Решение от 13 марта 2023 г. по делу № А12-15551/2022

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


город Волгоград Дело № А12-15551/2022

«13» марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 03.03.2023

Полный текст решения изготовлен 13.03.2023

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пятерниной Е.С., при ведении протокола помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев материалы дела по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АКВАТИКА» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, с участием в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области

в судебном заседании участвуют:

от истца – ФИО1 по доверенности № 1 от 25.05.2022, директор Общества ФИО2 лично, паспорт,

от ответчика – ФИО3 по доверенности № 146/2022 от 24.10.2022



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АКВАТИКА» (далее – ООО «АКВАТИКА», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (далее – ООО «Манхэттен Девелопмент», ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к Договору аренды от 01.05.2012.

Просит изложить спорые пункты в следующей редакции:

- пункт 1 дополнительного соглашения изложить: «срок Договора установить с 01.05.2012г. по 31.04.2032г.»;

- пункт 2 дополнительного соглашения исключить полностью;

- пункт 3 дополнительного соглашения изложить: «Стороны пришли к соглашению с 01 мая 2022г. пункт 3.2. договора аренды изложить в следующей редакции:

«3.2. Арендная плата состоит из Базовой арендной платы и Переменной арендной

платы.

3.2.1 Базовая арендная плата составляет 16 255 руб. (шестнадцать тысяч двести пятьдесят петь) рублей, включая НДС по ставке, установленной законодательством, ежемесячно за всю территорию площадки.

3.2.2 Переменная арендная плата представляет собой сумму эквивалентную величине расходов, понесенных арендодателем на оплату коммунальных услуг по электроснабжению, водопотреблению, водоотведению, потреблённых Арендатором на территории земельного участка, которые определяются согласно показателям измерительных приборов.

Арендатор самостоятельно отвечает за вывоз твердых (ТКО и не ТК) и жидких бытовых отходов с территории Площадки при их наличии у Арендатора, для чего Арендатор обязан самостоятельно заключить договор на вывоз твердых (ТКО и не ТК) и жидких бытовых отходов со специализированной организацией, установить контейнеры. Арендатор самостоятельно производит экологические платежи за вывоз отходов. Арендатор самостоятельно готовит и представляет всю экологическую документацию, связанную с деятельностью арендатора.»;

- пункт 4 дополнительного соглашения изложить в редакции Арендодателя;

- пункт 5 дополнительного соглашения изложить: «раздел 8 договора аренды изложить в новой редакции: «Расторжение договора возможно в соответствии с нормами действующего законодательства РФ»;

- пункт 6 дополнительного соглашения изложить: «дополнить раздел 10 договора п.п. 10.4 следующего содержания:

- 10.4.1 арендатор гарантирует арендодателю то, что на земельном участке отсутствуют возведенные арендатором объекты, которые могут быть признаны объектами недвижимости и /или улучшением земельного участка или парковкой, в том числе различного рода зданием, строением, сооружением и пр.(включая, но не ограничиваясь , фундаментом, бытовкой, складским помещением, туалетом и т.д.), а также различного рода асфальто-бетонным покрытием, инженерными сетями, иным строительством, которое ни при каких обстоятельствах не является и/или потенциально не может быть признано объектом недвижимости в соответствии с действующим законодательством РФ. за исключением здания автомойки (кад.номер 34:34:030070:970), принадлежащего арендатору на праве собственности.

- 10.4.2 Арендуемый земельный участок будет использоваться исключительно для целей, определенных условиями Договора аренды и не будет использован Арендатором для целей строительства иных объектов недвижимого имущества Арендатора и/или третьих лиц.

- 10.4.3 Арендатором не ведется деятельность по возведению на земельном участке неотделимых улучшений, в отношении которых Арендатор не получил предварительного письменного согласия арендодателя.

При отсутствии возражений ответчика, заявление истца об уточнении требований принято судом к рассмотрению.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве и в уточнение к отзыву на исковое заявление.

К участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в том числе публично путем размещения, в соответствии с частями 1, 6 статьи 121 АПК РФ, информации о времени и месте судебного заседания в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел». Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие названного лица.

В судебном заседании 22.02.2023, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 03.03.2023. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив представленные в материалы дела документы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзывах на иск, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «Акватика» на праве собственности принадлежит здание обслуживания автотранспорта ТРК «Парк Хаус» (автомойка) с инвентарным номером 18:401:002:001102230, расположенное по адресу: <...>.

Данный объект имеет все характеристики считать его объектом недвижимого имущества (капитальность, разрешительные документы на его создание, наличие записи в ЕГРН). Ответчиком данный факт не оспаривается.

Указанный объект расположен на земельной: участке из категории земель населенных пунктов, площадью 67 888 кв.м, имеющий кадастровый номер 34:34:030070:155, который принадлежит ООО «Манхэттен Девелопмент» на праве собственности, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.05.2008 сделана запись регистрации № 34-34-01/092/2008-228.

Судом установлено, что в рамках дела №А12-6876/2011 Арбитражным судом Волгоградской области дана оценка законности возведения объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Акватика», на земельном участке, принадлежащего ООО «Манхэттен Девелопмент».

Ранее, 01.05.2012 между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) был заключен договор аренды части земельного участка в соответствии с которым ООО «МАНХЭТТЕН ДЕВЕЛОПМЕНТ» сдает, а ООО «АКВАТИКА» принимает во временное владение и пользование земельный участок, площадью 335 кв.м, указанный на плане границ, являющемся приложением к договору аренды, расположенный в <...> (далее - Договор).

Договор заключался на срок по 30.04.2022 для эксплуатации здания для обслуживания автотранспорта ТРК «Парк Хаус» (автомойки).

До истечения срока договора аренды ответчиком в адрес истца было направлено дополнительное соглашение от 25.04.2022 к Договору (далее – дополнительное соглашение).

Не согласившись с предложенной редакцией дополнительного соглашения, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий.

Поскольку часть пунктов не были урегулированы, истец обратился с исковым заявлением в суд.

Разрешая настоящий спор, суд приходит к выводу о наличии оснований для разрешения преддоговорного спора на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Статьей 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Между сторонами возник спор по пункту 1 дополнительного соглашения от 25.04.2022 о сроках действия дополнительного соглашения.

Истцом предложена следующая редакция: «срок Договора установить с 01.05.2012 по 31.04.2032».

В обоснование своей позиции истец ссылается на то, что спорный земельный участок занят объектом недвижимости, в связи чем, долгосрочные правоотношения между сторонами являются разумными. При этом учитывает, что условиями ранее заключенного договора аренды части земельного участка от 01.05.2012 был установлен десятилетний срок с 01.05.2012 по 30.04.2022.

Возражая против предложенной редакции, ответчик указывает, что земельный участок находится в частной собственности коммерческой организации, главным доходом которой является получение прибыли от сдачи своих объектов недвижимости в аренду. Установление срока аренды 10 лет, с учетом текущей нестабильной экономической ситуации в Российской Федерации, ставит ответчика в крайне невыгодное положение по отношению к истцу, а также лишает возможности ответчика распоряжаться и развивать указанную территорию в будущем, включая возможное строительство. Считает, что установление срока действия Договора до трех лет с дальнейшей возможностью пересмотра условий Договора с учетом экономической обстановки в Российской Федерации, а также возможных планов ответчика по развитию территории, отвечает интересам обеих сторон.

Кроме того, ответчик категорически возражает против распространения условий дополнительного соглашения от 25.04.2022 к отношениям, возникшим до его заключения.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом, из смысла пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре условия о его ретроактивном действии не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. При рассмотрении преддоговорного спора этот момент определяется вступлением в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения дела.

В случае урегулирования разногласий по договору судом права и обязанности сторон возникнут только на будущее время - с момента вступления решения в законную силу (статья 180 АПК РФ).

Заключение договора на прошедший период противоречит общим принципам гражданского законодательства, не предусматривающих совершение действий в прошедшем времени (пункт 1 статьи 307 ГК РФ), а также нормам статей 445, 446 ГК РФ, направленным на обеспечение фактической реализации интересов сторон по устранению правовой неопределенности в существующих отношениях на будущее время.

Распространение условий договора на период, предшествующий дате его заключения, является правом, а не обязанностью сторон.

Поскольку ответчик возражает против распространения условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, то суд приходит к выводу об установлении срок действия договора с даты вступления в законную силу настоящего решения.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договоров» разъяснено, что суд принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами с учетом мнения сторон, обычной договорной практики, особенностей конкретного договора и иных обстоятельств дела.

При наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 40 указанного постановления).

Правоотношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются нормами гражданского законодательства, его общие и специальные положения содержаться в Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иных законах и нормативных правовых актах федеральных органов власти в пределах их компетенции.

Согласно пункту 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 указанной статьи).

Правовой режим государственной (муниципальной) собственности и частной отличен. Вместе с тем, суд считает возможным применить к рассматриваемым правоотношениям аналогию права.

В соответствии с пунктом 17 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

При системном толковании перечисленных норм земельного и гражданского законодательства можно сделать вывод о том, что у правообладателя объекта недвижимости имеется обязанность заключить договор на землепользование, однако это не лишает его права представить собственную редакцию условий такого договора.

Поскольку на земельном участке истца расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику, то он вправе определить срок аренды в пределах, установленных подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Пунктом 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что субъективные права могут быть ограничены по известным и достаточно весомым основаниям.

Из этого общего правила, во всяком случае, следует, что любые ограничения прав должны быть обоснованы ссылкой на конкретные основания, которые не могут быть иными, чем те, которые указаны в статье 55 Конституции Российской Федерации.

Доказательств наличия каких-либо ограничений, препятствующих заключению договора на десятилетний срок в материалы дела не представил, соответственно, ответчик не доказал обоснованность установления срока аренды на три года.

Доказательств того, что с иными арендаторами земельного участка (если таковые имеются) договора аренды земельного участка заключены на иной срок, ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не предоставил.

В связи с чем, суд считает необходимым изложить пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: «Срок действия договора составляет 10 лет с даты вступления в законную силу настоящего решения по делу №А12-15551/2022».

ООО «Манхэттен Девелопмент» просит дополнительное соглашение от 25.04.2022 дополнить пунктом 2:

«Стороны пришли к соглашению раздел 2 договора аренды дополнить п.п.2.4. следующего содержания:

«2.4. В дату окончания срока Договора или его досрочного прекращения, Арендатор обязуется возвратить Площадку Арендодателю (свободной от имущества/строений/сооружений Арендатора) по акту возврата. Площадка должна быть возвращена в том же состоянии, в котором была передана Арендатору. В связи с чем, на Арендатора возлагается обязанность по прекращению в ЕГРН записи о государственном кадастровом учете объекта недвижимости - здания автомойки с кадастровым номером 34:34:030070:970, расположенной по адресу <...>, и прекращении права собственности на данный объект в связи его ликвидацией.

Если Арендатор не вывезет все свое имущество или имущество третьих лиц с территории Площадки в сроки, предусмотренные настоящим Договором, Арендодатель по своему выбору вправе вывезти и хранить все имущество или его часть таким способом, какой он предпочтет. При этом он не будет нести ответственности перед Арендатором и третьими лицами за сохранность имущества. Арендодатель может также распорядиться вышеуказанным имуществом по своему усмотрению, в том числе, но не ограничиваясь, путем его утилизации, и покрыть свои издержки за счет выручки от реализации имущества Арендатора, при этом на Арендатора будут возложены все понесенные Арендодателем в связи с этим расходы, а также расходы в связи с вывозом или хранением данного имущества, имуществом Арендатора по своему усмотрению, то денежные средства, оставшиеся после покрытия Арендодателем своих издержек, перечисляются на расчетный счет Арендатора, указанный в настоящем Договоре.

В день прекращения настоящего Договора в силу истечения его настоящего Договора Арендодатель вправе отключить Площадку от снабжения электричеством, даже если Арендатор еще не полностью демонтировал и/или вывез свое оборудование».

ООО «Акватика» просит исключить данный пункт из условий дополнительного соглашения, как противоречащий действующему законодательству.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как указано выше, истцу на праве собственности принадлежит здание обслуживания автотранспорта ТРК «Парк Хаус» (автомойка) с инвентарным номером 18:401:002:001102230, которое расположено земельном участке, принадлежащий ООО «Манхэттен Девелопмент». В рамках дела №А12-6876/2011 Арбитражным судом Волгоградской области уже давалась оценка законности возведения указанного объекта.

Право собственности ООО «Акватика» на здание автомойки никем не оспорено, и не признано недействительным.

По сути, спорный пункт дополнительного соглашения, в редакции ООО «Манхэттен Девелопмент», направлен не на возврат земельного участка после окончания срока Договора или его досрочного прекращения, а на принудительное лишение ООО «Акватика» права собственности на здание автомойки.

Частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации гарантирована защита права собственности: никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. То есть одно частное лицо может лишить имущества другое лицо только на основании решения суда.

В статье 235 ГК РФ перечислены такие случаи. Это обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статьи 239, 239.1 и 239.2); выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); реквизиция (статья 242); конфискация (статья 243) и др.

Согласно положениям статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В рассматриваемом случае, договор аренды от 01.05.2012 заключен сторонами с целью эксплуатации объекта недвижимого имущества - здании автомойки.

Таким образом, сдавая в аренду земельный участок при наличии на нем объекта недвижимости (условия договора согласованы и возражений по ним сторонами не были заявлены), принадлежащего арендатору, арендодатель должен был предвидеть юридические последствия, связанные с истечением срока договора аренды.

Право арендодателя отказаться от договора аренды по истечении его срока действия, не влечет обязанность собственника объекта недвижимости освободить земельный участок от законно возведенного им объекта.

Принимая во внимание, что ООО «Манхэттен Девелопмент» данный пункт нормативно не обоснован, обоюдное согласие между сторонами не достигнуто, то данный пункт подлежит исключению из дополнительного соглашения.

В рамках спора существенные разногласия сторон возникли относительно размера арендной платы.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

С учетом наличия спора между сторонами относительно размера арендной платы, определением суда от 30.11.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению – ООО «Волгоград-Консалтинг», эксперту ФИО4

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость арендной платы (права пользования) за земельный участок, общей площадью 335 кв. м., занимаемого зданием автомойки с кадастровым № 34:34:030070:970, входящий в состав земельного участка с кадастровым № 34:34:030070:155, по состоянию на 01.05.2022?

При назначении экспертизы у сторон не возникло разногласий относительно даты, на которую устанавливается рыночная стоимость арендной платы (права пользования) за спорный земельный участок, поскольку договором аренды части земельного участка от 01.05.2012 установлен срок действия договора по 30.04.2022.

В соответствии с экспертным заключением № № 22/12/22 рыночная стоимость арендной платы (права пользования) за земельный участок, общей площадью 335 кв. м., занимаемого зданием автомойки с кадастровым № 34:34:030070:970, входящий в состав земельного участка с кадастровым № 34:34:030070:155, по состоянию на 01.05.2022 составляет 16 255, 00 рублей.

В силу статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу положений статьи 16 указанного Закона, эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты исследований (пункты 6, 7 статьи 86 АПК РФ), оценка результатов исследований, выводы и их обоснование (пункт 8 статьи 86 АПК РФ).

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

В рассматриваемом случае представленное заключение экспертов отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого роду документам, содержит сведения об экспертах, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование.

Статьей 87 АПК РФ установлены процессуальные правила оспаривания выводов судебной экспертизы. В силу приведенной нормы права при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

При этом на стороне, оспаривающей результаты экспертизы, лежит обязанность доказать обоснованность своих возражений против выводов эксперта (наличие противоречий в выводах эксперта, недостоверность используемых источников и т.п.). Допущенные экспертом нарушения должны быть существенными, способными повлиять на итоговые выводы по поставленным вопросам.

В данном случае ООО «Манхэттен Девелопмент», возражая против выводов эксперта, ходатайство о проведении дополнительной либо повторной экспертизы не заявило, надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представило.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, в том числе экспертного заключения № 22/12/22, суд приходит к выводу о необходимости принятия пункта 3 дополнительного соглашения в следующей редакции:

«3.2. Арендная плата состоит из Базовой арендной платы и Переменной арендной платы.

3.2.1 Базовая арендная плата составляет 16 255 руб. (шестнадцать тысяч двести пятьдесят петь) рублей, включая НДС по ставке, установленной законодательством, ежемесячно за всю территорию площадки.

3.2.2 Переменная арендная плата представляет собой сумму эквивалентную величине расходов, понесенных арендодателем на оплату коммунальных услуг по электроснабжению, водопотреблению, водоотведению, потреблённых Арендатором на территории земельного участка, которые определяются согласно показателям измерительных приборов.

Арендатор самостоятельно отвечает за вывоз твердых (ТКО и не ТК) и жидких бытовых отходов с территории Площадки при их наличии у Арендатора, для чего Арендатор обязан самостоятельно заключить договор на вывоз твердых (ТКО и не ТК) и жидких бытовых отходов со специализированной организацией, установить контейнеры. Арендатор самостоятельно производит экологические платежи за вывоз отходов. Арендатор самостоятельно готовит и представляет всю экологическую документацию, связанную с деятельностью арендатора.».

ООО «Манхэттен Девелопмент» предлагает включить в дополнительное соглашение пункт 4:

«раздел 6 договора аренды дополнить п. 6.4 следующего содержания:

6.4 В случае если Арендатор не устанавливает измерительные приборы (счетчики), либо не ремонтирует/не заменяет вышедшие из строя измерительные приборы (счетчики) в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения уведомления Арендодателя с требованием установить /исправить измерительные приборы (счетчики) в Помещении автомойки, Арендатор обязуется оплачивать переменную арендную плату на основании расчетов, предоставленных Арендодателем.».

ООО «Акватика» при рассмотрении дела в суде не возразило против принятия указанного пункта в данной редакции, что нашло отражение в уточнении к исковому заявлению.

Поскольку данная формулировка не противоречит действующему законодательству, пункт 4 дополнительного соглашения от 25.04.2022 принимается в указанной редакции.

Между сторонами возникли разногласия в отношении пункт 5 дополнительного соглашения.

По пункту 5 дополнительного соглашения ООО «Манхэттен Девелопмент» предлагает раздел 8 договора аренды дополнить п. 8.5. следующего содержания:

«8.5. Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке согласно ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ отказаться от исполнения настоящего Договора в случае нецелевого использования Арендатором Площадки, а также приостановки ведения хозяйственной деятельности на Площадке (приостановка/закрытие автомойки) свыше 12 (двенадцати) месяцев.»

ООО «Акватика» предлагает изложить данный пункт в следующей редакции: «Расторжение договора возможно в соответствии с нормами действующего законодательства РФ».

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктами 1 и 2 статьи 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ условий.

В соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, вопросы, связанные с изменением или расторжением договора, решаются сторонами договора в соответствии с нормами главы 29 ГК РФ.

С учетом изложенного, суд считает, что предложенная ООО «Акватика» редакция спорного пункта имеет более широкое значение.

В связи с чем, пункта 5 дополнительного соглашения принять в редакции ООО «Акватика»: «раздел 8 договора аренды изложить в новой редакции: «Расторгнуть договор в соответствии с нормами действующего законодательства РФ».

В пункте 6 дополнительного соглашения от 25.04.2022 ООО «Манхэттен Девелопмент» предлагает дополнить раздел 10 договора п. 10.4 следующего содержания:

- 10.4.1 арендатор гарантирует арендодателю то, что на земельном участке отсутствуют возведенные арендатором объекты, которые могут быть признаны объектами недвижимости и /или улучшением земельного участка или парковкой, в том числе различного рода зданием, строением, сооружением и пр.(включая, но не ограничиваясь , фундаментом, бытовкой, складским помещением, туалетом и т.д.), а также различного рода асфальто-бетонным покрытием, инженерными сетями, иным строительством, которое ни при каких обстоятельствах не является и/или потенциально не может быть признано объектом недвижимости в соответствии с действующим законодательством РФ. за исключением здания автомойки (кад.номер 34:34:030070:970), принадлежащего арендатору на праве собственности.

- 10.4.2 Арендуемый земельный участок будет использоваться исключительно для целей, определенных условиями Договора аренды и не будет использован Арендатором для целей строительства иных объектов недвижимого имущества Арендатора и/или третьих лиц.

- 10.4.3 Арендатором не ведется деятельность по возведению на земельном участке неотделимых улучшений, в отношении которых Арендатор не получил предварительного письменного согласия арендодателя.

ООО «Акватика» при рассмотрении дела в суде не возразило против принятия указанного пункта в данной редакции, что нашло отражение в уточнении к исковому заявлению.

Оценив изложенные обстоятельства, учитывая мнения сторон, принимая во внимание, что спор в данной части фактически отсутствует, суд пришел к выводу о включении в текст дополнительного соглашения пункта 6.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования ООО «Акватика» подлежат частичному удовлетворению.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», при частичном удовлетворении требования неимущественного характера расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Соответственно, судебные расходы по оплате государственной пошлины и по оплате судебной экспертизы учетом принятого решения в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать с даты вступления в законную силу настоящего решения разногласия, между обществом с ограниченной ответственностью «АКВАТИКА» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), в отношении условий дополнительного соглашения от 25.04.2022 к договору аренды части земельного участка от 01.05.2021, приняв спорные пункты в следующей редакции:

- пункт 1 дополнительного соглашения:

«Срок действия договора составляет 10 лет с даты вступления в законную силу настоящего решения по делу №А12-15551/2022».

- пункт 2 дополнительного соглашения исключить;

- пункт 3 дополнительного соглашения:

«3.2. Арендная плата состоит из Базовой арендной платы и Переменной арендной платы.

3.2.1 Базовая арендная плата составляет 16 255 руб. (шестнадцать тысяч двести пятьдесят петь) рублей, включая НДС по ставке, установленной законодательством, ежемесячно за всю территорию площадки.

3.2.2 Переменная арендная плата представляет собой сумму эквивалентную величине расходов, понесенных арендодателем на оплату коммунальных услуг по электроснабжению, водопотреблению, водоотведению, потреблённых Арендатором на территории земельного участка, которые определяются согласно показателям измерительных приборов.

Арендатор самостоятельно отвечает за вывоз твердых (ТКО и не ТК) и жидких бытовых отходов с территории Площадки при их наличии у Арендатора, для чего Арендатор обязан самостоятельно заключить договор на вывоз твердых (ТКО и не ТК) и жидких бытовых отходов со специализированной организацией, установить контейнеры. Арендатор самостоятельно производит экологические платежи за вывоз отходов. Арендатор самостоятельно готовит и представляет всю экологическую документацию, связанную с деятельностью арендатора.»;

- пункт 4 дополнительного соглашения:

«раздел 6 договора аренды дополнить п. 6.4 следующего содержания:

6.4 В случае если Арендатор не устанавливает измерительные приборы (счетчики), либо не ремонтирует/не заменяет вышедшие из строя измерительные приборы (счетчики) в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения уведомления Арендодателя с требованием установить /исправить измерительные приборы (счетчики) в Помещении автомойки, Арендатор обязуется оплачивать переменную арендную плату на основании расчетов, предоставленных Арендодателем.»;

- пункт 5 дополнительного соглашения:

«раздел 8 договора аренды дополнить п. 8.4 следующего содержания:

«Расторжение договора возможно в соответствии с нормами действующего законодательства РФ»;

- пункт 6 дополнительного соглашения:

«дополнить раздел 10 договора п. 10.4 следующего содержания:

- 10.4.1 арендатор гарантирует арендодателю то, что на земельном участке отсутствуют возведенные арендатором объекты, которые могут быть признаны объектами недвижимости и /или улучшением земельного участка или парковкой, в том числе различного рода зданием, строением, сооружением и пр.(включая, но не ограничиваясь , фундаментом, бытовкой, складским помещением, туалетом и т.д.), а также различного рода асфальто-бетонным покрытием, инженерными сетями, иным строительством, которое ни при каких обстоятельствах не является и/или потенциально не может быть признано объектом недвижимости в соответствии с действующим законодательством РФ. за исключением здания автомойки (кад.номер 34:34:030070:970), принадлежащего арендатору на праве собственности.

- 10.4.2 Арендуемый земельный участок будет использоваться исключительно для целей, определенных условиями Договора аренды и не будет использован Арендатором для целей строительства иных объектов недвижимого имущества Арендатора и/или третьих лиц.

- 10.4.3 Арендатором не ведется деятельность по возведению на земельном участке неотделимых улучшений, в отношении которых Арендатор не получил предварительного письменного согласия арендодателя.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АКВАТИКА» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлине в размере 6 000, 00 рублей, по оплате судебной экспертизы в размере 15 000, 00 рублей.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.


СУДЬЯ Е.С. Пятернина