Постановление от 9 августа 2018 г. по делу № А57-4052/2018

7/2018-45078(1)

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-4052/2018
г. Саратов
09 августа 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена «07» августа 2018 года. Полный текст постановления изготовлен «09» августа 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании представителя Администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО2, действующей на основании доверенности от 16.11.2017 № 02-04/105,

представителя муниципального унитарного предприятия «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» - ФИО3, действующей на основании доверенности от 09.01.2018 № 08,

представителя прокуратуры Саратовской области – Аристовой О.Д. (служебное удостоверение от 10.04.2018 ТО № 232248 обозревался),

в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования «Город Саратов» и муниципального унитарного предприятия «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 05 июня 2018 года по делу № А57-4052/2018 (судья Елистратов К.А.)

по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области в публичных интересах и в интересах муниципального образования «Город Саратов» в лице администрации муниципального образования «Город Саратов»,

к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>), муниципальному унитарному предприятию «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая

палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом города Саратова,

о признании договора аренды и дополнительного соглашения к нему – недействительными (ничтожными), применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Заместитель прокурора Саратовской области в публичных интересах и в интересах муниципального образования «Город Саратов» в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов», Муниципальному унитарному предприятию «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация», о признании недействительными (ничтожными) договора аренды от 20.08.2015 № А-15-304Ю-4 и дополнительного соглашения к нему и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05 июня 2018 года по делу № А57-4052/2018 признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка № А-15-304Ю-4 от 20.08.2015, заключенный между администрацией МО «Город Саратов» и МУП «Саргоркапстройкомплект».

Применены последствия недействительности ничтожной сделки, обязав МУП «Саргоркапстройкомплект» возвратить администрации МО «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:040415:185 площадью 2833 кв.м по адресу: г.Саратов, Ленинский район, ул. Производственная, д. № 7А.

Дополнительное соглашение от 15.12.2015 к договору аренды № А-15-304Ю- 4, заключенное между администрацией МО «Город Саратов» и МУП «Саргоркапстройкомплект» признано недействительным (ничтожным).

В остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация муниципального образования «Город Саратов» и муниципальное унитарное предприятие «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить по основаниям, изложенным в жалобах, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционных жалоб заявители указывают, что судом первой инстанции не установлено какие права и интересы муниципального образования «Город Саратов» были нарушены. Заявители жалобы указывают, что многоквартирный дом находился в аварийном состоянии и представлял опасность для неограниченного круга лиц, между МУП «Саргоркапстройкомплект» и ООО «Независимые строительные технологии» был заключен договор № 394 от 25.12.2015 г. на снос дома, расположенного по адресу: г. Саратов, Ленинский район, ул. Производственная, 7А. Стоимость, указанных работ составила 1 750 000,00 руб. Данные работы были осуществлены с согласия комитета по управлению имуществом города Саратова. Таким образом, по мнению заявителей жалоб, именно в рамках приведения в соответствие с действующим законодательством между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и МУП «Саргоркапстройкомплект» было заключено соглашение от

15.12.2015 к договору аренды земельного участка № Ар-15-304/Ю-4 от 20.08.2015 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:040415:185.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представил.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам. Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, распоряжением № 2335-р от 01.06.2015 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» (далее по тексту - МУП «Саргоркапстройкомплект») на праве хозяйственного ведения закреплен объект жилищного фонда (многоквартирный дом), расположенный по адресу: <...>, площадью 3586,4 кв.м, чём имеется запись в ЕГРН от 22.06.2015 № 64-64/001/375/2015-39/1.

Вышеуказанный жилой дом являлся аварийным, то есть признанным непригодным и подлежащим сносу в установленном законом порядке Постановлением администрации Ленинского района г. Саратова № 609 от 27.10.1997 года, вошел в перечень многоквартирных домов, признанных до 01.01.2007 года в установленном законом порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации (Приложение № 7 Закон Саратовской области № 266-ЗСО от 28.11.2007 года).

Между МУП «Саргоркапстройкомплект» и администрацией МО «Город Саратов» заключен договор аренды земельного участка № Ар-15-304Ю-4 от 20.08.2015 на основании постановления Главы администрации муниципального образования «Город Саратов» № 2008 от 16.09.2013 «О предоставлении МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» в аренду земельного участка с разрешенным использованием «занимаемый многоквартирным домом от 4 до 8 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Согласно Акту приема-передачи от 31.08.2015 администрация МО «Город Саратов» передала МУП «Саргоркапстройкомплект» земельный участок с кадастровым номером 64:48:040415:185 площадью 2833 кв.м по адресу: Саратовская область, г. Саратов, в квартале, ограниченном просп. Строителей, ул.Антонова и производственной в Ленинском районе, проспект Строителей, д. 36А с разрешенным видом использования «занимаемый многоквартирным домом от 4 до 8 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроено- пристроенными нежилыми помещениями».

Между сторонами договора аренды 15.12.2015 заключено дополнительное соглашение к Договору аренды земельного участка № А-15-304Ю-4 от 20.08.2015, которым внесены изменения в вид разрешенного использования с «занимаемый многоквартирным домом от 4 до 8 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» на «для размещения

многоэтажной жилой застройки: многоквартирных домов (от 9 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

МУП «Саргоркапстройкомплект» с ООО «Независимые строительные технологии» 25.12.2015 заключен договор о сносе дома 7А по ул.Производственной г. Саратова, который исполнен, о чем имеется акт выполненных работ от 13.01.2016.

Согласно Распоряжению № 313 от 06.04.2016 земельному участку с кадастровым номером 64:48:040415:185 площадью 2833 кв.м присвоен адрес: г.Саратов, Ленинский район, ул. Производственная, д. № 7А.

По результатам указанных сделок в итоге на праве аренды МУП «Саргоркапстройкомплект» находится земельный участок, свободный от объектов недвижимости с разрешенным видом использования «для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирных домов (от 9 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями», то есть для многоэтажного строительства.

Истец полагает недействительными (ничтожными) вышеуказанный договор аренды, и дополнительное соглашение к нему, поскольку действия сторон договора по изменению вида разрешенного использования направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в связи с чем, руководствуясь статьёй 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, до 01.03.2015 был регламентирован положениями статей 30, 30.1, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Законодательством предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, который установлен статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи.

Положения пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации сформулированы как императивные и содержащие исчерпывающий перечень случаев, когда для предоставления земельного участка аукцион не проводится (за исключением индивидуального жилищного строительства - пункт 3 статьи ЗОЛ Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, изменениями в Земельный кодекс Российской Федерации, вступившими в законную силу с 01.03.2015, случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьёй 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Предоставление спорного земельного участка к случаям, указанным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не относится.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает различные порядки предоставления земельных участков для соответствующих целей, в том числе для целей строительства и для целей, не связанных со строительством, особое внимание уделено процедуре представления земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов.

Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии письмами от 17 ноября 2014 г. N 14-15679/14 и от 24 марта 2016 г. N 14-02103/16 разъяснила, что установлен запрет на изменение разрешенного вида земельного участка для обеих сторон договора аренды, что обусловлено тем, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка решается, например, вопрос о начальной цене предмета аукциона по продаже земельного участка (пункт 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации) и, как следствие, о цене земельного участка.

Отдельно обращая внимание на то, что в этой связи может возникнуть ситуация, при которой арендатор, выбирая предусмотренный градостроительным регламентом вид разрешенного использования земельного участка, предполагающего иной порядок предоставления земельного участка, фактически «обходит» предусмотренную Земельным кодексом Российской Федерации процедуру предоставления земельного участка для соответствующих целей.

Как правильно установил суд первой инстанции, жилой дом являлся ветхим и аварийным, подлежащим сносу, таким образом, земельный участок не мог быть предоставлен в порядке ст. 39.20 ЗК РФ в целях эксплуатации объекта недвижимости.

Прокуратура области полагает, что из хронологии событий, договор аренды земельного участка от 20.08.2015 в порядке ст. 39.20 ЗК РФ под объектом недвижимости, совершен для вида, в целях получения права аренды на земельный участок для строительства в обход процедуры, установленной законодательством торгов.

В дальнейшем дом был снесен, и путем заключения дополнительных соглашений к указанным выше договорам был изменен вид разрешенного использования земельных участков: с разрешенного вида использования с «занимаемый многоквартирным домом до 3 этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» на «многоэтажная жилая застройка: для строительства многоквартирного дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями).

Земельным законодательством (как ст. 36 ЗК РФ, так и после внесённых изменений ст. 39.20 ЗК РФ) предполагается предоставление земельного участка под существующий объект недвижимости, с обязательным условием - в целях его эксплуатации.

Использование же аварийного дома, как и помещений в нём, должно осуществляться только в указанных целях, то есть в целях сноса или реконструкции.

Президиум Высшего арбитражного суда РФ неоднократно высказывал позицию о том, что приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и, если такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, то собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в правовой титул

восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предоставленным ему земельным кодексом (ранее ст. 36 ЗК РФ, в действующей редакции ст. 39.20 ЗК РФ).

Жилые дома являлись ветхими и аварийными, подлежащими сносу, таким образом, земельный участок не мог быть предоставлен в порядке ст.36 ЗК РФ в целях эксплуатации объекта недвижимости.

По результатам указанной сделки, в итоге на праве аренды МУП «Саргоркапстройкомплект» находится земельный участок, свободный от объектов недвижимости с разрешённым видом использования «для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирных домов (от 9 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями», то есть для многоэтажного строительства.

С учётом изложенного, МУП «Саргоркапстройкомплект» заключением договора аренды земельного участка с предшествующим ему заключением договора аренды и дополнительных соглашений к ним предоставлены незаконные преференции, выразившиеся в получении земельного участка для строительства многоэтажных домов в нарушение требований законодательства, в том числе без проведения аукциона, обязательного в таких случаях, в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации.

Из положений статьи 113 ГК РФ, статьи 2 Федерального закона от 14.1 1.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" следует, что собственник на основании соответствующего решения вправе передать муниципальное имущество унитарному предприятию, как в хозяйственное ведение, так и на праве временного владения, например, на праве аренды или на праве безвозмездного владения, а также передать имущество на хранение. При этом, передача унитарному предприятию муниципального имущества, должна осуществляться по законным основаниям, а главное не противоречить интересам самого собственника.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена.

В частности, такая сделка может быть признана недействительной в том числе, на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170ГКРФ).

В пункте 73 названного постановления разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ).

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По смыслу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ в совокупности с положениями параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ гражданские права и

обязанности возникают из сделки только в том случае, если эта сделка является законной, то есть, если по форме и содержанию она соответствует требованиям действующего закона и иных правовых актов, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и публичные интересы.

В силу пункта 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов зашиты нарушенных прав и законных интересов.

При анализе хронологии совершённых действий, суд первой инстанции правильно исходил из того, что предоставление земельного участка на праве аренды по ст. 36 ЗК РФ, 39.20 ЗК РФ под аварийным домом (то есть без цели обеспечения возможности эксплуатации здания) своей конечной целью имело представление земельного участка под строительство в обход процедуры, предусмотренной законодательством, о чём, в том числе, свидетельствует и дополнительное соглашение об изменении разрешенного вида использования, заключенное при существовании аварийного дома.

Исследовав и оценив доводы сторон, представленные ими доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам, предусмотренным статьями 64, 67, 68, 71 АПК РФ, судом первой инстанции правильно установлено, что поскольку при заключении спорных договоров аренды и дополнительных соглашений к ним администрацией не соблюдены требования действующего законодательства о процедуре предоставления муниципального имущества в аренду, спорные договоры и дополнительные соглашения к ним являются недействительными и не порождают правовых последствий.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Между тем, в удовлетворении исковых требований истцу о применении последствий ничтожности сделки в виде восстановления положения, существовавшего до её заключения в виде восстановления записи о действительном разрешённом виде использования земельного участка с

кадастровым номером 64:48:040415:185 площадью 2833 кв.м по адресу: г.Саратов, Ленинский район, ул. Производственная, д. № 7А.

Права муниципального образования данным изменением не нарушаются, а потому основания для восстановления записи о предыдущих земельных участках, отсутствуют.

Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 05 июня 2018 года по делу № А57-4052/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В.Б. Шалкин

Судьи Т.С. Борисова

О.А. Дубровина