Решение от 5 ноября 2020 г. по делу № А32-50157/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, д. 32

http://krasnodar.arbitr.ru

_______________________________________________________________________

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


Дело № А32-50157/2019

г. Краснодар «05» ноября 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 28.10.2020.

Полный текст решения изготовлен 05.11.2020.


Арбитражный суд Краснодарского края

в составе: судьи Н.В. Петруниной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар, Краснодарского края к ООО «Элияр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар, Краснодарского края, третьи лица: ООО «Успех» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар, Краснодарского края, индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 317237500292636, ИНН <***>), г. Краснодар, Краснодарского края, индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Армавир, Краснодарского края, о расторжении договора аренды, взыскании задолженности

при участии:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности от 25.11.2019,

от ответчика и третьих лиц - не явились,

установил:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – истец, департамент), г. Краснодар, Краснодарского края обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Элияр» (далее – ответчик, общество), г. Краснодар, Краснодарского края и просит:

1) расторгнуть договор аренды муниципального имущества (нежилые помещения, здания, сооружения) от 25.11.2011 № 64/3, общей площадью 117,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, 105, литер К, 1 этаж, помещения № № 17, 17/5, 18, 19, для использования под – пиццерию;

2) обязать ООО «Элияр» привести муниципальное имущество (нежилые помещения, здания, сооружения) общей площадью 117,2 кв.м, расположенные по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, 105, литер К, 1 этаж, помещения № № 17, 17/5, 18, 19 в первоначальное состояние и возвратить департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар путем подписания акта приема-передачи;

3) взыскать с ООО «Элияр» пени за несвоевременное внесение арендных платежей за аренду муниципального имущества (нежилые помещения, здания, сооружения) общей площадью 117,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, 105, литер К, 1 этаж, помещения № № 17, 17/5, 18, 19, в размере 38552 руб. 51 коп.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик и третьи лица, извещенные о месте и времени рассмотрения спора в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) явку своих представителей не обеспечили, возражений относительно рассмотрения спора в их отсутствие не направили.

К материалам дела в порядке статьи 66 АПК РФ приобщены дополнительные пояснения, поступившие от истца и ответчика.

Для оглашения резолютивной части судебного акта в судебном заседании 21.10.2020 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 28.10.2020 в 09-30 час. Информация об объявлении перерыва в судебном заседании была размещена на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: http://krasnodar.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено, стороны и третьи лица в судебное заседание после перерыва не явились, дополнительных документов и ходатайств не направили.

При таких обстоятельствах спор рассматривается судом по правилам статьей 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц по имеющимся материалам дела. Аудиозапись судебного заседания не ведется.

Как следует из материалов дела и установлено судом, стороны заключили договор аренды муниципального имущества № 64/3 от 25.11.2011 (далее – договор), по условиям которого арендодатель (истец) обязуется предоставить, а арендатор (ответчик) принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение), общей площадью 117,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, д. 105, лит. К, 1 этаж, пом. № 17, 17/5, 18, 19 для использования под: объект общественного питания.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора срок действия договора аренды устанавливается с 27.11.2011 по 25.11.2012. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за нарушение условий договора.

Муниципальное имущество передано арендодателю на основании акта от 25.11.2011.

Истец указывает, что до настоящего времени имущество департаменту не передавалось, акт приема-передачи о возврате имущества сторонами не подписывался.

Согласно пунктам 5.3.3, 5.3.4, 5.3.6, 5.3.9 договора арендатор обязуется использовать арендуемое имущество исключительно по прямому назначению, указанному в разделе 1 договора, а также пользоваться земельным участком, занимаемым объектом недвижимого имущества. Содержать арендуемое имущество в исправном техническом состоянии, относиться к нему бережно, не допускать его ухудшения. Не производить никаких перепланировок и переоборудования имущества без письменного разрешения арендодателя. Не предоставлять полученное имущество (как в целом, так и в части) другим лицам на каком-либо основании без письменного согласия арендодателя.

Как следует из представленного в материалы дела акта обследования № 322 от 17.07.2019, в результате выхода на место сотрудниками управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар выявлены нарушения существенных условий договора, а именно:

- фактическое пользование муниципальным имуществом осуществляют ИП ФИО1 (магазин по продаже мяса «Рулька»), ООО «Успех» (магазин по продаже пива «Пинта»);

- разрешение на передачу имущества в субаренду отсутствует;

- фактическая площадь и планировка нежилых муниципальных помещений не соответствует имеющейся технической документации, в помещениях произведены перепланировки.

В порядке досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию № 18072/26 от 22.08.2019 с требованиями об одностороннем отказе от договора, обязании возвратить имущество и погашении задолженности.

Неисполнение данных требований послужило истцу основанием обращения в суд с иском по настоящему делу.

При рассмотрении спора суд исходит из нижеследующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 3 статьи 615 ГК РФ определено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из указанных норм права при рассмотрении заявленного требования суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

В подтверждение нарушения названного условий договора аренды арендодателем представлены акты обследования муниципального имущества № 322 от 17.07.2019 и № 109 от 02.07.2020, согласно которым при осмотре помещений установлено, что фактическим пользователями имущества являются ИП ФИО1 (магазин по продаже мяса «Рулька»), ООО «Успех» (магазин по продаже пива «Пинат»), ИП ФИО2 (магазин фермерских продуктов с. Успенское), сотрудниками выявлено, что фактическая площадь и планировка нежилых муниципальных помещений не соответствует имеющейся технической документации, в помещениях произведены перепланировки. В доказательство осуществления торговой деятельности указанными лицами истцом представлены кассовые чеки.

Доказательств письменного согласия арендодателя на передачу муниципального имущества третьим лицам материалы дела не содержат.

Ссылки ответчика на приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подлежат отклонению судом, как неотносящиеся к предмету настоящего спора.

Доводы ответчика относительно отсутствия в договоре условия, в каком виде необходимо получить согласие арендодателя на предоставление помещений в субаренду, также не принимается судом, поскольку договором прямо предусмотрено письменное согласие арендодателя на передачу полученного имущества (как в целом, так и части) другим лицам.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора в судебном порядке, поскольку материалами дела подтверждается существенное нарушение обязательств арендатора, как основание для расторжения договора в силу пункта 7.1 договора.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что договор аренды муниципального имущества (нежилые помещения, здания, сооружения) от 25.11.2011 № 64/3 судом расторгнут, требования истца о приведении муниципального имущества в первоначальное состояние и возврате его департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар путем подписания акта приема-передачи, также подлежат удовлетворению.

К числу заявленных истцом требований относится взыскание 38552 руб. 51 коп. пени за несвоевременное внесение арендных платежей за аренду муниципального имущества за период с 15.03.2016 по 15.08.2019.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 4.5 договора оплата производится за каждый месяц вперед, с оплатой до 10-го числа текущего месяца.

Пунктом 6.1 договору установлено, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 11-го дня месяца, указанного в пункте 4.5 договора.

Расчет пени судом проверен, признан арифметически и методологически верным.

Ответчик контррасчет пени не представил, о снижении ее размера в порядке, предусмотренном статьей 333 ГК РФ, не заявил. Факт нарушения сроков внесения арендных платежей не оспорил.

Оснований для снижений неустойки, применительно к правилам статьи 333 ГК РФ судом не усматривается.

С учетом изложенного подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика 38552 руб. 51 коп. пени за период с 15.03.2016 по 15.08.2019.

Истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, следовательно, государственная пошлина в размере 8000 руб. при удовлетворенном требований неимущественного и имущественного характера подлежит взысканию в доход Федерального бюджета РФ.

Руководствуясь статьями 167 – 170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды муниципального имущества (нежилые помещения, здания, сооружения) от 25.11.2011 № 64/3, общей площадью 117,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, 105, литер К, 1 этаж, помещения № № 17, 17/5, 18, 19.

Обязать ООО «Элияр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар, Краснодарского края привести муниципальное имущество (нежилые помещения, здания, сооружения) общей площадью 117,2 кв.м, расположенные по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, 105, литер К, 1 этаж, помещения № № 17, 17/5, 18, 19 в первоначальное состояние и возвратить департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар, Краснодарского края путем подписания акта приема-передачи.

Взыскать с ООО «Элияр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар, Краснодарского края в пользу департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар, Краснодарского края 38552 руб. 51 коп. пени.

Взыскать с ООО «Элияр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар, Краснодарского края в доход Федерального бюджета РФ 8000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Ростов-на-Дону.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья Н.В. Петрунина