Решение от 15 февраля 2023 г. по делу № А79-6945/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-6945/2022
г. Чебоксары
15 февраля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 10.02.2023.


Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Гэлакси", ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428015, <...>,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр",

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности № 1 от 12.05.2022 (сроком до 11.05.2023),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 29.12.2022 № 039-43 (сроком до 31.12.2023),

эксперта ФИО4 по паспорту,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Гэлакси" обратилось в суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 14, общей площадью 84,6 кв. м., расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного здания, находящегося по адресу; Чувашская Республика - Чувашия, <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив пункт 1.3 Договора № Н-___ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "__"_____2022 года в предложенной истцом редакции.

Определением суда от 24.10.2022 по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Союз Экспертиз" ФИО4.

Определением суда от 13.12.2022 производство по делу возобновлено.

16.12.2022 в суд поступило экспертное заключение.

Определением суда от 28.12.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр".

Ранее представитель истца заявлением от 28.12.2022 уточнил исковые требования, просил обязать заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 14, общей площадью 84,6 кв. м., расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного здания, находящегося по адресу; Чувашская Республика - Чувашия, <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив пункт 1.3 Договора № Н-___ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "__"_____2022 года в следующей редакции:

"1.3. Выкупная Стоимость Нежилого помещения составляет 2 084 428 (Два миллиона восемьдесят четыре тысячи четыреста двадцать восемь) рублей00 копеек без учета налога на добавленную стоимость.

Пункт 2.1 Договора № Н-__ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "¬__"_____2022 года изложить в следующей редакции:

"2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 35 200 (Тридцать пять тысяч двести) рублей 00 копеек ежемесячно;

- в течение 60 (шестидесятого) месяца 7 628 (Семь тысяч шестьсот двадцать восемь) рублей 00 копеек, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".

Пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 исключить из текста Договора №Н-___ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "__"_____2022 года.".

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение предмета иска судом было принято.

В настоящем заседании представитель истца уточненные требования поддержал.

Представитель ответчика возражениями на заключение эксперта от 28.12.2022 указал, что при составлении заключения экспертом нарушены федеральные стандарты оценки.

Опрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 данное им экспертное заключение поддержал, суду пояснил, что методика, выбранная экспертом, более приближена к истине, поскольку учитывает не только количество корректировок, но и их вес, представил письменные пояснения на возражения ответчика на заключение эксперта.

Ходатайство ответчика о производстве повторной экспертизы отклонено протокольным определением суда от 10.02.2023.

Выслушав представителей сторон, заслушав пояснения эксперта, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом "Гэлакси" (арендатор) заключен договор аренды от 27.04.2018 №2546 нежилого помещения (строения) муниципальной собственности <...>, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 14 с кадастровым номером 21:01:020801:4231, общей площадью 84,2 кв. м., расположенное на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного здания, находящегося по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...>.

26.04.2022 общество обратилось в Администрацию города с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

01.06.2022 Администрация города Чебоксары приняла постановление №2000 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (ценой продажи) в размере 3 155 000 (без учета НДС), определив рыночную стоимость помещения на основании отчета об оценке № 3596/22 от 27.05.2022, подготовленного ООО "Аналитик Центр".

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары письмом от 06.06.2022 № 039-3741 направил истцу постановление Администрации города, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Общество обратилось в оценочную организацию ООО "Гарант Успеха", согласно справке которого от 21.06.2022 № 17, ориентировочная стоимость спорного нежилого помещения составляет 1 431 000 руб.

30.06.2022 истец направил ответчику протокол разногласий от 28.06.2022.

Ответчик путем направления истцу письмом от 05.07.2022 № 039-4577 протокола урегулирования разногласий, фактически отклонил протокол разногласий истца.

Таким образом, у сторон возникли разногласия относительно пунктов 1.3, 2.1, 4.1, 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3, 4.4 договора, которые переданы истцом на рассмотрение суда в рамках настоящего дела.

Исследовав и оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд полагает иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения №14 с кадастровым номером 21:01:020801:4231, общей площадью 84,2 кв. м., расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного здания, находящегося по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Истец возражает относительно стоимости выкупаемого помещения, и возражает относительно содержания пунктов 2.12, 3.3, 4.1, 4.3, 4.4 договора купли-продажи.

Истец просит удовлетворить иск с учетом результатов судебной экспертизы.

Ответчик не возражал против исключения пунктов 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пункта 4.3, пункта 4.4 из договора, о чем прямо указано в отзыве на иск.

Таким образом, спорными фактически являются условия договора о выкупной цене.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для определения соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости об оценке № 3596/22 от 27.05.2022, подготовленного ООО "Аналитик Центр", установленным требованиям, по ходатайству истца судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Союз Экспертиз" ФИО4

16.12.2022 в суд поступило заключение эксперта от 16.12.2022 №0095/2022, согласно выводам которого отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 3596/22 от 27.05.2022, подготовленный подготовленного ООО "Аналитик Центр", не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки. Допущенные нарушения существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного имущества. Рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 26.04.2022, составляет 2 084 428 руб. без учета НДС.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела ответчиком не представлены.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при производстве судебной экспертизы эксперт независим, что создает предпосылку для возможности дачи экспертом объективного, непредвзятого, независимого заключения, используемого в качестве доказательства по делу.

Принцип независимости эксперта опирается, в том числе на свободу выбора методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с точки зрения эксперта, для изучения данных конкретных объектов экспертизы.

Аналогичную, по существу, норму содержит и абзац второй 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому, оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Учитывая наличие нескольких возможных методик расчета рыночной стоимости и невозможность обязания эксперта применить конкретную методику или методологию расчета по желанию ответчика, суд полагает, что эксперт имеет право выбора метода оценки рыночной стоимости, с учетом чего экспертное заключение является надлежащим доказательством по настоящему делу.

Несогласие Комитета с выводами эксперта не свидетельствует об их недостоверности и не является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

В этой связи возражения ответчика в части выбора экспертом методики оценки, в том числе по применению корректировок и определения их веса, судом оценены и с учетом данных экспертом устных и письменных пояснений, а также на основании статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" отклоняются.

По изложенным основаниям суд приходит к выводу о необходимости изложения пунктов 1.3 и 2.1 договора путем указания цены, определенной по результатам указанного выше заключения судебной экспертизы в соответствии с уточненными требованиями истца.

Пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3 и 4.4 из договора следует исключить, поскольку обе стороны в суде выразили согласие с их исключением.

При этом требование истца судом скорректировано с учетом преследуемого истцом материально-правового интереса, фактически направленного на урегулирование разногласий по цене, уклонение ответчика от заключения договора судом не установлено, между сторонами возник преддоговорный спор.

Расходы истца на уплату государственной пошлины и расходы по оплате судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

При этом суд учитывает, что согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью "Гэлакси" и Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 14 с кадастровым номером 21:01:020801:4231, общей площадью 84,2 кв. м., расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного здания, находящегося по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив пункты 1.3, 2.1 договора в следующей редакции:

- "1.3. Выкупная Стоимость Нежилого помещения составляет 2 084 428 (Два миллиона восемьдесят четыре тысячи четыреста двадцать восемь) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость".

- "2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 35 200 (Тридцать пять тысяч двести) рублей 00 копеек ежемесячно;

- в течение 60 (шестидесятого) месяца 7 628 (Семь тысяч шестьсот двадцать восемь) рублей 00 копеек, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".

Пункт 2.12, абзац одиннадцатый пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 исключить из договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гэлакси" 6 000 (Шесть тысяч) рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 20 000 (Двадцать тысяч) рублей в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

О.А. Коркина