Решение от 21 октября 2025 г. по делу № А07-3505/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-3505/22
г. Уфа
22 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 09.10.2025

Полный текст решения изготовлен 22.10.2025

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Нурисламовой И.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Такиуллиной Г.М., рассмотрев дело по иску

акционерного общества «Милек» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Берлек» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды №131-14 от 17.11.2014 г. за период июль-декабрь 2021 года в размере 837 853, 92 руб.,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Уфасинтез»

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились,

от ответчика – ФИО1, доверенность от 14.05.2025, ФИО2, доверенность от 01.03.2024., паспорт, диплом,

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление акционерного общества «Милек» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Берлек» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды №131-14 от 17.11.2014 г. за период июль-декабрь 2021 года в размере 837 853, 92 руб.

Определением суда от 16.02.2022 исковое заявление принято к производству.

Определением суда от 20.05.2021 отказано в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Берлек» о приостановлении производства по делу №А07-3505/2022 на срок до вступления в законную силу решения суда по делу А07-15409/2021.

К дате судебного заседания от 22.08.2024 истец представил уточнения исковых требований, просит взыскать задолженность в размере 2 351 576, 72 руб. Судом уточнения исковых требований приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определением суда от 20.05.2025 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Уфасинтез».

Определением суда от 23.06.2025 по делу А07-3505/22 назначена судебная экспертиза. Проведение указанной экспертизы поручено ООО «Бюро строительных экспертиз» (ИНН: <***>), эксперту ФИО3.

21.08.2025 поступило заключение эксперта.

К дате судебного заседания заявлений и ходатайств не поступило.

Представитель ответчика исковые требования не признал.

Истец явку представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте его проведения уведомлен надлежащим образом, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 17.11.2014 между акционерным обществом "Милек" (истец, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Берлек" (ответчик, арендатор) заключен договор аренды № 131-14, по условиям которого, арендодатель обязуется передать по акту приема-передачи во временное возмездное пользование:

- здание гипсовых перегородок, назначение: нежилое, общая площадь 4074,90 кв. м. Н1, этаж подв., этаж 1, антр. 1, антр. 2, номера на поэтажном плане подв.:1; этаж 1: 1,2, 3, 4, 4а, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21; антр.1: 1; антр. 2: 1, 2, 3, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2618,

- АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общая площадь 1103,40 кв. м, Н, этаж 1, 2, 3 номера на поэтажном плане этаж 1: 1-24; этаж 2: 1-25; этаж 3: 1-25, 5а, 7а. поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2619, расположенные по адресу: <...>, именуемые в дальнейшем "объект",

а арендатор принять объект и оплачивать арендную плату в порядке, установленным настоящим договором.

В пункте 1.2 договора стороны указали, что объект принадлежит арендодателю на праве собственности.

Согласно п. 4.1. договора срок аренды установлен: с 01.11.2014 до 01.11.2039.

Арендная плата за пользование помещением является договорной (п. 3.1 договора).

В соответствии с п. 3.2.1 договора общая сумма арендной платы в месяц, в т.ч. НДС 18 %, составляет 101691,20 (Сто один тысяч шестьсот девяносто один руб. 20 коп.) рублей. Затраты по коммунальным услугам (электричество, тепло, вода, водоотведение, телефонная связь и т.д.) не входят в арендную плату и арендатор самостоятельно заключает договора на поставку коммунальных услуг на арендуемые помещения (здания).

Согласно п. 3.2.2 договора арендная плата на 01 января каждого года изменяется в сторону увеличения на индекс инфляции от изменения годовой ставки индекса инфляции в РФ на основании данных Госкомстата РФ по состоянию на 31 декабря предыдущего года, при этом заключение дополнительных соглашений сторон не предусматривается.

Из п. 3.3 договора следует, что в течение 15 (пятнадцати) календарных дней после заключения настоящего договора арендатор оплачивает:

- сумму, равную месячной арендной плате (авансово-гарантийный платеж), которая засчитывается в счет арендной платы при окончательных расчетах по окончании срока действия настоящего договора;

- текущий платеж, в размере месячной арендной платы, который в последующем производиться до 30 числа, предшествующего аренде месяца (предварительная оплата за месяц).

Истец указал, что у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 2 351 576, 72 руб. за период июль 2021 – октябрь 2022 (с учетом принятых судом уточнений).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендных платежей, истец направил в адрес ответчика претензию №253 от 13.12.2021, а в последующем обратился с рассматриваемым иском в суд.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик сослался на недостатки в переданном в аренду помещении АБК.

Ответчик указал, что требования о взыскании арендной платы с ответчика до октября 2022г. ничем не подтверждены, не обоснованы, так как доказательства того, что ответчик до указанной даты занимал спорные помещения, истец в материалы дела не предоставил.

Согласно позиции ответчика в период взыскания задолженности, объект аренды был не пригоден к использованию по прямому назначению (имеется заключение судебного эксперта) и ответчик, ранее уведомив истца, покинул аварийные помещения. Истцом не совершено встречное исполнение обязательств – не предоставлен пригодный к использованию объект аренды.

Как указал ответчик, при заключении договора аренды, в ходе обычно осмотра не обнаружило и не могло обнаружить те недостатки, о которых говорит судебный эксперт. Более того, как видно из переписки между истцом и ответчиком приложенной к материалам дела, ответчик неоднократно задавал истцу вопрос о наличии/отсутствии каких-либо недостатков скрытого характера в арендуемом объекте. Истец, игнорируя все запросы ответчика, заказал и провел исследование здания получив на руки Техническое заключение, содержащее выводы специалиста о непригодности здания к использованию (без выполнения рекомендованных мероприятии). Таким образом, по мнению ответчика, данный вывод подтверждает обоснованность заявленных ответчиком доводов об отсутствии встречного исполнения арендодателем обязательств по договору аренды.

Оценив представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Проанализировав правоотношения сторон, возникшие из договора № 131-14 от 17.11.2014 года, суд пришел к выводу о регулировании отношений сторон правилами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

В соответствии с пунктом 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По акту приема-передачи 17.11.2014 арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное пользование имущество, составляющее предмет аренды по условиям договора.

В указанном акте, подписанном ответчиком без возражений, стороны указали, что нежилые здания (помещения) пригодны для использования по назначению и находятся в удовлетворительном состоянии, претензий нет

В рамках настоящего дела истцом заявлено требование о взыскании задолженности по оплате арендных платежей за период июль 2021 – октябрь 2022 в размере 2 351 576, 72 руб. (с учетом принятых судом уточнений).

Ответчик, возражая против исковых требований, указал, что истцом не совершено встречное исполнение обязательств – не предоставлен пригодный к использованию объект аренды, в период, за который истец взыскивает аренду, объект аренды был не пригоден к использованию по прямому назначению и ответчик, ранее уведомив истца, покинул аварийные помещения.

Из информации, опубликованной в Картотеке арбитражных дел, судом установлено, что в рамках дела №А07-15409/21 общество с ограниченной ответственностью "Берлек" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к акционерному обществу "Милек" о расторжении договора аренды № 131-14 от 17.11.2014 с 01.07.2021.

Оценивая правомерность заявления истца о признании договора расторгнутым с 01.07.2021 в связи с обнаружением в ходе использования помещений арендатором скрытых недостатков, угрожающих безопасности нахождения людей в помещениях объекта аренды, суды в рамках дела №А07-15409/21 учли, что в претензии от 26.04.2021 истец заявил о расторжении договора аренды, предложив в срок до 11.05.2021 указать дату и время для осуществления сдачи-приемки арендуемых площадей и подписать соглашение о расторжении договора.

В ответ на указанные письма ответчик предложил истцу расторгнуть договор с момента фактического освобождения помещений.

Согласно акту осмотра помещений от 03.12.2021, составленному в составе комиссии представителя арендодателя и арендатора, нежилые помещения используются обществом "Берлек" под административно-производственную деятельность; во время осмотра проводилась фотосъемка на телефон, фотографии осмотра приложены к материалам дела.

Таким образом, заявляя требование о расторжении договора с 01.07.2021 и указывая на фактическое освобождение помещений в мае 2021 года, обществом "Берлек" не представлены в материалы дела объективные доказательства в подтверждение названного обстоятельства. Напротив, доказательства, имеющиеся в деле, опровергают доводы общества "Берлек".

При таких обстоятельствах, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.06.2024 (резолютивная часть от 21.06.2024) в удовлетворении исковых требований ООО "Берлек" отказано.

Согласно ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу названной нормы преюдиция распространяется на содержащуюся во вступившем в законную силу судебном акте констатацию тех или иных обстоятельств, которые входили в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Таким образом, решение суда по делу №А07-15409/21 имеет преюдициальное значения для настоящего дела.

Определением суда от 23.06.2025 по делу А07-3505/22 назначена судебная экспертиза. Проведение указанной экспертизы поручено ООО «Бюро строительных экспертиз» (ИНН: <***>), эксперту ФИО3. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить промежуток времени, в который возникли или могли возникнуть недостатки нежилых помещений здания АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общая площадь 1103,40 кв.м., Н, этаж 1, 2, 3 номера на поэтажном плане этаж 1: 1-24; этаж 2: 1-25; этаж 3: 1-25, 5а, 7а, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2619, расположенные по адресу: <...>, перечисленные в заключении эксперта от 25.12.2023, выполненного ООО «Бюро строительных экспертиз».

Согласно заключению эксперта промежуток времени, в который возникли или могли возникнуть недостатки нежилых помещений здания АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общая площадь 1103,40 кв.м., Н, этаж 1, 2, 3 номера на поэтажном плане этаж 1: 1-24; этаж 2: 1-25; этаж 3: 1-25, 5а, 7а, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2619, расположенные по адресу: <...>, перечисленные в заключении эксперта от 25.12.2023, выполненного ООО «Бюро строительных экспертиз» составляет:

-первый период (дефекты п.1-6 в соответствии с табл.1) – с момента ввода АБК в эксплуатацию в 1974 году по март 2021 года – 47 лет.

- второй период (дефекты п.7-23 в соответствии с табл.1) – с момента выполнения строительно-монтажных работ, выполненных с нарушением в период реконструкции АБК 2000-2003 года по март 2021 года – 18 лет.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В ходе рассмотрения дела истец пояснил, что фактически арендные отношения между истцом и ответчиком по указанным объектам недвижимого имущества возникли с 2009 г. (ранее заключались договора аренды на вышеуказанное недвижимое имущество). В период арендных отношений между истцом и ответчиком проводились совместные осмотры арендуемого объекта, проводился текущий и капитальный ремонт объекта. Таким образом, истец до заключения договор аренды №131-14 от 17.11.2014 г., как арендатор по ранее заключенным договорам аренды, знал обо всех недостатках арендуемого объекта.

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пп «к» п.2.2.1 по окончании срока действия договора, а также в случае его досрочного расторжения, арендатор обязан по акту приема-передачи возвратить объект арендодателю в освобожденном, надлежащем и технически исправном состоянии.

После осмотра помещений 03.12.2021 г. от ответчика в адрес истца не поступало предложений по возврату арендуемых помещений, а помещения истцу не возвращены. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В силу п. 3.2.1 договора затраты по коммунальным ресурсам не входят в стоимость арендной платы и арендатор самостоятельно заключает договор с коммунальными службами.

Согласно ведомостям приема-передачи электроэнергии по договору №02010071000951 от 11.12.2013 ООО "Берлек" заключил договор энергоснабжения № 02010071020485 с ООО "ЭСКБ" и транзитом получал электроэнергию на арендуемые объекты, расположенные по адресу <...> (ч/з дог.951) в спорный период. Данные обстоятельство указывает на ведение производственной деятельности и использования арендуемых помещений в спорный период.

По договору ответчиком приняты в аренду два объекта: здание гипсовых перегородок, общая площадь 4 074, 90 кв.м, Н1, и АБК с механической мастерской, общая площадь 1 103,40 кв.м. Ответчиком заявляются недостатки по одному из арендованных объектов, а именно по АБК с механической мастерской Доказательств о наличии недостатков по помещениям здания гипсовых перегородок ответчиком не заявляются.

Таким образом, ответчик, заявляя о невозможности использования помещений при наличии недостатков, арендуемые помещения в связи с невозможностью их использования для целей аренды по акту приема-передачи не вернул, продолжал занимать арендуемые помещения до 31 октября 2022 г. и использовать их под административно-производственную деятельность.

Доказательства освобождения помещения до 31 октября 2022 г., либо об уклонении истца от приемки объекта аренды, в нарушение правил статьи 65 АПК РФ, ответчиком не представлены.

При таких обстоятельствах требование о взыскании задолженности по оплате арендных платежей за период июль 2021 – октябрь 2022 в размере 2 351 576, 72 руб. (с учетом принятых судом уточнений) является правомерным и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере 19 757 руб. и подлежат взысканию в пользу истца.

В связи с увеличением размера исковых требований государственная пошлина в размере 15 001 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Берлек» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу акционерного общества «Милек» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность в размере 2 351 576, 72 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 757 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Берлек» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 15 001 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Берлек» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы за экспертизу в размере 62 000 руб. в пользу ООО «Бюро строительных экспертиз».

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины в доход федерального бюджета выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья И.Н. Нурисламова