Решение от 16 января 2018 г. по делу № А28-10333/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ




Дело № А28-10333/2017
г. Киров
16 января 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2018 года.

В полном объеме решение изготовлено 16 января 2018 года.


Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Славинского А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>, сведения о месте жительства: г. Киров)

к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 610000, Россия, <...>)

об урегулировании разногласий по договору

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, по доверенности от 11.04.2016

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 25.12.2017



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, Департамент) с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 01.06.2017 №7, изложив условия пункта 2.1 договора в следующей редакции:

«Цена продажи имущества, указанного в п.1.1 настоящего договора в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации составляет 1 491 525 (Один миллион четыреста девяносто одна тысяча пятьсот двадцать пять) рублей 42 копейки, без учета НДС».

Также истец просит указать в резолютивной части решения суда на номер и дату спорного договора, либо указать, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации спорного договора.

Исковые требования основаны на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормах Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что при заключении договора между сторонами возникли разногласия по пункту 2.1 договора, определяющему стоимость выкупаемого истцом имущества, которые не были урегулированы ИП ФИО2 и Департаментом вследствие чего между сторонами возник преддоговорный спор.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 23.10.2017 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением по ходатайству истца судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 43:40:000022:752 по состоянию на 07.04.2017 без учета НДС.

Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценочно-консультативный центр» ФИО5.

Определением суда от 13.12.2017 производство по делу возобновлено.

По результатам судебной экспертизы от 11.12.2017 сделан вывод о том, что рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 07.04.2017 составляет 1 491 525 рублей 42 копейки.

Истец в судебном заседании исковые требования с учетом утонений поддержал.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований. Более подробно позиция ответчика изложена в письменном отзыве на иск.

Суд, заслушав пояснения представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, установил следующие фактические обстоятельства.

Истец на основании договора аренды нежилого помещения (здания) от 19.07.2005 №5326 является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000022:752, расположенного по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Олега Кошевого, 1а, предоставленного с целью использования под магазин.

23.05.2017 в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ администрацией города Кирова вынесено постановление № 1659-п «Об условиях приватизации имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000022:752 по адресу: <...>», согласно которому ИП ФИО2 предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по цене, определенной на основании экспертного заключения, подготовленного ИП ФИО6 – 2 050 847 руб. 46 коп. (без учета НДС).

Проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, подписанный со стороны ответчика (продавца), был передан ИП ФИО2 для подписания.

Стоимость выкупаемого имущества была определена Департаментом на основании Отчета об оценке от 03.05.2017 №230117Ц-1782/Ю-01М/016, подготовленного ИП ФИО6

Получив от ответчика оферту и не согласившись с размером выкупной цены, ИП ФИО2 направила Департаменту протокол разногласий от 01.06.2017 к договору №7 купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, в котором сообщила о намерении заключить предложенный договор, но при условии изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи имущества, указанного в п.1.1 настоящего договора в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации составляет 1 173 729 (один миллион сто семьдесят три тысячи семьсот двадцать девять) рублей 00 копеек, без учета НДС».

Письмом от 06.07.2017 №4370-01-05ДМС Департамент известил ИП ФИО2, что отклонил протокол разногласий, предложенный истцом.

Поскольку соглашение по существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 9, части 3 статьи 10 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязан: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 435 ГК РФ офертой является адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

С учетом требований к форме договора купли-продажи недвижимости, установленных статьей 550 ГК РФ, а именно необходимости заключения договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, оферта договора купли-продажи недвижимого имущества должна быть подписана стороной-оферентом.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, факт направления ответчиком и получения истцом подписанного ответчиком проекта договора купли-продажи подтверждаются материалами дела и самим ответчиком.

Истец обратился в суд с иском о заключении договора на своих условиях после отклонения Департаментом протокола разногласий к договору, следовательно, им соблюден порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 445 ГК РФ.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, возникшие при заключении договора, касаются цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 8 Закона об оценочной деятельности, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости таких объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Сторонами в материалы дела представлены два экспертных заключения о рыночной стоимости объекта недвижимости с различной стоимостью объекта оценки:

ИП ФИО6 от 03.05.2017 №230117Ц-1782/Ю-01М/016 – 2 050 847 руб. 46 коп. (без НДС),

ООО Центр комплексной оценки «Независимая экспертиза» - 1 173 729 руб. 00 коп. (без НДС).

В результате проведения судебной экспертизы было получено экспертное заключение от 11.12.2017 ООО «Оценочно-консультативный центр», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 07.04.2017 составляет 1 491 525 руб. 42 коп. (без НДС).

Указанная экспертиза была назначена судом в соответствии с положениями части 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из экспертного заключения следует, что оно составлено квалифицированным специалистом на основании требований нормативных документов, а также документов, которые были представлены судом для проведения экспертизы.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертное заключение является полным и соответствует требованиям статьи 25 вышеуказанного Федерального закона.

Экспертиза проводилась методом изучения представленных материалов, полученных экспертом данных, сопоставления их друг с другом и требованиями строительных норм и правил, законодательства об оценочной деятельности, инструкций и положений, утвержденных в установленном порядке и применяемых на момент проведения экспертизы, а также использовались расчетные методы.

При проведении экспертизы экспертом были использованы три подхода: сравнительный, затратный и доходный, что соответствует требованиям Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки».

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость спорного помещения (цена его продажи), должна быть определена по результатам судебной экспертизы, подготовленной ООО «Оценочно-консультативный центр» 11.12.2017 и должна составлять 1 491 525 рублей 42 копейки (без учета НДС).

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 43:40:000022:752 в части пункта 2.1 договора, подлежат удовлетворению; пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, подлежит изложению в следующей редакции: «Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, составляет 1 491 525 (один миллион четыреста девяносто одна тысяча пятьсот двадцать пять) рублей 42 копейки (без НДС)».

Требование истца об указании в решении суда, что данное решение является основанием для государственной регистрации спорного договора, необоснованно, поскольку предметом спора не являлось уклонение одной из сторон договора от проведения государственной регистрации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

принять пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа №7 от 01.06.2017 в следующей редакции: «Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, составляет 1 491 525 (один миллион четыреста девяносто одна тысяча пятьсот двадцать пять) рублей 42 копейки (без НДС)».

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья А.П. Славинский