Решение от 5 февраля 2024 г. по делу № А50-32557/2022

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

город Пермь

05.02.2024 года Дело № А50-32557/22

Резолютивная часть решения объявлена 29.01.2024

Решение в полном объеме изготовлено 05.02.2024


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В. Гусельниковой

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Комитету земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа (617060, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о разрешении разногласий при заключении договора


При участии:

От истца: ФИО3, паспорт, доверенность от 12.07.2022г.

От ответчика: ФИО4, паспорт, доверенность №5 от 15.01.2024г.


В судебном заседании, начатом 15.01.2024 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 29.01.2024.



У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее ИП ФИО2 истец) обратился в суд с иском к Комитету земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа (далее Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилого помещения, общей площадью 70,3 кв. м. кадастровый номер 59:07:0011007:1151, по адресу: <...> ( с учетом ст. 49 АПК РФ, принятой протокольным определением15.01.2024).

Истцом требования поддержаны.

Ответчик просил урегулировать разногласия по цене и на основании проведенного им отчета об оценке № 1787/04/03 от 01.06.2022, подготовленного ООО "Прайм Консалтинг" (л.д. 13 т.1). По результатам судебной экспертизы заявил ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы. В ходатайстве указал, что заключение договора приведет к продаже муниципального имущества по заниженной стоимости.

Протокольным определением от 29.01.2024 суд отказал в назначении дополнительной экспертизы.

В силу пункта 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела сторона вправе ходатайствовать о назначении дополнительной (повторной) экспертизы.

При отсутствии достаточных оснований, суд не усмотрел ходатайство ответчика подлежащим удовлетворению для назначения повторной экспертизы.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, требования истца об урегулировании разногласий, возникший между сторонами подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Часть 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ также предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснена необходимость учитывать в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что между сторонами существуют арендные отношения относительно муниципального имущества по договору аренды от 31.12.2019г. (л.д. 15-25 т.1)

Решением Думы Краснокамского городского округа № 73 от 29.06.2022 в план приватизации вошло нежилого помещения, общей площадью 70,3 кв. м. кадастровый номер 59:07:0011007:1151, по адресу: <...> (л.д. 26-30 т.1)

ООО "Прайм консалтинг" в отношении данного помещения подготовлен отчет №1787/04/03 на 01.06.2022 (л.д. 31- 83 т.1) на основании муниципального контракта №ЭА65/2022 от 11.04.2022.

Истец 22.07.2022 обратился с заявлением о реализации прав по ФЗ-159 путем выкупа арендуемого помещения (л.д. 86 т.1)

Комитетом принято распоряжение № 1971.7-р от 30.08.2022 об условиях приватизации спорного помещения по цене 2 925 166,60руб. (л.д. 84 т.1).

Комитетом истцу направлен проект договора купли-продажи (л.д. 87- 92 т.1).

Истец, не соглашаясь с предложением комитета, поручит частнопрактикующему оценщику ФИО5 провести оценку спорного имущества, который провел ее по состоянию на 14.09.2022 и определил в размере 1 128 000руб. Данный отчет истец направил ответчику с подписанным договором купли-продажи с протоколом разногласий (л.д. 98-104 т.1).

Комитет протокол разногласий отклонил, настаивал на своей редакции цены (л.д. 105 т.1)

Разногласия переданы на рассмотрение суда.

Отчет об оценке выполнены ООО "Прайм консалтинг" по заданию ответчика на 01.06.2022, т.е. ответчиком изначально неправильно определена дата, по состоянию на которую следует определять рыночную стоимость - дата оценки, а не дата подачи истцом заявления на приватизацию (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12).

Согласно выработанной позиции дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Такая оценка должна осуществляться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом указанного заявления.

Поскольку отчеты сторон нельзя признать допустимыми, так как проведены на иные даты, чем дата обращения истца с реализацией прав на приобретение спорного имущества (22.07.2022) отчеты ООО "Прайм консалтинг" и частнопрактикующего оценщика ФИО5 не являются допустимыми доказательствами и оснований для оспаривания отчета ООО "Прайм консалтинг" не имеется.

При таких обстоятельствах судом на основании статьи 82 АПК РФ в целях определения рыночной стоимости выкупаемого объекта назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО6 ООО "Инвест-аудит", кандидатура которого предложена ответчиком (определение суда от 16.05.2023 л.д. 133-134 т.1).

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение ФИО6. № 17/Э-23, содержащее следующие выводы:

- рыночная стоимость нежилого помещения 2 525 000руб. без НДС (л.д. 6- 92 т.2)

Определением суда от 04.08.2023 суд пришел к выводу о необходимости проведения повторной экспертизы, поскольку подобранные аналоги в рамках сравнительного подхода необоснованно отличаются наличием арендаторов и физическим состоянием. В части подобранных аналогов отсутствуют описание и фотографии, нельзя сделать вывод об основной ценообразующих факторах подобранных объектов аналогов (л.д. 148- 149 т.2).

Определением суда от 28.09.2023 по ходатайству истца назначена повторная экспертиза, проведение которой порчено эксперту ФИО7 АНО "Бюро судебных экспертиз и независимой оценки" (л.д. 162-163 т.2).

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта № 2-029 ФИО7 АНО "Бюро судебных экспертиз и независимой оценки" (л.д. 6- 112 т.3)

Заключение содержит выводы, что рыночная стоимость составляет 2 011 250руб. без НДС.

Данное заключение эксперта признано судом соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, Закона об оценочной деятельности, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, не вызывающим сомнений в его обоснованности, не содержащим противоречий, выполненным экспертом надлежащей квалификации, имеющим право осуществления оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

С учетом изложенного, в отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих выводы, изложенные в экспертном заключении, суд признает в качестве достоверной рыночную стоимость спорного нежилого помещения, определенную экспертом в сумме 2 011 250 руб., и спорный пункт 2.1 договора купли-продажи в редакции истца (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ протокольным определением 15.01.2024).

Истец также просит обязать Комитет подготовить график платежей к договору купли-продажи.

Данное требование удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (пункт 1 статьи 489 ГК РФ).

Частью 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет ( в ред., действующей на момент обращения истца с заявлением по ФЗ-159).

В силу части 2 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Часть 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ устанавливает, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

На основании части 4 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

К спорным правоотношениям применимы положения законодательства о коммерческом кредите исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 12 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом, являются платой за пользование денежными средствами.

Частью 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусмотрен размер процентов, начисляемых на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка.

Заключение договора купли-продажи возможно и без приложения к договору, поскольку норма ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ носит императивный характер и подлежит применению независимо от воспроизведения ее в условиях договора или приложении к нему, а у покупателя имеются все исходные данные, необходимые для расчета и уплаты процентов - сумма сделки, период рассрочки, процентная ставка.

С целью повторной экспертизы истец внес на депозитный счет суда 50 000руб. п/п 129 от 30.07.2023 (30 000руб.) (л.д. 142 т.2) п/п 160 от 24.09.2023 (20 000руб.) (л.д. 160 т.2), данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Истец также просит взыскать 7 000руб. В обоснование представлен договор на выполнение работ и оказание услуг № 73/2022 от 13.09.2022 с частнопрактикующим оценщиком ФИО5 и доказательства оплаты по квитанции к приходному кассовому ордеру №94 от 19.09.2022 на сумму 7000руб. (л.д. 122,123 т.3, а также представлены в эл. виде). Данная сумма удовлетворению и отнесению на ответчика не подлежит, поскольку признано судом не допустимым доказательством.

Истец просит взыскать судебные расходы за оплату услуг представителя в размере 70 000руб. Представлен договор оказания юридических услуг № 01-12/2022 от 10.12.2022 и доказательства оплаты (л.д. 124-128 т.3)

Данная сумма судом признается соразмерной проделанной представителем работе, подготовленных документов, участия в судебных заседаниях и процессуального поведения и подлежит отнесению на ответчика в полном размера 70 000руб. с учетом соразмерности и положений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

Госпошлина распределяется в соответствии со ст. 110 АПК РФ.


Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилого помещения, общей площадью 70,3 кв. м. кадастровый номер 59:07:0011007:1151, по адресу: <...>, а именно изложить п. 2.1 договора в следующей редакции:

"Цена объекта устанавливается в размере 2 011 250 руб. 00 коп. без учета НДС".

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа (617060, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) госпошлину 6 000руб., за экспертизу 50 000руб, услуги представителя 70 000руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционной суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья Н.В. Гусельникова