Решение от 26 июня 2023 г. по делу № А65-22178/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-22178/2022

Дата принятия решения – 26 июня 2023 года.

Дата объявления резолютивной части – 19 июня 2023 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Шайдуллина Ф.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Новые Ковали", РТ, г. Казань, (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Палате Имущественных и земельных отношений ФИО3 муниципального района, РТ, Лаишево, (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

- о признании незаконными действий, выраженных в незаключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 без проведения торгов для завершения строительства объекта «Комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры Песчано – ФИО2, ФИО3 района»,

- об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 без проведения торгов для завершения строительства объекта «Комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры Песчано – ФИО2, ФИО3 райна» в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения Арбитражного суда Республики Татарстан в законную силу,

с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Исполнительного комитета ФИО3 муниципального района Республике Татарстан,

с участием:

от заявителя – ФИО4 по доверенности от 24.06.2022,

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 17.02.2023,

от третьего лица - ФИО5 по доверенности от 17.02.2023,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Новые Ковали" (далее – заявитель) обратилось в суд к Палате Имущественных и земельных отношений ФИО3 муниципального района (далее – ответчик) с заявлением

- о признании незаконными действий, выраженных в незаключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 без проведения торгов для завершения строительства объекта «Комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры Песчано – ФИО2, ФИО3 района»,

- об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 без проведения торгов для завершения строительства объекта «Комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры Песчано – ФИО2, ФИО3 райна» в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения Арбитражного суда Республики Татарстан в законную силу.

Определением суда от 28 сентября 2022 года в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Исполнительный комитет ФИО3 муниципального района Республике Татарстан (далее – третье лицо; Исполком ЛМР).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 декабря 2022 года производство по делу №А65-22178/2022 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Республики Татарстан по делу №А65-24914/2022.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.12.2022 по делу №А65-24914/2022 заявление удовлетворено: постановление Муниципального учреждения "Исполнительный комитет ФИО3 муниципального района Республики Татарстан" №1758 от 22.07.2022 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 в кадастровом квартале 16:24:090102 в Республике Татарстан, ФИО3 муниципального района, Песчано-Ковалинское сельское поселение, с.Песчаные Ковали» признано недействительным. Указанным решением суд обязал Муниципальное учреждение "Исполнительный комитет ФИО3 муниципального района Республики Татарстан" устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новые Ковали".

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.06.2023, решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.12.2022 по делу №А65-24914/2022 оставлено без изменения.

Определением суда от 03 апреля 2023 года производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требование в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям. Пояснил, что договор аренды от 27.11.2020 испрашиваемого земельного участка был расторгнут прежним арендатором ФИО6 досрочно 21.06.2022 в связи со ставшей непосильной арендной платой в размере 5 920 446 руб. в месяц из-за резкого удорожания кредитных ресурсов и строительных материалов после безуспешных попыток реализации нормы части 2 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» о том, что Правительство Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, орган государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, орган местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, вправе определить случаи установления в 2022 и 2023 годах льготной арендной платы по договорам аренды указанных земельных участков и размер такой платы. Размер арендной платы не может быть менее одного рубля и устанавливаться на срок более 1 года. Представил для приобщения к материалам дела: проект-схему комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры; копии писем ФИО6 Главе ЛМР от 24.03.2022, ответ Исполкома ЛМР от 31.03.2022, письмо УФАС по РТ от 14.04.2022, выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Представитель ответчика в судебном заседании требование заявителя не признал, по изложенным в отзыве основаниям. Он же, как представитель третьего лица, с требованием не согласился по тем же доводам, что и ответчика.

Как следует из материалов дела, ООО «Специализированный застройщик» «Новые Ковали» обратилось в Исполнительный комитет ФИО3 муниципального района РТ с заявлением от 16.06.2022 о предоставлении в аренду земельного участка К№ 16:24:090102:228 (далее – испрашиваемый земельный участок) как собственник незавершенного строительством объекта для завершения строительства домов согласно утвержденного проекта планировки территории и в соответствии с видом разрешенного использования.

Не получив ответа, заявителем в адрес Исполнительного комитета ФИО3 муниципального района РТ направлено письмо исх. № 43 от 13.07.2022 с просьбой предоставить в аренду испрашиваемый земельный участок, позднее направлены дополнительные пояснения исх. № 44 от 19.07.2022 (том 1, л.д. 10, 11, 12-14).

Посчитав, что действия, выраженные в незаключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 без проведения торгов для завершения строительства объекта «Комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры Песчано – ФИО2, ФИО3 района» являются незаконными, ООО «Специализированный застройщик» «Новые Ковали» обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, решение и действие (бездействие) органа, осуществляющего публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данный ненормативный акт, действие (бездействие) не соответствует закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Рассмотрев материалы дела, изучив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, заслушав представителей сторон и пояснения третьего лица, судом установлены следующие обстоятельства.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 16:24:090102:228 общей площадью 80 614 кв.м., расположенный по адресу: РТ, Лаишевский муниципальный район, Песчано – Ковалинское сельское поселение, с. Песчаные Ковали, на основании договора аренды земельного участка согласно протоколу №1-01-083 от 27.11.2020 о результатах торгов от 20.11.2020 по лоту №10 был передан в аренду ФИО6. Указанный земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – жилая застройка. Указанным договором аренды установлен срок действия аренды с 26.11.2020 по 25.11.2023 (л.д. 15 – 18, том 1).

Письмом исх. №3093 от 01.12.2021 Палата земельных и имущественных отношений ЛМР дала разрешение ФИО6 передать право аренды вышеуказанного земельного участка в субаренду обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новые Ковали" в пределах срока действия договора аренды №1-01-083 от 27.11.2020, а именно по 25.11.2023 (л.д. 29, том 1).

ФИО6 на основании договора субаренды земельного участка от 18.11.2021 передал указанный земельный участок в субаренду обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новые Ковали" (л.д. 21 – 24, том 1).

Отделом архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета ФИО3 муниципального района Республики Татарстан утверждены проекты планировки территории: проект строительства Комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры Песчано – ФИО7, Лаишевский район; проект застройки двух –, трех-, четырехсекционных домов в с. Песчаные Ковали.

Исполкомом ЛМР 20.01.2020 утверждены технические условия на подключение к централизованной системе водоотведения.

Из материалов дела следует, что Исполнительным комитетом ФИО3 муниципального района РТ заявителю 17.02.2022 выдано Разрешение на строительство № RU 16-24-15-2022 Комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры. Трехсекционный трехэтажный жилой дом № 1 со сроком действия до 17.02.2024.

На земельном участке с кадастровым номером 16:24:090102:228 на основании указанного разрешения на строительство заявителем возведен жилой дом, который как объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:24:090102:815 общей площадью 735,7 кв.м. – многоквартирный дом, принадлежит заявителю на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.05.2022 (далее - объект незавершенного строительства).

Представитель заявителя пояснил, что на испрашиваемом земельном участке ООО «Специализированный застройщик» «Новые Ковали», пользуясь им на основании договора субаренды, заключенного по письменному согласию ответчика, и в соответствии с разрешением на строительство Комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры, подвело частично коммуникации для 15-ти многоквартирных домов, получило положительное заключение экспертизы наружного газопровода для ЖК «Новые Ковали», проложило электрические сети для 5-ти многоквартирных домов, заключило договор на возведение водозаборного узла площадью 1 га с охранной зоной и построило один жилой многоквартирный дом степенью готовности 60 процентов.

Вместе с тем, 23 июня 2022 года на основании соглашения о расторжении между ФИО6 и Палатой имущественных и земельных отношений ФИО3 муниципального района РТ договор аренды №1-01-083 от 27.11.2020 расторгнут (л.д. 25 – 26, том 1), что повлекло расторжение и договора субаренды.

Еще до расторжения договоров аренды и субаренды ООО «Специализированный застройщик» «Новые Ковали» обратилось в Исполнительный комитет ФИО3 муниципального района РТ с заявлением исх. №39 от 16 июня 2022 года о предоставлении земельного участка 16:24:090102:228 в аренду для завершения строительства и строительства новых домов в соответствии с видом разрешенного использования со ссылкой на намерения ФИО6 расторгнуть договор аренды в связи с невозможностью исполнения им условий договора в части арендной платы, которое оставлено Исполнительным комитетом без рассмотрения.

Не получив ответа, заявитель повторно обратился в Исполнительный комитет ФИО3 муниципального района РТ исх. № 43 от 13.07.2022 с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, а 19.07.2022 направил дополнительные пояснения исх. № 44 от 19.07.2022 (том 1, л.д. 11, 12).

Каких-либо действий или мотивированного ответа в установленный срок от Исполнительного комитета ФИО3 муниципального района РТ в адрес Заявителя не последовало.

При этом, Исполнительным комитетом ФИО3 муниципального района РТ 22.07.2022 вынесено постановление № 1758 об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 общей площадью 4972 кв.м. в кадастровом квартале 16:24:090102, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский муниципальный район, Песчано-Ковалинское сельское поселение, с. Песчаные Ковали, из категории земель населенных пунктов. Указанным постановлением постановлено установить образуемому земельному участку общей площадью 4972 кв.м., из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - жилая застройка. Указанным постановлением предоставлено ФИО8 право обращаться без доверенности с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета испрашиваемого ею (остающейся части) земельного участка, а также с заявлением о государственной регистрации права муниципальной собственности на испрашиваемый земельный участок.

Из сведений ЕГРН от 09.09.2022 судом установлено, что из земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 путем его раздела с сохранением в измененных границах исходного образованы два земельных участка с кадастровыми номерами 16:24:090102:228 и 16:24:090102:829.

Между тем, решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.12.2022 по делу №А65-24914/2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023 и постановлением от 16.06.2023 Арбитражного суда Поволжского округа, постановление Муниципального учреждения "Исполнительный комитет ФИО3 муниципального района Республики Татарстан" №1758 от 22.07.2022 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 в кадастровом квартале 16:24:090102 в Республике Татарстан, ФИО3 муниципального района, Песчано-Ковалинское сельское поселение, с.Песчаные Ковали» признано недействительным. Указанным решением суд обязал Муниципальное учреждение "Исполнительный комитет ФИО3 муниципального района Республики Татарстан" устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новые Ковали".

По общим правилам, вытекающим из статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов дела следует, что испрашиваемый земельный участок с К№ 16:24:090102:228 был предоставлен заявителю в субаренду для жилой застройки сроком до 25.11.2023. При этом, разрешение от 17.02.2022 на строительство Комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры Песчано-ФИО2 ФИО3 района РТ выдано Исполнительным комитетом со сроком действия до 17.02.2024.

В соответствии с разрешением на строительство комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры заявителем подведены частично коммуникации для 15-ти многоквартирных домов, получено положительное заключение экспертизы наружного газопровода для ЖК «Новые Ковали», проложены электрические сети для 5-ти многоквартирных домов, заключен договор на возведение водозаборного узла площадью 1 га с охранной зоной и построен один жилой многоквартирный дом (далее – МКД) степенью готовности 60 процентов.

Факт возведения на испрашиваемом земельном участке согласно проекту планировки территории жилого комплекса сетей и МКД подтверждается выпиской из реестра в отношении земельного участка, из которого следует, что на земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 16:24:090102:459, 16:24:090102:771, 16:24:090102:815, являющиеся соответственно газопроводом, электрическими сетями и незавершенным строительством жилым домом, подтверждаемого сведениями об ограничениях в использовании земельного участка в соответствии с решением о согласовании границ охранной зоны.

При этом, суд кассационной инстанции в своем постановлении от 16.06.2023 по делу № А65-24914/2022 оставляя в силе решение суда первой инстанции от 09.12.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023 прямо указал, что «Вместе с тем, Исполком, не рассмотрев по существу заявления общества о предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, которое в силу указанной нормы (пункта 1 статьи 618 ГК РФ) имело право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 на срок до 25.11.2023 на условиях прекращенного договора аренды от 27.11.2020 № 1-01-083, произвело раздел указанного земельного участка, что не может свидетельствовать о его добросовестном поведении».

Указанное обстоятельство в силу норм части 2 статьи 69 АПК РФ при рассмотрении настоящего дела имеет преюдициальное значение.

Между тем, заявитель в рамках настоящего дела просит признать незаконным действие, выраженное в незаключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 для завершения строительства объекта «Комплекс жилых домов и объектов инфраструктуры Песчано-Ковалинского сельского поселения ФИО3 района со ссылкой на нормы статей 39.6 и 39.8 ЗК РФ, согласно которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства на срок до трех лет в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в

Суд считает, что указанные заявителем нормы права в данной ситуации не применимы, поскольку в них рассматриваются случаи, когда уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлено в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В данном случае договор аренды не истек, а досрочно расторгнут по инициативе арендатора, каковым заявитель не является, он является субарендатором; ответчиком, как уполномоченным органом в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов; договор аренды расторгнут по инициативе арендатора в связи с непосильностью внесения арендных платежей в размере в месяц, составляющем половину всей кадастровой стоимости земельного участка после принятия арендатором безуспешных мер по реализации права, предусмотренного специальным законом.

Следовательно, в данном случае подлежат применению иные нормы.

Согласно разъяснениям в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Суд считает, что в данном случае, исходя из сложившейся в 2022 году особой экономической ситуации в РФ, необходимо применить нормы права, регулирующие отношения при аренде земельных участков, в том числе и субарендаторами с учетом установленных законами особенностей, а именно, в частности, Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ).

Так, в соответствии со статьей 2 Закона № 58-ФЗ Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнен статьей 20 следующего содержания:

"Статья 20. Особенности регулирования земельных отношений в 2022 году устанавливаются федеральными законами.".

Согласно пункту 1 статьи 8 Закона № 58-ФЗ в 2022 и 2023 годах при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются следующие особенности, в частности, Правительство Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, орган государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, орган местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, вправе определить случаи установления в 2022 и 2023 годах льготной арендной платы по договорам аренды указанных земельных участков и размер такой платы. Размер арендной платы не может быть менее одного рубля и устанавливаться на срок более 1 года (пункт 2 статьи 8).

Из смысла указанной нормы следует, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 14.03.2022 праве рассчитывать на существенное уменьшение арендной платы, ранее установленной договором аренды.

Согласно пункту 3.1 Договора № 1-01-083 от 27.11.2020 аренды земельного участка размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 71 045 360 руб., тогда как согласно выписки из ЕГРН в отношении земельного участка по состоянию на 09.09.2022 кадастровая стоимость его составляет 10 878 859,3 руб. (том 1, л.д. 47).

Судом установлено, что согласно договору субаренды от 18.11.2021 земельный участок предоставлен заявителю в целях жилой застройки. Постановлением Исполнительного комитета ЛМР от 11.02.2022 № 246 утвержден проект планировки территории жилого комплекса «Новые Ковали», расположенного на земельном участке с К№ 16:24:090102:228. Исполнительным комитетом 17.02.2022 заявителю выдано разрешение на строительство Комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры со сроком действия разрешения до 17.02.2024, то есть за пределами срока действия договора субаренды, что в совокупности с пунктом 4.2.21 договора субаренды об обязанности субарендатора с заключением настоящего договора одновременно заключить договор о комплексном освоении территории свидетельствует о намерениях органа местного самоуправления предоставления права застройки всего жилого комплекса именно заявителю.

Препятствием для успешной реализации договора аренды земельного участка и как следствие этого, его досрочное расторжение по инициативе арендатора, явилось ухудшение экономической ситуации в стране, что явилось одним из оснований принятия Закона № 58-ФЗ.

Из материалов дела следует, что арендатор земельного участка с К№ 16:24:090102:228 в целях реализации норм Закона № 58-ФЗ своевременно (24.03.2022) обратился к Главе ФИО3 муниципального района с просьбой в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Закона № 58-ФЗ согласовать льготную арендную плату по договору аренды земельного участка, на что получил ответ Исполнительного комитета ЛМР от 31.03.2022 № 824 с отказом в предоставлении льготной арендной платы. Из текста заявления арендатора о досрочном расторжении договора аренды так и следует, что основанием расторжения договора является невозможность оплаты ежемесячных арендных платежей в размере 5 920 446 руб. в месяц, тогда как кадастровая стоимость земельного участка по выписке из ЕГРН составляет 11 081 014 рублей.

В качестве основания для отказа в пересмотре в соответствии с Законом № 58-ФЗ арендной платы Исполком сослался на то, что на день рассмотрения обращения не определены случаи установления в 2022 году льготной арендной платы и размер такой платы по договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Между тем, испрашиваемый земельный участок находится в муниципальной собственности, поскольку пунктом 3 постановления Исполнительного комитета от 22.07.2022 № 1758 об утверждении схемы расположения земельного участка руководитель Исполкома предоставил ФИО8 (главе Песчано-Ковалинского сельского поселения) обратиться без доверенности с заявлением о государственной регистрации права муниципальной собственности на испрашиваемый земельный участок (том 1, л.д. 44).

Следовательно, именно орган местного самоуправления в данном случае и должен был воспользоваться предоставленным ему Законом № 58-ФЗ правом определения случаев установления в 2022 году льготной арендной платы. Указанное право при наличии обращения арендатора подлежало корреспондированию в обязанность, ибо смысл указанного Закона заключается в оперативности принятия антикризисных мер, в результате несвоевременной реализации которых органами местного самоуправления ФИО3 муниципального района строительство жилого комплекса, строящегося заявителем на основании договоров участия в долевом строительстве, не ведется уже на протяжении более одного года.

Судом также установлено, что заявитель еще до расторжения договоров аренды и субаренды обратился в Исполнительный комитет ФИО3 муниципального района РТ с заявлением исх. №39 от 16 июня 2022 года о предоставлении земельного участка 16:24:090102:228 в аренду для завершения строительства домов в соответствии с видом разрешенного использования со ссылкой на намерения ФИО6 расторгнуть договор аренды в связи с невозможностью исполнения условий договора в части арендной платы, которое оставлено Исполнительным комитетом без рассмотрения (том 1, л.д. 10).

Указанное заявление подано в условиях действия Закона № 58-ФЗ, согласно пункту 3 статьи 8 которого до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 8 Закона № 58-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

В соответствии с пунктом 5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, на основании пунктов 2-5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ ответчик обязан был заключить с заявителем, как с субарендатором, дополнительное соглашение к договору аренды от 27.11.2020 № 1-01-083 на следующие три года с установлением иной, чем в договоре аренды, льготной арендной платы. Отсутствие в заявлении от 16.06.2022 о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду ссылки на Закон № 58-ФЗ не умаляет права заявителя на реализацию норм указанного специального Закона. Палата имущественных и земельных отношений ФИО3 муниципального района, являясь уполномоченным органом публичной власти, сам должен был применить нормы специального Закона № 58-ФЗ.

Довод ответчика и третьего лица о том, что заявитель не воспользовался возможностью мирного урегулирования спора со ссылкой на письмо от 22.10.2022 с предложением заключения договора аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ, только на оставшийся срок и на тех же условиях договора, то есть с непосильным размером арендной платы в месяц, составляющей половину кадастровой стоимости всего земельного участка, суд не признает обоснованным, поскольку в соответствии с пунктами 2-5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ заявитель вправе на заключение с ним договора аренды земельного участка, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, на три последующих года на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, с установлением иного (более льготного) размера арендной платы (например, в соответствии с постановлением Кабинета Министров РТ от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю»).

В данном случае заявитель, предусмотренным подпунктами 1 и 2 пункта 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ условиям, соответствовал. С заявлением о предоставлении земельного участка в аренду он обратился до 1 марта 2023 года. На момент его обращения к ответчику с заявлением от 16.06.2022 о заключении договора аренды на три года, договор аренды от 27.11.2020 еще действовал. Досрочное расторжение договора произошло не решением суда по заявлению арендодателя, а по инициативе арендатора из-за непосильности размера арендной платы в силу изменившихся экономических условий. На дату обращения арендатора с указанным в пункте 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ требованием об увеличении срока действия договора аренды, информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка у уполномоченного органа отсутствовала.

Следовательно, требование заявителя о предоставлении ему всего испрашиваемого земельного участка в аренду для завершения строительства жилого комплекса сроком до трех лет ответчиком должно было быть удовлетворено.

Изложенная совокупность фактических обстоятельств с учетом действия специальных норм Закона № 58-ФЗ свидетельствует о нарушении оспариваемым действием административного органа норм Федерального закона № 58-ФЗ и нарушение законных прав и интересов заявителя, что влечет признание оспариваемого действия незаконным.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан


РЕШИЛ

Заявление удовлетворить.

Признать бездействие Палаты имущественных и земельных отношений ФИО3 Муниципального района, выраженного в не заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228, незаконным.

Обязать Палату имущественных и земельных отношений ФИО3 Муниципального района устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новые Ковали" путем заключения в течение 10 рабочих дней после вступления в законную силу решения по настоящему делу договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 без проведения торгов для завершения строительства объекта «Комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры Песчано – ФИО2, ФИО3 района».

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) через Арбитражный суд Республики Татарстан.


Судья Ф. С. Шайдуллин