Решение от 17 октября 2018 г. по делу № А49-1111/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

город Пенза

«17» октября 2018 года Дело № А49-1111/2018

Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2018 г.

Решение изготовлено в полном объеме 17 октября 2018 г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г. при ведении протокола до и после перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества администрации <...>, Пенза г., 440000; ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 315583500011564, ИНН <***>), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация <...>, Пенза г., 400000; ОГРН <***>; ИНН <***>), ФИО3,- о признании договора аренды прекратившим свое действие и о возврате земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца (до и после перерыва): ФИО4 – представителя по доверенности от 04.09.2018 № 6/5622,

от ответчика (до и после перерыва): ФИО5 – представителя по доверенности от 26.03.2016 (бланк серии 58 АА 0919890),

от третьего лица (до перерыва): ФИО6 – представителя администрации города Пензы по доверенности от 16.03.2018 № 1-14-291,

установил:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее также – Управление) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее также – ИП ФИО2) о признании договора аренды земельного участка № 5653 от 13.08.2004 прекратившим действие и об обязании ответчика возвратить по акту приему-передачи арендованное имущество – земельный участок с кадастровым номером 58:29:04005002:0075, площадью 190,00 кв. м, расположенный по адресу: город Пенза, по Театральному проезду в районе ул. Московской д. 85,- свободным от имущества.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 407, 417, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ).

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что спорный земельный участок в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки города Пензы, утвержденных решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5, расположен в зоне открытых пространств (Р-3). В своем составе ни в основных, ни во вспомогательных, ни в условно разрешенных видах разрешенного использования данного земельного участка его использование в целях размещения павильона с торговым залом не предусмотрено. При таких обстоятельствах 27.10.2017 истцом в адрес арендатора было направлено уведомление № 6/5781, в котором ему предложено в добровольном порядке возвратить земельный участок истцу по акту приема-передачи. Между тем по состоянию на дату подачи искового заявления земельный участок Управлению не возвращен.

Определением от 02.02.2018 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пензенской области.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Пензы (далее также - Администрация) и ФИО3.

Ответчик в отзывах на исковое заявление (т. 1 л.д. 61-62, 75-77, т. 2 л.д. 145) возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что спорный земельный участок арендуется им по договору № 5653 от 13.08.2004 в предпринимательских целях, связанных с созданием (строительством) на нем и дальнейшим использованием павильона с торговым залом. Разрешение на строительство данного объекта было получено в период действия договора аренды. До принятия Решения Пензенской городской Думой от 22.12.2009 № 229-13/5 на спорном земельном участке на основании разрешения на строительство было построено незавершенное строительством нежилое помещение, готовность 10 %, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком (свидетельство о государственной регистрации права 58-АА 229549). Вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного по договору аренды, был определен до принятия и вступления в силу Правил землепользования и застройки на территории города Пензы, утвержденных решением от 22.12.2009 №229-13/5. Права на названный объект незавершенного строительства приобретены ответчиком у ФИО3 по договору купли-продажи от 06.04.2007. Права на спорный земельный участок, а также на созданный на нем объект недвижимого имущества возникли до зонирования территории и утверждения градостроительного регламента на земельный участок. Земельный и градостроительный кодексы не требуют обязательного приведения использования земельных участков и иных объектов недвижимости в соответствие с градостроительными регламентами, т.е. их правообладатели могут использовать их согласно ранее возникшим требованиям в отношении функционального назначения и предельно допустимых параметров объектов недвижимости без ограничения срока, за исключением случаев, когда такое использование угрожает опасными последствиями, указанными в п. 4 ст. 85 ЗК РФ,- в данных случаях Кодекс позволяет запрещать использование соответствующих объектов, но лишь в соответствии с федеральными законами. Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.06.2013 № 136/13 указал на то, что при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектов. Доказательств, подтверждающих, что размещение объекта незавершенного строительства на принадлежащем ответчику земельном участке опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, Управлением не представлены. На данные обстоятельства Управление в обоснование своей позиции не ссылается. Никаких новых объектов ИП ФИО2 на данном земельном участке не возводит. Незавершение до настоящего времени строительства павильона на предоставленном ответчику земельном участке связано с незаконными действиями (бездействием) Администрации, что подтверждено решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-6350/2016. Арендуемый по договору № 5653 от 13.08.2004 земельный участок включен Администрацией в Схему размещения нестационарных торговых объектов, в связи с чем на данном земельном участке ответчиком может быть размещен киоск по реализации мороженого и прохладительных напитков. Сама по себе зона Р-3 в условно разрешенных видах использования земельных участков содержит право обладателя участка размещать на нем объекты общественного питания. Как указывает ИП ФИО2, требования истца порождают неопределенность в правовом положении принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке. На создание данного объекта недвижимости (павильона) истец дважды выдавал разрешение на строительство. Возникает ситуация, противоречащая принципу единства судьбы участка и расположенной на нем недвижимости. В то время как ответчик надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору аренды № 5653 от 13.08.2004. Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Кроме того, как указывает ответчик, требование истца о сносе принадлежащего ответчику на праве собственности объекта незавершенного строительства не содержит ссылки на материальную норму права.

ФИО3 в отзыве на исковое заявление (т. 2 л.д. 22) возражала против удовлетворения исковых требований Управления по основаниям, изложенным в отзыве ответчика, и просила суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме. Кроме того, в данном отзыве третье лицо просило суд рассмотреть дело в его отсутствие.

Администрация письменный отзыв на иск не представила.

Протокольным определением от 01.06.2018 арбитражный суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) удовлетворил ходатайство истца об изменении исковых требований, иск признан заявленным о признании договора аренды земельного участка № 5653 от 13.08.2004, заключенного между Управлением муниципального имущества администрации города Пензы и индивидуальным предпринимателем ФИО2, прекратившим свое действие с 01.03.2010 и об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить по акту приема-передачи арендованное имущество – земельный участок площадью 190 кв.м с кадастровым номером 58:29:04005002:0075, расположенный по адресу: г. Пенза, по Театральному проезду, в районе <...>- свободным от имущества.

01 июня 2018 года производство по делу № А49-1111/2018 приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы. Производство экспертизы поручено автономной некоммерческой организации «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» (<...>) в лице эксперта ФИО7.

27 июля 2018 года в связи с поступлением в суд заключения эксперта производство по делу возобновлено (определение от 27.07.2018 о возобновлении производства по делу № А49-1111/2018).

В судебное заседание 3 октября 2018 года третье лицо (ФИО3) не явилось, извещено о начавшемся судебном процессе, а также о времени и месте проведения настоящего судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьями 121-123 АПК РФ, что подтверждается, в т.ч. имеющимися в материалах дела почтовыми отправлениями, направленными по адресу регистрации третьего лица и возвращенными с отметкой почты «Истек срок хранения» (т. 1 л.д. 116, т. 2 л.д. 31, 142).

Кроме того, в материалах дела имеется отзыв, подготовленный и представленный ФИО3 после принятия искового заявления к производству Арбитражного суда Пензенской области, а каждый судебный акт по данному делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

Учитывая изложенное, арбитражный суд признает извещение неявившегося третьего лица надлежащим.

Присутствующий в судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Представитель третьего лица (Администрации) полагал заявленные исковые требования обоснованными, пояснив, что в зоне Р-3, в которой расположен арендованный земельный участок, строительство невозможно.

В судебном заседании 03.10.2018 также заслушаны в качестве эксперта ФИО7, проводивший экспертизу по настоящему делу, а также в качестве специалиста ФИО8 (предупреждены об уголовной ответственности – подписки от 03.10.2018).

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, третьего лица, эксперта и специалиста, арбитражный суд на основании ст. 163 АПК РФ объявил в судебном заседании перерыв до 10 октября 2018 года до 15 часов 00 минут. О времени и месте проведения судебного заседания представители сторон и третьего лица извещены под роспись (извещение от 03.10.2018). Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://www.penza.arbitr.ru).

В судебном заседании после перерыва представитель истца просил суд удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика поддержал доводы возражений, изложенные в отзывах на исковое заявление и озвученных в предыдущих судебных заседаниях.

Третьи лица, несмотря на надлежащее извещение, в судебное заседание после перерыва не явились.

Согласно частям 3 и 5 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие; при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Учитывая изложенное, мнение присутствующих в судебном заседании представителей сторон, а также то, что в силу части 1 статьи 6.1 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах и исполнение судебного акта осуществляются в разумные сроки, арбитражный суд, принимая во внимание надлежащее извещение третьих лиц о начавшемся судебном процессе, времени и месте настоящего судебного заседания, отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства на более поздний срок, в соответствии со ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть спор в отсутствие третьих лиц и их представителей по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд приходит к следующему.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК РФ).

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 307, 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ и п. 1 ст. 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что постановлением Главы администрации города Пензы № 825/9 от 23.04.2004 ФИО3 был предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок из состава земель поселений площадью 90 кв.м для строительства павильона с торговым залом по Театральному проезду, в районе ул. Московской, 85 (Ленинский район) (т. 1 л.д. 13-15).

На основании данного распорядительного акта 13 августа 2004 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (Арендодателем) и ФИО3 (Арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 5653 (далее также – Договор, т. 1 л.д. 18-27, 145-148), по условиям которого Арендодатель принял на себя обязательство предоставить, а Арендатор принимать и использовать на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:04 005 002:0065 площадью 90,00 кв. м, находящийся по адресу: г. Пенза, по Театральному проезду, в районе ул. Московской, 85 (пункт 1.1 Договора).

Границы земельного участка обозначены в прилагаемом к Договору плане земельного участка, который является неотъемлемой частью Договора (п. 2.1 Договора).

Из п. 1.2 Договора следует, что земельный участок предоставлен Арендатору для строительства павильона с торговым залом.

Согласно пункту 2.2 Договора на земельном участке строений нет.

Размер и порядок внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 Договора.

Договор заключен сторонами на срок по 23 апреля 2053 года (п. 3.2 Договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующей отметкой на Договоре.

Постановлением Главы администрации города Пензы № 1084 от 29.08.2005 были внесены изменения в постановление Главы администрации города Пензы № 825/9 от 23.04.2004, касающиеся площади предоставленного ФИО3 в аренду земельного участка (с 90 кв. м на 190 кв. м) (т. 1 л.д. 16-17).

Соответствующие изменения в Договор внесены дополнительным соглашением от 01.06.2006 (т. 1 л.д. 28-38).

Согласно пункту 1.1 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2006) в аренду Арендатору по Договору предоставляется земельный участок с кадастровым номером 58:29:04 005 002:0075, площадью 190 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, по Театральному проезду, в районе ул. Московской, д. 85 (далее также – Земельный участок).

Передача арендованного по Договору Земельного участка в пользование Арендатору лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

01 сентября 2005 года Главой администрации города Пензы издано постановление № 1096 о разрешении ФИО3 строительства павильона с торговым залом по Театральному проезду в районе ул. Московской, 85 (т. 1 л.д. 88, т. 2 л.д. 21).

06 апреля 2007 года между ФИО3 (Продавцом) и ФИО2 (Покупателем) заключили договор купли-продажи (т. 1 л.д. 79), по условиям которого Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность незавершенный строительством объект, процент готовности 10%, находящийся по адресу: <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 58:29:04 005 002:0075 площадью 190 кв. м (пункты 1, 4 договора купли-продажи).

Право собственности ответчика на незавершенное строительством нежилое помещение 10% готовности с условным номером 58-58-01/068/2006-255, расположенное по адресу: <...>,- зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области 23.04.2007 (свидетельство о государственной регистрации права (бланк серии 58 АА № 2229549) – т. 1 л.д. 63, 78).

08 мая 2007 года между ФИО3 (Арендатором) и ФИО2 (Новым арендатором) заключен договор уступки прав и обязанностей по Договору (т. 1 л.д. 39-41, 149-151), в соответствии с которым Арендатор уступил, а Новый арендатор принял все права и обязанности Арендатора, принадлежащие Арендатору по Договору.

19.10.2009 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы прекратил свою деятельность в качестве юридического лица, о чем в ЕГРЮЛ сделана соответствующая запись. Все права и обязанности Комитета как Арендодателя по Договору перешли к Управлению (Решение Пензенской городской Думы от 29.05.2009 № 55-6/5 «О создании Управления муниципального имущества администрации города Пензы»).

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (абз. 2 п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 85 ЗК РФ территория земель населенных пунктов в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений (п. 2 ст. 85 ЗК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Согласно п. 4 ст. 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (п. 4 ст. 85 ЗК РФ).

Решением Пензенской городской Думы от 22 декабря 2009 года № 229-13/5 утверждены Правила землепользования и застройки города Пензы, карта градостроительного зонирования.

Согласно карте градостроительного зонирования Земельный участок расположен в зоне Р-3 «Зоне открытых пространств».

Данная зона выделена для обеспечения правовых условий сохранения и формирования озелененных участков, предназначенных для отдыха населения в центральных и жилых районах города.

Основными видами разрешенного использования являются: скверы, аллеи, бульвары; игровые площадки; бассейны, фонтаны и инфраструктура для отдыха; открытые автостоянки; объект (сооружение) инженерно-технического обеспечения (РП, ТП, ГРП, НС, АТС и т.д.), для размещения которого требуется отдельный земельный участок; зеленые насаждения; благоустройство; скульптурные памятники, монументы, композиции; автостоянки без права возведения объектов капитального строительства; паркинги, в том числе многоэтажные; объекты, связанные с отправлением культа; зоны отдыха.

Вспомогательными видами использования в зоне Р-3 являются: комплексы аттракционов; объекты ГО и ЧС; общественные туалеты; прокат спортивного и игрового инвентаря; объект (сеть, сооружение) инженерно-технического обеспечения (газо-, водо-, тепло-, электрообеспечение; канализация; связь; телефонизация), обеспечивающий реализацию основного/условно разрешенного вида использования.

Условно разрешенные виды использования: площадки для выгула собак; летние театры и эстрады; предприятия общественного питания.

Правилами землепользования и застройки г. Пензы для зоны Р-3 предусмотрены следующие параметры застройки: минимальная площадь земельного участка - 600 кв. м; предельное количество надземных этажей - не более 2 этажей; для основного вида разрешенного использования «паркинги, в том числе многоэтажные» - не более 5 этажей; минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий - 2 м; предельная высота зданий, строений, сооружений - 30 м; максимальный процент застройки территории - 40; минимальный процент озеленения территории - 40 от площади земельного участка.

Параметры застройки для объектов инженерной инфраструктуры, не являющихся линейными: минимальная площадь земельного участка - 4 кв. м; предельная высота объектов - 40 м; предельное количество этажей - не более 1 этажа; максимальный процент застройки территории - 80; минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения объекта - 0,5 м.

Параметры для земельных участков, предназначенных для размещения автостоянок без права возведения объектов капитального строительства: минимальная площадь земельного участка - 300 кв. м; максимальная площадь земельного участка - 390 кв. м.

Параметры для земельных участков, предназначенных для благоустройства: максимальная площадь земельного участка - 390 кв. м.

Использование земельных участков, включенных в зону Р-3, для строительства/размещения павильона с торговым залом (цели использования Земельного участка по Договору) Правилами землепользования и застройки не предусмотрено.

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 417 ГК РФ если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 ГК РФ.

Обязательство не считается прекращенным, если издание акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, повлекшее невозможность исполнения обязательства, вызвано неправомерными действиями (бездействием) самого должника (п. 2 ст. 417 ГК РФ).

Анализ положений статей 13, 16, 417 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязательство может быть прекращено в связи с невозможностью исполнения и в тех случаях, когда издан акт органа местного самоуправления.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в результате издания нормативного правового акта органа местного самоуправления (решения Пензенской городской Думы от 22 декабря 2009 года № 229-13/5 «Об утверждении правил землепользования и застройки города Пензы») исполнение обязательств по Договору оказалось невозможным, в связи с чем действие Договора прекратилось в силу п. 1 ст. 417 ГК РФ.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 25.01.2011 № 10661/10 по делу № А32-24835/2008-10/293, статья 622 ГК РФ не применима к случаям, когда на арендованном земельном участке находится объект недвижимости, и не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

По смыслу гражданского законодательства, право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в едином государственном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ) (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается наличие у ответчика зарегистрированного права собственности на незавершенное строительством нежилое помещение 10% готовности с условным номером 58-58-01/068/2006-255, расположенное по адресу: <...>.

В целях установления наличия/отсутствия у данного объекта, возведенного на Земельном участке, признаков недвижимого имущества судом по делу назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено автономной некоммерческой организации «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» в лице эксперта ФИО7.

Согласно заключению эксперта № 201/16 от 25.07.2017 (т. 2 л.д. 123-129) объект, который расположен в границах Земельного участка, является объектом, незавершенным строительством, состоящим из одного конструктивного элемента – фундамента. Параметр готовности объекта составляет по факту 3,14 % (в случае, если проектное конструктивное решение предполагает наличие у фундамента 4-х стен) - 4 % (в случае, если проектное решение предполагает наличие у фундамента 3-х стен). Установить точную степень завершенности фундамента (три или четыре стены) в ходе проведения экспертизы оказалось невозможным ввиду отсутствия проекта на строительство. При определении степени готовности объекта исследования экспертом использовался метод удельных весов конструктивных элементов объекта.

По результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу о том, что данный фундамент может быть использован для осуществления строительства, в т.ч. возведения на нем объектов недвижимого имущества. Однако для определения видов, объемов и технологии необходимых работ по возведению объектов недвижимости с использованием исследованного фундамента необходима разработка проектно-сметной документации.

Из представленных в материалы дела документов, в т.ч. фотоматериалов, актов осмотра, следует, что кроме фундамента, состоящего из трех стен и деревянной конструкции, представляющей собой щит из досок и выполняющей ограждающую функцию для удержания массива грунта от осыпания, других элементов у спорного объекта не имеется, стены и перекрытия отсутствуют.

При таких обстоятельствах указание экспертом на спорный объект как объект незавершенного строительства ввиду отсутствия полной строительной готовности не может означать наличие у него признаков объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества по смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2018 № 308-ЭС17-21569 по делу №А32-8363/2015.

Учитывая, что наличие на спорном земельном участке какого-либо объекта недвижимости в ходе рассмотрения настоящего спора не установлено, суд отклоняет ссылки ответчика на положения ст.85 ЗК РФ, ст.36 Градостроительного кодекса Российской Федерации о том, что земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Доказательства изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка либо изменения цели его использования в рамках договора аренды земельного участка №5653 от 13.08.2004 на момент рассмотрения настоящего спора ответчиком не представлены.

Поскольку возведенный на Земельном участке объект, несмотря на произведенную государственную регистрацию права собственности на него, не обладает признаками недвижимого имущества, постольку Земельный участок ввиду прекращения действия Договора подлежит возврату истцу на основании ст. 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он был получен (с учетом нормального износа).

Доказательства возврата земельного участка Управлению в материалах дела отсутствуют.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд, руководствуясь статьями 130, 307, 309, 407, 417, 622 ГК РФ, ст.ст. 42, 85 ЗК РФ, признает заявленные исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

При этом отклоняются доводы ответчика о том, что поскольку арендуемый по договору № 5653 от 13.08.2004 земельный участок включен Администрацией в Схему размещения нестационарных торговых объектов, то на данном земельном участке ответчиком может быть размещен киоск по реализации мороженого и прохладительных напитков.

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 39.33 ЗК РФ использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в случаях размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.36 ЗК РФ размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №381-ФЗ).

Статьей 10 Закона №381-ФЗ предусмотрено, что размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Схема размещения нестационарных торговых объектов и вносимые в нее изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, а также размещению на официальных сайтах органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Во исполнение Федерального закона от 28.12.2009 №381-ФЗ приказом Минсельхоза Пензенской области от 02.03.2016 №32 утвержден Порядок размещения нестационарных торговых объектов на территории Пензенской области (далее также – Порядок).

Кроме того, в целях реализации положений Закона №381-ФЗ, приказа Министерства сельского хозяйства Пензенской области от 02.03.2016 №32 «Об утверждении Порядка размещения нестационарных торговых объектов на территории Пензенской области», администрацией города Пензы принято постановление №654 от 29.04.2016 «О порядке проведения открытого аукциона на право заключения договора на размещение нестационарных торговых объектов на территории города Пензы» (далее также – Порядок №654).

Согласно пункту 3 Порядка предоставление хозяйствующим субъектам права на размещение нестационарного торгового объекта в местах, определенных Схемой, осуществляется на основании договора на размещение нестационарного торгового объекта, заключаемого по результатам аукциона, либо в случаях, установленных настоящим Порядком, без проведения аукциона на срок, указанный в заявке хозяйствующего субъекта либо определенный уполномоченным органом местного самоуправления, при проведении аукциона по инициативе уполномоченного органа местного самоуправления, но не более чем на пять лет.

В соответствии с Порядком №654 размещение нестационарного торгового объекта на территории города Пензы осуществляется на основании договора, заключенного по результатам аукциона.

В силу пункта 2.1 Порядка №654 отбор хозяйствующих субъектов осуществляется путем проведения открытого аукциона, предметом которого является право заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта в местах, определенных схемой размещения нестационарных торговых объектов, утвержденной постановлением администрации г.Пензы от 09.04.2015 №470 «Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории города Пензы».

Таким образом, размещение нестационарных торговых объектов на территории г.Пензы осуществляется на основании договора на размещение нестационарного торгового объекта, заключенного по результатам аукциона, в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов, утвержденной органом местного самоуправления.

Постановлением администрации г. Пензы от 15.05.2018 № 835 (ред. от 03.08.2018) «Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории города Пензы» утверждена схема размещения нестационарных торговых объектов на территории города Пензы.

В данную схему включены нестационарные торговые объекты по реализации мороженого, прохладительных напитков на территории города Пензы, том числе нестационарный торговый объект – киоск по ул. Московская, 85, площадью 4 кв.м.

Между тем, какой-либо нестационарный торговый объект, возведенный ответчиком до утверждения Порядка и Порядка №654 на земельном участке с кадастровым номером 58:29:04 005 002:0075, площадью 190 кв.м. по адресу: г. Пенза, по Театральному проезду, в районе ул. Московской, д. 85, на момент рассмотрения настоящего спора отсутствует.

Более того, из названных постановлений не следует, что в схему включен именно спорный земельный участок, предоставленный ответчику по договору аренды земельного участка №5653 от 13.08.2004.

Таким образом, последующее возможное размещение нестационарного торгового объекта должно будет производиться ответчиком в соответствии с действующим в такой период законодательством, регламентирующим порядок размещения нестационарных торговых объектов.

Само по себе размещение нестационарного торгового объекта на территории г.Пензы лишь на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов без заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта противоречит положениям части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а также принципу запрета необоснованных предпочтений, поскольку для всех хозяйствующих субъектов должен действовать одинаковый порядок размещения нестационарных торговых объектов.

При таких обстоятельствах соответствующий довод ответчика не может быть принят судом во внимание.

В соответствии с частью 1 статьи 112 и частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы распределения судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Ввиду вышеизложенного, а также поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, а истец в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина за рассмотрение настоящего искового заявления в размере 12000 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

При рассмотрении настоящего дела истцом были понесены расходы по оплате назначенной судом экспертизы в размере 20400 руб. 00 коп. (чек № 3907 от 18.06.2018, заявление от 27.09.2018 № б/н, определение от 01.06.2018 о назначении судебной экспертизы и приостановлении производства по делу, определение от 10.09.2018).

Разрешая вопрос о распределении между лицами, участвующими в деле, судебных издержек на оплату экспертизы, арбитражный суд принимает во внимание то, что, по смыслу Главы 9 АПК РФ, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (в рассматриваемом случае – решение суда первой инстанции).

На основании изложенного, а также поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, понесенные Управлением судебные издержки по оплате экспертизы в размере 20400 руб. 00 коп. в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика в полном объеме как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования Управления муниципального имущества администрации города Пензы удовлетворить. Судебные расходы отнести на ответчика.

Признать договор аренды земельного участка № 5653 от 13.08.2004, заключенный между Управлением муниципального имущества администрации города Пензы и индивидуальным предпринимателем ФИО2, прекратившим свое действие.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315583500011564, ИНН <***>) в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Управлению муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН <***>, ИНН <***>) по акту приема-передачи арендованное имущество – земельный участок площадью 190 кв.м. с кадастровым номером 58:29:04005002:0075, расположенный по адресу: г. Пенза, по Театральному проезду, в районе ул. Московской, д. 85,- свободным от имущества.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315583500011564, ИНН <***>) в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 12000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315583500011564, ИНН <***>) в пользу Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 20400 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Е.Г. Каденкова