Решение от 12 сентября 2018 г. по делу № А15-5553/2017

Дело №А15-5553/2017
12 сентября 2018 г.
г. Махачкала



Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2018 года.


Решение в полном объеме изготовлено 11 сентября 2018 года.


Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Батыраева Ш.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Кизлярский винсовхоз» (ОГРН1130547000462, ИНН0517004812)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан

о признании незаконным решения от 25.07.2017 №05/302/001/2017-1318 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 09.03.2017 №6 (кадастровый номер 05:02:000190:19) и обязании произвести такую регистрацию,

при участии

от заявителя: ФИО2 (доверенность от 09.11.2017),

от заинтересованного лица: не явился, извещено,

от третьего лица: ФИО3 (доверенность от 16.08.2018).



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кизлярский винсовхоз» (далее –заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее – заинтересованное лицо, управление, Управление Росреестра по РД) о признании незаконным решения от 25.07.2017 №05/302/001/2017-1318 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 09.03.2017 №6 с кадастровым номером 05:02:000190:19, расположенного по адресу: Республика Дагестан, Кизлярский район, муниципальное образование сельское поселение «сельсовет Кизлярский» и обязании произвести такую регистрацию.

Определением суда от 27.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне заявителя, привлечена администрация сельского поселения муниципального образования «сельсовет Кизлярский».

Заинтересованное лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку в суд своего представителя не обеспечило, в связи с чем дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В отзыве на заявление просит в удовлетворении заявления общества отказать по основаниям и доводам, изложенным в отзыве на заявление.

Третье лицо администрация сельского поселения муниципального образования «сельсовет Кизлярский» в отзыве на заявление просит в удовлетворении требований заявителя отказать.

Вместе с тем, указанный отзыв не может быть принят и оценен судом, поскольку он в нарушение части 2 статьи 62 АПК РФ, подписан не уполномоченным на то лицом - ФИО4 В доверенности от 16.08.2018, выданной ему администрацией сельского поселения муниципального образования «сельсовет Кизлярский» не указано полномочие ФИО4 на подписание отзыва.

В ранее представленном в суд отзыве за подписью главы администрации ФИО5 от 25.01.2018 администрация просит удовлетворить требования общества.

Представитель заявителя в судебном заседании заявление поддержала, просила суд его удовлетворить по основаниям и доводам, изложенным в заявлении.

Представитель третьего лица в судебном заседании против удовлетворения требований заявителя возражал.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные и имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворении требований заявителя на основании следующего.

Как следует из материалов дела, согласно государственному акту, выданному на основании решение Кизлярского районного Совета от 21.02.1992 №52 коллективно долевому предприятию «Кизлярское» предоставлено 3007 га земельного участка на праве бессрочного (постоянного) пользования, в границах указанных на чертеже, для сельскохозяйственного использования.

В связи с введением в действие Земельного кодекса РФ и во исполнение требования части 2 статьи 3 ФЗ №9 137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» ООО«Кизлярский винсовхоз» обратилось в администрацию Кизлярского района с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. Так как земельный участок, находящийся в пользовании общества по государственному акту, располагался на территории нескольких сельских муниципальных образований, и для удобства постановки на кадастровый учет для заключения договоров аренды, администрацией района было предложено из единого массива земельного участка, указанного в государственном акте, предварительно сформировать несколько участков.

Постановлениями главы муниципального района «Кизлярский район» от 10.03.2015 за №№ 239, 240, 242, 244, 245, 248, 249, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257 на основании заявления ООО«Кизлярский винсовхоз» из земельного участка, находящегося в постоянном бессрочном пользовании у ООО «Кизлярский винсовхоз» сформированы 15 земельных участков. На основании указанных постановлений Межрайонным отделом №4 по г.Кизляру и Кизлярскому району филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД осуществлена поставка на государственный кадастровый учет указанных земельных участков, в том числе и спорного земельного участка площадью 32 000 кв.м. с присвоением ему кадастрового номера 05:02:000190:19.

ООО «Кизлярский винсовхоз» обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к администрации муниципального района «Кизлярский район» (далее – районная администрация) об обязании заключить договоры аренды следующих земельных участков с кадастровыми номерами: 05:02:000190:19, площадью 32000 кв.м.; 05:02:000190:26, площадью 8200 кв.м.; 05:02:000030:1005, площадью 7290 кв.м.; 05:02:000126:3, площадью 7748 кв.м.; 05:02:000091:235, площадью 3800 кв.м.; 05:02:000130:9, площадью 5800 кв.м.; 05:02:000126:4, площадью 501881 кв.м.; 05:02:000190:21, площадью 900000 кв.м.; 05:02:000190:29, площадью 2879253 кв.м.; 05:02:000091:232, площадью 2880000 кв.м.; 05:02:000091:233, площадью 2849999 кв.м.; 05:02:000126:2, площадью 1106905 кв.м.; 05:02:000126:5, площадью 420000 кв.м.; 05:02:000091:234, площадью 3200 кв.м.

Определением суда от 04.08.2016 исковое заявление общества было принято к производству суда и возбуждено дело №А15-3216/2016.

Определением суда от 04.10.2016 из дела №А15-3216/2016 на основании статей 46, 130 АПК РФ выделены в отдельные производства требования истца к ответчику по 13 объектам недвижимости (спорным земельным участкам). Спор в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:02:000190:21, площадью 900 000 кв.м., рассмотрен в рамках выделенного дела №А15-4712/2016.

Определением суда от 11.11.2016 по делу №А15-4712/2016 Арбитражным судом Республики Дагестан утверждено подписанное сторонами мировое соглашение, по условиям которого ответчик - муниципальное образование сельское поселение «сельсовет Кизлярский» обязался в течение месяца со дня утверждения судом настоящего мирового соглашения подготовить и направить в адрес ООО«Кизлярский винсовхоз» проект договора об аренде земельного участка с кадастровым номером 05:02:000190:21.

09.03.2017 между муниципальным образованием сельское поселение «сельсовет Кизлярский» (арендодатель) и ООО«Кизлярский винсовхоз» (арендатор) заключен договор №6 аренды земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на срок 49 лет земельный участок с кадастровым номером 05:02:000190:19, общей площадью 32 000 кв.м. Размер арендной платы сторонами установлен в размере 252 руб. в год (п. 3.1. договора).

18.04.2017 обществом подано заявление в Управление Росреестра по РД о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 05:02:000190:19.

Уведомлением от 25.04.2017 за № 05/302/001/2017-1318 государственная регистрация договора аренды указанного земельного участка была приостановлена до 25.07.2017. В уведомлении основания приостановления государственной регистрации права указаны следующие:

1) не представлена нотариально удостоверенная доверенность на лицо подписавшее заявление о государственной регистрации права;

2) не представлено нотариально удостоверенное решение учредителей ООО«Кизлярский винсовхоз» о необходимости заключения договора аренды, которое послужило причиной заключения мирового соглашения (п.3 ч. 3 ст. 67.1 ГК РФ);

3) отсутствует оценка годового размере арендной платы. При предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, размер арендной платы должен быть определен в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

4) В договоре аренды указано, что его государственная регистрация будет осуществлена в учреждениях юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, в то время как органы регистрации уже давно не являются учреждениями юстиции.

5) В договоре аренды в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» не указаны полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основанной государственный регистрационный номер, адрес электронной почты и (или) почтовый адрес. Не указана информация о расположении соответствующего здания или сооружения, объекта незавершенного строительства на данном земельном участке, хранящегося в реестровых делах, ведущихся органом регистрации прав, открытых на объект недвижимости, права на который зарегистрированы s реестре прав на недвижимость, (то есть, в данном случае, в договоре аренды).

05.07.2017 заявитель представил в Управление Росреестра по РД через многофункциональный центр дополнительные документы для государственно регистрации договора аренды, а именно нотариально удостоверенную доверенность от 16.05.2017, а также отзыв на уведомление от 25.04.2017 о приостановлении осуществления государственной регистрации договора аренды.

Сообщением от 25.07.2017 за №05/302/001/2017-1318, полученным обществом 26.07.2017, управление отказало в государственной регистрации договора аренды, в связи с неустранением замечаний, указанных в уведомлении о приостановлении осуществления государственной регистрации права от 25.04.2017 за № 05/302/001/2017-1318.

Общество, ссылаясь на указанные обстоятельства и считая отказ управления в осуществлении регистрации права собственности незаконным, в порядке главы 24 АПК РФ оспорило указанный отказ в арбитражном суде, а также заявило об обязании осуществить указанную регистрацию права аренды.

Так как общество в управление об осуществлении спорной регистрации договора аренды обратилось в апреле 2017 года и оспоренный отказ имеет место в июле 2017 года, то к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Федерального закона от 13.07.2015 №218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), действующего с января 2017 года.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество (возникновения, изменения, перехода, прекращения) закреплена в части 12 статьи 29 Закона о регистрации.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагает, что оспариваемое действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на нее какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативных правовых актов, действий (решений) государственных органов недействительными (незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: несоответствия данных актов, действий закону и нарушения ими законных прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является одновременно как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, действием (бездействием) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных указанным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

Согласно части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.

В соответствии со статьей 27 Закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц (часть 1 статьи 21 Закона №218-ФЗ).

Суд установил, что причинами отказа в государственной регистрации договора аренды явилось не устранение причин приостановления осуществления государственной регистрации указанных в уведомлении о приостановлении осуществления государственной регистрации права от 25.04.2017 за № 05/302/001/2017-1318.

Суд установил, и материалы дела подтверждают, что обществом во исполнение уведомления о приостановлении регистрации права в регистрирующий орган была представлена нотариально удостоверенная доверенность на представителя общества, подающего заявление о регистрации права от 16.05.2017, что подтверждается самим регистрирующим органом в оспоренном отказе.

В оспоренном отказе указано, что представленная доверенность от 16.05.2017 выдана чрез месяц после того, как сделка (договор аренды) была заключена, в любом случае при заключении договора аренды лицо, выступающее от имени общества, не было уполномочено на заключение указанного договора ни на представление документов, ни на государственную регистрацию договора аренды. Сама доверенность выдана генеральным директором общества ФИО6, который по мнению регистрирующего органа согласно выписки из ЕГРЮЛ не является лицом, имеющим право выступать от имени юридического лица без доверенности.

Указанные доводы, не соответствуют обстоятельствам дела. Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРЮЛ следует, что лицом, имеющим право выступать от имени юридического лица без доверенности, является генеральный директор общества ФИО7

Генеральный директор общества ФИО7, как законный представитель общества также подписал договор аренды.

Суд также отклоняет, как незаконные, доводы регистрирующего органа о необходимости представления в соответствии п.3. ч. 3 ст. 67.1 ГК РФ нотариально удостоверенного решения учредителей ООО«Кизлярский винсовхоз» о необходимости заключения договора аренды, которое послужило причиной заключения мирового соглашения.

В приведенной статье 67.1 ГК РФ регламентированы особенности управления и контроля в хозяйственных обществах и товариществах, относительно порядка принятия и утверждения решений общего собрания. Указанная норма не устанавливает, что к исключительной компетенции общего решения отнесено заключение сделок.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 67.1 ГК РФ принятие общим собранием участников общества решения и состав участников общества, присутствовавших при его принятии, подтверждаются путем нотариального удостоверения, если иной способ (подписание протокола всеми участниками или частью участников; с использованием технических средств, позволяющих достоверно установить факт принятия решения; иным способом, не противоречащим закону) не предусмотрен уставом такого общества либо решением общего собрания участников общества, принятым участниками общества единогласно.

Из п. 12.7 Устава общества следует, что к числу полномочий генерального директора отнесено, в том числе и его полномочия без доверенности действовать от имени общества, представлять его интересы и совершать сделки.

Таким образом, доводы регистрирующего органа о том, что общество должно было представить нотариально удостоверенное решение общего собрания о заключении договора аренды не соответствуют закону.

В обоснование отказа регистрации договора аренды Управление также ссылается на ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», где перечислены случае обязательного проведения оценки объектов оценки, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

При этом управлением не учтено, что согласно ст. 3 Федерального закона №2 137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. В представленном на государственную регистрацию договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 05:02:000190:26 расчет годового размера арендной платы произведен и установлен в соответствии с законом от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. А кадастровая стоимость указана в кадастровом паспорте, который также был представлен вместе с другими документами для регистрации договора.

Суд также отклоняет доводы регистрирующего органа о том, что общество не является сельскохозяйственной организацией.

Как следует из устава общества основным видом его деятельности является производство, заготовка, переработка и реализация сельскохозяйственной продукции, а также другие виды сельскохозяйственной деятельности.

Кроме того, факт наличия у общества ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, а также наличие законных прав у общества на получение в соответствии с действующим земельным законодательством, в аренду без проведения торгов этого земельного участка подтверждено, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 11.11.2016 по делу №А15-4712/2016 об утверждении мирового соглашения об обязании заключить договор аренды в отношении спорного земельного участка. Управление Росреестра по РД, как и любой другой государственный орган не обладает полномочиями переоценивать вступившие в законную силу решения суда.

Являются необоснованными и доводы регистрирующего органа о том, что основаниями для отказа в осуществлении государственной регистрации договор аренды, является указание в нем формулировки о том, что государственная регистрация будет осуществлена в учреждениях юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, в то время как органы регистрации уже давно не являются учреждениями юстиции, а также не указание в представленном для регистрации договоре аренды полного наименования, идентификационного номера налогоплательщика, основанного государственного регистрационного номера, адреса электронной почты и (или) почтового адреса, а также информации о расположении соответствующего здания или сооружения, объекта незавершенного строительства на данном земельном участке, хранящегося в реестровых делах, ведущихся органом регистрации прав, открытых на объект недвижимости, права на который зарегистрированы в реестре прав на недвижимость, (то есть, в данном случае, в договоре аренды).

Из представленного на регистрацию договора аренды от 09.03.2018 №6 следует, что в нем указаны ИНН, ОГРН, а также почтовые адреса, как арендодателя, так и арендатора. Неуказание в договоре аренды адреса электронной почты, номера телефонов, не может являться основанием для отказа в осуществлении его государственной регистрации, так как указанные основания не приведены в Законе о регистрации.

В пункте 1.2 договора аренды от 09.03.2017 №6 указано, что на участке не имеются объекты недвижимого имущества, соответственно информации о расположении соответствующего здания или сооружения, объекта незавершенного строительства на данном земельном участке регистрирующему органу не могла быть представлена обществом, в связи с отсутствием таковой.

С учетом замечаний регистрирующего органа, обществом внесено в договор аренды изменения о том, что регистрирующим органом является Управление Росреестра по РД.

Таким образом, суд установил, что обществом при подаче первоначального заявления об осуществлении государственной регистрации договора аренды, а затем после приостановления государственной регистрации были дополнительно представлены все необходимые и надлежащие документы и информация для осуществления государственной регистрации договора аренды от 09.03.2017 №6.

Поэтому у Росреестра по РД отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации указанного договора аренды.

В связи с изложенными обстоятельствами суд заявленные обществом требования удовлетворяет в полном объеме.

Заявителем при обращении в арбитражный суд по платежному поручению от 17.10.2017 №75 в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы общества по государственной пошлине в размере 3 000 рублей следует отнести на управление.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 156, 167, 170, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Дагестан



РЕШИЛ:

заявление общества с ограниченной ответственностью «Кизлярский винсовхоз» удовлетворить.

Признать незаконным, как противоречащий Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан от 25.07.2017 №05/302/001/2017-1318 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 09.03.2017 №6 (кадастровый номер 05:02:000190:19).

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 09.03.2017 №6 с кадастровым номером 05:02:000190:19, расположенного по адресу: Республика Дагестан, Кизлярский район, муниципальное образование сельское поселение «сельсовет Кизлярский».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кизлярский винсовхоз» судебные расходы по государственной пошлине в размере 3 000 руб.


Решение суда может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия через Арбитражный суд Республики Дагестан.


Судья Ш.М. Батыраев