Решение от 25 августа 2020 г. по делу № А81-5963/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-5963/2020
г. Салехард
25 августа 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 августа 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 25 августа 2020 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Беспалова М.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Галкиной Е. Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Западно-Сибирского округа дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Северстрой" (ИНН: 8911030050, ОГРН: 1148911001216, адрес (место нахождения): 629860, Ямало-Ненецкий автономный округ, поселок городского типа Уренгой, микрорайон 2-й, д. 6Б, дата государственной регистрации 28.11.2014) к Администрации муниципального образования поселок Уренгой (ИНН: 8911021426, ОГРН: 1058901221906, адрес (место нахождения): 629860, Ямало-Ненецкий автономный округ, поселок городского типа Уренгой, микрорайон 3-й, д. 21а, дата государственной регистрации 28.12.2005) о признании незаконным отказа от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:05:020301:4969, площадью 8 611 кв.м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, Пуровском районе, поселке городского типа Уренгой, северной части промышленной зоны поселка, на новый срок, выраженного в письме от 09.06.2020 № 1381, об обязании совершить определенные действия, при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 28.05.2020, диплом 107205 0115694 от 09.07.2016.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Северстрой» обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования поселка Уренгой от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:05:020301:4969, площадью 8 611 кв.м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, Пуровском районе, поселке городского типа Уренгой, северной части промышленной зоны поселка, на новый срок, выраженного в письме от 09.06.2020 № 1381, о понуждении Администрации муниципального образования поселка Уренгой к заключению с обществом с ограниченной ответственностью «Северстрой» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:05:020301:4969 на срок 3 года.

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17.07.2020 г. заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 18 августа 2020 года на 11 часов 30 минут и судебное заседание по рассмотрению дела на 18 августа 2020 года в 11 часов 40 минут.

14.08.2020 г. от Администрации муниципального образования поселка Уренгой поступил Отзыв на Заявление общества с ограниченной ответственностью «Северстрой». В данном Отзыве муниципальный орган заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие лица, участвующего в деле.

Исходя из документов, имеющихся в материалах дела и руководствуясь статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения заявления, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Заявитель явку своего представителя обеспечил, заинтересованное лицо ходатайствовало о рассмотрении дела без его участия в судебном заседании.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

В определении о принятии заявления к производству, подготовке дела к судебному разбирательству, назначении предварительного судебного заседания и назначении дела к судебному разбирательству, арбитражный суд указал на возможность завершения предварительного судебного заседания и перехода к рассмотрению дела в судебном заседании в случае, если лица, участвующие в деле, не явились в предварительное судебное заседание, но были надлежащим образом извещены о времени и месте его проведения и от них не поступило возражений против рассмотрения дела в их отсутствие. В определении указано время судебного заседания арбитражного суда первой инстанции.

Учитывая, что стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства по делу, не представили возражений против рассмотрения дела в их отсутствие, суд на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание по настоящему делу и перешел к рассмотрению дела в суде первой инстанции.

Дело рассматривается арбитражным судом в открытом судебном заседании в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Представитель истца исковые требования поддержал, просит удовлетворить заявленные требования.

Как следует из материалов дела между обществом с ограниченной ответственностью «Северстрой» и Администрацией муниципального образования поселка Уренгой был заключен Договор аренды 112У-16 от 19.09.2016 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером: 89:05:020301:4969 площадью 8 611 кв. м. Разрешенное использование - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Фактическое использование арендованного земельного участка: завершение строительства объекта незавершённого строительства.

На арендуемом земельном участке расположен объект незавершённого строительства: бокс для ремонта автотранспорта. Кадастровый номер объекта: 89:05:020301:8649.

Объект возводится на основании разрешения на строительство № 89-RU89503105-022-2018 от 16.05.2018 г. сроком действия до 15 января 2022 г.

Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН за ООО «Северстрой» за номером 89-89/004-89/004/204/2016-114/2.

Согласно пункту 8.3 Договор аренды 112У-16 от 19.09.2016 г. считается прекращённым с 29.04.2019 г.

03.06.2020 г. общество с ограниченной ответственностью «Северстрой» обратилось к Администрации муниципального образования поселка Уренгой с письмом № б/н от 02.06.2020 г. о пролонгации действия аренды спорного земельного участка. Заявитель просил заключить новый договор аренды между муниципальным органом и Обществом сроком на 3 года в отношении земельного участка кадастрового номера 89:05:020301:4969 для завершения обществом с ограниченной ответственностью «Северстрой» строительства на данном земельном участке вышеуказанного объекта строительства и последующего ввода его в эксплуатацию.

23.06.2020 г. в адрес общества с ограниченной ответственностью «Северстрой» поступило письмо (Отказ) № 1381 от 09.06.2020 г. Администрации муниципального образования поселка Уренгой, в котором заинтересованный орган отказывает Заявителю в продлении аренды спорного земельного участка, на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

Не согласившись с указанным отказом, общество с ограниченной ответственностью «Северстрой» обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования поселка Уренгой от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:05:020301:4969, площадью 8 611 кв.м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, Пуровском районе, поселке городского типа Уренгой, северной части промышленной зоны поселка, на новый срок, выраженного в письме от 09.06.2020 № 1381, а также требованием обязать Администрацию муниципального образования поселка Уренгой заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Северстрой» договор аренды земельного участка кадастрового номера 89:05:020301:4969, площадью 8 611 кв. м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, Пуровском районе, посёлке городского типа Уренгой, северной части промышленной зоны посёлка, на срок 3 года.

В обоснование заявленных требований общество с ограниченной ответственностью «Северстрой» ссылается на нижеследующие.

Заявитель указывает, что прекращение права аренды спорного земельного участка препятствует завершению строительства и ввода объекта незавершённого строительства в эксплуатацию.

Общество ссылается на обстоятельство прекращения с 29.04.2019 г. действия Договора 112У-16 от 19.09.2016 г. и пропуск муниципальным органом шестимесячного срока, установленного подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для изъятия в судебном порядке в силу статьи 239.1 Гражданского кодека Российской Федерации объекта незавершённого строительства, расположенного на спорном земельном участке. Требований об изъятии или об освобождении спорного земельного участка в адрес общества с ограниченной ответственностью «Северстрой» от муниципального органа не поступало.

Ранее (13.05.2019 г.) Заявитель обращался в муниципальный орган с заявлением о вводе объекта незавершённого строительства в эксплуатацию, на что был получен отказ от 21.05.2019 г. мотивированный, в частности, отсутствием правоустанавливающих документов на спорный земельный участок.

Общество с ограниченной ответственностью «Северстрой» ссылается на подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, на основе которого, в силу пропуска муниципальным органом вышеуказанного шестимесячного срока, у Заявителя возникло право на заключение с ним договора аренды спорного земельного участка.

Заявитель указывает, что спорный земельный участок не может быть реализован посредством процедуры торгов третьим лицам в силу его обременения объектом незавершённого строительства. Оспариваемый отказ нарушает принцип единства земельного участка, влечёт правовую неопределённость. Также общество ссылается на наличие действующего разрешения на строительство на спорном земельном участке, выдавая которое муниципальный орган рассчитывал срок на завершение строительства, Позицию муниципального органа об отсутствии преимущественного права Заявителя на заключение договора аренды на новый срок, обосновывающею оспариваемый отказ, Общество считает неправомерной.

Администрация муниципального образования поселка Уренгой 14.08.2020 г. представила в материалы дела Отзыв на Заявление общества с ограниченной ответственностью «Северстрой», указав на прекращение Договора аренды 112У-16 от 19.09.2016 г., по условиям которого стороны определили, что использование земельного участка по истечении договора аренды недопустимо, равно как и применение пункта 2 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Ссылаясь на пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, Администрация муниципального поселка Уренгой указывает на отсутствие оснований для предоставления спорного земельного участка без проведения торгов.

Рассмотрев заявление, оценив доводы сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что Заявление общества с ограниченной ответственностью «Северстрой» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантирована судебная защита его прав и свобод, в том числе посредством обжалования в судебном порядке решении и действии (или бездействия) органов государственной и муниципальной власти.

В силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает в качестве самостоятельного способа защиты прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности обжалование решений, действия (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления в Арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в Арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в Арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из приведенных положении, Арбитражный суд не вправе отказать хозяйствующему субъекту в рассмотрении по существу спора о законности правоприменительного акта – исходящей от государства меры властного характера, принятой в связи с реализацией публичных полномочий и направленной на урегулирование отдельных правоотношений, если в результате принятия этой меры затрагиваются права заявителя в качестве субъекта экономической деятельности.

Принимая во внимание необходимость реального обеспечения права каждого на судебную защиту, наличие признаков правоприменительного акта, затрагивающего права заявителя, подлежит установлению по его содержанию, а также с учетом фактических последствий принятия (бездействия по принятию) соответствующих властных мер, наступающих для обратившегося в суд хозяйствующего субъекта. Наименование оспариваемого акта определяющего значения не имеет.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц Арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом законность и обоснованность вынесенных актов (совершенных действий) проверяются исходя из законодательства и обстоятельств, существовавших на момент принятия оспариваемых ненормативных правовых актов (совершения действий).

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) - незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, действий закону или ному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого акта и обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на орган или лицо, которые приняли соответствующий акт.

Статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закрепляет принцип состязательности арбитражного процесса, одной из составляющих которого является то, что арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Анализ данных норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что Администрация муниципального образования поселка Уренгой самостоятельно должна представить все необходимые доказательства в обоснование правомерности принятия оспариваемого ненормативного акта и опровержения доводов Заявителя. Представление данных доказательств является обязанностью муниципального органа.

Из представленных Заявителем Договора аренды земельного участка 112У-16 от 19.09.2016 г., свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 89:05:020301:8649, выписки из ЕГРН по объекту незавершённого строительства, кадастрового паспорта от 18.08.2015 г. № 8900/200/15-107997 и справочной информации общедоступных сведений ЕГРН по объекту незавершённого строительства с кадастровым номером 89:05:020301:8649 следует, что на спорном земельном участке находится объект незавершённого строительства, принадлежащий на праве собственности Заявителю, степень готовности которого с 18.08.2015 г., согласно кадастровому паспорту объекта, составляет 90 %.

Письмо Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района № 36-04/1171 от 21.05.2019 г. подтверждает факт обращения общества с ограниченной ответственностью «Северстрой» с заявлением о введении объекта незавершённого строительства в эксплуатацию. Основанием отказа, в частности, послужило отсутствие правоустанавливающих документов на спорный земельный участок.

Строительство вышеуказанного объекта Заявитель осуществлял на основании Разрешения на строительство № 89-RU89503105-022-2018 от 16.05.2018 г., выданного уполномоченным органом, которое предусматривает осуществление строительства до 15 января 2022 г.

Пунктом 2.1 Договора аренды 112У-16 от 19.09.2016 г. стороны согласовали срок аренды земельного участка с 29.04.2016 по 28.04.2019 г. Пунктом 8.3. стороны определили, что договор считается прекращённым с 29.04.2019 г. В силу пункта 5.3 и пункта 4.4.11 с момента окончания срока действия договора арендатор обязан передать земельный участок арендодателю. Пунктом 6.3 Договора стороны согласовали, что договор не может быть возобновлён на неопределённый срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исходя их вышеуказанных положений Договора аренды 112У-16 от 19.09.2016 г., данный договор прекратил своё действие с 29.04.2019 г., то есть порядка 1 года и 3 месяцев назад.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Следовательно, объекты незавершенного строительства отнесены законодательством к объектам недвижимости.

Свидетельством о государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 89:05:020301:8649 подтверждается, что право собственности на объект незавершённого строительства, расположенного на спорном земельном участке, зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью «Северстрой», в силу чего Общество обязано взять в аренду, либо приобрести спорный земельный участок.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Следовательно, спорный земельный участок не может быть передан в аренду или собственность иному лицу, пока на данном участке находится объект незавершённого строительства, право собственности на который зарегистрировано за Заявителем.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на государственных или муниципальных земельных участках, имеют исключительное право на приобретение данных земельных участков в собственность или в аренду.

В удовлетворении указанного права приобретения в аренду спорного земельного участка муниципальным органом Заявителю было отказано.

Таким образом, складывается ситуация, когда утрата обществом с ограниченной ответственностью «Северстрой» права владения и пользования спорным земельным участком влечёт фактическое выбытие данного участка из гражданского оборота, вследствие чего, собственник данных участков Муниципальное образование город Новый Уренгой не может осуществлять свои правомочия собственника в отношении него. Возникает правовая неопределённость судьбы спорного земельного участка.

Вышеуказанное положение не допустимо с точки зрения стабильности и объективности гражданского оборота.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодека Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодека Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Таким образом, в силу статьи 271 Гражданского кодека Российской Федерации Заявитель имеет права пользоваться частью спорного участка, необходимой для использования объекта незавершённого строительства, при отсутствии права аренды на данный земельный участок.

Кроме того, Общество не ограничено в праве распоряжения объектом незавершённого строительства и может его свободно отчуждать в пользу третьих лиц.

В силу вышеуказанного, при отсутствии продления Администрацией муниципального образования поселка Уренгой права аренды спорного земельного участка, оспариваемый отказ муниципального органа нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ними объекта, установленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, пользование обществом с ограниченной ответственностью «Северстрой» частью спорного земельного участка, на основе статьи 271 Гражданского кодека Российской Федерации не предполагает возмездности (платы за пользование), так как основано на законе, а не договоре собственника земельного участка и Заявителя.

В тоже время, земельное законодательство в Российской Федерации основывается на принципе платности землепользования, закреплённом в подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Прекращение права аренды земельного участка препятствует завершению строительства и ввода объекта незавершённого строительства в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В силу пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заявителю необходимо представить уполномоченному органу правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором находится вводимый в эксплуатацию объекта.

Основанием для отказа в выдаче указанного разрешения в силу пункта 1 части 6 данной статьи является отсутствие вышеуказанных документов.

Заявитель полагает, что строительство объекта незавершённого строительства, расположенного на спорном земельном участке, завершено. Письмом Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района № 36-04/1171 от 21.05.2019 г. подтверждается факт обращения Заявителя за разрешением на ввод объекта незавершённого строительства, расположенного на спорном земельном участке, а также факт отказа муниципального органа в выдаче указанного разрешения, мотивированного в частности отсутствием правоустанавливающих документов на спорный земельный участок.

Согласно пункту 4.4.11 и пункту 5.3 Договора аренды 112У-16, по окончании действия договора, общество с ограниченной ответственностью «Северстрой» должно передать земельный участок Администрации муниципального образования поселка Уренгой.

В соответствии со статьёй 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

По смыслу вышеуказанной нормы арендатор должен вернуть земельный участок без обременений, в том числе без обременения объектами недвижимости, расположенных на земельном участке, право собственности на которые зарегистрировано за арендатором или третьими лицами.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 №14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации, принадлежащей ему недвижимости.

В Постановлениях Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012 указано, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.

Аналогичный подход высказан в частности, в: Определении Верховного Суда РФ от 07.08.2017 № 309-КГ17-9544 по делу № А07-8412/2016, Определении Верховного Суда РФ от 11.05.2016 № 305-ЭС16-2309 по делу № А40-123508/2014, Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.08.2018 № Ф04-3242/2018 по делу № А46-15611/2017, Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.06.2018 № Ф04-1533/2018 по делу № А27-18894/2017, Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.03.2018 № Ф05-1993/2018 по делу № А41-16243/2017, Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 13.11.2018 № Ф09-7517/18 по делу № А50-25841/2017, Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2018 № 08АП-13422/2018 по делу № А46-19525/2017, Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 № 08АП-11782/2018 по делу № А75-4474/2018, Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 № 08АП-8329/2018 по делу № А46-2803/2018.

Приведенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012 правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка.

В настоящем споре вводу объекта строительства в эксплуатацию препятствует прекращение права аренды спорного земельного участка, в силу чего Заявитель не может исполнить требование пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и представить уполномоченному органу правоустанавливающие документы на земельный участок для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

С учётом указанного, осуществляя строительство на основании действующего разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, общество с ограниченной ответственностью «Северстрой» могло обоснованно предполагать возможность пролонгации права аренды на спорный земельный участок, в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта кадастрового номера 89:05:020301:8649.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 2 данной статьи требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Согласно общедоступным сведениям Картотеки арбитражных дел Администрация муниципального образования поселка Уренгой с момента прекращения действия Договора аренды 112У-16 от 19.09.2016 г. с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Северстрой» об изъятии объекта незавершённого строительства кадастрового номера 89:05:020301:8649, расположенного на земельном участке кадастрового номера: 89:05:020301:4969, в суд не обращалась.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что может быть предоставлен в аренду муниципальный земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, собственнику данного объекта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, установленный законом шестимесячный срок для обращения Администрации муниципального образования поселка Уренгой в суд в целях изъятия и продажи объекта незавершённого строительства муниципальным органом пропущен.

В настоящий момент времени Заявитель продолжает пользоваться спорным земельным участком, возражений против этого от муниципального органа с момента прекращения договора 112У-16 от 19.09.2016 г. в адрес Общества не поступало.

Требование о возврате спорного земельного участка, без выкупа объекта незавершённого строительства, расположенного на нём, по существу, в силу вышеприведённой статьи 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации, предполагает уничтожение данного объекта в процессе освобождения спорного земельного участка.

Таким образом, в случае обращения Администрации муниципального образования поселка Уренгой с требованием об освобождении спорного земельного участка к Заявителю, данное требование, без изъятия расположенного на данном земельном участке объекта незавершённого строительства, подразумевало бы нарушение права собственности Общества на данный объект строительства.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, общество с ограниченной ответственностью «Северстрой», обращалось в Администрацию муниципального образования поселка Уренгой с просьбой пролонгировать право аренды спорного земельного участка, полагая наличие соответствующего права, что подтверждается Письмом Общества № б/н от 02.06.2020 г.

23.06.2020 г. муниципальным органом обществу с ограниченной ответственностью «Северстрой» в вышеуказанной просьбе было отказано, в форме письма (Отказ) Администрации муниципального образования поселка Уренгой № 1381 от 09.06.2020 г. В целях оспаривания вышеуказанного приказа Общество обратилось с настоящим заявлением.

Ссылку муниципального органа в оспариваемом отказе и отзыве на Заявление Общества на пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации об отсутствии у заявителя преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды суд находит несостоятельной, в силу того, что норма пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации является специальной по отношению к норме пункта 15 статьи 39.8, так как регулирует общественные отношения по предоставлению в аренду либо в собственность муниципальных либо государственных земельных участков, обременённых объектами недвижимости, в то время как норма пункта 15 статьи 39.8 является общей нормой для предоставления в аренду государственных либо муниципальных земельных участков.

Кроме того, норма пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации является императивной нормой, в силу чего её действие не может быть устранено пунктом 6.2 Договора аренды 112У-16.

Таким образом, отказ в пролонгации договора аренды спорного земельного участка, мотивированный отсутствием преимущественного права у Заявителя, не является правомерным.

Завершение строительства объекта незавершённого строительства является основанием для предоставления в аренду земельного участка согласно пункту 10 части 2 и части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 10 части 2 статьи данной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 2 части 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в решении об отказе в предоставлении земельного участка должны быть указаны все основания отказа.

Арбитражный суд обращает внимание, что Администрация муниципального образования поселка Уренгой мотивировала оспариваемый Заявителем Отказ отсутствием преимущественного права на заключение договора аренды, на основе чего муниципальный орган пришёл к выводу об отсутствии законных оснований для предоставления Заявителю спорного земельного участка, и в силу пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации отказал в пролонгации права аренды. Указанная позиция муниципального органа основана на ошибочном толковании норм права, о чём было указано выше.

Иного обоснования законности оспариваемого действия муниципального органа Отказ, изложенный в письме Администрации муниципального образования поселка Уренгой № 1381 от 09.06.2020 г., не содержит. Ссылки на пункт 2 части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оспариваемый отказ не содержит.

Судебная практика исходит из возможности пролонгации права аренды на земельный участок в подобной ситуации (Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.01.2020 г. по делу № А81-7111/2019; Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.06.2019 г. по делу № А81-1455/2019; Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.10.2018 г. по делу № А81-6423/2018; Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20.05.2020 г. по делу А81-2581/2020; Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29.06.2018 г. по делу А81-3722/2018 Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.11.2016 г. по делу № А03-4524/2016; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.03.2018 по делу № А75-2498/201; Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 по делу № А46-2888/2018).

Вышеуказанная практика показывает, что отсутствие условия однократности в пролонгации аренды, установленного частью 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в условиях отсутствия правовой определенности судьбы арендованного земельного участка не может считаться основанием для обоснования отказа уполномоченного органа в предоставлении земельного участка в аренду.

Обеспечению принципов земельного законодательства платности землепользования и единства судьбы земельного участка и объектов прочно связанный к ним арбитражными судами должен отдаваться приоритет.

Указанная позиция применена Верховным Судом в Российской Федерации в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 04.10.2019 № 89-КА19-2.

С учётом вышеизложенного, Отказ Администрации муниципального образования поселка Уренгой от пролонгации аренды земельного участка кадастрового номера 89:05:020301:4969, посредством заключения нового договора аренды сроком на 3 года, содержащийся в письме № 1381 от 09.06.2020 г., является неправомерным, нарушает принципы земельного законодательства, создаёт правовую неопределённость судьбы спорного земельного участка, нарушает законные права и интересы Заявителя, препятствует вводу в эксплуатацию принадлежащего Заявителю объекта недвижимости, препятствует возможности муниципального образования поселка Уренгой реализовывать правомочия собственника в отношении спорного земельного участка.

Также Арбитражный суд обращает внимание, что представленный Администрацией муниципального образования поселка Уренгой Отзыв на Заявление Общества содержит обоснование правовой позиции оспариваемого Отказа. Однако возражений по существу требований Заявителя по настоящему заявлению Отзыв не содержит.

В связи с изложенным, требования Заявителя подлежат удовлетворению в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с возложением на заинтересованное лицо обязанности устранить нарушение прав и законных интересов Заявителя в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом

При обращении в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа акционерным обществом «Северстрой» была уплачена государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела в размере 9 000 (девяти тысяч) рублей, что подтверждается платежным поручением № 450 от 23.06.2020 г.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Общество с ограниченной ответственностью "Северстрой"Признать незаконным отказ Администрации муниципального образования поселок Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес (место нахождения): 629860, Ямало-Ненецкий автономный округ, поселок городского типа Уренгой, микрорайон 3-й, д. 21а, дата государственной регистрации 28.12.2005), содержавшийся в письме № 1381 от 09.06.2020 г., от заключения с ООО «Северстрой» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес (место нахождения): 629860, Ямало-Ненецкий автономный округ, поселок городского типа Уренгой, микрорайон 2-й, д. 6Б, дата государственной регистрации 28.11.2014) Договора аренды земельного участка кадастрового номера 89:05:020301:4969, площадью 8 611 кв. м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, Пуровском районе, посёлке городского типа Уренгой, северной части промышленной зоны посёлка, на новый срок.

2. Обязать Администрацию муниципального образования поселка Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес (место нахождения): 629860, Ямало-Ненецкий автономный округ, поселок городского типа Уренгой, микрорайон 3-й, д. 21а, дата государственной регистрации 28.12.2005), заключить с ООО «Северстрой» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес (место нахождения): 629860, Ямало-Ненецкий автономный округ, поселок городского типа Уренгой, микрорайон 2-й, д. 6Б, дата государственной регистрации 28.11.2014) Договор аренды земельного участка кадастрового номера 89:05:020301:4969, площадью 8 611 кв. м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, Пуровском районе, посёлке городского типа Уренгой, северной части промышленной зоны посёлка, на срок 3 года.

3. Взыскать с Администрации муниципального образования поселок Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес (место нахождения): 629860, Ямало-Ненецкий автономный округ, поселок городского типа Уренгой, микрорайон 3-й, д. 21а, дата государственной регистрации 28.12.2005) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Северстрой" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес (место нахождения): 629860, Ямало-Ненецкий автономный округ, поселок городского типа Уренгой, микрорайон 2-й, д. 6Б, дата государственной регистрации 28.11.2014) расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 рублей.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

6. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://yamal.arbitr.ru.

7. В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда http://8aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Западно-Сибирского округа http://faszso.arbitr.ru.

8. В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

9. Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

10. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья

М.Б. Беспалов