Решение от 28 ноября 2017 г. по делу № А73-8323/2017

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-8323/2017
г. Хабаровск
28 ноября 2017 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 21.11.2017.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Лазаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Паритет» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес места нахождения: 681008, <...>)

к Комитету по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681000, <...>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>)

при участии

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 05.07.2017;

от ответчика: не явились;

от третьего лица: не явились;

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Паритет» (далее – ООО «Паритет», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи б/н от 22.05.2017 нежилого помещения № 1001/1, инвентарный номер 7456, общей площадью 544 кв.м, в том числе подвал площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 17.07.2017 по настоящему делу в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 400050, <...>, далее – ООО «Аналитик центр», третье лицо).

Истец при рассмотрении дела изменил предмет исковых требований, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора от 22.05.2017 купли-продажи нежилого помещения № 1001/1, инвентарный номер 7456, общей площадью 544 кв.м., в том числе подвал площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 1.4 договора в следующей редакции: «1.4. Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 6 670 000 руб.», пункт 2.2 договора в следующей редакции: «2.2. Оплата стоимости приобретаемого помещения в размере 6 670 000 руб., производится покупателем путем внесения всей суммы в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора по реквизитам, указанным в пункте 2.1 договора», пункт 2.3 договора исключить.

Уточнение требований (изменение предмета иска) принято судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования с учетом уточнений.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представил к судебному заседанию ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное необходимостью формирования позиции в отношении заключения № 608/1 эксперта ООО «Независимая экспертиза и оценка» ФИО3

Представитель истца возражал относительно заявленного ходатайства, считает, что ходатайство направлено на затягивание рассмотрения спора по существу.

В удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства об отложении судебного разбирательства отказано, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 158 АПК РФ отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является правом, а не обязанностью суда.

В материалы дела представлены доказательства направления экспертом 03.11.2017 ответчику заключения, оформленного по результатам дополнительной экспертизы посредством электронной почты.

Таким образом, ответчик имел возможность в срок до 21.11.2017 подготовить позицию по заключению эксперта.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица.

При рассмотрении дела судом установлено, что 11.09.2016 между ООО «Паритет» (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 3899 нежилого помещения, инвентарный № 1001, общей площадью 824,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Дополнительным соглашением от 31.10.2016 стороны определили, что предметом договора аренды (пункт 1.1 договора) является нежилое помещение № 1001/1 (кадастровый номер 27:22:0051106:882), общей площадью 544 кв.м, нежилое помещение № 1001/2 (кадастровый номер 27:22:0051106:883), общей площадью 278,4 кв.м.

Воспользовавшись своим правом, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ», истец обратился к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи.

В адрес истца направлен проект договора б/н от 22.05.2017 купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, содержащий цену 11 533 722 руб.

Не согласившись с размером цены помещения, ООО «Паритет» обратилось в Комитет с протоколом разногласий от 12.05.2017, предложив изложить пункт 1.4 договора в следующей редакции: «Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 4 532 000 руб.».

31.05.2015 Комитетом в адрес ООО «Паритет» направлен протокол урегулирования разногласий, которым предложено оставить договор купли-продажи в первоначальной редакции.

Поскольку стороны самостоятельно не смогли урегулировать возникшие между ними разногласия, истец, ссылаясь на завышенную стоимость продаваемого помещения, обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Положениями статьи 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По смыслу статей 3, 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать субъекту малого предпринимательства в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.

Из материалов дела следует, что ООО «Паритет» является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем последнее имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости подлежащего отчуждению нежилого помещения № 1001/1, инвентарный № 7456, общей площадью 544 кв.м, в том числе подвал 11,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

В обоснование доводов об обоснованности рыночной стоимости нежилого помещения в размере 11 533 722 руб. Комитет ссылается на отчет оценщика ООО «Аналитик центр» № 139/18 от 16.03.2017.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

По ходатайству сторон в порядке статьи 82 АПК РФ определением суда от 21.07.2017 по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Независимая экспертиза и оценка», эксперту ФИО3.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об оценке № 139/17 ООО «Аналитик центр» требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», стандартам оценки и действующим нормативно-методическим документам в отношении объекта оценки ?

2. Достоверно ли в отчете определена рыночная стоимость нежилого помещения № 1001/1 общей площадью 544 кв.м, в том числе подвал площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу: <...> ?

3. Какова рыночная стоимость нежилого помещения № 1001/1 общей площадью 544 кв.м, в том числе подвал площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 11.01.2017 ?

При проведении оценки использовать не менее чем два подхода (сравнительный и доходный). В случае невозможности использования какого-либо из подходов, указать причины.

4. Влияет ли на рыночную стоимость объекта то обстоятельство, что приобретаемое имущество осуществляется в рассрочку, график которой указан в приложении № 2 к договору купли-продажи (с учетом начисления процентов на рассроченные платежи, размер которых также указан в приложении в приложении № 2 к договору купли-продажи). Если влияет, учесть данное обстоятельство при определении рыночной цены объекта.

В соответствии с заключением эксперта № 608 от 28.08.2017:

- отчет об оценке № 139/17 ООО «Аналитик центр» не сооответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», стандартам оценки и действующим нормативно-методическим документам в отношении объекта оценки.

- определенная в отчете об оценке № 139/17 ООО «Аналитик центр» рыночная стоимость нежилого помещения № 1001/1 общей площадью 544 кв.м., в том числе подвал площадью 11,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> не является достоверной.

- рыночная стоимость нежилого помещения № 1001/1 общей площадью 544 кв.м., в том числе подвал площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу <...>, по состоянию на 11.01.2017 составляет 6 640 000 руб. без учета НДС.

- то обстоятельство, что приобретаемое имущество приобретается в рассрочку, график которой указан в приложении № 2 к договору - купли продажи (с учетом начисления процентов на рассроченные платежи, размер которых также указан приложении № 2 к договору купли - продажи) влияет на рыночную стоимость объекта. Стоимость нежилого помещения № 1001/1 общей площадью 544 кв.м., в том числе подвал площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу <...>, по состоянию на 11.07.2017, с учетом приобретения его в рассрочку на условиях, указанных в приложении № 2 к договору купли-продажи составляет 7 683 000 руб.

Комитетом заявлены возражения по заключения эксперта, оформленного по результатам судебной оценочной экспертизы, со ссылкой на то, что заключение содержит противоречия, математические ошибки, нарушения законодательства в области оценочной деятельности; имеются нарушения, выявленные при определении экспертом рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом; эксперт в качестве аналогов использует объекты муниципальной собственности, тогда как рынок продаж муниципального имущества не всегда отражает реальную рыночную стоимость недвижимого имущества; экспертом не проанализирован весь рынок продаж города Комсомольска-на-Амуре; аналоги, подобранные оценщиком, несопоставимы с объектами оценки, так как проданы посредством публичного предложения, при этом корректные аналоги оставлены без внимания; проведенные экспертом корректировки выполнены с ошибками, в частности, при проведении корректировки на условия финансирования, на дату предложения, на местоположение; при проведении оценки рыночной стоимости сравнительным подходом экспертом не были проведены корректировки, необходимые для установления действительной рыночной стоимости, а именно не учтено наличие выхода объектов аналогов на красную линию, не проведена корректировка на назначение; в заключении нарушен принцип проверяемости; имеются нарушения при определении рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом необоснованно применена понижающая корректировка на состояние отделки помещений, при определении операционных расходов эксперт необоснованно берет налог на имущество; методика согласования результатов приведена некорректно, проверить правильность расчетов не представляется возможным; при проведении корректировки на наличие рассрочки допущена ошибка в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ.

С учетом доводов лиц, участвующих в деле, пояснений эксперта, определением суда от 12.10.2017 по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО «Независимая экспертиза и оценка», эксперту ФИО3

В соответствии с заключением эксперта № 608/1 от 20.10.2017 по результатам дополнительной судебной экспертизы, экспертом сделаны выводы о том, что:

1. Отчет об оценке № 139/17 ООО «Аналитик центр» не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», стандартам оценки и действующим нормативно-методическим документам в отношении объекта оценки.

2. Определенная в отчете об оценке № 139/17 ООО «Аналитик центр» рыночная стоимость нежилого помещения № 1001/1 общей площадью 544 кв.м., в том числе подвал площадью 11,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> не является достоверной.

3. Рыночная стоимость нежилого помещения № 1001/1 общей площадью 544 кв.м., в том числе подвал площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу <...>, по состоянию на 11.01.2017 составляет 6 647 000 руб. без учета НДС.

4. То обстоятельство, что приобретаемое имущество приобретается в рассрочку, график которой указан в приложении № 2 к договору - купли продажи (с учетом начисления процентов на рассроченные платежи, размер которых также указан приложении № 2 к договору купли - продажи) влияет на рыночную стоимость объекта. Стоимость нежилого помещения № 1001/1 общей площадью 544 кв.м., в том числе подвал площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу <...>, по состоянию на 11.01.2017, с учетом приобретения его в рассрочку на условиях, указанных в приложении № 2 к договору - купли продажи, составляет 7 691 000 руб., без учета НДС.

В процессе исследования и оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи, в том числе с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании на все заявленные ответчиком возражения и представленных в письменном виде в материалы дела, судом неясности или неполноты в заключении эксперта № 608/1 от 20.10.2017 не выявлено, в связи с чем, заключение эксперта № 608/1 от 20.10.2017 судом признано обоснованным и достоверным, соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах стоимость подлежащего отчуждению обществу муниципального недвижимого имущества должна составлять 6 647 000 руб. (без учета НДС).

На основании изложенного уточненные требования истца в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи б/н от 22.05.2017 нежилого помещения № 1001/1, инвентарный номер 7456, общей площадью 544 кв.м, в том числе подвал площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины, стоимости судебной экспертизы, распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении между Комитетом по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края и обществом с ограниченной ответственностью «Паритет» договора купли-продажи б/н от 22.05.2017 нежилого помещения № 1001/1, инвентарный номер 7456, общей площадью 544 кв.м, в том числе подвал площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Изложить пункт 1.4 договора купли-продажи б/н от 22.05.2017 в следующей редакции: «Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 6 647 000 руб. (шесть миллионов шестьсот сорок семь тысяч рублей).

Изложить пункт 2.2 договора купли-продажи б/н от 22.05.2017 в следующей редакции: «Оплата стоимости приобретаемого помещения в размере 6 647 000 руб. производится покупателем путем внесения всей суммы в течение пяти рабочих дней с даты подписания договора по реквизитам, указанным в пункте 2.1 настоящего договора».

Пункт 2.3 договора купли-продажи б/н от 22.05.2017 исключить.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Паритет» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 35 000 руб.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза и оценка» в счет оплаты стоимости экспертизы 30 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья И.В. Лазарева