Решение от 17 октября 2023 г. по делу № А60-11109/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-11109/2023
17 октября 2023 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2023 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.С. Воротилкина, при ведении протокола судебного заседания, секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело № А60-А60-11109/2023

по первоначальному иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 309667405800059)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТАТУС" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3, ЕКАТЕРИНБУРГСКОЕ МУНИЦИПАЛЬНОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ВОДОПРОВОДНО-КАНАЛИЗАЦИОННОГО ХОЗЯЙСТВА (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании 2 455 337 руб. 92 коп.,


по встречному иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТАТУС" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 309667405800059)

о признании договора расторгнутым с апреля 2022 г.


при участии в судебном заседании (по первоначальному иску)

от истца по первоначальному иску: ФИО2 лично, представлен паспорт, а также ФИО4, представитель по доверенности № 2 от 01.06.2023 г.

от ответчика по первоначальному иску: ФИО5, представитель по доверенности от 11.07.2023 г.

От третьих лиц: не явились, извещены.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.



Определением от 15.03.2023 г. исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 12.04.2023 г.

От ответчика 27.03.2023 г. поступило встречное исковое заявление, которое было принято к производству арбитражного суда, о чем выносилось определение от 31.03.2023 г.

Также от ответчика 04.04.2023 г. поступил отзыв на первоначальное исковое заявление, который суд приобщил к делу.

Поскольку истец не исполнил определение суда от 15.03.2023 г., а также не представил пояснения на отзыв ответчика, суд откладывает предварительное судебное заседание на 28.04.2023 г.

От истца 26.04.2023 г. поступил отзыв на встречное исковое заявление, подписанный представителем, в доверенности которого данное полномочие специально не оговорено (ч. 2 ст. 62 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поэтому на данной стадии арбитражного процесса суд не приобщил отзыв на встречное исковое заявление.

Также суд принял уточнение исковых требований по ходатайству истца от 27.04.2023 г., а также приобщил доказательства направления данного уточнения другой стороне.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

Дело было назначено к судебному разбирательству на 16.06.2023 г.

Судом приобщено к делу дополнительное обоснование позиции ответчика, поступившее 13.06.2023 г.

С согласия ответчика суд приобщил к делу представленный истцом договор аренды нежилого помещения от 01.12.2022 г.

Также суд рассмотрел и удовлетворил ходатайство ответчика о привлечении в качестве третьего лица ФИО3, который является правообладателем объекта аренды в настоящее время.

Истец заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для формирования позиции с учетом дополнительного обоснования ответчика, которое было получено только перед судебным заседанием, и для урегулирования спора мирным путем.

С согласия ответчика данное ходатайство суд удовлетворил.

При этом суд приобщил ранее поданный истцом отзыв от 26.04.2023 г. на встречное исковое заявление, поскольку в настоящем судебном заседании подтверждены полномочия представителя истца на его подписание.

Судебное разбирательство было отложено до 13.07.2023 г.

Судом приобщены к делу документы, поступившие от ответчика с сопроводительным письмом от 27.06.2023 г.

Третье лицо ФИО3 заявило ходатайство об отложении судебного заседания, истец возражает, а ответчик поддерживает данное ходатайство.

Данное ходатайство суд признал обоснованным и удовлетворил, учитывая, что, как пояснил представитель истца в судебном заседании, данная сторона не направила третьему лицу копии исходящих от нее процессуальных документов вопреки требованиям процессуального законодательства и указаний суда в определении от 23.06.2023 г.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Также ответчик заявил ходатайство об истребовании доказательств, которое поддержало третье лицо, и в отношении которого возражал истец.

Суд ходатайство удовлетворил с учетом пояснений лиц, участвующих в деле, так как оно направлено на обеспечение полного и всестороннего исследования обстоятельств дела.

В связи с отсутствием исполнения определения суда, а также истребованием доказательств судебное разбирательство подлежит отложению на иную дату.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает существующий график судебных заседаний и период недоступности данного состава суда для проведения судебных заседаний, фактическую сложность дела, а также время, необходимое для поступления в материалы дела истребуемых документов.

Суд откладывает судебное разбирательство на 30.08.2023 г. 17:25.

Судом приобщены к делу документы, поступившие 28.07.2023 г. от МУП «ВОДОКАНАЛ» во исполнение определения об истребовании доказательств.

Также суд приобщил к делу документы, поступившие от ТСН «Тихвинское», поступившие во исполнение определения суда 02.08.2023 г.

От АО «Екатеринбургэнергосбыт» 14.08.2023 г. поступили документы во исполнение суда, которые суд приобщил к делу.

От третьего лица ФИО3 поступил отзыв на исковое заявление, который суд приобщил к делу.

От ответчика по первоначальному иску поступили дополнения к отзыву от 28.08.2023 г., которые суд приобщил к делу.

По устному ходатайству ответчика суд приобщил к делу копию решения Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 29.09.2022 г. по гражданскому делу № 2-1479/2022, представленную во исполнение определения суда.

Ответчик по первоначальному иску заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора МУП «ВОДОКАНАЛ», в котором приведены следующие доводы.

Истцом в обоснование требований о взыскании коммунальных услуг по водоотведению представлен акт сверки с МУП «Водоканал».

По запросу суда МУП «Водоканал» представил в материалы судебного дела договор №0790 от 22.04.2017г. и счета на оплату за период с марта 2021 года по ноябрь 2022 года.

Однако данные документы не содержат информации о предоставленных собственником показаниях приборов учета. Ответчику не понятно, откуда МУП «Водоканал» берет указанные ъ счетах объемы потребления. Фактически потребление согласно показаниям счетчиков составило ХВС - 47,71 мЗ, ГВС - 3,54 мЗ, что значительно меньше, чем указано в предоставленных счетах.

Кроме того, Истцом не представлены в материалы судебного дела доказательства оплаты данной суммы задолженности.

Ответчик обращался в МУП «Водоканал» с просьбой произвести перерасчет согласно представленным показаниям приборов учета. Однако им получен отказ, так как ООО «Статус» не является абонентом по договору.

В соответствии со ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут быть привлечены по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Истец в отношении ходатайства возражает.

Как следует из положений ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

С учетом спорных обстоятельств дела суд признал ходатайство обоснованным и удовлетворил.

Согласно ч. 4 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, вступило в дело после начала судебного разбирательства, рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда производится с самого начала.

Суд назначает дело к судебному разбирательству на 10.10.2023 г.

Судом приобщены к делу письменные пояснения третьего лица, поступившие 06.10.2023 г. от МУП «ВОДОКАНАЛ».

При этом стороны ознакомились с данными пояснениями в судебном заседании, а также суд довел до сведения сторон, что к данным пояснениям приложены акты, подписанные только со стороны указанного третьего лица.

Ответчик заявил отказ от встречного иска в полном объеме по письменному заявлению, представленному в судебном заседании. Отказ судом принят.

По устному ходатайству ответчика суд приобщил к делу дополнительные доказательства, в отношении которого истец не возражал.

Также суд приобщил к делу расчет ответчика требований в части задолженности по оплате электроэнергии.

Для уточнения позиции истца по размеру исковых требований, которые он поддерживает с учетом доводов отзыва ФИО3, в судебном заседании объявлен перерыв на 20 минут.

После перерыва с согласия ответчика суд принял уточнение исковых требований в соответствии с рукописным заявлением представителя истца от 10.10.2023 г., согласно которому, истец просит взыскать с ООО «СТАТУС» в пользу ИП ФИО2:

– задолженность по арендной плате за период с 01.04.1022 г. по 20.11.2022 г. в размере 670 833 руб. 33 коп.;

- задолженность по потребленным коммунальным услугам в размере 86 019 руб.;

- сумму неустойки за период с 01.11.2022 г. по 19.04.2023 г. в размере 226 333 руб. 33 коп.

При этом истец пояснил, что это окончательная редакция исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд



установил:

Как следует из материалов дела, 01.03.2021 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее - Арендодатель) и ООО «СТАТУС» (далее - Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № б\н (далее -Договор).

По условиям Договора, Арендодатель передает во временное пользование за плату, а Арендатор принимает нежилое помещение, общей площадью 133,9 кв.м., с КН 66:41:0401033:1436 (далее - Помещение).

Согласно п. 2.1. - п. 2.2. Договора, размер арендной платы составляет 175 000 (сто семьдесят пять тысяч) руб. 00 коп. в месяц, начиная с 01.03.2021.

Кроме того, на Арендатора возложена обязанность п. 2.5. Договора, своевременно оплачивать потребленные коммунальные услуг.

В соответствии с п. 7.1., Договор вступает в силу с момента подписания и действует по 28.02.2026.

В обоснование заявленных требований по настоящему делу, истец ссылался на следующие обстоятельства.

Помещение принято ООО «СТАТУС» 01.03.2021 и фактически используется по настоящее время. Договор в установленном порядке, не зарегистрирован в территориальном Управлении Росреестра.

ИП ФИО2 передала Помещение в пользование, а ООО «СТАТУС» приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования достигнуто сторонами и исполнялось ими, и не может быть произвольно изменено одной из сторон.

Кроме того, согласно Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами, односторонний отказ не допускается, вне зависимости от факта регистрации договора аренды.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ г государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Таким образом, у ООО «Статус» образовалась задолженность перед индивидуальным предпринимателем ФИО2, по состоянию на 06.03.2023, по арендным платежам, за период с 01.03.2022 по 21.11.2022, в размере 2 333 299,91 руб., из них 1 522 499 руб. 93 коп. сумма основного долга, а также проценты в размере 760 799, 98 руб., предусмотренные п. 5.1. Договора. Расчет задолженности прилагаю.

Кроме того, согласно п. 2.5. и 3.5.1. Договора, Арендатор обязан оплачивать счета за предоставленные коммунальные услуги, выставленные Арендодателю. Расчет задолженности прилагаю.

По состоянию на 05.03.2023, задолженность за потребленные коммунальные услуги составляет:

1. Задолженность перед АО «ЕЭнС», по коммунальным платежам, составляет 12 463 руб. 13 коп.;

2. Задолженность перед МУП «Водоканал», по коммунальным платежам, составляет 76 279 руб. 49 коп.;

3. Задолженность перед ТСН «Тихвинское», по коммунальным платежам, составляет 83 295 руб. 39 коп.

Обращаясь с первоначальными исковыми требованиями, истец просил:

1. Взыскать с ООО «Статус», в пользу ФИО2, задолженность по арендной плате, за период с 01.03.2022 по 21.11.2022, в размере 2 333 299,91 руб., из них 1 522 499 руб. 93 коп. сумма основного долга, а также проценты в размере 760 799, 98 руб.

2. Взыскать с ООО «Статус», в пользу ФИО2 . Александровны, задолженность по потребленным коммунальным услугам, в размере 172 038 руб. 01 коп.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял свои требования.

Так, в уточнении, поданном 27.04.2023 г., он указал следующее.

У ООО «Статус» образовалась задолженность по арендной плате по состоянию на 26.04.2023, за период с 01.04.2022 по 20.11.2022, в размере 1 341 666 руб. 67 коп., а также сумму неустойки за период с 01.11.2022 по 26.04.2023 предусмотренной условиями п. 5.1. Договора, в размере 471 450 руб. 00 коп.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 01.11.2022


Период просрочки




Задолженность

с
по

дней

Формула

Неустойка

1 225 000,00

01.11.2022

26.04.2023

177

1 225 000,00 х 177x0.2%

433 650,00 р.





Итого:

433 650,00 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.11.2022


Период просрочки



Задолженность

с
ПО

дней

Формула

Неустойка

116 666,67

16.11.2022

26.04.2023

162

116 666,67 х 162x0.2%

37 800,00 р.




Итого:

37 800,00 руб.





Сумма основного долга: 1 341 666,67 руб.



Сумма процентов по всем задолженностям: 471 450,00 руб.

Кроме того, согласно п. 2.5. и 3.5.1. Договора, Арендатор обязан оплачивать счета за предоставленные коммунальные услуги, выставленные Арендодателю.

По состоянию на 26.04.2023, задолженность за потребленные коммунальные услуги составляет:

1. Задолженность перед АО «ЕЭнС», по коммунальным платежам, составляет 12 463 руб. 13 коп.;

2. Задолженность перед МУП «Водоканал», по коммунальным платежам, составляет 76 279 руб. 49 коп.;

3. Задолженность перед ТСН «Тихвинское», по коммунальным платежам, составляет 83 295 руб. 39 коп.

Кроме того, в окончательной редакции исковых требований с учетом уточнения, принятого в судебном заседании 10.10.2023 г., истец просил:

взыскать с ООО «СТАТУС» в пользу ИП ФИО2:

– задолженность по арендной плате за период с 01.04.1022 г. по 20.11.2022 г. в размере 670 833 руб. 33 коп.;

- задолженность по потребленным коммунальным услугам в размере 86 019 руб.;

- сумму неустойки за период с 01.11.2022 г. по 19.04.2023 г. в размере 226 333 руб. 33 коп.

Рассмотрев материалы дела и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Также, согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В данном случае основное возражение ответчика на иск заключается в том, что в спорный период (с 01.04.2022 г. по 20.11.2022 г.) он не мог использовать арендуемое помещение по вине арендодателя, в связи с чем у него отсутствует обязанность по уплате арендных и иных платежей. Указанное возражение ответчик подтверждает ссылками на следующие обстоятельства (которые приведены подробно в дополнении к отзыву от 22.08.2023 г.).

- в материалы судебного дела представлены письменные пояснения ФИО6, заместителя директора ООО «Сделано руками», которое является арендатором нежилых помещений по ФИО7, 31, расположенных на 2 этаже, имеющих единый вход и общий холл. В своих пояснениях ФИО6 указала, что 08.04.2022 года ФИО2, находясь в холле первого этажа, сменила замки от общей двери в подъезд и в собственное помещение, расположенное на 1 этаже. В связи с чем, ни один арендатор помещений, расположенных на трех этажах данного подъезда не смог попасть в свои помещения (л.д. 108).

- директор ООО «Статус» ФИО8 систематически обращался в органы полиции с заявлениями о смене замков собственником, чинении препятствий со стороны Арендодателя в пользовании арендованным помещением, порче принадлежащего Арендатору имущества (светильников):

1. обращение от 09.04.2022г. (л.д. 275), в котором ФИО8 указывает, что собственник офиса по ФИО7, 31 сменила замки, что подтверждает отсутствие доступа у Арендатора в арендуемое им помещение (КУСП № 9810 от 09.04.2022г. л.д. 274-280);

2. в объяснениях в полицию от 23.04.2022г. (л.д. 296-297) ФИО8 указывает, что в конце марта 2022 года ФИО2 устно по телефону сообщила о прекращении арендных отношений, 08.04.2022г. сменила замки в помещение, 21.04.2022г. в холле первого этажа, в котором Арендатор также делал ремонт за свой счет, разбила установленные им светильники (КУСП 11319 от 23.04.2022г., л.д. 294-339).

3. в объяснениях по заявлению в органы полиции от 11.05.2023г. (л.д. 283) ФИО8 указывает, что собственник помещения сменила замки, повредила светильники, 12.04.2022г. отключила охранную сигнализацию в кабинетах стоматологии, в которых находится лизинговое

Оборудование (КУСП № 12861 от 11.05.2021г., л.д. 281-293).

- в связи с наличием в арендуемом помещении дорогостоящего стоматологического оборудования, ООО «Статус» (Заказчик) был заключен договор на оказание услуг обслуживания технических средств охраны и реагирования на сигналы «Тревога» № С/720-21 от 21.07.2021г. с компаниями ООО «Фирма «Скит», ООО ЧОП «Сова-3» (Исполнители). ИП ФИО2 при смене замков в апреле 2022 года отключила технические средства охраны. Так как доступ в помещение у Арендатора отсутствовал, то подключить снова охранную сигнализацию Исполнители не имели возможности. 12 мая 2022 года в адрес ООО «Статус» поступило письмо № 157 о приостановлении оказания услуг мониторинга технических средств охраны и реагирования на сигналы «Тревога» в связи с отсутствуем доступа на Объект (л.д. 161-166).

- имеется переписка в WhatsApp между ИП ФИО2 и директором ООО «Статус» ФИО8 (сторонами не оспаривается, л.д. 167-175), из которой следует, что 19 апреля 2022 года Арендодатель сообщает, что не желает далее продолжать арендные обязательства, в нецензурной форме просит Арендатора освободить помещение (л.д. 168).

22.04.2022г. ФИО2 заблокировала телефон директора ФИО8 (л.д. 238).

При этом 21.04.2022г. ФИО2 с заявлением обращается в органы полиции (имеется в КУСП 11319 от 23.04.2022г.), в котором указывает, что договор аренды между ней и ООО «Статус» закончился 15 февраля 2022г. (л.д. 307).

Обращаем внимание суда, что ФИО2 решила в одностороннем порядке расторгнуть договор после того как Арендатор за свой счет закончил дорогостоящий ремонт в арендуемом помещении, что подтверждается представленными в материалы судебного дела договором подряда №6 от 29.06.2021г., дополнительными соглашениями и актами выполненных работ к нему. При этом ООО «Статус» добросовестно исполняло свои обязанности по оплате арендных платежей с марта 2021г. по март 2022г. включительно, каких либо оснований для hf и-расторжения договора и чинения препятствий в пользовании у Арендодателя в АПРЕЛЕ 2022 года отсутствовали. Полагаем, что данное поведения ФИО2 должно быть расценено CV^OM как недобросовестное и не подлежащее судебной защите.

- ежемесячно, начиная с апреля 2022 года, после смены замков Арендодателем, по 19.11.2022г. директор ООО «Статус» ФИО8 в присутствии главного бухгалтера ФИО9 и второго сособственника данного помещения ФИО3, пытался попасть в арендуемое помещение, но не смог, так как помещение было закрыто, замки заменены. Данные факты подтверждаются подписанными всеми участниками актами об ограничении доступа в нежилое помещение от 09.04.2022г., 21.05.2022г., 18.06.2022г., 23.07.2022г., 13.08.2022г., 17.09.2022г., 22.10.2022г., 19.11.2022г. (л.д. 100-107).

- ФИО3, являющийся бывшим супругом ФИО2 и сособственником спорного нежилого помещения, также подтверждает факт отсутствия доступа в помещение у Арендатора с апреля 2022 года, так как последний неоднократно обращался к нему с просьбой оказать содействие в урегулировании данной ситуации.

- после окончания ремонтных работ в конце 2021 года, Арендатор начал подготовку к лицензированию помещения и открытию стоматологической клиники. В связи с этим, между

ООО «Статус» и ТСН «Тихвинское» был заключен Договор аренды помещения №- 04-6/85-2022 от 01.01.2022г. нежилого помещения, расположенного на техническом этаже в подъезде № 7 по адресу: <...>. Данное помещение было необходимо для расположения в нем оборудования (компрессора), которое является «сердцем» стоматологической клиники.

Соответствующее оборудование было смонтировано, что подтверждается Актом сдачи-приемки работ от 09.02.2022г.

Однако после необоснованных устных заявлений ФИО2 об одностороннем расторжении договора в конце марта 2022 года, а также невозможности использования помещений по целевому назначению в связи с отсутствием регистрации договора аренды, следовательно, и лицензии на осуществление медицинской деятельности, ООО «Статус» вынуждено было расторгнуть договор с ТСН «Тихвинским», так как несло постоянные убытки в виде арендных платежей, при этом отсутствовала уверенность в положительном урегулировании возникшей ситуации в ближайшее время. Сторонами были заключено Соглашение о расторжении договора аренды от 31.03.2022г.

- 16 февраля 2022 года между ООО «Статус» и ООО «Каво Люкс Сервис» был заключеи договор № 1602/22 от 16.02.2022г. на выполнение работ по монтажу стоматологической установки KaVo Estetica в арендуемом помещении. Однако данный договор так и не был исполнен в связи с отсутствием у Арендатора доступа в помещение, что подтверждается перепиской сторон.

- 11 марта 2022 года директором ООО «Статус» ФИО8 был приобретен фотокаталитический очиститель воздуха DF1000. Для его монтажа ООО «Статус» был заключен договор № 2 от 15.03.2022г. В связи с тем, что доступ в помещение был закрыт и сроки разрешения ситуации были неизвестны, подрядчик отказался от дальнейшего исполнения догвоора.

- в целях своевременного лицензирования ООО «Статус» заключило договор оказания консультационных услуг № 01/22 от 01.02.2022г. с ФИО10 Однако данный договор был также расторгнут по взаимному согласию сторон, в связи с невозможностью исполнения главных условий лицензирования - отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного сроком на 5 лет, а также отсутствие доступа в арендуемое помещение для проведения осмотра сотрудниками Роспотребнадзора.

Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами в совокупности подтверждается факт чинения препятствий в пользовании арендуемым помещением со стороны Арендодателя. Обратного стороной Истца не доказано.

Арендодатель ФИО2 не исполнила обязательство по государственной регистрации Договора аренды нежилого помещения от 01.03.2021г.

В соответствии с п.7.1. Договора аренды вступает в силу с момента подписания и действует по 28 февраля 2023 года.

В соответствии с п. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 8.1. Договора аренды стороны установили, что договор подлежит регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Затраты на оплату Госпошлины делятся пополам между Арендодателем и Арендатором.

Обращаем внимание суда, что аренда спорного помещения имела изначально целевое назначение - для стоматологической клиники (п. 1.2. Договора аренды).

Согласно Федеральному закону «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 04.05.2011 (в ред. от 31.07.2020) N 99-ФЗ, предоставление стоматологических услуг возможно только после выдачи специальной лицензии.

Как следует из п. 7 Положения о лицензировании медицинской деятельности, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.04.2012 № 291 и п. 20 Административного регламента Росздравнадзора по предоставлению государственной услуги по лицензированию медицинской деятельности (утв. приказом Минздрава России от 26.01.2015 № 21н), для получения лицензии осуществление медицинской деятельности соискателю необходимо представить в лицензирующий орган копии документов, подтверждающих наличие у него принадлежащих ему на праве собственности или на ином законном основании зданий, строений, сооружений и (или) помещений, необходимых для выполнения заявленных работ (услуг).

Таким образом, для получения лицензии на осуществление медицинской деятельности в лицензирующий орган необходимо представить зарегистрированный договор аренды.

Арендодатель на протяжении всего срока действия договора аренды уклонялась от данной обязанности. При чем ФИО2 понимала, что для Арендатора получение лицензии является обязательным. Так в переписке по WhatsApp от 19.04.2022г. ФИО11 пишет директору ФИО8: «Лицензии не будет. Я все приостановила» (л.д. 173), что еще раз Доказывает факт чинения препятствий Арендодателем в пользовании помещением.

Кроме того, ФИО2 скрыла тот факт, что объект аренды обременен, так как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись от 15.07.2019г. о регистрации Договора аренды нежилого помещения от 01.04.2019г., заключенного между ИП ФИО2 и ФИО12 сроком до 31.03.2024г.! Арендатор узнал об этом, когда самостоятельно обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора аренды, что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-624503 5/2 от 28.02.2022г. (л.д. 197-198).

При этом Арендодатель не предпринимала никаких действий по погашению указанной записи, несмотря на то, что согласно Решению Арбитражного суда Свердловской области от 23.04.2020г. по делу А60-62851/2020 стороны признали факт прекращения договора аренды с 30.12.2020г. (л.д. 57-58, 83-91).

Таким образом, Арендатор не мог использовать арендованный объект по его целевому назначению в связи с отсутствием возможности оформления лицензии.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Из анализа содержания данной нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по Целевому назначению в течение срока аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Считаем, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением этого имущества.

В том случае, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Использование спорного нежилого помещения под стоматологическую клинику было невозможно до государственной регистрации договора аренды, так как ее отсутствие исключало получение лицензии на оказание медицинских услуг.

Спорный договор аренды носил строго целевой характер; создание арендодателем таких условий, при которых достижение этой цели невозможно, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду нежилым помещением.

На основании вышеизложенного, считаем, что Арендатор не мог пользоваться нежилым помещением, предоставленным под стоматологическую клинику ввиду отсутствия государственной регистрации договора, обязательной для лицензирования, по причине уклонения Арендодателя и наличия непогашенных обременении, в связи с чем, отсутствуют оснований для взыскания с Арендатора арендной платы и пеней.

Арендные платежи до ограничения доступа в помещение оплачены Арендатором своевременно.

Суд отмечает, что указанные обстоятельства подтверждаются совокупностью материалов дела, по существу они не были опровергнуты истцом. Следует также сказать, что в судебном заседании 10.10.2023 г. непосредственно истцом была осмотрена представленная ответчиком в дело переписка по мессенджеру WhatsApp. Факт такой переписки истец признал, ее содержание не оспорил и не опроверг.

Кроме того, свои пояснения по спорным обстоятельствам дела дал один из сособственников в спорный период указанного объекта аренды, а в настоящее время его единоличный собственник – ФИО3, который был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Так, в своем отзыве от 16.08.2023 г. данное лицо указало следующее.

1. Нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 66:41:0401033:1436 на дату подписания договора аренды, т.е. на 1 марта 2021г., находилось в общей собственности уже бывших супругов, ФИО2 - далее ФИО2 (истца по первоначальному иску в рамках настоящего дела) и ФИО3 - далее ФИО3 (третьего лица, привлеченного к участию в деле в рамках настоящего дела). Брак между супругами был расторгнут по решению мирового судьи судебного участка №4 Октябрьского судебного района г.Екатеринбурга от 05.11.2020г. Решение вступило в законную силу 22 декабря 2020г.

2. Указанное нежилое помещение было приобретено ФИО2 и ФИО3 в браке, что не отрицали бывшие супруги при разделе имущества в рамках другого судебного дела №2-1479/2022, рассмотренного в Октябрьском суде г.Екатеринбурга (далее - судебное дело №2-1479/2022). В рамках указанного судебного дела нежилое помещение перешло в единоличную собственность ФИО3 Указанное решение вступило в законную силу 22 ноября 2022г.

3. О том, что ФИО2 заключила договор аренды на нежилое помещение с 01 марта 2021 года с ООО «Статус» со сроком по 28.02.2026 года, ФИО3 узнал от ФИО2, когда она сообщила, что сдала помещение юридическому лицу под стоматологическую клинику и им, как собственникам, необходимо согласовать арендатору проведение неотделимых улучшений арендуемого помещения. Я не возражал, поэтому «01» апреля 2021г. дал письменное согласие на осуществление ООО «Статус» неотделимых улучшений арендуемого им помещения.

4. 1/2 доходов от арендных платежей по данному помещению за период с 1 марта 2021Г. по 31 марта 2022г. я получил от ФИО2 на основании исполнительного листа, выданного в рамках судебного дела №2-1479/2022 о разделе имущества между бывшими супругами, где ФИО3 заявлялись встречные исковые требования.

5. «09» апреля 2021 г. директор ООО «Статус» ФИО8 поставил ФИО3 в известность, что ФИО2 поменяла замки и он не может попасть в помещение, просил подъехать. По приезду я обнаружил, что на входной двери врезан другой замок, ключ, который был у арендатора не подходил, других ключей (от нового замка) ему никто не передавал, также, как и мне. Данный факт был заактирован и мной подписан.

6. ФИО2 не шла на контакт, я никак не мог повлиять на ситуацию, ФИО2 ни мне, ни арендатору ключи не передавала, соответственно доступ в помещение не был обеспечен. Периодически арендатор приглашал меня на фиксацию данного факта, я приезжал и после визуального осмотра подписывал акты об ограничении в доступе в нежилое помещение. Данные акты в оригинале имеются у ООО «Статус».

7. ООО «Статус» было заинтересовано в помещении, поскольку за период 2021 год арендатор провел ремонт за свой счет; данные суммы не засчитывались в счет уплаты арендных платежей, арендные платежи уплачивались арендатором исправно по март 2022г. включительно, т.е. вплоть до начала чинения препятствий в доступе помещения со стороны ФИО2

8. ФИО3 был заинтересован в продолжении получения стабильного ежемесячного дохода; позиция ФИО2 была нелогичной и незаконной по своей сути. Ни формальных, ни фактических оснований у ФИО2 для недопуска арендатора в помещение не было.

Таким образом, считаем, что ФИО2 своими фактическими действиями: смена замков, непередача ключей от нового замка арендатору чинила препятствия арендатору в пользовании помещением. Поскольку на тот момент право собственности на нежилое Помещение юридически было зарегистрировано за ФИО2, то ФИО3 не мог самостоятельно решить данный вопрос и обеспечить доступ без разрешения «юридического собственника».

Кроме того, факт отсутствия каких-либо претензий со стороны арендодателя к арендатору за период арендных отношений с 1 марта 2021г. по 31 марта 2022г. позволяет говорить о том, что арендатор не нарушал существенных условий договора, был надлежащим исполнителем принятых на себя обязательств и, наоборот, со стороны ФИО2 не было оснований НЕ ИСПОЛНЯТЬ НАДЛЕЖАЩИМ ОБРАЗОМ обязательства по предоставлению доступа в помещение, т.е. ФИО2 лишила ООО «Статус» права пользования нежилым помещением.

На основании изложенного, третье лицо просило в исковых требованиях ИП ФИО2 отказать в полном объеме.

Таким образом, с учетом совокупности материалов дела и процессуального поведения лиц, участвующих в деле, суд считает доказанным тот факт, что в спорный период истец намеренно чинила ответчику препятствия в пользовании арендованным помещением, фактически сделав невозможным его нормальное использование, начиная с апреля 2022 г. Такое поведение истца, который при указанных обстоятельствах просит взыскать плату за пользование помещением в значительном размере, а также неустойку за ее просрочку и иные сопутствующие платежи, суд расценивает как явно и заведомо недобросовестное, осуществляемое с целью причинить вред ответчику.

Как следует из положений п. 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

С учетом обстоятельств дела и характера поведения истца, а также последствий, на которые оно направлено, суд приходит к выводу, что истец в рассматриваемой ситуации является стороной, не достойной судебной защиты. В связи с этим суд полагает, что в его иске необходимо полностью отказать на основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ответчик по первоначальному иску заявил ходатайство об отказе от встречных исковых требований в полном объеме.

В соответствии с положениями п.4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

С учетом приведенных положений, производство по встречному иску подлежит прекращению судом.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

От окончательной цены первоначальных исковых требований (983 185 руб. 66 коп.) государственная пошлина составляет 22 664 руб. Поскольку в удовлетворении данных исковых требований отказано, расходы по уплате государственной пошлине в приведенном размере подлежат отнесению на истца по первоначальному иску.

Вместе с тем, поскольку истцом по делу уплачена государственная пошлина в общем размере 35 480 руб. 50 коп., возврату из федерального бюджета подлежит излишне уплаченная сумма, составляющая 12 816 руб. 50 коп.

На основании подп. 3 п.1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная истцом (заявителем), подлежит возврату частично. Так, при отказе истца от иска до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины (в ред. Федерального закона от 26.07.2019 N 198-ФЗ).

По встречному иску к возврату ответчику подлежит сумма государственной пошлины в размере 4200 руб. 00 коп., что составляет 70% от уплаченной им суммы, в связи с отказом от заявленных встречных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В иске Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 309667405800059) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТАТУС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать полностью.

2. Прекратить производство по встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТАТУС" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

3. Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 309667405800059) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 816 (двенадцать тысяч восемьсот шестнадцать) руб. 50 коп., уплаченную по платежному поручению от 27.02.2023 г. № 29 в составе суммы 35 480 руб. 50 коп.

4. Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТАТУС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4200 (четыре тысячи двести) руб. 00 коп., уплаченную по платежному поручению от 21.03.2023 г. № 70 в составе суммы 6000 руб.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

6. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья А.С. Воротилкин