Постановление от 25 января 2024 г. по делу № А41-45469/2023

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-25593/23

Дело № А41-45469/23
25 января 2024 года
г. Москва




Резолютивная часть постановления оглашена 16 января 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 25 января 2024 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 20.10.2023 по делу № А41-45469/2023.

В судебном заседании принял участие представитель:

Прокуратуры Московской области в лице Солнечногорской городской прокуратуры – ФИО2 по доверенности от 03.10.2023.



Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Крокус-Групп» (далее - ответчик, ООО «Крокус-Групп», общество) о расторжении договора аренды земельного участка № 97-АП/13 от 30.04.2013, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020217:74 путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу.

Решением суда первой инстанции исковые требования оставлены без удовлетворения.

Истец с решением не согласился, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Настаивает на том, что ответчик к освоению земельного участка не приступил.

В судебном заседании представитель Солнечногорской городской прокуратуры настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, дополнительно пояснил, что ответчик систематически нарушает обязательство по внесению арендной платы по спорному договору.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (в настоящее время Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области) и ООО «Элинс-С» был заключен договор аренды земельного участка № 97-АП/13 от 30.04.2013, по условиям которого арендодатель передает за плату во временное пользование, а арендатор принимает земельный участок площадью 5000 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0020217:74, с местоположением: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Солнечногорск, Тимоновское шоссе, категория земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «под общественно-деловое и гражданское строительство (под размещение кафе и зоны отдыха»).

Согласно выписке из ЕГРН от 24.05.2023 все права и обязанности по договору аренды № 97-АП/13 от 30.04.2013 перешли к ООО «Крокус-Групп» с 31.10.2018 на основании договора передачи прав и обязательств по договору аренды земельного участка № 97-АП/13 от 30.04.2013 № б/н от 09.10.2018.

Согласно п. 2.1 договора аренды участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет с 30.04.2013 по 29.04.2062.

В соответствии с п. 4.3.2 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли.

Пунктом 4.3.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора производить освоение земельного участка производить в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами.

Разделом 6 договора аренды определены основания и порядок расторжения договора.

Так, в п. 6.3 договора предусмотрено, что он может быть расторгнут в установленном законом порядке, в том числе в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого, земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду обстоятельств, исключающих такое использование (п. 6.3.4). В этом случае расторжение договора осуществляет по требованию арендодателя, о чем он письменно за 30 дней до даты расторжения извещает арендатора (п. 6.4).

Как указывает истец, в рамках муниципального земельного контроля сотрудниками отдела земельного контроля комитета 15.02.2023 был осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020217:74. В ходе обследования установлено, что участок не огорожен, на территории участка отсутствуют здания или строения, произрастают деревья и кустарники. Участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

В целях досудебного урегулирования разногласий 15.02.2023 истцом в адрес ответчика была направлена претензия № 15Исхкуи-1584/2023, содержащая в себе предложение расторгнуть договор аренды в досудебном порядке, предлагалось в 30-дневный срок устранить выявленные нарушения и документально подтвердить планы по освоению участка. Однако в ответ на данную претензию ответчиком каких-либо действий предпринято не было.

Обращаясь в суд с названным выше иском, истец полагает, что в период действия договора аренды ответчик в течение длительного периода времени не использует земельный участок в соответствии с целями, для которых он был предоставлен, чем существенно нарушает условия договора, что является достаточным основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит

капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума № 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции дал надлежащую оценку доводам истца.

Администрация в качестве основания для расторжения договора аренды ссылается на неиспользование обществом земельного участка по целевому назначению.

Исковые требования обоснованы истцом ссылкой на п. 6.3.4 договора аренды, который предусматривает, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут в установленном законом порядке, в том числе в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого, земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Из содержания договора аренды № 97-АП/13 от 30.04.2013 следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020217:74 предоставлен во временное владение и пользование с категорией земель - «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования - «под общественно-деловое и гражданское строительство (под размещение кафе и зоны отдыха»).

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу пункта 1 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Так, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020217:74 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 названного Кодекса), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Соответственно, юридическое значение для разрешения настоящего спора имеют действия арендатора, предпринятые для использования указанного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

В обоснование возражений на иск ответчиком представлены сведения о возможности подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения (технические условия для присоединения к электрическим сетям, подключения газоиспользующего оборудования, на присоединение к очистным сооружениям), акты об осуществлении технологического присоединения № 1/С8-21-302-53651(626185) 11.08.2023 и о выполнении технических условий от 11.08.2023, из содержания которых следует, что публичным акционерным обществом «Россети Московский регион» ООО «Крокус-Групп» оказана услуга по технологическому присоединению объектов электроэнергетики (энергопринимающих устройств) заявителя в соответствии с мероприятиями по договору об осуществлении технологического присоединения от № С8-21-302-53651(626185) от 10.12.2021.

Указанным действиям предшествовало согласование сетевой организацией и выдача ответчику 08.12.2021 технических условий для такого присоединения. Объекты электроэнергетики (энергопринимающие устройства) находятся по адресу: 141500, Московская обл., Солнечногорский p-он, <...> кадастровый номер 50:09:0020217:74. Актом от 11.08.2023 оформлен допуск сетевой организацией в эксплуатацию прибора учета электрической энергии на указанном земельном участке.

17.05.2021 по заявлению ООО «Крокус-Групп» от Федерального агентства лесного хозяйства получено письмо № ВС-02-47/9863 согласно которому границы земельного участка с кадастровым номером 50:09:0020217:74 не пересекаются с землями лесного фонда.

29.11.2021 на основании заявления ООО «Крокус-Групп» Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области подготовлен градостроительный план земельного участка № РФ-50-3-67-0-00-2022-15163.

15.06.2022 на основании заявления ООО «Крокус-Групп» Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области подготовлен градостроительный план земельного участка № РФ-50-3-67-0-00-2022-15163.

Из представленных ответчиком документов также следует, что с целью оформления разрешения на строительство ООО «Крокус-Групп» в 2022 году произведено согласование полноты и правильности нанесения подземных коммуникаций на инженерно-топографических планах с ПАО «Ростелеком», АО «Воентелеком», АО «Мособлгаз» «Северо-Запад» Солнечногорская РЭС, МКП «ИКЖКХ», ПАО «Россети МР».

17.01.2023 ответчиком для подготовки земельного участка для строительства получен порубочный билет № 67695066.

18.07.2023 специалистом Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области был осуществлен повторный выезд на земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020217:74, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Солнечногорск, Тимоновское шоссе.

В ходе обследования установлено, что земельный не огорожен, на территории участка произрастают деревья и кустарники. Одновременно, указано на нахождение на земельном участке бетонных опор ЛЭП и трансформаторной подстанции, отмечено наличие подъезда к земельному участку.

Как верно отметил суд первой инстанции, указанные доказательства в достаточной степени свидетельствуют об отсутствии пассивного поведения ответчика в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:09:0020217:74.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу том, что ООО «Крокус-Групп» предприняты необходимые и достаточные юридические и фактические действия, которые в своей совокупности свидетельствуют о наличии у ответчика правового интереса в использовании земельного участка с кадастровым номером 50:09:0020217:74 на условиях аренды и его фактическом использовании в соответствии с видом разрешенного использования, определенном в договоре аренды № 97-АП/13 от 30.04.2013.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что обществом не допущено существенных нарушений условий договора по заявленным истцом мотивам.

Ссылка представителя Солнечногорской городской прокуратуры в судебном заседании на то, что ответчик систематически нарушает обязательство по внесению арендной платы по спорному договору, не может быть принята, так как подобное основание для расторжения договора истцом не заявлено.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.10.2023 по делу № А41-45469/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.




Председательствующий судья Л.В. Пивоварова


Судьи: С.А. Коновалов


В.Н. Семушкина