Решение от 27 февраля 2020 г. по делу № А24-6201/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-6201/2019
г. Петропавловск-Камчатский
27 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Довгалюка Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципального учреждения (ИНН 4101131945, ОГРН 1094101003710)

к
акционерному обществу «Почта России» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о понуждении заключения соглашения о включении в качестве арендатора в договор аренды земельного участка от 09.06.2017 № 101/17

третье лицо:

Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Камчатском крае (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии:

от истца:

ФИО2 – представитель по доверенности от 09.01.2020 № 010801/6/20 (сроком по 31.12.2020);

от ответчика:

ФИО3 – представитель по доверенности от 02.10.2019 (сроком по 01.10.2020);

от третьего лица:

не явились

установил:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – истец, Управление архитектуры) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением о понуждении федерального государственного унитарного предприятия «Почта России» (далее – ответчик, ФГУП «Почта России») заключить соглашение о включении в качестве арендатора в договор аренды земельного участка от 09.06.2017 № 101/17.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статью 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 421, 445, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что ответчику на праве хозяйственного ведения принадлежат нежилые помещения первого этажа торгового центра, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:326. При этом право аренды ответчика на данный земельный участок не оформлено.

Определением суда от 10.12.2019 в порядке процессуального правопреемства произведена замена ответчика с Федерального государственного унитарного предприятия «Почта России» на акционерное общество «Почта России» (далее – АО «Почта России»).

Определением суда от 05.02.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Камчатском крае (далее – ТУФАУГИ).

ТУФАУГИ явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещено надлежащим образом, направило в суд ходатайство об отложении судебного заседания.

Представитель Управления архитектуры в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель АО «Почта России» в судебном заседании с заявленными требования не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве на заявление и в дополнении к отзыву от 04.02.2020.

Рассмотрев заявленное ходатайство ТУФАУГИ, суд не нашел предусмотренных статьей 158 АПК РФ оснований для отложения судебного разбирательства по делу. При этом в силу части 5 статьи 158 АПК РФ отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения поз. 85, 87, 94, 95, 97, 128-139 первого этажа в здании торгового центра, расположенного по адресу: <...>.

Здание торгового центра расположено на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:326, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Из материалов дела также следует, что 28.08.2008 между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа и рядом арендаторов, в том числе ФГУП «Почта России» был заключен договор № 4800 аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:326, сроком с 28.08.2008 до 28.07.2009.

Письмом от 20.02.2017 Управление архитектуры в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ уведомило ФГУП «Почта России» о прекращении договора аренды земельного участка от 28.08.2008 № 4800 с 01.06.2017. Уведомление получено ответчиком 02.03.2017.

09.06.2017 между Управлением архитектуры, гражданами Фэн Чжэньмэй, ФИО4 и акционерным обществом «Дирекция по эксплуатации зданий» заключен договор № 101/17 аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:326.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что он действует с 09.06.2017 по 09.06.2066. Правоотношения по договору и обязанность арендаторов по внесению арендной платы возникают с 01.06.2017.

Сопроводительными письмами от 27.10.2017 № 01-08-01/10626/17, от 07.03.2018 № 01-08-01/1426/18 и от 11.06.2019 № 01-08-01/3984/19 Управление архитектуры направляло в адрес ответчика проект соглашения от 20.10.2017 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.06.2017 № 101/17, согласно которому ФГУП «Почта России» включается в вышеуказанный договор в качестве арендатора.

В связи с неподписанием ответчиком вышеуказанного соглашения, Управление архитектуры на основании статьи 39.20 ЗК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 № 15524/04, от 06.09.2011 № 4275/11, от 06.09.2011 № 3771/11 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена.

В пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 3 статьи 39.20 ЗК РФ).

Согласно пункту 6 названной статьи любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ).

Пунктом 8 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 39.20 ЗК РФ, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, в силу прямого указания закона заключению подлежит не отдельный договор, а единый для всех собственников помещений. В конкретном рассматриваемом случае это соглашение о вступлении в договор аренды. При этом заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из материалов дела следует, что истец уведомлял ответчика о прекращении действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 28.08.2008 № 4800 с 01.06.2017. Уведомление о прекращении договора аренды земельного участка получено ФГУП «Почта России» 02.03.2017, в связи с чем вышеуказанный договор аренды признается судом прекратившим свое действие.

Поскольку право собственности АО «Почта России» на нежилые помещения поз. 85, 87, 94, 95, 97, 128-139 первого этажа в здании торгового центра, расположенного по адресу: <...>, зарегистрировано в установленном порядке, а действие ранее заключенного договора аренды земельного участка от 28.08.2008 № 4800 прекращено, у ответчика имеется обязанность присоединиться к новому договору аренды земельного участка от 09.06.2017 № 101/17 в силу прямого указания закона.

Довод АО «Почта России» о том, что спорный земельный участок относится к федеральной собственности, в связи с чем Управление архитектуры не имеет право распоряжаться данным земельным участком, судом не принимается по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю и которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации.

По мнению суда, вышеназванная норма Закона № 137-ФЗ связывает разграничение уровня федеральной собственности на землю не со всеми объектами недвижимости, расположенными на земельном участке, а только с перечисленными в указанной норме, а именно зданиями, строениями, сооружениями.

Земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся не только в собственности Российской Федерации, но и в собственности других субъектов гражданских правоотношений, не подпадают под действие указанной нормы.

Материалами дела не подтверждается факт того, что все здание торгового центра, расположенное на спорном земельном участке, принадлежит либо принадлежало Российской Федерации.

Из имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 18.07.2019 следует, что здание торгового центра, расположенное по адресу: <...>, построено в 1988 году, в здании расположено множество помещений, часть из которых (нежилые помещения поз. 85, 87, 94, 95, 97, 128-139 первого этажа) находились в собственности Российской Федерации.

При этом содержание имеющихся в материалах дела договоров аренды земельного участка от 28.08.2008 № 4800, от 09.06.2017 № 101/17, а также сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН от 18.07.2019 в отношении спорного земельного участка, позволяют суду прийти к выводу о том, что помещения в здании торгового центра принадлежат различным собственникам, в том числе частным. Доказательств обратного суду не представлено.

Поскольку на спорном земельном участке в собственности Российской Федерации находилось не все здание торгового центра, а лишь часть помещений в нем, суд приходит к выводу, что государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена.

Более того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что с 30.10.2019 нежилые помещения поз. 85, 87, 94, 95, 97, 128-139 первого этажа здания торгового центра находятся не в собственности Российской Федерации, а непосредственно в собственности АО «Почта России», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.01.2020 № КУВИ-001/2020-590597.

Довод ответчика о пропуске истцом срока, предусмотренного пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ, судом также не принимается по следующим основаниям.

Действительно, пунктом 7 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По смыслу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

Принимая во внимание неоднократное направление истцом в адрес ответчика проектов соглашения от 20.10.2017 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.06.2017 № 101/17, учитывая имеющиеся в материалах дела ответы ответчика на данные проекты, в частности письмо ФГУП «Почта России» от 01.07.2019 № 11.6.9-07/2317, согласно которому ответчик не возражал против заключения нового договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с момента расторжения договора аренды земельного участка от 28.08.2008 № 4800, но не ранее месяца, за который произведена арендная плата, суд приходит к выводу, что сроки давности, предусмотренные пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ и статьей 446 ГК РФ, не пропущены.

Из содержания отзыва АО «Почта России» на исковое заявление и пояснений представителя ответчика, данных в ходе судебного разбирательства делу, следует, что ответчик возражает в отношении условия соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.06.2017 № 101/17 о распространении его действия с 01.06.2017.

Статьей 131 АПК РФ предусмотрено право стороны, обязанной к заключению договора, представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте.

В соответствии с пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статье 173 АПК РФ в решении суда по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В силу положений статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

При этом распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами существовали соответствующие отношения. Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2016 № 303-КГ16-9134.

Принимая во внимание то обстоятельство, что действие ранее действующего договора аренды земельного участка от 28.08.2008 № 4800 прекращено с 01.06.2017, а ответчик после указанной даты продолжал и продолжает пользоваться принадлежащими ему нежилыми помещениями в здании торгового центра, расположенного на спорном земельном участке, суд приходит к выводу о том, что условие пункта 3 соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.06.2017 № 101/17 о распространении его действия на период с 01.06.2017, не нарушает права АО «Почта России».

С учетом вышеизложенного суд считает возможным урегулировать возникшие разногласия в данной части в редакции Управления архитектуры, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, составляет 6000 рублей.

На основании вышеизложенного государственная пошлина в размере 6000 рублей подлежит взысканию с АО «Почта России» в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Обязать акционерное общество «Почта России» заключить с Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение соглашение, направленное письмом от 11.06.2019 № 01-08-01/3984/19, о включении его в качестве арендатора в договор аренды земельного участка от 09.06.2017 № 101/17, в следующей редакции:

1. Внести изменения в Договор, включив в него Арендатора, акционерное общество «Почта России».

2. Остальные условия вышеуказанного Договора остаются неизменными и Стороны подтверждают по ним свои обязательства.

3. Настоящее Соглашение является неотъемлемой частью Договора, считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с ним, и распространяет свое действие с 01.06.2017 года.

Соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых по одному экземпляру для каждой из Сторон, один – для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с акционерного общества «Почта России» в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Д.Н. Довгалюк