Решение от 16 июля 2025 г. по делу № А09-1097/2024

Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, <...> сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации  


Решение

Дело №А09-1097/2024
город Брянск
17 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 17 июля 2025 года.

Арбитражный суд  Брянской области в составе судьи Макеевой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания            Исаченко Е.В.,     

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений Брянской области, г.Брянск,

к Государственному унитарному предприятию «Брянскфармация», г.Брянск,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

третьи лица: 1) Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и <...>) Федеральное казенное учреждение «Исправительная колония №2 Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Брянской области»

при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: не явились, извещены;

установил:

Определением суда от 07.02.2024 из дела №А09-9909/2023 выделено в отдельное производство исковое требование Управления имущественных отношений Брянской области, г.Брянск, к Государственному унитарному предприятию «Брянскфармация», г.Брянск, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №4390 от 23.06.2023 года аренды находящегося в областной собственности земельного участка 32:06:0332501:118, делу присвоен №А09-1097/2024.

В ходе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № 4390 от 23.06.2023 года аренды находящегося в областной собственности земельного участка:

принять пункт 2.2 Договора в следующей редакции:

«Стороны договорились распространять условия раздела 3 настоящего договора на отношения, возникшие между Сторонами, с 19.09.2017 г.».

принять пункт 3.3 Договора в следующей редакции:

«Арендная плата по договору начинается с 19.09.2017».

Ходатайство было удовлетворено судом в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением суда от 09.02.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст.51 АПК РФ привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской области, г.Калуга, и Федеральное казенное учреждение «Исправительная колония №2 Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Брянской области», г.Брянск.

Определением суда от 02.11.2024 производство по делу №А09-1097/2024 по иску Управления имущественных отношений Брянской области к Государственному унитарному предприятию «Брянскфармация» об урегулировании разногласий при заключении договора было приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу Арбитражного суда Брянской области №А09-9909/2023.

Поскольку основания к приостановлению производства по делу отпали, определением суда от 08.04.2025 производство по делу возобновлено.

Истец, ответчик и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом. Истец  заявил ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя. Ходатайство удовлетворено судом. Дело рассмотрено в отсутствие представителей вышеуказанных лиц в порядке, установленном ст.156 АПК РФ.

До принятия решения по делу от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №4390 от 23.06.2023 аренды находящегося в областной собственности земельного участка по момент передачи нежилого помещения в федеральную собственность:

принять пункт 2.2 Договора в следующей редакции:

«Стороны договорились распространять условия раздела 3 настоящего договора на отношения, возникшие между Сторонами, с 19.09.2017 г.».

принять пункт 3.3 Договора в следующей редакции:

«Арендная плата по договору начинается с 19.09.2017».

Ходатайство удовлетворено судом в соответствии со ст.49 АПК РФ.

В ходатайстве о проведении судебного заседания в отсутствие представителя истец поддержал исковые требования.

 Изучив материалы дела, суд установил следующее.

          Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 32:06:0332501:118 площадью 12076 кв.м, расположенном по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для размещения учебной базы, находятся объекты недвижимого имущества:

          - здание, назначение - нежилое, наименование - профессиональный лицей № 13, общей площадью 3566,9 кв.м, кадастровый номер 32:06:0332501:19 (право хозяйственного ведения ГУП «Брянскфармация» зарегистрировано 20.09.2017, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации 32 06 332501 194-32/005/2017-4);

         - здание, назначение - нежилое, наименование - общественно-хозяйственный корпус, общей площадью 405,7 кв.м, кадастровый номер 32:06:0332501:189 (право собственности Брянской области зарегистрировано 21.11.2013, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации 32-32-03/015/2013-487, право хозяйственного ведения ГУП «Брянскфармация» зарегистрировано 20.09.2017, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации 32:06:0332501:189-32/005/2017-4);

        - здание, назначение - нежилое, наименование - производственные мастерские, общей площадью 1490,3 кв.м, кадастровый номер 32:06:0332501:193 (право собственности Брянской области зарегистрировано 21.11.2013, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации 32-32-03/015/2013-486, право хозяйственного ведения ГУП «Брянскфармация» зарегистрировано 19.09.2017, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации 32:06:0332501:193-32/005/2017-4).

         Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 27.06.2022                       №906 объект недвижимого имущества - профессиональный лицей №13 был разделен на нежилые помещения:

             - нежилое помещение площадью 1773,00 кв.м с кадастровым номером 32:06:0332501:1464 (право собственности Брянской области зарегистрировано 28.06.2023, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации 32:06:0332501:1464-32/077/2023-1, право хозяйственного ведения ГУП «Брянскфармация» зарегистрировано 28.06.2023, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации 32:06:0332501:11464-32/077/2023-2);

            - нежилое помещение площадью 1807,40 кв.м с кадастровым номером 32:06:0332501:1465 (право собственности Брянской области зарегистрировано 28.06.2023, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации 32:06:0332501:1465-32/077/2023-1, право хозяйственного ведения ГУП «Брянскфармация» зарегистрировано 28.06.2023, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации 32:06:0332501:11465-32/077/2023-2).

          20 июня 2023 года в Управление имущественных отношений Брянской области поступило обращение ГУП «Брянскфармация» за №1349/05 с просьбой рассмотреть вопрос о предоставлении в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 32:06:0332501:118, площадью 12076 кв.м, находящегося по адресу: РФ, <...>.  Также в обращении было указано, что на вышеуказанном земельном участке находятся:

         - нежилое здание производственных мастерских, общей площадью 1490,3 кв.м с кадастровым номером 32:06:0332501:193;

        - нежилое здание общехозяйственного корпуса, общей площадью 405,7 кв.м с кадастровым номером 32:06:0332501:189;

       - нежилое здание профессионального лицея №13, общей площадью 3566,9 кв.м с кадастровым номером 32:06:0332501:194, закрепленные за предприятием на праве хозяйственного ведения.

          По результатам рассмотрения обращения Управлением имущественных отношений Брянской области было принято решение о предоставлении земельного участка сроком на 49 лет и издан приказ от 23.06.2023 №897 «О предоставлении в аренду ГУП «Брянскфармация» земельного участка, находящегося в собственности Брянской области».

         В адрес ГУП «Брянскфармация» был направлен договор аренды находящегося в областной собственности земельного участка №4390 от 23.06.2023, в том числе, со следующими условиями:

I. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1    Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (далее - Участок) из категории земель: Земли населенных пунктов  

с кадастровым номером: 32:06:0332501:118

общей площадью: 12076 квадратных метров

находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры):  <...>

с видом разрешенного использования (согласно сведениям ЕГРН): для размещения учебной базы

с целью использования: здание профессионального лицея №13, производственные мастерские, общественно-хозяйственный корпус

II. СРОК ДОГОВОРА

2.1.      Срок аренды Участка: 49 (сорок девять) лет       

устанавливается с 23.06.2023 по 22.06.2072       

2.2.      Стороны договорились распространить условия раздела 3 настоящего Договора на отношения, возникшие между Сторонами с 19.09.2017.

III. РАЗМЕР И УСЛОВИЯ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

3.1. Размер арендной платы определен в соответствии с нормативными актами, регулирующими порядок начисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Брянской области.

3.2. Расчет арендной платы определен в приложении к Договору и является неотъемлемой частью Договора.

3.3. Арендная плата по Договору начинается с 19.09.2017.

       Договор аренды находящегося в областной собственности земельного участка №4390 от 23.06.2023 был подписан ГУП «Брянскфармация» с Протоколом разногласий от 23.06.2023, в котором предложено исключить п.2.2. договора, а п.3.3. изложить в следующей редакции: «Арендная плата по Договору начисляется с даты подписания акта приемки-передачи земельного участка».

Не согласившись с редакцией, предложенной ГУП «Брянскфармация», Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в суд с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований).

        В письменном отзыве на исковое заявление ответчик просил суд отказать истцу в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что возражает против условий договора по вопросу распространения условия раздела 3 настоящего договора на отношения, возникшие с 19.09.2017. Также ответчик указал на то, что земельный участок истец ранее не передавал, соответственно, ответчик не уклонялся как от его принятия, так и от оплаты аренды за него. По какой причине истец не передавал ответчику земельные участки ранее, ответчику не известно. Ущерба истцу действиями ответчика не причинено, так как истец в соответствии со ст.19 НК РФ не является налогоплательщиком. Как полагает ответчик, в данном случае речь может идти только об упущенной истцом по своей вине выгоде. Кроме того, ответчик указал, что в соответствии со ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса, таким образом, требования истца выходят за рамки ограничения, предусмотренного законом.

         Третье лицо – Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской области в письменном отзыве сослалось на следующее.

         Согласно Перечню, утвержденному Распоряжением Правительства Брянской области от 16.10.2023г. №284-рп об утверждении перечня недвижимого имущества, передаваемого из государственной собственности Брянской области в федеральную собственность, в федеральную собственность передано нежилое помещение с кадастровым номером 32:06:0332501:1464 общей площадью 1773 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

         Распоряжением МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях от 21.11.2023г. №40-455-р о безвозмездной передаче нежилого помещения с кадастровым номером 32:06:0332501:1464 из государственной собственности Брянской области с собственность Российской Федерации указанное помещение принято в федеральную собственность и закреплено на праве оперативного управления за ФКУ ИК-2 УФСИН России по Брянской области.

         Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на помещение с кадастровым номером 32:06:0332501:1464 14.12.2023 зарегистрировано право собственности Российской Федерации и оперативного управления ФКУ ИК-2 УФСИН России по Брянской области.

          В соответствии с п. 4 ст. 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

          На основании изложенного, руководствуясь законодательством РФ, МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях просит Арбитражный суд Брянской области при вынесении решения по данному спору учесть вышеуказанные пояснения.

          Третье лицо -  Федеральное казенное учреждение «Исправительная колония №2 Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Брянской области» по существу заявленных требований сообщило следующее.

          ФКУ ИК-2 УФСИН России по Брянской области па праве оперативного управления принадлежит помещение с кадастровым номером 32:06:0332501:1464, расположенное по адресу: <...>.

          На основании Распоряжения Правительства Брянской области от 16.10.2023 №284-рн указанное помещение было передано в федеральную собственность, а в последующем закреплено на праве оперативного управления за ФКУ ИК-2 УФСИН России по Брянской области на основании Распоряжения МГУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях от 21.11.2023 №40-455-р.

          Вышеназванное помещение было передано учреждению с целью создания изолированного участка, функционирующего как исправительный центр, во исполнение Поручения Президента Российской Федерации от 29.11.2021.

          Согласно п.1 ст.395 НК РФ освобождаются от обложения земельным налогом учреждения и органы уголовно-исполнительной системы - в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти учреждения и органы функций.

         Так как передача объекта (помещения), расположенного на земельном участке, находящегося в собственности Брянской области, осуществлялась с целью выполнения Поручения Президента Российской Федерации и поставленных перед уголовно-исполнительной системой задач, учреждением договор аренды не подписан, более того, направлены письма в Правительство Брянской области и Управление имущественный отношений Брянской области с просьбой рассмотреть иные способы предоставления земельного участка в пользование, исключающие финансовые затраты. В настоящее время ответы в учреждение не поступили.

Суд считает, что вышеуказанные разногласия подлежат урегулированию судом по момент передачи нежилого помещения в федеральную собственность (согласно уточненным исковым требованиям) по следующим основаниям.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Из изложенных выше положений гражданского законодательства следует, что согласование распространения действия договора на период, предшествующий моменту заключения такого договора, является правом сторон и не может быть навязан одной стороне другой.

В соответствии со статьями 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи.

Согласно положениям пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Обязанность арендатора по внесению платежей за пользование арендуемым имуществом является встречной по отношению к обязанности арендодателя по предоставлению имущества в пользование арендатора (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Действующим законодательством не предусмотрено обязательное применение условий заключаемого в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации договора аренды с момента возникновения у арендатора права собственности или иного вещного права на объекты недвижимости.

Право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным, и возникает только после заключения соответствующего договора. Непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает не ранее заключения договора аренды.

При таких обстоятельствах предусмотренные законом правовые основания для принятия предложенного в договоре истцом условия о распространении действия договора аренды на ранее возникшие отношения сторон и начислении арендной платы с 19.09.2017 отсутствуют.

Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 23.08.2005 N 1928/05 по делу NА40-36270/04-25-140 распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно только по обоюдному согласию сторон в силу п.2 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации и если между сторонами фактически существовали отношения.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2021 по делу №А32-51166/2020, от 17.11.2016 по делу №А32-8394/2016, от 04.12.2015 по делу NА32-24246/2015, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.01.2017 по делу №А32-8394/2016, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.09.2013 по делу NА63-17090/2012.

Учитывая, что действующим законодательством не предусмотрено возникновение обязанностей, вытекающих из договора, до момента заключения самого договора аренды,  стороны могут распространить условия договора на отношения сторон, возникшие до момента заключения договора, только по обоюдному согласию. Таким образом, распространение условий договора аренды на правоотношения, возникшие до момента заключения договора, не является обязательным.

С учетом отсутствия согласия ГУП «Брянскфармация» на распространение действия договора на период, предшествующий моменту его заключения, требования истца о принятии спорных условий договора аренды в его редакции являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Таким образом, спорные пункты договора подлежат изложению в следующей редакции:

«пункт 2.2. в договор не включать;

пункт 3.3.: Арендная плата по договору начисляется с даты подписания акта приема-передачи земельного участка».

Вместе с тем, суд считает необходимым отметить, что имущественные претензии Управления имущественных отношений Брянской области к ГУП «Брянскфармация» относительно периода, не охваченного договором, могут быть разрешены в самостоятельном порядке (в частности, путем подачи отдельного иска о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком). Отсутствие договорных отношений между сторонами спора не лишает уполномоченный орган права требовать от предприятия, за которым на праве хозяйственного ведения закреплен объект недвижимости, внесения платы за фактическое использование земельного участка за период до даты заключения соответствующего договора аренды.

Довод ответчика о нарушении истцом срока исковой давности не может быть принят судом во внимание при рассмотрении настоящего дела, поскольку срок исковой давности по рассматриваемому спору не пропущен, однако ответчик не лишен права заявить его в случае предъявления к нему истцом требований имущественного характера о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком.

В рамках дела №А09-9909/2023 были заявлены доводы, аналогичные доводам, заявленным в рамках настоящего дела, требования по делу №А09-9909/2023 сходны по основаниям возникновения и представленным доказательствам с требованиями по настоящему делу, о чем было указано в определении суда от 02.11.2024 о приостановлении производства по настоящему делу в соответствии с п.1 ч.1 ст.143 АПК РФ до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу Арбитражного суда Брянской области №А09-9909/2023.

При рассмотрении настоящего дела судом не установлено иных обстоятельств, чем были установлены при рассмотрении дела №А09-9909/2023, в связи с чем у суда отсутствуют правовые основания для иной оценки аналогичных доводов сторон.

Иные доводы сторон не имеют существенного значения при разрешении настоящего спора. Какие-либо права и обязанности третьих лиц настоящим решением суда не устанавливаются, поскольку судом рассматриваются разногласия сторон по договору относительно периода, истекшего до момента передачи в федеральную собственность вышеуказанного нежилого помещения. 

При подаче иска истцом государственная пошлина не уплачивалась, поскольку в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Так как спорные условия договора аренды приняты в редакции ответчика, судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст.110 АПК РФ относятся на истца. Однако, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 173, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия, возникшие между Управлением имущественных отношений Брянской области и Государственным унитарным предприятием  «Брянскфармация» при заключении договора аренды №4390 находящегося в областной собственности земельного участка от 23.06.2023, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

пункт 2.2. в договор не включать;

пункт 3.3.: Арендная плата по договору начисляется с даты подписания акта приема-передачи земельного участка.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Туле. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.


Судья                                                                                                            Макеева М.В