Решение от 20 октября 2023 г. по делу № А74-2979/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-2979/2022
20 октября 2023 года
г. Абакан


Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 20 октября 2023 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи В.О. Кушнира при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304190126700114) к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН <***>,ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров, и определении цены купли-продажи нежилых помещений: по адресу: <...>, пом. 99Н, - в размере18 350 000 руб.; по адресу: <...>, пом. 113Н, - в размере 3 870 000 руб.

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3 по доверенности от 01.02.2023;

ответчика – ФИО4 по доверенности №1178 от 01.08.2022.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений с ипотекой расположенных по адресу:

- РХ, <...>, пом. 99Н

- РХ, <...>, пом. 113Н.

Представитель истца в судебном заседании представил заявление об уточнении исковых требований с учетом экспертного заключения, в котором просит урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением договора купли-продажи нежилых помещений: по адресу:

<...>, пом. 99Н, - в размере 18 350 000 руб.;

по адресу: <...>, пом. 113Н, - в размере 3 870 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Арбитражный суд, оценив заявленное истцом уточнение исковых требований с точки зрения его соответствия законам, иным нормативным правовым актам, пришёл к выводу о том, что оно не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем принимает уточнение истцом исковых требований.

Представитель ответчика возражал относительно требований на основаниях изложенных с отзыве.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) и Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодатель) заключен договор аренды №44 от 13.06.2018 нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Хакасия, <...>, пом. 99Н.

Постановлением Администрации города Абакана №235 от 09.02.2022 утверждены условия приватизации указанного нежилого помещения - преимущественное право арендатора на приобретение указанного арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии с указанным постановлением Администрации города Абакана Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана подготовлен проект договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой и направлен для подписания истцу.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 проекта договора купли-продажи стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 22 560 000 руб., без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС; стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ на основании отчёта ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» об оценке рыночной стоимости№4.

Истец направил ответчику письмо с приложением протокола разногласий от 15.03.2022 к проекту договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой по пунктам 2.1, 2.2 договора, предложив иной размер выкупной цены 13 521 200 руб. При предложении новой цены выкупа помещения истец основывался на заказанном им отчёте об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном ООО «Статус».

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил истцу письмо от 23.03.2022 №463, которым отказал в изменении пунктов договора в редакции, предложенной истцом, и направил протокол согласования разногласий от 21.03.2022 к разногласиям от 14.03.2022 к договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, который не был подписан истцом.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) и Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодатель) заключен договор аренды №138 от 06.08.2018 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 113Н.

Постановлением Администрации города Абакана №236 от 09.02.2022 утверждены условия приватизации указанного нежилого помещения - преимущественное право арендатора на приобретение указанного арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии с указанным постановлением Администрации города Абакана Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана подготовлен проект договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой и направлен для подписания истцу.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 проекта договора купли-продажи стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 6 350 000 руб., без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС; стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ на основании отчёта ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» об оценке рыночной стоимости№5.

Истец направил ответчику письмо с приложением протокола разногласий от 15.03.2022 к проекту договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой по пунктам 2.1, 2.2 договора, предложив иной размер выкупной цены 3 192 100 руб. При предложении новой цены выкупа помещения истец основывался на заказанном им отчёте об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном ООО «Статус».

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил истцу письмо от 23.03.2022 №464, которым отказал в изменении пунктов договора в редакции, предложенной истцом, и направил протокол согласования разногласий от 21.03.2022 к разногласиям от 14.03.2022 к договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, который не был подписан истцом.

Не согласившись с предложенными Комитетом условиями договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением арбитражного суда от 08.07.2022 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости помещения.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперимент» ФИО5 от 09.08.2022 №037/2022 рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу:

<...>, помещение 99Н по состоянию на 11.11.2021 составляет 14 054 000 руб.

Республика Хакасия, <...>, помещение 113Н по состоянию на 11.11.2021 составляет 3 407 000 руб.

По результатам полученного экспертного заключения, опроса эксперта ФИО5, стороны высказали мнение о наличии в экспертном заключении неустранимых недостатков, которые могли повлиять на выводы эксперта о рыночной стоимости объектов недвижимости.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом договоров купли-продажи по договорам, в отношении которых рассматривается спор об урегулировании разногласий.

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Определением арбитражного суда от 03.11.2022 удовлетворено ходатайство ответчика, по делу назначена повторная экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО6.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО6 от 19.12.2022 №12Э/2022 рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу:

<...>, помещение 99Н по состоянию на 11.11.2021 составляет 19 570 000 руб.

Республика Хакасия, <...>, помещение 113Н по состоянию на 11.11.2021 составляет 4 040 000 руб.

По результатам полученного экспертного заключения, ответчик высказал мнение о наличии в экспертном заключении неустранимых недостатков, которые могли повлиять на выводы эксперта о рыночной стоимости объектов недвижимости.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом договоров купли-продажи по договорам, в отношении которых рассматривается спор об урегулировании разногласий.

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Определением суда от 06.12.2022 дело № А74-2979/2022 передано для перераспределения в автоматизированном режиме.

Определением арбитражного суда от 09.08.2023 удовлетворено ходатайство ответчика, по делу назначена повторная экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» ФИО7.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» ФИО7 от 20.09.2023 № 51/12/09/23 рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу:

<...>, помещение 99Н по состоянию на 11.11.2021 составляет 18 350 000 руб.

Республика Хакасия, <...>, помещение 113Н по состоянию на 11.11.2021 составляет 3 870 000 руб.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности». В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует установленным в статье 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» критериям.

При этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение 99Н, Республика Хакасия, <...>, помещение 113Н.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям по размеру стоимости выкупаемого недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Арбитражный суд назначил по данному делу оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил в дело заключение эксперта ФИО7 от 20.09.2023 № 51/12/09/23, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение 99Н по состоянию на 11.11.2021 составляет 18 350 000 руб. по адресу Республика Хакасия, <...>, помещение 113Н по состоянию на 11.11.2021 составляет 3 870 000 руб.

Оценив заключение эксперта, арбитражный суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требованиям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), не содержит неясностей и противоречий, является достоверным и обоснованным.

Как видно из указанного заключения, экспертом проведен анализ наиболее эффективного использования помещения, сделан вывод о наиболее эффективном использовании под торговые площади, либо площади под объект сферы услуг. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения; методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы. На основе анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из аналогичного сегмента рынка при фактическом и альтернативном использовании произведено определение рыночной стоимости сравнительным и доходным подходами и согласованы результаты оценки. Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведённой в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, с учетом принятия истцом стоимости помещения в размере 18 350 000 руб. и 3870 000 руб., суд признал подлежащими удовлетворению требования истца об определении достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, помещение 99Н, Республика Хакасия, <...>, помещение 113Н в целях отчуждения муниципального имущества и об изменении пунктов 2.1, 2.2 договора, в связи с чем в договоре подлежит установлению стоимость объектов:

<...>, помещение 99Н в размере 18 350 000 руб. по адресу Республика Хакасия, <...>, помещение 113Н в размере 3 870 000 руб.

Судебные расходы по настоящему делу состоят из государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб. и расходов по экспертизе в размере 80 000 руб.

Истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (856 от 18.04.2022) и оплате стоимости экспертизы в размере 80 000 руб. (платёжные поручения № 1409 от 21.06.2022 (40 000 руб.), № 2448 от 10.10.2022 (20 000 руб.), № 2686 от 03.11.2022 (20 000 руб.).

На основании статей 106, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд относит судебные расходы по делу на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 19:01:030103:1968, расположенногопо адресу: <...>, пом. 99Н, изложив соответствующие условия указанного договора в редакции истца, а именно:

Пункт 2.1: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате Покупателем, составляет 18 350 000 (восемнадцать миллионов триста пятьдесят тысяч) рублей00 копеек, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС.»;

Пункт 2.2: «Стоимость нежилого помещения определена в соответствиис решением Арбитражного суда Республики Хакасия по гражданскому делу№ А74-2979/2022».

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 19:01:010102:4274, расположенногопо адресу: <...>, пом. 113Н, изложив соответствующие условия указанного договора в редакции истца, а именно:

Пункт 2.1: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате Покупателем, составляет 3 870 000 (три миллиона восемьсот семьдесят тысяч) рублей 00 копеек,без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС».

Пункт 2.2: «Стоимость нежилого помещения определена в соответствиис решением Арбитражного суда Республики Хакасия по гражданскому делу№ А74-2979/2022».

2. Взыскать с Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>,ОГРНИП 304190126700114) 6 000 (шесть тысяч) руб. возмещения судебных расходовпо уплате государственной пошлины, уплаченной платёжным поручением № 856от 18.04.2022, и 80 000 (восемьдесят тысяч) руб. возмещения судебных расходов по оплате судебных экспертиз, оплаченных платёжными поручениями № 1409 от 21.06.2022(40 000 руб.), № 2448 от 10.10.2022 (20 000 руб.), № 2686 от 03.11.2022 (20 000 руб.).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья В.О. Кушнир