Решение от 12 июня 2017 г. по делу № А76-9258/2016

Арбитражный суд Челябинской области Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А76-9258/2016
13 июня 2017 г.
г. Челябинск
Резолютивная часть решения объявлена 05.06.2017. Решение в полном объеме изготовлено13.06.2017.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрьевым Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации города Екатеринбурга, ОГРН 1046603983800, г. Екатеринбург

к обществу с ограниченной ответственностью «Озерск Капитал сити», ОГРН 1067422000634, г. Озерск Челябинской области,

о взыскании 1 084 702 руб. 27 коп.,

при участии в судебном заседании представителя ответчика - Попова В.В., по доверенности № 16/17 от 10.01.2017, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, администрация) 18.04.2016 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Озерск Капитал сити» (далее – ответчик, ООО «Озерск Капитал сити»), о взыскании задолженности по арендной плате 887 005 руб. 79 коп., пени за просрочку внесения арендной платы в размере 197 696 руб. 48 коп., всего 1 084 702 руб. 27 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2016 исковые требования удовлетворены.

С общества с ограниченной ответственностью «Озерск Капитал сити» в пользу Администрации города Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды № 1-1112 от 16.12.2008 в размере 887 005 руб. 79 коп. и пени в размере 197 696 руб. 48 коп., всего 1 084 702 руб. 27 коп. (т.1 л.д. 58-60).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2016 оставлено без изменения (т.1 л.д. 206-211).

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 23.01.2017 решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного

апелляционного суда от 22.09.2016 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области (т.2 л.д. 24-33).

Определением суда от 13.02.2017 исковое заявление принято на новое рассмотрение (т.2 л.д.36-37).

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на ст.ст. 330, 614 Гражданского кодекса РФ, указал на неисполнение арендатором договорных обязательств по своевременной и полной уплате арендных платежей, что является, в том числе, основанием для начисления неустойки.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 29.05.2017 до 05.06.2017. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Ответчик в судебном просил иск удовлетворить частично, а именно взыскать задолженность в размере 134 097 руб. 49 коп., неустойку в размере 12 003 руб., представил дополнительные письменные пояснения (л.д. 74).

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) , представлены дополнительно письменные пояснения в порядке ст.81 АПК РФ ( т.2 л.д. 69).

Суд считает, что им приняты все меры для предоставления сторонам возможности представить доказательства в подтверждение своей позиции по делу.

Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со ст.ст. 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению в силу следующего.

Между администрацией (арендодатель) и ООО «Аптека «Классика» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 1-1112 от 16.12.2008 (т.1 л.д.13-16).

Согласно п. 1.1, 2.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1551 кв.м., находящийся по адресу: <...> с кадастровым номером 66:41:0106042:19 для строительства и дальнейшей эксплуатации магазина промышленных товаров.

В силу п.2.2.1 договора, размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, Свердловской области и МО «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора.

Договор заключен на срок с 05.12.2008 по 04.12.2011 (п. 6.1), прошел государственную регистрацию.

В приложении № 1 к договору сторонами согласован размер арендной платы за период с 2012 года по 2016 год (т.1 л.д. 22-26).

ООО «Аптека «Классика» на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № RU 66302000-1435 от 02.08.2012 ввело в эксплуатацию двухэтажное многофункциональное здание с помещениями аптеки и магазина на 1 этаже и с помещениями офисов на 2 этаже общей площадью 1144,5 кв.м. присвоен адрес ул. Победы, 70-6 ( т.2. л.д. 55), после перепланировки площадь здания составила 1129,3 кв.м.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации (л.д. 29- 31) за ООО «ОЗЕРСК «Капитал сити» 24.09.2012 зарегистрировано право собственности: на помещения (литера А) 1 этаж № 1-12, общей площадью 220,9 кв.м.; № 20, общей площадью 6,6 кв.м.; № 26, общей площадью 18,8 кв.м. в указанном здании.

Согласно сведениями ЕГРЮЛ. ООО «Аптека «Классика» прекратило свою деятельность и ликвидировано как юридическое лицо 13.01.2015.

05.11.2015 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 16.12.2008 № 1-1112 ( далее – договор № 1-1112), согласно которому арендная плата определяется пропорционально площади принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, а именно: для ООО «Озерск «Капитал Сити» в размере 246,3/129,3 от 1 551 кв.м. с 24.09.2012 (л.д.19- 20).

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Размеры земельного участка определяются на основании ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Тем самым, поскольку с 24.09.2012 общество «Озерск «КАПИТАЛ СИТИ» является собственником объектов недвижимости, расположенных

на спорном земельном участке, Общество «Озерск «КАПИТАЛ СИТИ» при переходе к нему права собственности на объекты недвижимого имущества в силу прямого указания закона приобрело право пользования земельным участком, на котором эти объекты расположены, и у него с момента государственной регистрации права собственности на нежилые помещения возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположены объекты недвижимого имущества, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды, а у истца - право на ее получение.

В силу ст. 552, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации к ответчику перешло право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, то есть на праве аренды.

Сам факт наличия нежилых помещений, расположенных в помещении, находящемся на земельном участке, предполагает его неразрывную связь с землей и наделяет собственника недвижимости правом пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а, следовательно, на собственника нежилых помещений возлагается обязанность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По условиям Договора, арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Расчет платы за земельный участок произведен на основании постановлений Правительства Свердловской области от 07.06.2011 № 695- ПП от 30.12.2011 № 1855-ПП в соответствии с положениями ст.424 ГК РФ.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Поскольку ответчик пользовался арендованным земельным участком в спорный период, у него возникло обязательство по уплате арендной платы в сроки и в порядке, которые установлены в договоре.

Согласно расчету истца, размер арендной платы, начисленной за указанный период, составил 887 005 руб. 79 коп.

Отсутствие оплаты явилось основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика образовавшейся задолженности и неустойки.

В то же время ,исследуя представленные в дело доказательства по правилам ст.71 АПК РФ при новом рассмотрении дела, суд принимает во внимание, что, в силу положений ч.2. ст.289 АПК РФ, указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В связи с изложенным и во исполнение указанной нормы АПК, оценивая доводы ответчика о наличии значимых для дела обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом, а именно - постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2016 по делу № А60-51838/2015 по иску администрации города Екатеринбурга к ИП ФИО1, с участием в качестве третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Озерск «КАПИТАЛ СИТИ», которым в удовлетворении исковых требований к ответчику о взыскании задолженности за пользование тем же земельным участком по тому же договору аренды № 1-1112 от 16.12.2008 (т.2 л.д. 42-48), суд приходит к следующему.

В названном судебном акте, имеющем преюдициальное значение для рассматриваемого дела в силу положений части 2 статьи 69 АПК РФ, отражено, что обязанность по внесению арендной платы за период с 2012 года по 2014 год за весь земельный участок (1551 кв.м) с кадастровым номером 66:41:0106042:19 по договору № 1-1112 исполнена ООО «Аптека «КЛАССИКА». Указанное обстоятельство следует из расчетов арендной платы для ООО «Аптека «КЛАССИКА» и подтверждается данными истца о наличии на 10.07.2015 у общества переплаты по договору от 16.12.2008 № 1-1112 в сумме 1 464 580 руб. 61 коп., образовавшейся в результате перерасчета размера платежей в связи с вводом здания в эксплуатацию и необходимостью применения иных коэффициентов при расчете.

Судом апелляционной инстанции также установлено, что сумма переплаты арендатору не возвращалась в связи с ликвидацией ООО «Аптека «КЛАССИКА».

Кроме того, в материалы настоящего дела представлены акты сверки расчетов по договору № 1-1112, подписанные со стороны Администрации г.Екатеринбурга и подтверждающие наличие переплаты по арендной плате арендатором ООО «Аптека КЛАССИКА» за период с 13.05.2012 по 28.06.2013 в размере 711438, 05 руб( т.1. л.д 134), за период с

05.12.2008 по 05.05.2016. (по платежам до 09.12.2014) - в размере 1 677 050 руб. 08 коп. ( л.д.141-148).

Также из платежных поручений №№ 169 от 25.08.2014, 183 от 09.09.2014,253 от 11.12.2014 ( л.д. 138-140 т.1) следует, что ответчик производил платежи ООО «Аптека «КЛАССИКА» в счет возмещения расходов за аренду земли по адресу <...>, за 2014 год, что позволяет зачесть указанные платежи в счет исполнения ответчиком обязательств перед арендодателем по договору № 1-1112 за указанный период.

Из представленных ответчиком договоров аренды нежилых помещений № 25/12 от 24.09.2012, 31/12 от 24.09.2012 ( т.1. л.д. 121-133) усматривается наличие обязательств ООО «Аптека КЛАССИКА» вносить арендную плату за земельный участок, на котором расположены нежилые помещения ответчика. Названные договоры расторгнуты сторонами соглашением сторон 02.12.2013, арендную плату за пользование земельным участком за декабрь 2013 года ООО «Аптека «КЛАССИКА» обязалось внести в полном объеме. С учетом изложенного, поскольку задолженность по арендной плате отсутствовала, то есть исполнение обязательств третьим лицом за ответчика было принято арендодателем, суд приходит к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате за 2013 год.

Суд принимает во внимание заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, с учетом обращения Администрации г.Екатеринбурга в арбитражный суд Челябинской области 18.04.2016 ( л.д. 5 т.1), положений ст.ст.196, 200-201 ГК РФ, условий дополнительного соглашения к договору аренды, изложенных в п.2.2.1 о сроках внесения арендной платы ( до 10 числа текущего месяца), и выводов , изложенных в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 23.01.2017 по данному вопросу. Таким образом, срок по требованию о взыскании арендной платы и пени за период с сентября 2012 года по апрель 2013 года истек.

При указанных обстоятельствах судом не может быть принят как правильный расчет истца исковых требований, а также представленный дополнительно информационный расчет. С учетом заявления ответчика об истечении срока исковой давности по требованиям за 2012 – 1 квартал 2013 года отнесение платежей по платежным поручениям №№ 169 от 25.08.2014 , 183 от 09.09.2014 в счет погашения задолженности за указанный период нельзя признать правомерным, кроме того, все платежные поручения содержат в назначении платежей указание на погашение счетов за 2014 год, то есть текущей задолженности.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии задолженности за 2014 год по арендной плате по договору № 1-1112, с учетом внесенных платежей ООО «Аптека КЛАССИКА» в 2014 году в размере 727320 руб. 32 коп. и общей суммы переплаты по договору аренды 1 677 135 руб. 37 коп..

Ввиду изложенного выше суд соглашается с представленным

ответчиком контррасчетом задолженности по арендной плате, согласно которому задолженность внесению арендной платы составила 134 097 руб. 49 коп. за период с 01.01.2015 по март 2016 года.

Суд считает исковые требования по взысканию задолженности по арендной плате по договору аренды в размере 134 097 руб. 49 коп. подлежащими удовлетворению в соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ, устанавливающими обязанность должника, исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности; п. 1 ст. 614 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору денежную сумму (неустойку).

В соответствии с п. 3.1 договора за несвоевременное и (или) неполное внесение арендной платы за землю в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

По расчету истца пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 11.07.2015 по 17.03.2016 составили 197 696 руб. 48 коп.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка может быть установлена по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. Стороны свободны при установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения в случае, если это не будет противоречить закону.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Статьей 329 Гражданского кодекса РФ неустойка отнесена к способу обеспечения основного обязательства, то есть является обеспечивающей мерой.

С учетом частичного удовлетворения требования о взыскании арендной платы перерасчету подлежит также размер неустойки. Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет неустойки, согласно которому ее размер составляет 12 003 руб. 58 коп.

Судом контррасчет ответчика нестойки проверен и признан верным, возражений относительно представленного контррасчета истцом не представлено.

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежат пени в размере 12 003 руб. 58 коп. за период с 11.07.2015 по 17.03.2016.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на ответчика.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу п.1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины с ответчика производится в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Озерск Капитал сити» в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате по договору аренды № 1-1112 от 16.12.2008 в размере 134 097 руб. 49 коп. и пени в размере 12 003 руб. 58 коп., всего 146 101 руб. 07 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Озерск Капитал сити» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 383 руб.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья И.К.Катульская

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.