Постановление от 29 июля 2025 г. по делу № А45-909/2025

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


город Томск                                                                                             Дело № А45-909/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2025 года


Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                 Апциаури Л.Н.,

судей                                                 Киреевой О.Ю.,                            

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крючковой Е.А., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 (№07АП-3415/2025) на решение от 17.04.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-909/2025 (судья Волченский А.А.) по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ИНН <***>) о внесении изменений в договор аренды,

при участии в судебном заседании:

от ООО "АЛЬФА-М" - ФИО3 по доверенности от 14.07.2023 г., паспорт, диплом,

ИП ФИО2, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, арендодатель, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М»  (далее - ответчик, арендатор, ООО «Альфа-М») об обязании изменить условия договора аренды № АМ-6606-15/2021 от 22.11.2021, а именно первое предложение пункта 3.1.1 просит изложить в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы составляет 54 054 (пятьдесят четыре тысячи пятьдесят четыре) рубля за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен».

Решением от 17.04.2025 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении исковых требований – отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17.04.2025 по делу № А45-909/2025 и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования ФИО2 к ООО «Альфа-М» об изменении условий договора.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что споре стороной, подготовившей проект договора, было ООО «Альфа-М». Отсутствие какого-либо протокола разногласий по данному договору в общем и по пункту 3.2 в частности, говорит о том, что арендодатель полагал, что вправе ежегодно увеличивать арендную плату на размер, предусмотренный данным пунктом, а необходимость заключения дополнительного соглашения - это лишь механизм изменения арендной платы, предусмотренный сторонами. В действиях ООО «Альфа-М» имеет место злоупотребление своими правами. Ответчик является сетевой компанией, существующей на рынке не один год, является разработчиком и сильной стороной данного договора, создал некорректную формулировку условии в пункте 3.2. договора, допускающую ее двоякое толкование и предоставив «на бумаге» арендодателю право на увеличение арендной платы в соответствии с уровнем инфляции, фактически блокирует его постоянно отказывая в увеличении арендной платы, что никак нельзя признать добросовестным поведением.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон каждый поддержали свои доводы и возражения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, поступившего отзыва, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.11.2021  между ООО «Альфа-М» (арендатор) и ИП ИП ФИО2 (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № АМ-6606-15/2021, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование (аренду) помещение общей площадью 93,6  квадратных метров, назначение: нежилое, этаж №01, кадастровый номер: 22:63:030412:4706. находящееся по адресу: <...> в, пом. Н1.

Срок аренды по договору аренды составляет 15 (пятнадцать) лет, начиная с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Алтайскому краю (пункт 5.1 договора).

Согласно пункту 3.1.1 договора размер постоянной части арендной платы составляет 51 480 рублей за площадь Помещения ежемесячно.

Письмом от 17.12.2024 с приложенным к нему дополнительным соглашением истец уведомил ответчика о повышении арендной платы с 01.02.2025 на 5 % до 54 054 рублей.

Ответчик своим письмом от 09.01.2025 отказался от увеличения постоянной части арендной платы.

Истец, ссылаясь на предоставленное договором право увеличения арендной платы в одностороннем порядке,  обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что несмотря на то, что договор аренды заключен на длительный срок, у суда не имеется достаточных оснований для выводов о наличии у истца права на одностороннее увеличение арендной платы.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. Так, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Как следует из условий договора, стороны в пункте 3.2 договора определили, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Иркутской области, но не более 5%. В случае если индекс потребительских цен за последние 12 месяцев аренды превысит 20% то размер арендной платы по соглашению сторон возможен свыше 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 настоящего Договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения.   Изменение   размера   арендной   платы   оформляется   дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Таким образом, в пункте 3.2 договора стороны предусмотрели порядок изменения условий договора при наличии предусмотренных оснований. Таким порядком является достижение соглашения. Односторонний порядок внесения изменений не предусмотрен договором аренды.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Согласно статье 431 ГК РФ если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (статья 431 ГК РФ).

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив условия договора аренды в порядке статьи 431 ГК РФ, учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10), суд первой инстанции установил, что из буквального толкования п.3.2 договора не следует вывод, что арендодатель имеет право, в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Дополнительных доказательств того, что стороны придавали значение пункту 3.2 договора в интерпретации истца о наличии у него права на имение размера арендной платы в одностороннем порядке, суду не представлено. Таковыми могли бы быть переписка, предшествующая заключению договора, переписка в процессе исполнения договора, протокол разногласий.

Вопреки возражениям истца, из буквального толкования пункта 3.2 договора не следует вывод, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, в этом пункте договора стороны указали только о «возможности» изменения размера арендной платы, но не в одностороннем порядке, при этом указано, что изменение платы закрепляется соглашением сторон на основании «предложения» одной из сторон (а не уведомления о повышении арендной платы), что также указывает о необходимости двусторонней воли на заключение соглашения. Договор не содержит условий о том, что новый размер арендной платы устанавливается с момента получения уведомления арендодателя, а также условий о том, что другая сторона, получившая предложение о новом размере арендной платы, обязана подписать (заключить) дополнительное соглашение.

Отклоняя доводы истца суд апелляционной инстанции исходит из того, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен по дополнительному соглашению, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора, как и не свидетельствует о наличии возможности увеличения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, такое договорное условие, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательства.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом суд учитывает, что изменение рыночной стоимости аренды помещения не может быть расценено как существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора. Напротив, заключая договор аренды стороны могли разумно предположить, что изменение цены произойдет и предусмотреть в договоре порядок внесения в него изменения в этом случае. Однако стороны согласовали именно условие о внесении изменений по соглашению сторон. Принуждение к соглашению не допускается в силу общих начал гражданского права.

В то же время, стороны предусмотрели возможность одностороннего отказа от договора со стороны арендатора независимо от каких-либо оснований, с предварительным уведомлением за один месяц (пункт 5.5 договора). При этом, арендодателю такое право на одностороннее досрочное расторжение договора без оснований, не предоставлено. Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в одностороннем порядке только при наличии предусмотренных в договоре оснований, связанных с существенным нарушением арендатором условий договора (пункт 5.4 договора).  Таким образом, сторонам известен порядок одностороннего расторжения, а соответственно изменения договора. Если бы стороны имели намерение предусмотреть односторонний порядок изменения условий договора, то ясно бы сформулировали такой порядок в договоре, как сделали это в отношении расторжения договора.

Оснований полагать, что в действиях ответчика имеются признаки злоупотребления правом согласно статье 10 ГК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При таких обстоятельствах, установив, что указанные истцом основания для изменения условий договора не являются обстоятельством, с которым закон связывает возникновения права на изменение договора в судебном порядке, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований предпринимателя.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по настоящему делу, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы, приведенные апеллянтом доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность принятого им решения. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17.04.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-909/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд принявший решение.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».


Председательствующий                                                                 Л.Н. Апциаури


Судьи                                                                                                           О.Ю. Киреева                                              


                                                                                                          ФИО1