Постановление от 31 октября 2024 г. по делу № А40-91912/2023

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-58328/2024

Дело № А40-91912/23
г. Москва
31 октября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2024 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Винниковой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДГИ г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 июля 2024 г. по делу № А40-91912/23 по иску ООО "ДИМИТРА ПЛЮС" (ИНН: <***>) к ДГИ г. Москвы (ИНН: <***>) об обязании заключить договор купли-продажи

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 03.04.2024 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 05.12.2023 г.)



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Димитра Плюс» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском, с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО «Димитра Плюс» договор купли-продажи объекта недвижимости, а именно: нежилого помещения, общей площадью 67,9 кв.м. (1 этаж), расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:03:0006019:2038 по стоимости 7 647 000 руб., без учета НДС, в соответствии с заключением эксперта № 2024-2604/1-2 от 03.05.2024 г. по дополнительной судебной экспертизе по делу № А40-91912/23, выполненным ООО «Компания «Экспертиза, строительство и оценка», с условием об оплате в рассрочку сроком на 7 (семь) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях истца.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.07.2024 г. исковые требования удовлетворены с установлением стоимости объекта в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

Истец против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 27.08.2004 г. между Департаментом городского имущества города Москвы (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Димитра Плюс» (покупатель) заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы № 04-576/04 от 27.08.2004 г., согласно которому истец принял в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001041:1856, общей площадью 70 кв.м. (1 этаж).

Истец 26.10.2022 г. обратилось в Департамент городского имущества с заявлением о заключении договора купли-продажи, мотивируя свои требования тем, что Общество является арендатором имущества (нежилого помещения) расположенного по адресу: <...>, общей площадью 70 кв.м. (этаж 1) на основании договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 27.08.2004 г. № 04-00576/04.

В обоснование исковых требований истец указал на то, что на момент подачи заявления у истца не было долгов по арендным платежам, пеням, неустойкам штрафам или иным финансовым обязательствам. Истец на момент обращения непрерывно владел и пользовался помещением по его назначению более 2 лет с момента подписания договора аренды, на момент подачи заявления истец не был исключен из реестра МСП, что подтверждается выпиской из реестра МСП.

Вместе с тем, 21.12.2022 г. Департамент городского имущества города Москвы дал ответ за № 33-5-104544/22-(0)-3, согласно которому отказал арендатору в оказании услуги «возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы» в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

Отказ мотивирован тем, что площадь объекта аренды изменилась с 70 кв.м. на 67,9 кв.м. за счет уточнения линейных размеров и пересчета площадей.

Объект недвижимости площадью 67,9 кв.м. поставлен на кадастровый учёт. Право собственности города Москвы на указанный объект не зарегистрировано.

В рамках предоставления государственной услуги Департаментом в Управление Росреестра по Москве было направлено заявление с целью регистрации права собственности города Москвы на объект недвижимости площадью 67,9 кв.м.

Управлением Росреестра по Москве направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав на объект недвижимости площадью 67,9 кв.м.

На основании изложенного и руководствуясь п. 2.10.1.2 Административного регламента Департаментом городского имущества города Москвы было принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению от 26.10.2022 г. № 33-5-104544/22-(0)-0.

Истец также указано, что нежилое помещение было передано истцу в том состоянии, в котором оно находится сейчас. Истец перепланировку не производил и принял помещение с документами, в том числе на право собственности и поэтажным планом, полученными в установленном порядке ответчиком.

Кроме того, перечень необходимых требований для реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения предусмотрены ст.ст. 3 и 9 ФЗ 159 не содержит требования к площади арендуемого помещения и отсутствию перепланировки помещений и является исчерпывающим.

Сам по себе факт перепланировки не препятствует выкупу помещения и не может послужить основанием для отказа в отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы и не затрагивает права и законные третьих лиц.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации пользуются преимущественным правом при приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч.ч. 2, 3, 4 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ максимальный срок на предоставление государственной услуги со стороны города составляет 90 дней.

Вместе с тем, с даты повторной подачи заявления на выкуп заявителем прошло уже более 90 дней, установленных законом.

Как полагает истец, со стороны Департамента городского имущества имеется нарушение срока на предоставление государственной услуги «возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы», а также неправомерный отказ в заключении договора.

В связи с тем, что ответчик не направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения, истец заказал оценку рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 70 кв.м. (этаж 1), расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001041:1856 у независимой организации ООО «Столичное агентство экспертизы собственности».

В соответствии с отчётом № 102/23 от 27.02.2023 г. об определении рыночной стоимости объекта оценки: нежилое помещение общей площадью 70 кв.м., расположенное по адресу: <...>, выполненным ООО «Столичное агентство экспертизы собственности» стоимость объекта составляет 7 220 000 руб., без учета НДС.

Также 15.03.2023 г. истцом в адрес ответчика направлено досудебное требование с предложением заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи, составленным истцом на основании отчёта № 102/23 от 27.02.2023 г. об определении рыночной стоимости объекта оценки: нежилое помещение общей площадью 70 кв.м., расположенное по адресу: <...>, выполненного ООО «Столичное агентство экспертизы собственности».

Письмом № ДГИ-1-15622/23-1 от 17.04.2023 г. Департамент отказался от заключения договора, мотивируя отказ тем, что площадь объекта аренды изменилась с 70 кв.м. на 67,9 кв.м. за счет уточнения линейных размеров и пересчета площадей. Департаментом в Управление Росреестра по Москве было направлено заявление с целью регистрации права собственности города Москвы на объект. Управлением Росреестра по Москве направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав на объект. В настоящее время Департаментом осуществляются мероприятия по регистрации права собственности города Москвы на объект.

Поскольку ответчик договор купли-продажи не заключил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Как усматривается из материалов дела, определением от 29.09.2023 г. суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Компания «Экспертиза, строительство и оценка».

По результатам исследования эксперт пришел к выводу, что на основании предоставленной информации, выполненного анализа и расчетов рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 70 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0006019:1023, расположенного в здании по адресу: <...>, без НДС по состоянию на 26.10.2022 г., составляет: 7 845 000 руб.

Поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости площадь спорного объекта недвижимости изменилась с 70 кв.м. на 67,9 кв.м., суд определением от 12.04.2024 г. назначил по делу дополнительную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Компания «Экспертиза, строительство и оценка» и поставил перед экспертом следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, общей площадью 67,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва. Зеленый проспект, д. 71, корп. 2, с кадастровым номером 77:03:0006019:2038 по состоянию на 26.10.2022 г.?».

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость, без учета НДС, нежилого помещения, общей площадью 67,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва. Зеленый проспект, д. 71, корп. 2, с кадастровым номером 77:03:0006019:2038 по состоянию на 26.10.2022 г. составляет 7 647 000 руб.

Таким образом, судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены с установлением стоимости объекта в соответствии с результатами проведенной по делу повторной судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

В обоснование своих доводов заявитель жалобы указывает на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам в части изменения площади объекта аренды с 70 кв.м. на 67,9 кв.м. за счет уточнения линейных размеров и пересчета площадей, а также на то, что Департаментом были приняты все необходимы меры по устранению причин, препятствующих проведению мероприятий по регистрации права собственности города Москвы на объект недвижимости общей площадью 67,9 кв.м., а соответственно исковые заявления истца к департаменту об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости, в связи с отказом Департамента в предоставлении госуслуги неправомерны.

Однако данные доводы подлежат отклонению как необоснованные.

В рамках предоставления государственной услуги Департаментом в Управление Росреестра по Москве было направлено заявление с целью регистрации права собственности города Москвы на объект недвижимости площадью 67,9 кв.м. Управлением Росреестра по Москве направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав на объект недвижимости площадью 67,9 кв.м.

На основании изложенного и руководствуясь п. 2.10.1.2 Административного регламента, Департаментом городского имущества города Москвы было принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению от 26.10.2022 г. № 33-5-104544/22-(0)-0.

Перечень необходимых требований для реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения предусмотрены ст.ст. 3 и 9 ФЗ-159 не содержит требования к площади арендуемого помещения и отсутствию перепланировки помещений и является исчерпывающими.

Сам по себе факт перепланировки не препятствует выкупу помещения и не может послужить основанием для отказа в отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы и не затрагивает права и законные третьих лиц.

Собственность города Москвы зарегистрирована на объект недвижимости общей площадью 70 кв.м. (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 25.10.2001 г. № 77-01/41-254/2001-380).

Истец обратился к Департаменту с иском о понуждении заключения договора купли-продажи арендуемого помещения в рамках той площади, которая установлена договором аренды, отражена в Росреестре непосредственно собственником – Департаментом городского имущества города Москвы.

Как указывает в жалобе ответчик, Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 159-ФЗ) устанавливает возможность преимущественного права выкупа исключительно того объекта, который находится в аренде у субъекта малого и среднего предпринимательства.

Соответственно, ответчик полагает, что решение об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлениям истца от 21.12.2022 г. № 33-5-104544/22-(0)-3, от 17.04.2023 г. № ДГИ-1-15622/23-1 принято им на законных основаниях, а именно на основании п. 2.10.1.2 Административного регламента, утвержденного п. 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 г. № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Однако согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным ст. 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 г. вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Кроме того, в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, на момент обращения истца в Департамент за оказанием услуги по возмездному отчуждению арендуемого объекта недвижимости и, в период направления проекта договоров купли-продажи недвижимости, истец полностью соответствовал требованиям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ.

С учетом изложенного, довод Департамента об отказе в предоставлении услуги по возмездному отчуждению в связи изменением площади спорного объекта недвижимости за счет уточнения линейных размеров и пересчета площадей противоречит нормам закона, установленным Федеральном законе от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ.

Кроме того, Административный регламент, на который в своем отказе ссылается Департамент, является внутренним, рекомендационным документом и не может ставиться органом исполнительной власти в преимущественное положение нежели закон федерального значения.

Апелляционный суд также принимает во внимание, что ответчиком в материалы дела в суде первой инстанции была представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, согласно сведениям о характеристиках объекта недвижимости по состоянию на 13.05.2023 г., из которой следует, что право собственности Департамента городского имущества города Москвы на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, пом. III, с кадастровым номером 77:03:0006019:2038, общей площадью 67,9 кв.м. возникло 12.05.2023 г., что подтверждается записью о государственной регистрации права № 77:03:0006019:2038-77/051/2023-1 от 12.05.2023 г.

До обращения истца с настоящим иском в суд ответчик не осуществлял никаких мероприятий, направленных на регистрацию права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006019:2038, общей площадью 67,9 кв.м.

Доказательства обратного в материалах дела отсутствует.

Первое обращение истца за услугой зарегистрировано в 2022 г. и вплоть до мая 2023 г. (более года) Департамент необоснованно отказывая истцу в приобретении арендуемого им объекта недвижимости.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость, без учета НДС, нежилого помещения, общей площадью 67,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:03:0006019:2038 по состоянию на 26.10.2022 г. составляет 7 647 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, оценив заключение проведенной по делу судебной экспертизы, соглашается с выводом суда первой инстанции, что выводы в заключении эксперта согласно проведенной по делу повторной экспертизы сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, посчитал достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд



П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2024 по делу № А40-91912/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.



Председательствующий судья: О.Г. Головкина



Судьи: Е.Б. Алексеева



Н.И. Левченко