Решение от 2 декабря 2020 г. по делу № А12-2652/2020

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Волгоград

«02» декабря 2020 года Дело № А12-2652/2020


Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2020г., решение в полном объеме изготовлено 02 декабря 2020г.


Судья Арбитражного суда Волгоградской области Муравьев А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаменковой В.В. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***> ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Тамерлан» (ОГРН <***> ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды №11589 от 23.04.19 в размере 329.780 руб. 11 коп., из которых арендная плата за период с 31.03.19 по 31.12.19 в размере 304.900 руб. 77 коп., неустойку за период с 11.08.19 по 31.12.19 в размере 24.879 руб. 34 коп., и встречное исковое заявление к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, о признании недостоверной рыночную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:080074:30, расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. Пролетарская, 45д, общей площадью 2296 кв.м., определенную на основании выполненного ООО «Капитал Инвест» (ИНН <***>) отчета №15/6/2019 от 11.04.2019 года, установлении рыночной стоимости земельного участка земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:080074:30, расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. Пролетарская, 45д, общей площадью 2296 кв.м., по состоянию на 26.03.2019 года, в размере 6 897 000 руб. (в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной в Договоре об ипотеке), с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – акционерное общество «Райффайзенбанк» (ИНН <***> ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест» (ИНН <***> ОГРН <***>)..


при участии в судебном заседании:

от истца (ответчика по встречному иску) - не явился, извещен,

от ответчика (истца по встречному иску) - не явился, извещен,

от третьих лиц - не явились, извещены


Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тамерлан» (далее ответчик, ООО «Тамерлан») о взыскании задолженности по договору аренды №11589 от 23.04.19 в размере 329.780 руб. 11 коп., из которых арендная плата за период с 31.03.2019 по 31.12.2019 в размере 304.900 руб. 77 коп., неустойку за период с 11.08.2019 по 31.12.2019 в размере 24.879 руб. 34 коп.

09.07.2020 от ответчика поступило встречное исковое заявление к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, в котором просит признать недостоверной рыночную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:080074:30, расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. Пролетарская, 45д, общей площадью 2296 кв.м., определенную на основании выполненного ООО «Капитал Инвест» (ИНН <***>) отчета №15/6/2019 от 11.04.2019 года. Установить рыночную стоимость земельного участка земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:080074:30, расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. Пролетарская, 45д, общей площадью 2296 кв.м., по состоянию на 26.03.2019 года, в размере 6 897 000 руб. (в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной в Договоре об ипотеке).

До принятия по делу судебного акта истец по встречному иску, в порядке ст. 49 АПК РФ заявил об уточнении исковых требований, и просит установить рыночную стоимость земельного участка земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:080074:30, расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. Пролетарская, 45д, общей площадью 2296 кв.м., по состоянию на 26.03.2019 года, в размере 6.931.000 руб.

Заявление истца по встречному иску принято судом к рассмотрению.

Истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик с иском не согласен, представил отзыв, и заявил встречное исковое заявление.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – акционерное общество «Райффайзенбанк», общество с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест».

Согласно ч. 5 ст. 156 АПК РФ, при неявке в судебное заседание истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

18 ноября 2020 года в ходе судебного заседания объявлен перерыв до 25 ноября 2020 года до 11 часов 20 минут.

Суд, рассмотрев материалы дела,

У С Т А Н О В И Л :

Согласно материалам дела между Департаментом (Арендодатель) и ООО «Тамерлан» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 11589 от 23.04.2019, предметом которого является передача в аренду земельного участка площадью 2 296 кв.м., с кадастровым номером 34:34:080074:30, расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. Пролетарская, 45д.

Указанный договор аренды заключен сторонами с протоколом разногласий от 21.05.2019, протоколом согласования разногласий от 14.06.2019, договорным письмом от 24.06.2019 исх. № 247юн.

Договор аренды № 11589 от 23.04.2019, прошел государственную регистрацию (дата государственной регистрации 19.08.2019 года номер записи о регистрации: 34:34:080074:30-34/209/2019-6).

Согласно п. 2.1. Договора аренды земельный участок предоставлен ООО «Тамерлан» в аренду сроком на 49 лет с 31.03.2019 года до 31.03.2068 года. Договор аренды распространяет свое действия на отношения сторон, возникшие с 31.03.2019 года.

Арендная плата, начисленная за период с 31.03.2019 года по 31.12.2019 года, вносится равными частями до 10-го числа каждого месяца, с первым сроком уплаты до 10-го числа месяца, следующего за датой заключения договора и последним сроком уплаты до 10.12.2019 года.

Для расчета арендной платы Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда использовал отчет об оценке №15/6/2019 от 11.04.2019 года.

Ответчиком подано встречное исковое заявление, в котором пояснил, что согласно п. 2.10. договора аренды расчет арендной платы определен в Приложении № 1 к договору аренды и рассчитывается исходя из рыночной стоимости земельного участка, основании выполненного ООО «Капитал Инвест» отчета №15/6/2019 от 11.04.2019 года.

Вместе с тем, ответчик не согласен с указанным отчетом, считает его не достоверным, основываясь на рецензии на отчет, выполненной по заданию ООО «Тамерлан» экспертом ООО «Волгоградский центр оценки и судебной экспертизы», а так же имеющийся у ООО «Тамерлан» договор об ипотеке № 6309/Р1 от 09.04.2019 года, заключенный Обществом и АО «Райффайзенбанк».

Ответчиком представлена рецензия на отчет, выполненная ООО «Волгоградский центр оценки и судебной экспертизы» от 08.07.2020 г.

Таким образом, в материалах дела имеется два отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 34:34:080074:30, противоречащих друг другу.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, так же представлены сведения о кандидатуре экспертного учреждения, о сроках и стоимости проведения экспертизы, вопросы для эксперта.

Истец возражал против проведения судебной экспертизы, при выборе экспертной организации и постановки вопроса полагается на усмотрение суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.08.2020 производство по делу №А12-2652/2020 приостановлено, в связи с назначение экспертизы.

Производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз», эксперту ФИО1.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 2296 кв.м., с кадастровым номером 34:34:080074:30, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26.03.2019 требованиям законодательства об оценочной деятельности?

2. В случае несоответствия отчета об оценке указанного земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности, какова рыночная стоимость земельного участка общей площадью 2296 кв.м., с кадастровым номером 34:34:080074:30, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26.03.2019?

По результатам проведенной экспертизы подготовлено заключение эксперта от 25.09.2020 №А12-2652/2020 с выводами на 1 вопрос: Представленный на исследование отчет об оценке рыночной стоимости земельною участка общей площадью 2296 кв.м., с кадастровым номером 34:34:080074:30, расположенного по адресу: <...>„ Федеральному закону № 135-Ф3 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности», Федеральным стандартам оценки, частично не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки.

Оценщиком, при расчете стоимости объекта исследования (оценки), были выбраны аналоги (объекты-аналоги №№1,3,) не удовлетворяющие критериям отбора. На основании выше изложенного, обосновано произвести сравнение выбранных объектов аналогов с объектом оценки не представляется возможным. Обоснованное применение или неприменение поправок при сопоставимости факторов проверить не представляется возможным.

Ошибок при выполнении математических действий при исследовании отчета, экспертом не выявлено.

Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Выводы эксперта на 2 вопрос следующие. Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 2296 кв.м., с кадастровым номером 34:34:080074:30, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26.03.2019 округленно составляет 6.931.000 руб.

Размер арендной платы в соответствии с законодательством является регулируемым.

В период действия договора размер арендной платы изменялся.

Рассмотрев заявленные исковые требования в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.

По смыслу ст. 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов РФ. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

В силу абзаца 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 ст. 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор и изменения к договору подписаны сторонами без замечаний и разногласий.

С таким расчетом (подробный расчет приведен в исковом заявлении) и его обоснованием суд не соглашается.

Пунктом 2.11. договора размер арендной платы изменяется со дня вступления в силу нормативных актов Российской Федерации, Волгоградской области, Волгограда, регулирующих порядок исчисления и размер арендной платы, а также применяемых при расчете коэффициентов, без дополнительных согласований с арендатором и без вынесения соответствующих изменений и дополнений в Договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании договора начиная со дня вступления в силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы и (или) отдельные коэффициенты. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов. Арендодатель оставляет за собой право направить Арендатору извещение о размере арендной платы на соответствующий период.

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьёй 66 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Волгоградским областным судом по делу № За-1/2019 вынесено решение от 29.01.2019 года. Указанным решением суд признал недействующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы.

Данное решение вступило в законную силу.

Решением Волгоградского областного суда от 19 февраля 2018г. по делу № 3а-15/2018, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5., абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5. Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п (в редакции Постановления Администрации Волгоградской обл. от 20.03.2017 N 135-п "О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов».

Решение Волгоградского областного суда от 19 февраля 2018г. по делу № 3а-15/2018 вступило в законную силу.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Учитывая, что государственная регистрация договора аренды, прежде всего, направлена на защиту третьих лиц, в случае если стороны достигли соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, где арендодатель передал имущество в фактическое пользование, арендатор обязан оплачивать за пользование объектом аренды, а в случае нарушения обязательства с должника может быть взыскана неустойка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется в соответствии с постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (далее постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п).

Согласно абзацу второму статьи 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58) указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г., если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Администрация произвела расчет арендной платы по ставкам, установленным по становлением N 469-п в редакции постановления № 135-п от 20.03.2017, признанным судом недействующим и не подлежащим применению.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 N 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 9330/09, обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 ГК РФ.

Указанная изложена Определением Верховного Суда РФ от 14.04.2016г. № 309-ЭС15-16627 по делу № А47-6281/2011 и Определением Верховного Суда РФ от 17.08.2016г. № 306- ЭС16-9734 по делу № А57-6478/2015.

В соответствии с правовой позицией, изложенной Конституционным судом Российской Федерации в постановлении от 06.12.2017 № 37-п и постановлении от 06.07.2018 № 29-п, последствием признания судом нормативно-правового акта недействующим является его исключение из актов правового регулирования, и вне зависимости от того, что компетентным судом в рамках административного судопроизводства был установлен момент, с которого не подлежал применению нормативный акт, арбитражный суд, установив несоответствие такою нормативного акта, определяющего размер регулируемой платы, акту, имеющему большую юридическую силу, вправе не применять его с момента принятия. Законы и иные нормативные акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй статьи 76 Конституции Российской Федерации. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует Федеральный закон.

Аналогичный подход изложен в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 26.12.2018 и определении Верховного суда Российской Федерации от 02.04.2019 по делу № А12-9737/2018, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10.10.2018 и определении Верховного суда Российской Федерации от 28.01.2019 по делу № А12- 46802/2017, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 04.12.2019 по делу № А12- 25442/2017.

Таким образом, судом установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

Правовой статус заключения судебной экспертизы определён законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от 04.10.2020 №А12-2652/2020, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Истец и Ответчик не опровергли изложенные в экспертном заключении выводы, не представили соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения предпринимателя в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд рассматривает заявленное требование по существу.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает встречные исковые требования ответчика подлежащими удовлетворению.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2020 № 306-ЭС20-3519.

По расчету суда 2019 год по договору расчет годовой арендной платы за земельный участок по формуле: А = КСЗУ х Кви х Кдп х Кка х Ки, где: КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка 10 394 000 руб.; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка - 0,015 (Постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п); Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов – 1,4 (п. 6.3 Приложения № 2 к решению Волгоградской городской Думы от 19 апреля 2017 г. N 56/1622 «Предоставленные для размещения других объектов, не указанных в пунктах 15 - 20»); Кка - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для данной категории арендатора не установлен, в связи с чем принят равным 1.

Расчет арендной платы за земельный участок в 2019 году произведен с применением коэффициента инфляции = 1,04*1,04 за 2018 год (установлен Федеральным законом от 05.12.2017 N 362-ФЗ "О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов") составляет246.236,82 руб.

С 13.06.2019 года размер арендной платы определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области № 89-п от 26.02.2018 «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», с учетом Федерального закона от 29.11.2018 N 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов», по формуле: А = С х Кмд х Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка –; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка = 0,0859 (установлен приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 № 4н «Об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2019 год»); Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости = 1 (установлен постановлением администрации Волгограда от 11.06.2019 N 652 "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в административных границах городского округа город-герой Волгоград"). Размер годовой арендной платы составляет 327.455 руб. 09 коп.

Информативный расчет арендной платы с учетом вышеперечисленного, представленным истцом, свидетельствует о наличии на стороне общества задолженности в размере 69.858 руб. 22 коп. в части основного долга.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку уплаты арендных платежей за период с 11.08.19 по 31.12.19 в размере 24.879 руб. 34 коп.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом суд в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств, определяет критерии такой несоразмерности.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчиком по делу заявлено ходатайство об уменьшении подлежащей взысканию неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ не заявлено.

Согласно по расчётам суда, с учетом частичного удовлетворения иска, и с не своевременного оплаты, размер неустойки за просрочку платежей составил 6.802 руб. 22 коп.

Ответчиком произведена оплата основного долга в сумме 69.858 руб. 22 коп. (платежное поручение № 89132 от 27.10.2020) и неустойки в размере 2.180 руб. 78 коп. (платежное поручение № 89133 от 27.10.2020).

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 АПК РФ арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Ответчиком доказательств обратного и доказательств погашения задолженности в полном объеме не представил, с учетом частичного удовлетворения иска, и с учетом не своевременного оплаты, размер неустойки за просрочку платежей составил 4.621 руб. 44 коп., в связи с чем требования истца в указанной части являются обоснованными.

Требования ответчика – истца по встречному иску, заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Согласно абзацу 2 части 5 статьи 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины в случае добровольного удовлетворения ответчиком требований истца после принятия искового заявления к производству подлежит применению пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 г. N 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине».

В соответствии со ст. 112 АПК РФ суд, руководствуясь общим принципом отнесения судебных расходов на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (часть 1 ст. 110 АПК РФ), разрешает вопрос о распределении расходов исходя из того, что требования истца фактически удовлетворены. Следовательно, если ответчик после вынесения определения о принятии искового заявления к производству полностью или частично удовлетворил исковое требование добровольно, арбитражный суд взыскивает с ответчика в пользу истца понесенные последним расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в силу абзаца 2 части 1 статьи 110 АПК РФ.

Расходы экспертного учреждения по проведению экспертизы в размере 25.000 руб. (счет №013/2020 от 01.10.2020).

Ответчик перечислил суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы в размере 18.000 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Волгоградской области.

Суд принимает во внимание, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, а ответчиком уплачена государственная пошлина в размере 6.000 руб.

При изготовлении резолютивная части решения Арбитражного суда Волгоградской области от 25 ноября 2020г. в тексте допущена опечатка в наименовании должника, с учетом статьи 110 АПК РФ, в абзаце 8 вместо «Департамента муниципального имущества администрации Волгограда» указано «общества с ограниченной ответственностью «Тамерлан».

Согласно ст. 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвовавшего в деле или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Суд считает необходимым исправить допущенную опечатку.

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 49, 65, 71, 110, 130, 132, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Департамента муниципального имущества администрации Волгограда удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тамерлан» в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда неустойку в размере 4.621 руб. 44 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Тамерлан» удовлетворить.

Признать недостоверной, использовавшуюся Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при расчёте арендной платы по договору аренды № 11589 от 23 апреля 2019 года с 26.03.2019 величину рыночной стоимости земельного участка, из земель населенных пунктов кадастровый номер 34:34:080074:30, общей площадью 2.296 кв.м., расположенного по адресу: <...> «д», определенную в соответствии с отчетом об оценке № 15/6/2019 от 11.04.2019, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест» (ИНН <***>) в размере 9.471.000 руб.

Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:080074:30, общей площадью 2.296 кв.м., расположенного по адресу: <...> «д», согласно заключению эксперта № А12-2652/2020 от 25.09.2020, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз» по состоянию на 26.03.20219 год в размере 6.931.000 руб.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тамерлан» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 18.000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6.000 руб.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда «Тамерлан» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 7.000 руб.

В результате проведенного судом зачета по первоначальному и встречному искам, окончательно:

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тамерлан» денежные средства в сумме 19.378 руб. 56 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тамерлан» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 2.230 руб.


Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.



Судья А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : <***> (доб. 5349), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/