Решение от 10 августа 2022 г. по делу № А07-4362/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-4362/2022
г. Уфа
10 августа 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 03.08.2022

Полный текст решения изготовлен 10.08.2022


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Айбасова Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Океан» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании отказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, изложенного в письме № АМ-06-3/У-06-исх-588 от 16.11.2021 незаконным, обязании подготовить и направить договор аренды земельного участка

третье лицо: Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан

при участии в судебном заседании: лица, участвующие в деле не явились, извещены


Общество с ограниченной ответственностью «Океан» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с привлечением в качестве третьего лица Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании отказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, изложенного в письме № АМ-06-3/У-06-исх-588 от 16.11.2021 незаконным, обязании подготовить и направить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011101:12 на 3 года для завершения строительства объекта «Мотель» по ул. Бельской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Литер 1 Секции А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, И, К)».

Протокольным определением суда от 28.07.2022 в предварительном судебном заседании объявлен перерыв до 03.08.2022 до 14:15.

Предварительное судебное заседание продолжено после перерыва в том же составе суда.

Лица, участвующие в деле, явку представителей после перерыва не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства с учетом положений ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном Интернет-сайте.

В ходе перерыва от истца через систему «Мой арбитр» поступило уточнения искового заявления, которым истец просит признать отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, изложенный в письме № АМ-06-3/У-06-исх-588 от 16.11.2021, незаконным, обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан подготовить и направить в адрес ООО «Океан» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011101:12 на 2 года для завершения строительства объекта «Мотель» по ул. Бельской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Литер 1 Секции А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, И, К)».

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принимает уточнение искового заявления.

От истца поступило заявление о возложении судебных расходов по госпошлине на ООО «Океан».

С учетом мнения сторон до перерыва (не возражали), отсутствия ходатайств об отложении судебного заседания, возражений против рассмотрения спора по существу в данном заседании, суд завершает подготовку по делу к судебному разбирательству, открывает судебное разбирательство.

Дело рассмотрено с учетом уточнения исковых требований в отсутствие лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам в порядке ст. ст. 49, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 29.10.2009 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СТР» (арендатор) заключен договор аренды № 1838-09 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011101:12, расположенного по адресу: Кировский район городского округа <...> рядом с домом № 25 (местоположение установлено примерно в 181 м. по направлению на юго-запад относительно ориентира: <...> для проектирования и строительства эллинга (склада) для хранения катеров, общей площадью 7999 кв.м, сроком аренды с 28.07.2009 г. до 28.07.2012 г. (л.д. 20-23).

Вышеуказанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 29.10.2009 к договору аренды земельного участка № 1838-09 от 29.10.2009 (л.д. 27).

Впоследствии 26 июля 2010 года между обществом с ограниченной ответственностью «СТР» (сторона-1) и обществом с ограниченной ответственностью «Океан» (сторона -2) заключен договор о переуступке прав и обязательство по договору аренды земельного участка № 1838-09 от 29.10.2009 (л.д.28-29), предметом которого является деятельность сторон по переуступке всех прав и обязательств от Стороны 1 к Стороне 2 в размере и на условиях, которые существуют на момент перехода прав и обязательств, на арендуемый земельный участок с кадастровым номером 02:55:011101:12, расположенный но адресу: Кировский район городского округа <...> рядом с домом № 25 (местоположение установлено примерно в 183 м. по направлению на юго-запад относительно ориентира: <...>) по договору аренды земельного участка № 1838-09 от 29 октября 2009г.. зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 03 декабря 2009 года за регистрационным номером 02-04-01/349/2009-564.

В силу п. 2.1. договора Сторона 1, являясь владельцем и пользователем арендуемого земельного участка, в течение всего срока действия договора аренды земельного участка №1838-09 от 29 октября 2009 г. предоставляет Стороне 2 полномочия, права и обязательства по переуступке указанного земельного участка с целью пользования им самостоятельно и для сдачи в аренду третьей стороне, а по окончании срока действия договора аренды земельного участка №1838-09 от 29 октября 2009г. передает все права на перезаключение договора аренды земельного участка, указанного в п. 1.1 настоящего договора на новый срок.

Согласно п. 2.2. договора переуступка земельного участка имеет юридическую силу в течение всего срока аренды, указанного в договоре аренды земельного участка №1838-09 от 29 октября 2009г., и по истечении его срока (или в соответствующем соглашении об аренде).

Дополнительным соглашением о внесении изменений № 2 от 22.12.2011 г. (л.д. 30) в договор аренды № 1838-09 от 29.10.2009 г. внесены изменения в п. 1.1. договора и п. 1 акта приема-передачи от 29.10.2009 г. к договору, изменены слова «…для строительства эллинга (склада) для хранения катеров…» на слова «…для строительства гостиничного комплекса…» с 10.11.2011 г.

Дополнительным соглашением о внесении изменений № 3 от 29.05.2012 г. (л.д. 31) продлен срок действия договора аренды № 1838-09 от 29.10.2009 земельного участка до 28.07.2015 г.

13.11.2015 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Океан» заключен договор № 884-15 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011101:12, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 181 м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул. Бельская, д. 25, рядом с домом 25, для проектирования и строительства гостиничного комплекса (для завершения строительства гостиничного комплекса – объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:011101:125, 02:55:011101:124), общей площадью 7999 кв.м, сроком действия с 06.07.2015 г. до 06.07.2018 г. (л.д. 32-35.

Вышеуказанный земельный участок передан обществу «Океан» по акту приема-передачи к договору аренды земельного участка № 884-15 от 13.11.2015 г. (л.д. 40).

Общество «Океан» указывает, что является застройщиком объекта недвижимости «Мотель по ул. Бельской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ (Литер 1. Секция А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, И, К)», строительство которого ведется на арендованном земельном участке с кадастровым номером 02:55:011101:12.

Согласно Проектной декларации ООО «Океан» от 07.10.2021 № 02-001200, размещенной в Единой информационной системе жилищного строительства, по состоянию на 07.10.2021 ООО «Океан» заключено 54 договора участия в долевом строительстве на приобретение помещений в объекте на общую сумму - 540 437 860 руб., 15 договоров участия в долевом строительстве на приобретение машино-мест на общую сумму - 1 393 564 руб.

По состоянию на 29.06.2015 готовность секций А, Б (кадастровый номер 02:55:011101:124) составляла 50%, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 04 АЕ 693074 от 29.06.2015, готовность секций В, Г (кадастровый номер 02:55:011101:125) составляла 90%, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 04 АЕ 693073 от 29.06.2015.

Строительство ведется на основании разрешения от 24.06.2019 на строительство объекта: «Мотель по ул. Бельской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ (Литер 1. Секция А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, И, К). Корректировка 2» сроком действия до 31.08.2024.

В связи с тем, что строительство многоквартирного дома на момент истечения срока логовора аренды земельного участка № 884-15 от 13.11.2015г. завершено не было, ООО «Океан» обратилось в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с письмом (вх.№ Юр-4152 от 21.10.2021г.) с просьбой о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011101:12.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан письмом исх. № АМ-06-3/У-06-исх-588 от 16.11.2021 (л.д. 16) сообщило, что продление договора земельного участка действующим законодательством не предусмотрено.

Истец, полагая, что указанный отказ не соответствуют закону и нарушает права и законные интересы ООО «Океан», обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В отзыве от 25.03.2022 и от 21.07.2022 Министерство земельных и имущественных отношений РБ полагает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, поскольку заявителем уже реализована предоставленная законом возможность получить однократно земельный участок для завершения строительства. Иных оснований для предоставления испрашиваемого земельного участка заявителю без торгов в аренду, предусмотренных ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не установлено.

Третье лицо в отзыве указало, что общество «Океан» реализовало предоставленную возможность однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства в льготном порядке.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) одним из принципов гражданского законодательства является необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебная защита.

В силу статей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспариваемых гражданских прав.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом перечень способов защиты гражданских прав, предусмотренный указанной нормой права, не является исчерпывающим; лицо, чье право нарушено, может избрать не предусмотренный законом способ защиты.

Требования истца направлены на возобновление арендных отношений, возникших на основании договора аренды, то есть правоотношения сторон носят гражданско-правовой характер, в связи с чем заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке искового производства.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 названной статьи Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, с собственниками зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В пункте 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта договор аренды заключается на срок до трех лет.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства, по договорам аренды, заключенным до 01 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Как установлено судом и следует из материалов дела, срок действия аренды земельного участка по договору № 884-15 от 13.11.2015г. истек 06.07.2018г.

В соответствии с положениями ст. 28. Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.2 ст.46, п.2 ст.45 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При отказе в продлении договора аренды земельного участка Министерство земельных и имущественных отношений РБ не ссылалось на факт неиспользования его истцом в указанных в договоре целях. Более того, наличие на участке объекта незавершенного строительства указывает на тот факт, что заявитель напротив совершал действия по строительству объекта в соответствии с разрешением на строительство, под который земельный участок и был предоставлен.

Подпунктом 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Отказывая в предоставлении заявителю земельного участка, Министерство земельных и имущественных отношений РБ ссылается на невозможность заключения нового договора аренды без проведения торгов с учетом ограничений, установленных ст.39.6 Земельного кодекса РФ. При этом ответчик не учитывает следующего.

Вместе с тем, согласно части 1 ст. 32.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из п.9 ч.8 ст.39.11 Земельного Кодекса РФ следует, что земельный участок не может быть предметом торгов, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

Законодатель, предусмотрев обязанность однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства, предусмотрел возможность уполномоченного органа (в данном случае Министерства земельных и имущественных отношений РБ) в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, обратиться в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Ответчиком не оспаривается, что истцом завершается строительство зарегистрированных объектов незавершенного строительства на спорном участке. Секции А, Б, В, Г полностью возведены, коммуникации подведены и функционируют в полном объеме, ключи от апартаментов переданы дольщикам в целях предоставления возможности выполнения косметического ремонта.

Уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка не предприняты какие-либо действия по изъятию земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства, срок обращения в суд с указанным заявлением истек.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст.39.11 ЗК РФ у уполномоченного органа отсутствует возможность передачи спорного земельного участка на торгах или иным способом другому лицу, кроме собственника объекта незавершенного строительства. Следовательно, отказ в предоставлении земельного участка обществу «Океан» по формальным основаниям создает правовую неопределенность в отношениях сторон, фактически не позволяя кому-либо завершить строительство объекта (многоквартирного жилого дома), что нарушает права заявителя по делу и неопределенного круга лиц, заключивших с заявителем договоры долевого участия в строительстве.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, выраженный в письме № АМ-06-3/У-06-исх-588 от 16.11.2021 является незаконным, не соответствующим положениям ч.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор аренды земельного участка заключается на срок до 3 лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 по делу № 308-ЭС22-3699 суд указал, что Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Таким образом, ввиду необходимости завершения строительства многоквартирного жилого дома, учитывая срок действия разрешения на строительство № 02-RU03308000-1343П-2016 от 24.06.2019 – до 31 августа 2024 года, требование ООО «Океан» в части обязания заключить с ним договор аренды земельного участка на два года для завершения строительства многоквартирного жилого дома также является обоснованным и подлежит удовлетворению.

При рассмотрении дела истцом было подано заявление, в котором он просил отнести судебные расходы по уплате государственной пошлине на него, что не противоречит положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не влечет за собой необходимость возложения обязанности по возмещению расходов на ответчика.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Океан» удовлетворить.

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Океан» (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор аренды земельного участка, площадью 7999 кв.м, с кадастровым номером 02:55:011101:12, из земель населенных пунктов, для завершения строительства объекта «Мотель по ул. Бельской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Литер 1 Секции А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, И, К)», сроком до 31.08.2024

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.


СудьяР. М. Айбасов