Постановление от 2 декабря 2024 г. по делу № А65-22097/2024

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А65-22097/2024
город Самара
03 декабря 2024 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2024 года


Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бажана П.В.,

судей Николаевой С.Ю. и Корнилова А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

с участием:

от заявителя - ФИО1, доверенность от 09 января 2024 года,

от ответчика - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 октября 2024 года по делу № А65-22097/2024 (судья Гилялов И.Т.),

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «АНГ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Набережные Челны Республики Татарстан,

к Муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Набережные Челны Республики Татарстан,

о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства без проведения торгов, и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АНГ» (далее - заявитель, общество, ООО «АНГ») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (далее - ответчик, исполком), с уточнением требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства без проведения торгов, и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Решением суда от 15.10.2024 г. заявленное обществом требование удовлетворено.

Исполком, не согласившись с указанным судебным актом, обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать обществу в удовлетворении заявленного требования.

Представитель общества в судебном заседании апелляционную жалобу отклонил, а решение суда считает законным и обоснованным.

На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя исполкома, извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив материалы дела, выслушав представителя общества, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «АНГ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 16:52:090103:95 площадью 15 712 кв.м., категория земель: Земли населённых пунктов, с видом разрешенного использования: Производственная база, расположенный по адресу: <...> промкомзона ОАО «КАМАЗ», вдоль автодороги № XVII.

25.05.2010 г. исполнительным комитетом обществу выдано разрешение на строительство № RU 16302000-74 объекта: «Производственная база» со сроком действия до 25.11.2011 г. Общество в пределах срока действия разрешения на строительство и срока аренды земельного участка возвело на территории участка объект незавершенного строительства, что подтверждается техническим паспортом объекта от 26.07.2011 г.

29.05.2024 г. общество обратилось в исполком с заявлением о заключении договора аренды для завершения строительства, приложив заключение кадастрового инженера о наличии в пределах участка капитальных строений. Уведомлением № 06/3286 от 04.06.2024 г. исполком отказал обществу в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090103:95 на новый срок для завершения строительства без проведения торгов, сославшись на отсутствие объектов капитального строительства на земельном участке.

Посчитав, что отказ исполкома заключить договор аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства без проведения торгов является незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленного обществом требования, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 АПК РФ и п. 6 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (ст. 65 и ч. 5 ст. 200 АПК РФ).

Федеральным законом от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ» кодекс дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», и данная редакция ЗК РФ вступила в силу с 24.06.2014 г.

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи (п. п.10).

Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Заявитель в обоснование своих требований указывает, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, указал, что согласно выписке из ЕГРН на испрашиваемом земельном участке объект капитального строительства отсутствует, согласно же нормам земельного законодательства, исключительное право на приобретение земельных участков в аренду имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемых земельных участках.

Суд правомерно посчитал доводы ответчика необоснованными, а требования заявителя подлежащими удовлетворению , по следующим основаниям.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Данные положения применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

В силу п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 названной статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в п.п. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Правом на получение земельного участка для целей завершения строительства объекта недвижимости наделен его законный правообладатель, при условии соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства, а также иных правовых актов, регулирующих вопросы создания капитальных строений (сооружений).

В частности объект должен возводиться на первоначально отведенном для этих целей участке в соответствии с выданной застройщику разрешительной документацией.

Как установлено судами, распоряжением руководителя исполкома муниципального образования г. Набережные Челны РТ от 22.06.2009 г. № 399, выданным на основании заключения по результатам публичных слушаний от 03.06.2009 г. № 49 ФИО2 предварительно согласовано место размещения производственной базы на земельном участке площадью 15 712 кв.м. на промкомзоне ОАО «КАМАЗ», вдоль автодорог XVII.

Постановлением исполкома от 10.08.2009 г. № 3300 ФИО2 предоставлен в аренду, сроком на 10 лет, из земель населенных пунктов (городских земель) земельный участок площадью 15 712 кв.м. (кадастровый номер 16:52:090103:95) в Промышленно-коммунальной зоне г. Набережные Челны, вдоль автодороги № XVII, для строительства производственной базы.

20.08.2009 г. между исполкомом (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1564-АЗ, в соответствии с которым арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 16:52:090103:95 площадью 15 712 кв.м., категория земель: Земли населённых пунктов, с видом разрешенного использования: Производственная база, расположенный по адресу: РТ, г. Набережные Челны, промкомзона ОАО «КАМАЗ» вдоль автодороги № XVII (далее - спорный земельный участок), сроком до 10.08.2019 г.

В свою очередь, 15.12.2009 г. между ФИО2 и ООО «АНГ» (заявитель) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, права арендатора спорного земельного участка перешли к обществу. 25.05.2010 г.

Исполкомом обществу выдано разрешение на строительство № RU 16302000-74 объекта: «Производственная база» со сроком действия до 25.11.2011 г., а общество в пределах срока действия разрешения на строительство и срока аренды земельного участка возвело на территории участка объект незавершенного строительства, что подтверждается Техническим паспортом объекта от 26.07.2011 г.

16.09.2021 г. общество обратилось в исполком с заявлением о заключении договора аренды на новый срок под объектом незавершенного строительства, а 23.09.2021 г. исполком отказал обществу в заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта, сославшись на отсутствие в ЕГРН сведений об объекте незавершенного строительства.

13.07.2023 г. общество повторно обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка на новый срок, но 27.07.2023 г. письмом № 06/6469 исполком отказал обществу в удовлетворении обращения, сославшись на отсутствие объектов капитального строительства.

29.05.2024 г. общество вновь обратилось в исполком с заявлением о заключении договора аренды для завершения строительства, приложив заключение кадастрового инженера, из которого усматривается наличие в границах испрашиваемого земельного участка объекта незавершенного строительства площадью 1 121,6 кв.м.

Письмом от 04.06.2024 г. № 06/3286 исполком отказал обществу в заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок для завершения строительства без проведения торгов, сославшись на отсутствие объектов капитального строительства на земельном участке.

Вместе с тем, факт нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства подтверждается материалами дела, в том числе заключением кадастрового инженера.

Данное обстоятельство, а также то, что названный объект возведен в установленном законодательством порядке на основании разрешения на строительство, ответчиком не опровергнуто.

При этом судами также установлено, что общество продолжает оставаться арендатором спорного земельного участка, исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В таком случае согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст.621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями ЗК РФ в ред., действующей с 01.03.2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 г. арендатор продолжил пользование земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Данный правовой подход разъяснен в п. 23 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020 г.), утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020 г.

Соответственно, о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок однократно без проведения торгов для завершения строительства общество обратилось в исполком в период действия договора аренды, возобновленного на неопределённый срок.

Доказательств того, что исполком уведомил общество об отказе от договора аренды спорного земельного участка и потребовал его возвратить, а равно то, что спорный земельный участок предоставлен в аренду иному лицу, а также то, что ранее спорный земельный участок уже предоставлялся для указанных целей обществу, в материалы дела не представлено.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015 г., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015 г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Кроме того, по правилам названной нормы Федерального закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на 3 года.

В настоящее время общество является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:52:090103:95.

При этом довод исполкома об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о нахождении на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, как основание для отказа в заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок однократно без проведения торгов, судами отклоняется, поскольку в рассматриваемом случае общество является лицом, которому спорный земельный участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015 г., следовательно, уже по этому основанию общество имеет право на получение в аренду спорного земельного участка для завершения строительства объекта независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Данный вывод согласуется с правой позицией ВС РФ, изложенной в определении от 27.06.2017 г. № 305-ЭС17-2608 по делу № А41-13398/2016.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что совокупность условий, установленных п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, необходимых для предоставления земельного участка в аренду без проведения публичных процедур, соблюдена, следовательно, общество вправе приобрести спорный земельный участок в аренду без проведения торгов однократно сроком на 3 года для завершения строительства указанного объекта.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. № 8985/08 указано, что согласно положениям ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу, что отказ исполкома в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090103:95 на новый срок для завершения строительства без проведения торгов, изложенный в письме № 06/3286 от 04.06.2024 г., не соответствует действующему законодательству, нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, а поэтому заявленное обществом требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе, указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов общество просит обязать исполком принять решение о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090103:95 на новый срок для завершения строительства без проведения торгов и направлении проекта договора аренды.

Вместе с тем, с учетом установленных судами обстоятельств дела, суд пришел к правильному выводу о том, что надлежащим способом восстановления нарушенных прав и законных интересов общества будет являться обязание исполкома подготовить и направить обществу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090103:95 в срок не позднее 20 дней после вступления настоящего решения в законную силу.

С учетом изложенного, и принимая во внимание установленные обстоятельства дела, а также вышеприведенные нормы закона, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленного обществом требования.

Судебные расходы судом распределены в соответствии со ст. 110 АПК РФ, и правильно отнесены на исполком.

Суд апелляционной инстанции, повторно проанализировав предоставленные в материалы дела доказательства, в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, а поэтому у суда апелляционной инстанции нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь ст. ст. 104, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 октября 2024 года по делу №А65-22097/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                                     П.В. Бажан


Судьи                                                                                                                    С.Ю. Николаева


А.Б. Корнилов