Постановление от 26 мая 2020 г. по делу № А55-23794/2016

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности судебного акта

Дело № А55-23794/2016
г. Самара
26 мая 2020 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2020 года

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Гольдштейна Д.К.,

судей Садило Г.М., Александрова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: <...>, апелляционную жалобу АО «ФИА-Банк» на определение Арбитражного суда Самарской области от 20.03.2020 по заявлению ФИО2 о признания права собственности

по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость», ИНН <***>,

при участии в судебном заседании:

представитель ФИО2 - ФИО3, доверенность от 03.12.2019.

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость», признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утверждена ФИО4.

Определением от 08.07.2019 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5.

В Арбитражный суд Самарской области поступило заявление ФИО2 о признания права собственности, согласно которому заявитель просит:

1. Признать отсутствующим обременения/ограничения от 01.12.2017 г. № 63:32:1202006:803-63/009/2017-6, от 01.12.2017 г. № 63:32:1202006:803-63/009/2017-7, от 01.12.2017 г. № 63:32:1202006:803-63/009/2017-8 в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/<...>, жилой массив «Березовка»;

2. Признать право собственности ФИО2 на 457/918 доли земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803, площадью 918 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/<...>, жилой массив «Березовка» и на объект незавершенный строительством – жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства – блок жилого дома блокированной застройки), степень готовности 44%, общей площадью 77,2 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м. «Березовка», ул. Камчатская, участок №4/1;

3. Исключить из конкурсной массы ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» 457/918 земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803 с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/<...>, жилой массив «Березовка»;

4. Указать, что определение по настоящему делу будет являтьсяоснованием для осуществления государственного кадастрового учета вотношении объекта незавершенного строительством - жилой дом (проектируемоеназначение объекта незавершенного строительства - блок жилого домаблокированной застройки), степень готовности 44%, общей площадью 77,2 кв.м,расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки,ж.м, «Березовка», ул. Камчатская, участок № 4/1.

Определением от 20.03.2020 по результатам рассмотрения обособленного спора суд первой инстанции определил:

«Заявление ФИО2 в части признания отсутствующим обременения/ограничения – удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение/ограничения от 01.12.2017 г. № 63:32:1202006:803-63/009/2017-6, от 01.12.2017 г. № 63:32:1202006:803-63/009/2017-7, от 01.12.2017 г. № 63:32:1202006:803-63/009/2017-8 в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/<...>, жилой массив «Березовка».

Признать право собственности за ФИО2 на 457/918 доли земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803, площадью 918 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/<...>, жилой массив «Березовка» и на объект незавершенный строительством - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства — блок жилого дома блокированной застройки), степень готовности 44%, общей площадью 77,2 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м. «Березовка», ул. Камчатская, участок №4/1.

Исключить из конкурсной массы ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» 457/918 земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803 с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/<...>, жилой массив «Березовка».

Определение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении объекта незавершенного строительством - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки), степень готовности 44%, общей площадью 77,2 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, «Березовка», ул. Камчатская, участок № 4/1..».

АО «ФИА-Банк» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Самарской области от 20.03.2020.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2020 вышеуказанная апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 19.05.2020.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Конкурсный управляющий представил отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии со статьей 262 АПК РФ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.

ФИО2 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, который в соответствии со статьей 262 АПК РФ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылался на несогласие с выводами суда относительно отсутствия у банка права залога земельного участка; на несогласие с выводом суда о применении к рассматриваемому спору норм закона о долевом участии в строительстве; на то, что строительство объекта не завершено; на несоответствие характеристик земельного участка, на который ФИО2 просит признать право собственности, данным, отраженным в предварительном договоре купли-продажи.

Судом апелляционной инстанции доводы жалобы признаны необоснованными в виду нижеследующего.

Как установлено судом первой инстанции, производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость» осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Из материалов дела следует, что между ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» (Продавец) и ФИО6 (Покупатель) был подписан предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 03.08.2016 № Кч4-1, согласно условиям которого, Стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, «Березовка», ул. Камчатская, участок № 4/1.

В соответствии с разделом 1 договора основные условия основного договора купли-продажи Стороны определяют в предварительном договоре, а основной договор будет заключен после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности Продавца на жилой дом и земельный участок.

Разделом 2 предварительного договора предусмотрено, что передаче от Продавца Покупателю подлежат свободные от прав третьих лиц жилой дом площадью 75 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, «Березовка», ул. Камчатская, участок № 4/1, и земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, образованный из земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, ориентировочной площадью не менее 400 кв.м.

По состоянию на день подачи настоящего заявления, в отношении указанного земельного участка осуществлен государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:32:1202006:803, общей площадью 918 кв.м., с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/<...>, жилой массив «Березовка».

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции доводы АО «ФИА–БАНК» приведенные в отзыве на заявление, касающиеся несоответствия площади земельного участка, указанной в предварительном договоре, площади образованного земельного участка правомерно отклонены.

Совокупная стоимость указанных объектов недвижимого имущества в предварительном Договоре определена Сторонами в размере 2 105 000 руб., при этом стоимость земельного участка составила 450 000 руб.

Согласно п.2.11 предварительного договора, Покупатель считается выполнившим свои обязанности по оплате приобретаемого объекта с момента поступления на расчетный счет Продавца денежных средств.

С целью исполнения условий договора, в счет приобретения законченного строительством жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, ФИО2 перечислил на расчетный счет ООО «ИК «Недвижимость» денежные средства в полном размере.

На момент рассмотрения настоящего заявления, обязанность Покупателя по оплате жилого дома и земельного участка исполнена полностью.

Согласно позиции Президиума ВАС РФ, отраженной в пункте 2 Информационного письма от 25.02.2014 № 165, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Таким образом, арбитражный суд учитывая наличие имеющихся в материалах дела соответствующих доказательств, усматривает, что возводимый объект является жилым блоком блокированного типа, что соответствует требованиям пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

В силу части 1 статьи 133 АПК РФ квалификация возникших между сторонами правоотношений и определение подлежащего применению законодательства является прерогативой суда.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в силу правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 78-КГ16-13 от 10.05.2016, отношения между ФИО2 и должником подлежат урегулированию нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве.

Таким образом, отношения между Кредитором и Должником подлежат урегулированию нормами Закона о долевом участии в строительстве и ФИО2 соблюдены все условия, необходимые для при признания за ним права на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:803, являвшийся, в том числе, предметом предварительного договора.

Несмотря на то, что предварительный договор заключен сторонами 03.08.2016, из выписки ЕГРН на земельный участок следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803 установлены следующие обременения (ограничения) прав в виде ипотеки в пользу АО «Фиа-Банк»:

от 01.12.2017 №63:32:1202006:803-63/009/2017-6;

от 01.12.2017 №63:32:1202006:803-63/009/2017-7;

от 01.12.2017 №63:32:1202006:803-63/009/2017-8.

Указанные ограничения (обременения) зарегистрированы после получения Должником от Кредитора полной суммы денежных средств на строительство объекта во исполнение предварительного договора.

В соответствии с пунктом 8.1 статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ возникший на основании договора банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объект, недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Пунктом 8 статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, право залога не распространяется на данный объект долевого строительства.

Пунктом 5 Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Постановлением Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 04.12.2013 разъяснено, что «квартиры, являющиеся предметом договоров долевого участия в инвестировании строительства, которыми предусмотрены права участников строительства на получение спорных квартир по окончании строительства не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, даже в составе объекта незавершенного строительства, т.к. были обременены правами истцов как участников строительства, оплативших стоимость предмета договора.

Кроме того, в соответствии с пунктом 7 статьи 13 Закона о долевомучастии в строительстве после заключения застройщиком договора с первым участникам долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 статьи 13, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного, объектанедвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

При таких обстоятельствах ипотека в пользу ЗАО «ФИА-БАНК» на переданный Кредитору объект не может распространяться.

В соответствии с Техническим планом объекта незавершенного строительства от 03.07.2019, спорный жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки), площадью 77,2 кв.м, степенью готовности 44%, расположен по адресу: Самарская область, м.р. Ставропольский, си. Выселки, ж.м. «Березовка», ул. Камчатская, участок №4/1.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции также правомерно принял во внимание, что определением Арбитражного суда Самарской области от 28.07.2017 по делу № А55-23794/2016 были удовлетворены требования ФИО2 о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Суд определил включить требование ФИО2 о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 75 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1154 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», улица Камчатская, участок № 4/1 в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость», ИНН <***>, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства, в размере 1 990 000 руб. Размер неисполненных обязательств составил 115 000 руб. Включить требование ФИО2 в размере 577 100 руб. - неустойка в реестр требований кредиторов Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость», ИНН <***>, в состав требований кредиторов четвертой очереди.

Согласно позиции Верховного суда Российской Федераций, Изложенной в Определении от 24.02.2015 № 305-ЭС14-118 (дело А40-80775/2013), судам, при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков необходимо учитывать принципы правовой определенности и равенство всех участников гражданско-правовых отношений.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Вместе с тем, частью 1 статьей 209 ГК РФ определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Выводы суда согласуются с практикой рассмотрения в рамках настоящего дела аналогичных обособленных споров (Постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2019, от 10.10.2019 по настоящему делу, Постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 08.04.2019, от 11.12.2019 по настоящему делу).

Судом первой инстанции сделан вывод, что при таких обстоятельствах, у должника отсутствует право распоряжения на данный объект недвижимости, в том числе и право передачи данного имуществ в целях погашения требований участников строительства, в связи с чем, имеются основания для удовлетворения заявления ФИО2 в полном объеме.

Судом принимается во внимание, что в отношении оставшейся части (461/918) спорного земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803, площадью 918 кв.м. и другого (смежного) блока жилого дома блокированной застройки, степень готовности 44%, общей площадью 77 кв.м, расположенного по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м. «Березовка», ул. Камчатская, участок №4/2, а также обременений/ограничений в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога упомянутого земельного участка, уже в судебном порядке разрешен аналогичный вопрос в обособленном споре по требованиям ФИО7, вышеуказанные обременения/ограничения в пользу АО «ФИА-БАНК» признаны отсутствующими, признано право собственности ФИО7 на смежные с указанными ФИО2 в настоящем споре объекты - часть земельного участка и блок жилого дома блокированной застройки, объекты исключены из конкурсной массы должника (определение Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2020 по настоящему делу). С учетом обстоятельств дела судьба требований заявителя в настоящем обособленном споре не может отличаться от таковой в указанном обособленном споре.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о пропуске срока исковой давности не обоснованны.

В пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановления №10/22) разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Из материалов и обстоятельств дела не следует, что ФИО2 должен был узнать об обременении при заключении договора от 03.08.2016 № Кч4-1. Оспаривамые заявителем записи внесены в ЕГРП 01.12.2017, т.е. позднее даты заключения упомянутого договора, вне зависимости от наличия ранее существовавших обременений, учитывая обстоятельства образования нового земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803.

Кроме того, абзац 3 пункта 57 Постановления № 10/22 и пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» отнесли иск о признании обременения отсутствующим к негаторным искам, тогда а как в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Несогласие заявителя с оценкой, установленных по делу обстоятельств не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Определение Арбитражного суда Самарской области от 20.03.2020 по делу № А55-23794/2016 о признания права собственности оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

2. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его вынесения, через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийД.К. Гольдштейн

СудьиГ.М. Садило

А.И. Александров