Постановление от 4 октября 2018 г. по делу № А41-33560/2018

590/2018-94374(1)

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-33560/18
05 октября 2018 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2018 года Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2018 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета

имущественных и земельных отношений Администрации городского округа

Подольск на решение Арбитражного суда Московской области от 18.07.2018 по делу

№ А41-33560/2018 (судья Семёнова А.Б.).

В судебном заседании принял участие представитель:

Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского

округа Подольск – ФИО2 (доверенность от 13.09.2018 № 236).

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КП Сервис» (далее – ООО «КП Сервис», общество, ответчик), в котором просил:

- взыскать задолженность по арендной плате за 4 квартал 2017 года по договору от 07.12.2018 № 183юД/15 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:27:002614:349, площадью 18 873 кв. м, расположенного по адресу: Московская

обл., Подольский р-н, с/п Лаговское, вблизи дер. Северово, в размере 439 504 руб. 98 коп. и пени в размере 128 828 руб. 80 коп.;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.12.2015 № 183юД/15 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:27:002614:349, площадью 18 873 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., Подольский р-н,

с/п Лаговское, вблизи дер. Северово;

- обязать ООО «КП Сервис» сдать указанный земельный участок по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее – третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.07.2018 (резолютивная часть объявлена 18.07.2018) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 439 504 руб. 98 коп., а также пени по состоянию на 01.03.2018 в размере 128 828 руб. 80 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить в части отказа в расторжении договора аренды, принять по делу новый судебный акт, которым расторгнуть договор аренды и обязать ответчика сдать спорный земельный участок по акту приема-передачи.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Так, истец отмечает, что суд не учел довод истца, о том, что невнесение арендной платы ответчиком имело место более двух раз подряд по истечении установленного срока, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 12.03.2018 по делу № А41-3019/2018.

Отзывы ответчика и третьего лица на апелляционную жалобу в материалы дела не поступили.

Определением от 13.09.2018 арбитражный суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство до 02.10.2018.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах апелляционной жалобы.

Также в судебном заседании арбитражный суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела дополнительные доказательства, представленные Комитетом: информацию об исполнении ответчиком решения Арбитражного суда Московской области от 12.03.2018 по делу № А41-3019/2018, акт осмотра земельного участка от 24.09.2018.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 названного Кодекса в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение на предмет его законности и обоснованности пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции только в обжалуемой подателем жалобы части.

Как следует из материалов дела, между Управлением земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района (арендодатель) и ООО «КП Сервис» (арендатор) на основании постановления Администрации Подольского муниципального района Московской области

от 07.12.2015 № 1475 заключен договор аренды земельного участка от 07.12.2015

№ 183юД/15, в соответствии с условиями которого арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020614:349, общей площадью

18 873 кв. м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - размещение объектов торгового назначения и инженерной инфраструктуры, расположенный по адресу: Московская

обл., Подольский р-н, с/поселение Лаговское, вблизи д. Северово (пункт 1.1 договора)

(л. д. 15 -19).

Согласно пункту 2.1 договора срок его действия составляет 10 лет.

Пунктом 2.2 также определено, что условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до его заключения, начиная с 07.12.2015.

Пунктом 4.1.3 договора определено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор с обязательным уведомлением арендатора в случае неуплаты арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа или уклонения от уточнения арендной платы.

Согласно пункту 5.1.1 договора арендатор, среди прочего, имеет право возводить здания и сооружения на земельном участке в соответствии с целевым назначением и требованиями земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 07.12.2015 (л. д. 20).

Комитет направил в адрес общества претензию от 28.02.2018 № 31/907исх с требованием об оплате задолженности за период с 15.09.2016 по 28.02.2018 в сумме 2 686 452 руб. 23 коп. и пени в сумме 556 104 руб. 54 коп. и предложением о расторжении спорного договора аренды (л. д. 21-27).

К претензии приложен расчет задолженности (л. д. 22).

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по спорному договору аренды явилось основаниям для обращения истца в арбитражный суд с названными требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок, арбитражный суд первой инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из того, что истец в настоящем деле заявил требование о расторжении договора аренды на основании невнесения ответчиком арендной платы только за 4 квартал 2017 года, доказательства невнесения арендной платы более двух сроков подряд не представил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Наличие между сторонами договорных отношений по указанному договору аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 309 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Кодекса).

Истцом, среди прочих, заявлено требование о расторжении спорного договора аренды земельного участка ввиду ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое

влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 названного Кодекса, на которую ссылается истец, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Между тем, в рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным. Срок аренды земельного участка установлен на 10 лет (до 2025 года).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

В настоящем случае, вопреки указанию арбитражного суда первой инстанции, истец в обоснование требования о расторжении спорного договора ссылается не на неуплату ответчиком арендной платы за 4 квартал 2017 года, а на то, что со стороны арендатора имеет место существенное нарушение условий договора аренды, так как арендная плата не оплачивалась обществом длительный период, в том числе, с учетом того, что решением Арбитражного суда Московской области от 12.03.2018 по делу

№ А41-3019/2018 с ответчика по спорному договору аренды взыскана задолженность по арендной плате за период 3, 4 кварталы 2016 года, 1-3 кварталы 2017 года.

Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в названном выше пункте 23 постановления Пленума № 11, среди прочего, указано, что обстоятельства, названные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Также в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» отмечено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из представленного Комитетом арбитражному суду апелляционной инстанции информационного письма от 24.09.2018 № 31/21/2164-отв следует, что из

2 246 947 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате, взысканной решением Арбитражного суда Московской области от 12.03.2018 по делу № А41-3019/2018, 2 168 500 руб. (то есть большая часть) ответчиком оплачено.

Из представленного Комитетом акта осмотра земельного участка от 24.09.2018 следует, что на участке ведутся определенные работы по подготовке его к использованию: участок огорожен по периметру, на участок завезены бетонные

плиты, гравий.

Как отмечено выше, по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Волеизъявление арендодателя, выраженное при подписании и в ходе исполнения договора аренды, по существу направлено на получение определенного дохода от пользования арендатором арендуемым имуществом, волеизъявление арендатора - на осуществление в границах арендуемого земельного участка установленной договором деятельности в период действия договора.

В настоящем случае, вступая в договорные отношения, арендодатель предоставил арендатору срок для достижения соответствующих целей - 10 лет (до 2025 года).

В такой ситуации фактическое наличие на стороне ответчика на момент рассмотрения настоящего спора задолженности за один квартал (спорная задолженность в настоящем деле) с учетом обстоятельств настоящего спора, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, не может быть расценено как настолько существенное нарушение договора аренды, что безусловно влечет необходимость расторгнуть спорный долгосрочный договор аренды.

Из материалов дела не следует, что сохранение договорных отношений является совершенно нецелесообразным для арендодателя, а арендатор является злостным неплательщиком, и имеются очевидные причины считать, что договор арендатором не будет исполняться.

Ввиду указанного основания для применения крайней меры ответственности арендатора - расторжения спорного договора аренды у арбитражного суда отсутствуют.

На основании изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не

установлено.

В силу изложенного решение арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18.07.2018 по делу

№ А41-33560/2018 в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить земельный участок оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья Л.В. Пивоварова

Судьи: С.А. Коновалов

М.А. Немчинова