Решение от 12 июня 2024 г. по делу № А26-3234/2024

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-3234/2024
г. Петрозаводск
13 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена   13 июня 2024 года, полный текст решения изготовлен  в тот же день.


Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Александрович Е.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  Плоховой А.В.,  рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению   индивидуального предпринимателя ФИО1  к министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании незаконным решения, выраженного в письме от 16.02.2024   № 3767/12.4-21,

при участии представителя заявителя, индивидуального предпринимателя ФИО1,  -   ФИО2 (доверенность от 26.03.2024), 



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1  (далее – заявитель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия  (далее – ответчик, Министерство) о признании незаконным решения, выраженного в письме от 16.02.2024   № 3767/12.4-21.

Ответчик надлежащим образом уведомлен о времени и месте проведения судебных заседаний,   явку представителя в суд не обеспечил, отзыв на заявление не представил.

Суд проводит судебное заседание в отсутствие представителя ответчика в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ИП ФИО1  в судебном заседании   требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в заявлении.

Заслушав пояснения представителя заявителя, исследовав письменные материалы дела,  суд установил следующие обстоятельства.

Постановлением Администрации Прионежского муниципального района от 24.09.2020 № 874 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 10:20:0015506:15, которым, в том числе, определен максимальный процент застройки - 60%.

В соответствии с договором аренды от 14.12.2020 № 99-м/20 земельный участок с кадастровым номером 10:20:0015506:15 предоставлен ФИО1 «для строительства базы семейного отдыха, под иными объектами специального назначения». Срок договора аренды составляет 9 лет.

05.07.2021 ФИО1 получено разрешение на строительство № 10-10516000-27-2021; 03.05.2023 получено разрешение на ввод в эксплуатацию гостевого дома; 11.05.2023 зарегистрировано право собственности на гостевой дом с кадастровым номером 10:20:00115506:157, площадью 81 кв.м.

31.08.2022 ФИО1 получено разрешение на строительство № 10-10516000-19-2022; 11.09.2023 получено разрешение на ввод в эксплуатацию гостевого дома № 4; 14.09.2023     зарегистрировано  право   собственности   на  гостевой  дом   с кадастровым номером 10:20:00115506:158, площадью 159 кв.м.

В связи с вводом в эксплуатацию и регистрацией права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 10:20:00115506:157 и 10:20:00115506:158  заявитель на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) 15.11.2023 обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов  земельного участка с кадастровым номером 10:20:00115506:15.

К заявлению были приложены доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка с кадастровым номером 10:20:00115506:15:

- проект развития туристической базы, которая имеет территории в пределах испрашиваемого земельного участка, не связанные с возведением объектов капитального строительства (дорожная сеть, в том числе, существующая, кемпинг, волейбольное поле, детская площадка, парковая зона, в том числе, частично существующая, и т.д.),

- разрешения на строительство от 30.08.2022 № 10-10516000-17-2022 и от 31.08.2022 № 10-10516000-18-2022, которые также подтверждают необходимость использования всего земельного участка с кадастровым номером 10:20:00115506:15.

Письмом от 16.02.2024 № 3767/12.4-21 Министерство отказало  ФИО1  в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 10:20:0015506:15, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов; вид разрешенного использования - для строительства базы семейного отдыха; земельный участок по адресу: Республика Карелия, Прионежский район; расположен в центральной части кадастрового квартала 10:20:01 55 06, площадь 40 002 кв.м.

Основанием для отказа послужило отсутствие среди представленных   документов доказательств,  подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площадью для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Полагая отказ в предоставлении земельного участка незаконным, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ  граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ  при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названных норм права следует, что основанием для принятия решения суда о признании   решения   государственного органа  незаконным  является одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

На основании пункта  1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом  2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту  1 названной статьи, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 ЗК РФ).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5  этой статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю. В данном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ).

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 №8985/08 и от 19.11.2013 №8536/13, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Указанное толкование положений статьи 36 ЗК РФ применимо и к положениям статьи 39.20 ЗК РФ, которые так же определяют особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

Материалами дела подтверждается, что заявитель с 2023 года является собственником двух объектов: 11.05.2023 зарегистрировано право собственности на гостевой дом с кадастровым номером 10:20:00115506:157, площадью 81 кв.м.; 14.09.2023    зарегистрировано  право   собственности   на  гостевой  дом   с кадастровым номером 10:20:00115506:158, площадью 159 кв.м.

Названные объекты построены заявителем на основании разрешений на строительство.

Основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов послужила несоразмерность участка, испрашиваемого в собственность предпринимателем, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Действительно, собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования.  При этом  площадь  такого земельного участка   определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта (определения Верховного Суда РФ от 15.08.2018 № 302-КГ18-11425 по делу № АЗЗ-1960/2017, от 31.07.2018 № 305-ЭС18-10274 по делу № А41-34525/2017).

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков. Статья 39.20 ЗК РФ   определяет необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

С учетом положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Таким образом, в рассматриваемом случае заявитель должен доказать соответствие разрешенного использования земельного участка целям его предоставления, то есть, что на испрашиваемом им земельном участке расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого и был предоставлен данный земельный участок.

При наличии возражений соответствующего органа исполнительной власти в отношении площади земельного участка, необходимой для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, на данное лицо в силу положений части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается бремя доказывания указанного обстоятельства.

В силу пункта  20 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии со статьёй 33 ЗК РФ  предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьёй 36 ЗК РФ (в настоящее время - статья 39.20) арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Приведенное нормативное регулирование направлено на определение площади подлежащего предоставлению на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов исходя из их назначения.

Размер отчуждаемого в собственность земельного участка должен соответствовать пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, то есть выделяемый участок должен быть занятым недвижимостью и необходимым для ее использования.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Указанные нормы права утратили силу с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, однако согласно пункту 20 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ до утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии со статьей 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.

Кроме того пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» также регламентировано, что площадь приватизируемого земельного участка подлежит определению с учетом площади фактически занимаемых строениями (сооружениями, зданиями) земельных участков (их частей), а также площади, необходимой для использования соответствующих объектов недвижимости.

Размер и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, определяются в порядке, установленном нормой статьи 33 ЗК РФ.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 ЗК РФ ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Иное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями   статьи 39.20 ЗК РФ, можно приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

По смыслу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 39.20 ЗК РФ предоставленному собственнику объектов недвижимости праву на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, корреспондирует обязанность собственника объекта недвижимости, требующего предоставление земельного участка, предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Данная норма направлена на сохранение баланса интересов собственника земли и собственника недвижимости, поскольку реализация предоставленного законом собственнику недвижимого имущества права на переход прав на земельный участок не должна нарушать права собственника земли.

Лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Из материалов дела следует, что совокупная площадь принадлежащих заявителю объектов составляет 240 кв. м.    Как пояснил представитель заявителя, принадлежащие ему объекты предназначены для использования как база отдыха.

Площадь испрашиваемого заявителем земельного участка составляет 40 002 кв. м, вид разрешенного использования - для строительства базы семейного отдыха (л. д. 18).

Какого-либо нормативного обоснования того факта, что для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости общей площадью 240 кв. м необходим земельный участок именно площадью 40 002 кв. м, предпринимателем не приведено.

То обстоятельство, что весь земельный участок используется под турбазу, само по себе не говорит о том, что для непосредственной эксплуатации принадлежащих заявителю объектов общей совокупной площадью 240 кв. м объективно необходим земельный участок именно площадью 40 002 кв. м, который будет отчужден из публичной собственности и предоставлен в частную собственность на основании статьи 39.20 ЗК РФ.

В данном случае усматривается, что заявитель желает осуществлять эксплуатацию принадлежащих ему объектов недвижимости с максимально комфортными для него и его клиентов условиями, однако это обстоятельство не может свидетельствовать о наличии законных оснований для предоставления ему спорного земельного участка категории земель особо охраняемых территорий и объектов и находящего в районе Шуйского поселения д. Царевичи.

Данных о том, что принадлежащие заявителю объекты недвижимости расположены разрозненно, находятся в разных частях спорного земельного участка, не представлено.

Позиция заявителя сводится к тому, что спорный земельный участок был изначально сформирован в испрашиваемом им размере.

Вместе с тем согласно утвержденному заявителем Проекту развития и освоения территории туристической базы и Пояснительной записке к нему (л.д. 19-21)  спорный земельный участок площадью 40 002 кв.м  включает зону допустимого размещения объектов капитального строительства - 34 874 кв.м, зону не подлежащую застройке объектами капитального строительства – 5 128 кв.м, площадь   застройки  - 833 кв.м.

На земельном участке запланировано размещение шести гостевых домов разных площадей – дома для отдыха и проживания граждан, здание администрации (совмещенное с КПП), эллинг, кемпинговую площадку, оборудованное волейбольное поле, детскую площадку, парковую зону, территорию, предназначенную для сбора и вывоза мусора, дорожную сеть.

Соответственно,  площадь земельного участка необходима для размещения и эксплуатации всех указанных объектов, а не двух возведенных зданий площадью 240 кв. м.

Данные документы заявителя подтверждают обоснованность вывода Министерства о несоразмерности  площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов.

При этом суд отмечает, что формирование земельного участка и его предоставление на каком-либо праве, например, на праве аренды, не может безусловно предопределять площадь землепользования, поскольку принцип возмездности арендного пользования определяет эффективность распоряжения публичных земель при их передаче в аренду, в силу чего площадь арендного землепользования (в том числе и по итогам торгов) не может определять площадь участка при его переходе из публичной в частную собственность.

Заявитель правом на проведение землеустроительной экспертизы в целях установления размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости по назначению,  не воспользовался, соответствующего ходатайства  суду не заявил.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ  судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

В силу изложенного вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ заявителем не представлено в материалы дела доказательств необходимости предоставления предпринимателю земельного участка площадью 40 002 кв. м для использования объектов недвижимости площадью 240 кв. м.

При таких обстоятельствах, несмотря на наличие у собственника недвижимости права на приобретение земельного участка, суд не может признать правомерность приобретения в собственность спорного земельного участка в испрашиваемом размере.

Суд также исходит из  сложившейся  судебной практики, согласно которой при установлении факта несоразмерности площади земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости (с учетом его функционального использования) в предоставлении земельного участка в собственность уполномоченными органами отказывается.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы  по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями  110, 167-170, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

1.     В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о признании недействительным изложенного в  письме от 16.02.2024 № 3767/12.4-21 Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 10:20:0015506:15  отказать.

2.     Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления его полного текста в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд   через Арбитражный суд Республики Карелия.


Судья

Александрович Е.О.