Решение от 25 апреля 2024 г. по делу № А46-21397/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-21397/2023
25 апреля 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 11 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 25 апреля 2024 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Пермякова В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой Е.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инжинирингстройсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изменении условий договора и встречному исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Инжинирингстройсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаключенным договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 121-ТУ от 24.04.2008 и приведении земельного участка в надлежащее состояние,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Федерального государственного казенного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» министерства обороны Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>),


при участии в судебном заседании:

от истца (по первоначальному иску) – ФИО1 по доверенности от 18.09.2023 сроком действия на 3 года, директор ФИО2 (паспорт);

от ответчика (по первоначальному иску) – ФИО3 по доверенности от 11.10.2023 (удостоверение, диплом), после перерыва ФИО4 по доверенности от 20.09.2023 сроком действия на 1 год (служебное удостоверение, диплом);

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Инжинирингстройсервис» (далее - ООО «Инжинирингстройсервис», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об изменении условий договора аренды земельного участка № 121-ТУ, а именно: произвести замену арендодателя - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – ТУ Росимущества в Омской области, третье лицо) на Департамент.

Определением Арбитражного суда Омской области от 28.11.2023 указанное исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 11.01.2024.

Протокольным определением от 11.01.2024 дело назначено к судебному разбирательству на 06.02.2024.

В судебном заседании 06.02.2024 представитель ООО «Инжинирингстройсервис» предоставил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения суда по делу № А46-99/2024.

Представитель Департамента предоставил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик возражал относительно удовлетворения заявленных требований.

Определением от 06.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТУ Росимущества в Омской области, в связи с чем рассмотрение дела в судебном заседании отложено на 05.03.2024.

04.03.2024 в материалы дела посредством электронной системы «Мой арбитр» от Департамента поступили дополнительные пояснения к отзыву.

В заседании суда 05.03.2024 представитель ООО «Инжинирингстройсервис» предоставил письменные дополнения с отказом от ранее заявленного ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения суда по делу № А46-99/2024.

Протокольным определением от 05.03.2024 судебное разбирательство отложено на 28.03.2024.

27.03.2024 в арбитражный суд от Департамента поступило встречное исковое заявление к ООО «Инжинирингстройсервис» о признании незаключенным договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 121-ТУ от 24.04.2008, которое определением от 29.03.2024 принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

Протокольным определением от 28.03.2024 в судебном заседании в порядке статьи 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) был объявлен перерыв до 11 часов 50 минут 04.04.2024, а затем до 16 часов 10 минут 04.04.2024 (информация размещена в электронном сервисе «Картотека арбитражных дел»).

01.04.2024 в суд через «Мой арбитр» от ООО «Инжинирингстройсервис» поступили возражения относительно принятия встречного иска.

В судебном заседании 04.04.2024, продолженном после перерыва, представитель Департамента предоставил ходатайство об объединении дел № А46-21397/2023 и № А46-1360/2024 в одно производство в связи с тем, что требование об обязании ООО «Инжинирингстройсервис» привести в надлежащее состояние и возвратить Департаменту часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3070 предъявлено как в деле № А46-21397/2023, как и в рамках дела № А46-1360/2024.

Определением от 04.04.2024 ходатайство Департамента удовлетворено, дело № А46-21397/2023 объединено с делом № А46-1360/2024 в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением делу номера А46-21397/2023, в связи с чем судебное заседание назначено на 09.04.2024.

08.04.2024 в суд посредством «Мой арбитр» от ООО «Инжинирингстройсервис» поступило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу № А46-5339/2024.

В обоснование ходатайства истец указал на то, что требования Департамента об обязании освободить и возвратить участок основаны на акте обследования земельного участка № 248-ф от 27.12.2023.

В настоящее время Арбитражным судом Омской области в рамках дела А46-5339/2024 рассматривается вопрос об оспаривании проверочного мероприятия – обследования земельного участка, по результатам которого был составлен вышеуказанный акт обследования земельного участка.

09.04.2024 в материалы дела через систему подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» от Департамента поступили дополнительные пояснения № 2 к отзыву на исковое заявление, а также в порядке статьи 49 АПК РФ уточнение встречного искового заявления, в котором Департамент просил:

- признать незаключенным договор аренды № 121-ТУ от 24.04.2008 учетной части 11 земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3070 площадью 1 180 кв.м, местоположение которого установлено в 230 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, ФИО5, ул. Богдана Хмельницкого, д. 244, заключенного между ТУ Росимущества в Омской области, Омской квартирно-эксплуатационной частью Сибирского военного округа и ООО «Инжинирингстройсервис»;

- привести в надлежащее состояние и возвратить Департаменту в течение 30 дней после вступления в законную силу решения суда земельный участок, состоящий из территории площадью 1 214,6 кв.м, определенной согласно акту осмотра от 27.12.2023 № 248-ф в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3070 и расположенной в Октябрьском административном округе города Омска, в 15 м южнее относительно многоквартирного дома, имеющего почтовый адрес: <...>, освободив его от какого-либо имущества, в том числе от расположенного по его периметру ограждения и временного сооружения площадью 17 кв.м, используемого для размещения персонала, осуществляющего охрану имущества.

Протокольным определением от 09.04.2024 суд, руководствуясь статьей 49 АПК РФ, уточнения встречных требований принял, в порядке статьи 136 АПК РФ объявил перерыв в судебном заседании до 11 часов 50 минут 11.04.2024 (информация размещена в электронном сервисе «Картотека арбитражных дел»).

В заседании суда 11.04.2024, продолженном после перерыва, суд, рассмотрев ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу № А46-5339/2024 и материалы дела, выслушав мнение участвующих в деле лиц, отказал в его удовлетворении, поскольку не усмотрел предусмотренных законом оснований для приостановлении производства по делу.

Представитель ООО «Инжинирингстройсервис» поддержал заявленные требования в полном объеме, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель Департамента возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал встречные исковые требования.

Третьи лица не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, дело на основании статей 123, 156 АПК РФ рассмотрено в их отсутствие по имеющимся доказательствам.

Информация о рассмотрении дела в арбитражном суде в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Рассмотрев материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

24.04.2008 между ООО «Инжинирингстройсервис» (далее - Арендатор) и ТУ Росимущества в Омской области (далее - Арендодатель) был заключен договор аренды № 121-ТУ находящегося в федеральной собственности земельного участка (далее – Договор аренды), согласно пункту 1.1 которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду часть земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 55:36:090205:3070 (учетный кадастровый номер 11), местоположение которого установлено в 230 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: ФИО5, <...>, общей площадью 1180 кв.м., для строительства многоярусной автостоянки с комплексом автосервиса и торгово-бытового здания (далее - Участок), в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемого к Договору аренды и являющегося его неотъемлемой частью.

В силу пункта 2.1 Договора аренды срок аренды составляет 49 лет (в период с 24.04.2008 по 23.04.2057).

На основании приказа заместителя Министра обороны Российской Федерации № 1171 от 30.11.2022 «О передаче земельного участка в собственность муниципального образования городской округ город Омск Омской области» Участок передан из федеральной собственности в собственность муниципального образования городской округ город Омск Омской области.

Переход права собственности муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 15.03.2023 за № 55:36:090205:3070-55/092/2023-5.

Как указал истец по первоначальному иску, на протяжении всего этого времени ООО «Инжинирингстройсервис» исправно пользовалось частью земельного участка, а также вносило арендные платежи, что подтверждается уведомлением предыдущего собственника о смене арендодателя и возврате излишне уплаченной аренды от 04.04.2023 № 141/5/5/3178/23.

18.04.2023 муниципальное образование городской округ город Омск в лице Департамента направило в адрес ООО «Инжинирингстройсервис» уведомление № ИС-ДИО/5122, в котором подтвердило переход к нему права собственности на земельный участок, а также указало на то, что с 15.03.2023 Департамент является арендодателем по Договору аренды, приложив расчет арендной платы и реквизиты для ее перечисления.

ООО «Инжинирингстройсервис» в период с мая по ноябрь 2023 продолжило вносить арендную плату Департаменту, что подтверждается платежными поручениями № 42 от 22.05.2023, № 44 от 09.06.2023, № 49 от 08.07.2023, № 64 от 10.09.2023, № 74 от 10.10.2023, № 87 от 09.11.2023, принятыми ответчиком по первоначальному иску.

Вместе с тем, 26.05.2023 Департаментом в адрес ООО «Инжинирингстройсервис» направлено письмо с просьбой считать письмо от 18.04.2023 ошибочно направленным.

В свою очередь, 23.06.2023 от предыдущего собственника земельного участка истец по первоначальному иску получил письмо № 141/5/5/6013/23, в котором указано на отказ нового собственника (Департамента) получить Договор аренды в связи с отсутствием государственной регистрации данного договора.

09.08.2023 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области приостановило государственную регистрацию Договора аренды в связи с тем, что в соглашении не была изменена сторона арендодателя после перехода права собственности на земельный участок.

23.09.2023 ООО «Инжинирингстройсервис» направило в адрес Департамента письмо о заключении дополнительного соглашения, в котором просило направить в его адрес проект дополнительного соглашения к Договору аренды об изменении арендодателя в связи с произошедшим правопреемством.

Письмом № ИС-ДИО/14946 от 23.10.2023 Департамент направил ответ, в котором указано, что Договор аренды следует считать незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации; письмо, в котором подтверждено действие Договора аренды, следует считать ошибочным.

Считая действия Департамента неправомерными и недобросовестными, нарушающими права и законные интересы ООО «Инжинирингстройсервис», истец обратился в арбитражный суд за защитой своих прав с настоящим иском.

Оценив предоставленные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно части 1 статьи 64, статьям 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В пунктах 1 и 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ истец, то есть лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность условий, перечисленных в статье 451 ГК РФ.

Пункт 2 статьи 451 ГК РФ содержит перечень условий, наличие которых в совокупности является основанием для удовлетворения судом требования об изменении условий договора, а именно: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суд, принимая во внимание изложенные выше нормы и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о наличии существенного изменения обстоятельств, являющегося основанием для удовлетворения исковых требований о замене стороны Арендодателя в Договоре аренды.

Перемена лица в обязательстве является существенным обстоятельством и влечет внесение изменений в Договор аренды в части преамбулы и реквизитов сторон.

Как следует из материалов дела, Приказом заместителя Министра обороны Российской Федерации № 1171 от 30.11.2022 «О передаче земельного участка в собственность муниципального образования городской округ город Омск Омской области» Участок, являющийся предметом Договора аренды, передан из федеральной собственности в собственность муниципального образования городской округ город Омск Омской области.

Переход права собственности муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области зарегистрирован в ЕГРН 15.03.2023 за № 55:36:090205:3070-55/092/2023-5.

Таким образом, в настоящее время ТУ Росимущества в Омской области не является собственником Участка.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Таким образом, в силу приведенных выше положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

При этом в силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Смена представителя собственника земельного участка происходит на основании закона (статья 617 ГК РФ, пункты 23, 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») и имеются основания для внесения изменений в договор аренды в части сведений об арендодателе (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2018 № 307-КГ17-23029).

Как указано выше, истец предложил ответчику внести изменения в Договор аренды в части наименования арендодателя, однако ответчик отказался во внесении изменений в Договор аренды.

При этом в силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Изменение стороны в договоре является существенным обстоятельством, так как без внесения изменений в договор невозможно произвести государственную регистрацию договора аренды, что в свою очередь препятствует предпринимательской деятельности ООО «Инжинирингстройсервис».

Вопреки доводам Департамента, указанная замена арендодателя вытекает в силу закона, получение какого-либо согласия нового собственника в данном случае не требуется.

Таким образом, поскольку в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, постольку требование истца о замене в Договоре аренды стороны арендодателя является правомерным.

Поскольку в данном случае имеет место не изменение условий договора, а замена стороны в нем, имеющей собственные индивидуальные реквизиты, то изменение договора возможно по основаниям и в порядке, указанным в главе 29 ГК РФ.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 АПК РФ, полагает требования ООО «Инжинирингстройсервис» подлежащими удовлетворению по указанным выше основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В главе 9 АПК РФ определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах, состоящих из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, государственная пошлина при подаче исковых заявлений неимущественного характера уплачивается в размере 6 000 руб.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Таким образом, с учетом результатов рассмотрения дела государственная пошлина, подлежащая уплате в размере 6 000 руб., подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Относительно заявленных Департаментом встречных требований о признании незаключенным Договора аренды, о приведении земельного участка в надлежащее состояние и возвращении Департаменту суд установил следующее.

Встречные требования основаны на том обстоятельстве, что в нарушение статей 433, 651 ГК РФ подписанный между сторонами Договор аренды не был зарегистрирован в ЕГРП, в связи с чем является незаключенным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 3 статьи 6 ЗК РФ, земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, относятся к основным сведениям об объекте недвижимости.

В силу части 4 статьи 8 Федеральный закон № 218-ФЗ в кадастр недвижимости, в частности, вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:

- описание местоположения объекта недвижимости;

- кадастровый номер объекта недвижимости.

Из Определения Верховного Суда РФ от 14.01.2014 № АПЛ13-566 следует, что наличие кадастровых сведений о земельном участке представляет собой требование к описанию местоположения его границ, которое позволяет определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи.

Исходя из этого, для заключения договора аренды части земельного участка, такой объект должен быть индивидуализирован.

Так, на плане (чертеже, схеме) земельного участка нанесены координатные точки учетной части № 11 земельного участка. Эти точки отражены как на схеме земельного участка в приложении к Договору аренды, так и в ЕГРН.

При этом в Договоре аренды существует описание местности, где расположена часть земельного участка, а самой части в ЕГРН присвоен свой номер: 55:36:090205:3070/11.

Таким образом, часть земельного участка, выступающая объектом договора аренды, индивидуально определена, а потому такой договор считается заключенным.

Кроме того, как указано в пункте 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из пункта 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что договор аренды части земельного участка заключенный на срок 49 лет подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации договора не влечет его незаключенность.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ и пункта 2 статьи 22 ЗК РФ в аренду могут передаваться земельные участки.

На основании подпункта 3 пункта 1 статьи 6 ЗК РФ части земельных участков являются объектами земельных отношений.

Как следует из пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 14 Постановления № 73 разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом статей 1102 и 1105 ГК РФ не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как следует из материалов дела, стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, согласовали размер арендной платы. Объект аренды передан ООО «Инжинирингстройсервис».

Согласно разъяснениям, данным судам позднее в информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Судом установлено, что подписанный между сторонами Договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, с учетом толкования норм права, изложенных в пункте 14 Постановления № 73, между сторонами состоялись обязательственные отношения по аренде части земельного участка.

Предоставив конкретную часть земельного участка в пользование ответчика на условиях спорного договора на определенный срок, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежащим образом исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного договором срока пользования истец вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Как следует из материалов дела, с момента подписания Договора аренды ООО «Инжинирингстройсервис» исправно пользовалось частью земельного участка, а также вносило арендные платежи, что подтверждается уведомлением предыдущего собственника о смене арендодателя и возврате излишне уплаченной аренды от 04.04.2023 № 141/5/5/3178/23.

Таким образом, Департамент не вправе ссылаться на незаключенность спорного договора аренды.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Как указано в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В своем письме от 18.04.2023 Департамент подтвердил действие договора, а также тот факт, что он стал арендодателем по Договору аренды, приложив расчет арендной платы и реквизиты для ее перечисления.

ООО «Инжинирингстройсервис» в период с мая по ноябрь 2023 продолжило вносить арендную плату Департаменту, что подтверждается платежными поручениями № 42 от 22.05.2023, № 44 от 09.06.2023, № 49 от 08.07.2023, № 64 от 10.09.2023, № 74 от 10.10.2023, № 87 от 09.11.2023, принятыми Департаментом.

Таким образом, Департамент не просто подтвердил действие договора, но и продолжил принимать по нему арендную плату. До настоящего времени ответчик по первоначальному иску не возвратил уплаченные денежные средства, не указал на ошибочность их перечисления.

Фактически, своими конклюдентными действиями ответчик по первоначальному иску подтвердил действие договора и позиция о заключении договора путем совершения таких действий, отраженная в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», нашла в данном споре свое отражение.

Кроме того, согласно позиции, изложенной в последнем абзаце пункта 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано.

Соответственно, ответчик по первоначальному иску знал о действующем договоре аренды, несмотря на отсутствие государственной регистрации, при этом подтвердил его действие путем исполнения обязательств по этому соглашению (направлял расчет арендной платы, принимал платежи от арендатора, не чинил препятствий в пользовании имуществом).

Рассматриваемые действия Департамента говорят о злоупотреблении правом и являются нарушающими принцип доброй совести.

Произошедшее преемство между Департаментом и предыдущим собственником не влечет прекращение арендных отношений.

Так, суды справедливо считают, что переоформление объекта из муниципальной собственности в федеральную собственность или собственность субъекта РФ либо наоборот также не должно влечь прекращение арендного обременения (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 1283/12).

Таким образом, материалами дела подтверждается факт наличия реальных хозяйственных отношений между сторонами, а именно уплаты арендной платы по реквизитам, направленным Департаментом в адрес истца по первоначальному иску, а также того, что стороны фактически приступили к реализации договора.

Довод Департамента об ошибочности направления письма не может быть принят во внимание ввиду запрета противоречивого поведения, являющегося частным проявлением принципа добросовестности.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу, что оспариваемый Договор аренды является заключенным, действительным, имеющим юридическую силу и влекущим соответствующие правовые последствия.

При таких обстоятельствах доводы Департамента о признании незаключенным Договора аренды имущества, подписанного между ООО «Инжинирингстройсервис» и ТУ Росимущества в Омской области, являются необоснованными, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения требований о приведении земельного участка в надлежащее состояние и возвращении Департаменту у суда отсутствуют.

Таким образом, в удовлетворении встречных исковых требований надлежит отказать.

Иные доводы Департамента судом отклоняются, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, иные имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности возражений ответчика по первоначальному иску, не исключают законности и обоснованности требований истца по первоначальному иску.

Департамент в соответствии с подпунктами 1 и 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

Таким образом, с учетом результатов рассмотрения дела вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу встречного иска судом не разрешается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

первоначальные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Инжинирингстройсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить, изменить условия договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 121-ТУ от 24.04.2008, а именно: произвести замену арендодателя – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) на департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инжинирингстройсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречных исковых требований департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаключенным договора аренды № 121-ТУ от 24.04.2008 учетной части 11 земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3070 площадью 1 180 кв.м, местоположение которого установлено в 230 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, ФИО5, ул. Богдана Хмельницкого, д. 244, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Омской квартирно-эксплуатационной частью Сибирского военного округа и обществом с ограниченной ответственностью «Инжинирингстройсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>); о приведении в надлежащее состояние и возвращении департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 30 дней после вступления в законную силу решения суда земельного участка, состоящего из территории площадью 1 214,6 кв.м, определенной согласно акту осмотра от 27.12.2023 № 248-ф в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3070 и расположенной в Октябрьском административном округе города Омска, в 15 м южнее относительно многоквартирного дома, имеющего почтовый адрес: <...>, освободив его от какого-либо имущества, в том числе от расположенного по его периметру ограждения и временного сооружения площадью 17 кв.м, используемого для размещения персонала, осуществляющего охрану имущества, отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья В.В. Пермяков