Постановление от 8 мая 2019 г. по делу № А07-21355/2018

361/2019-27966(2)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-3507/2019, 18АП-3510/2019

Дело № А07-21355/2018
08 мая 2019 года
г. Челябинск


Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2019 года. Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Соколовой И.Ю., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» и администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.02.2019 по делу № А07-21355/2018 (судья Насыров М.И.).

В судебном заседании принял участие представитель государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» - ФИО2 (доверенность № 212 от 28.12.2018, паспорт).

Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Государственному унитарному предприятию «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (далее - ответчик, ГУП «ФЖС РБ», предприятие) о взыскании задолженности за пользование земельными участками переданными по договору аренды № 2570к от 09.09.2008 за период с 3 квартала 2016 года по 2 квартал 2018 года в сумме 5 317 739 руб. 51 коп., пени за период с 16.03.2014 по 11.07.2018 в размере 2 442 877 руб. 24 коп. ( требования изложены с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения иска).

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Нефтекамск (далее - третье лицо, КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамск).

Решением суда первой инстанции от 01.02.2019 (резолютивная часть от 21.01.2019) исковые требования удовлетворены частично.

С ГУП «ФЖС РБ» взыскано в пользу Администрации 5 317 739 руб. 51

коп. суммы задолженности по арендной плате за период 3 квартал 2016 по 2 квартал 2018, 1 221 074 руб. 71 коп. суммы пени за период с 16.09.2015 по 11.07.2018, а также государственная пошлина в доход казны Российской Федерации 52 073 руб.

Не согласившись с принятым решением, ГУП «ФЖС РБ» и Администрация обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ГУП «ФЖС РБ» в своей апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы ГУП «ФЖС РБ», по существу сводятся к утверждению о неправильном определении судом первой инстанции размера задолженности. Как полагает апеллянт, размер задолженности подлежит определению исходя из установленного по результатам торгов и указанного в договоре аренды размера арендной платы, составляющего 875 505 руб. 37 коп. в год.

Помимо этого апеллянт настаивает на том, что суд определяя сумму задолженности исходя из ставок регулируемой арендной платы, неправомерно применил формулу расчета, установленную для договоров аренды, заключенных до 01.01.2009 г., поскольку применение такой формулы противоречит положению п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и решениям Совета городского округа г. Нефтекамск, которыми были определены ставки арендной платы за землю в 2010 -2018 годах.

Администрация в своей апелляционной жалобе просит изменить мотивировочную часть обжалуемого решения, исключить абз. 2 стр. 15, абз. 3, 4, 5, 6 стр. 15, а также указать о невозможности применения ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и невозможность продления и признания договора аренды «2570к от 09.09.2008 возобновленным на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Администрация считает, что судом первой инстанции применены нормы материального права о расторжении договора, не подлежащие применению.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет («kad.arbitr.ru»).

Истец и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 09.09.2008 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (арендодатель) и

государственным унитарным предприятием "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 2570к, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 107161 кв. м. с кадастровым номером 02:66:010507:341, расположенный по адресу: в 100 метрах по направлению на юг от ориентира, адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Васильковая, 21, из земель населенных пунктов с для использования в целях малоэтажной жилой застройки в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (т. 1 л.д.23-26).

Основанием для подписания договора явился протокол от 03.09.2008 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Пунктом 3.1 договора установлен срок аренды – с 09.09.2008 по 09.09.2011.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Размер и условия внесения арендной платы урегулирован сторонами в разделе 4 договора.

Размер арендной платы составляет: - за период с 09.09.2008 по 31.12.2008 – 272 698 руб. 39 коп.; - за 2009 год - 875 505 руб. 37 коп.; - за 2010 год - 875 505 руб. 37 коп.; - за период с 01.01.2011 до 09.09.2011 - 602 990 руб. 87 коп. (п. 4.1. договора).

Арендатор вносит арендную плату равными долями от начисленной суммы в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 октября путем перечисления на счет УФК по РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете (п.4.2).

Арендная плата начисляется с 09.09.2008. Расчет арендной платы оформляется отдельным приложением к договору, которое является его неотъемлемой частью (п. 4.3. договора).

Арендатор обязан своевременно уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п. 5.4.5 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 6.2 договора).

29 декабря 2010 года сторонами подписано Изменение № 1 к договору аренды, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 02:66:010507:341 и площадью 10761 кв.м, разделен на 82 земельных участка с кадастровыми номерами: 02:66:010507:517, 02:66:010507:447, 02:66:010507:449, 02:66:010507:450, 02:66:010507:451, 02:66:010507:452, 02:66:010507:453, 02:66:010507:454, 02:66:010507:525, 02:66:010507:524, 02:66:010507:523, 02:66:010507:522, 02:66:010507:521, 02:66:010507:520, 02:66:010507:519, 02:66:010507:518, 02:66:010507:497, 02:66:010507:496 02:66:010507:495, 02:66:010507:494, 02:66:010507:493, 02:66:010507:492, 02:66:010507:491,

02:66:010507:490, 02:66:010507:489, 02:66:010507:488, 02:66:010507:487, 02:66:010507:487, 02:66:010507:485, 02:66:010507:484, 02:66:010507:483, 02:66:010507:482, 02:66:010507:481, 02:66:010507:480, 02:66:010507:479, 02:66:010507:478, 02:66:010507:477, 02:66:010507:507, 02:66:010507:506, 02:66:010507:505, 02:66:010507:504, 02:66:010507:503, 02:66:010507:502, 02:66:010507:500, 02:66:010507:501, 02:66:010507:499, 02:66:010507:498, 02:66:010507:461, 02:66:010507:460, 02:66:010507:459, 02:66:010507:458, 02:66:010507:446, 02:66:010507:455, 02:66:010507:456, 02:66:010507:457, 02:66:010507:526, 02:66:010507:516, 02:66:010507:515, 02:66:010507:514, 02:66:010507:513, 02:66:010507:512, 02:66:010507:511, 02:66:010507:510, 02:66:010507:509, 02:66:010507:508, 02:66:010507:508, 02:66:010507:468, 02:66:010507:467, 02:66:010507:466, 02:66:010507:464, 02:66:010507:463, 02:66:010507:462, 02:66:010507:476, 02:66:010507:475, 02:66:010507:474, 02:66:010507:473, 02:66:010507:472, 02:66:010507:471, 02:66:010507:470, 02:66:010507:469, 02:66:010507:465.

Изменением от 09 ноября 2011 года № 2 срок договора аренды продлен до 09.09.2014 (т.1 л.д.39).

Дополнительными соглашениями, заключенными в период с 13 марта 2014 года по 15 февраля 2018 года из договора аренды исключено 35 земельных участков (т. 1 л.д. 41-88).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в период с 3 квартала 2016 года по 2 квартал 2018 года, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключенный по результатам торгов договор аренды после 09.09.2014 возобновился на неопределенный срок; расчет задолженности выполненный истцом с применением ставок регулируемой арендной платы по формуле, подлежащей применению к договорам, заключенным до 01.01.2009г., является верным, вместе с тем истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании пени, начисленной за 1- 2 кварталы 2016 года.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя заявителя, полагает судебный акт подлежащим отмене.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Вместе с тем по смыслу п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 18 Постановления Пленума высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" размер арендной платы по договору аренды государственного и муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам торгов.

Названные положения закона применимы к правоотношениям по использованию земельных участков в рамках действующего договора аренды.

Из материалов дела следует, что договор аренды № 2570к от 09.09.2008 заключен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, т.е. на торгах.

Земельный участок с кадастровым номером 02:66:010507:341 согласно договору предоставлялся в целях "малоэтажной жилой застройки", т.е. в целях жилищного строительства.

Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Предоставление земельных участков в целях жилищного строительства на момент заключения договора аренды № 2570к от 09.09.2008 регламентировалось нормами ст. 30 - 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации и предусматривало обязательное проведение торгов (конкурса, аукциона).

Изложенные выше требования земельного законодательства исключали возможность продления правоотношений аренды путем подписания

соглашения о продлении договора либо путем возобновления договора на неопределенный срок.

Выводы суда о возобновлении договора после 09.09.2014 на неопределенный срок являются ошибочными.

Таким образом по истечении указанного в пункте 3.1 договора срока аренды (с 09.09.2008 по 09.09.2011), договор аренды № 2570к от 09.09.2008 прекратил свое действие.

Подписанное сторонами Изменение № 1 о продлении срока договора до 09.09.2014 является ничтожным как противоречащее ст. 30-30.1 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При названных обстоятельствах с учетом прекращения договора аренды и ничтожности соглашения о его продлении следует признать, что после 09.09.2011 ГУП "ФЖС РБ" осуществляло бездоговорное пользование перечисленными выше земельными участками.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По смыслу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 22, статей 39.7, 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли. Согласно данному принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

По требованию о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, период использования вещью (в случае длительного использования), а также размер неосновательного обогащения. Лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать своё требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из

неосновательного обогащения.

Поскольку обстоятельства нахождения земельных участков в период с 3 квартала 2016г. по 2 квартал 2018г. во владении ответчика и использование их в целях жилищного строительства подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком, последний обязан возместить стоимость такого пользования по той цене, которую оплачивали бы любые иные лица за пользование аналогичными земельными участками.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, имевшей место в каждый период пользования.

Порядок определения размера арендной платы установлен Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан и земли, государственная собственность на которые не разграничена".

Размер платы за пользование в настоящем случае подлежит определению на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитываемой по формуле: АП = П x Кс x К/100, где: АП - размер арендной платы; П - площадь земельного участка (устанавливается в целом без выделения застроенной и незастроенной частей); Кс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка; К - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании суммы задолженности, рассчитанной в соответствии с формулой, подлежащей применению к договорам, заключенным до 01.01.2009г. (АП = П*Б*Ки, где П - площадь земельного участка, Б - базовая ставка арендной платы, Ки - коэффициент категории арендатора и вида использования земель) не соответствуют нормам действующего законодательства и удовлетворению не подлежат.

Согласно представленному истцом справочному расчету задолженность ответчика за фактическое пользование спорными земельными участками составляет 64 545,06 руб.

Вместе с тем судебная коллегия усматривает, что указанная сумма определена истцом как разница (разность) между суммой всех начислений за период с момента заключения договора аренды и суммой поступивших от арендатора оплат за этот же период.

Ответчиком при рассмотрении спора в суде первой инстанции сделано заявление о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Поскольку истец является лицом, уполномоченным на распоряжение спорными участками, а так же лицом, подписавшим договор аренды, он мог и должен был знать об осуществлении бездоговорного пользования и об отсутствии платы за такое пользование по итогам каждого прошедшего месяца.

С настоящим иском истец обратился в суд 26.07.2018, согласно штампу канцелярии суда.

Таким образом, задолженность, образовавшаяся до 26.07.2015 (т.е. по второй квартал 2015 г. включительно), не может быть включена в расчет в силу утраты истцом права на её взыскание в связи с истечением срока исковой давности.

Более того, предметом иска выступает задолженность, образовавшаяся за период с 3 квартала 2016 года по 2 квартал 2018 год.

Из представленного истцом справочного расчета следует, что плата за пользование участками в 2016 г. составляла в третьем и четвертом квартале по 43 732,09 руб. итого 87 464 руб.18 коп. за два квартала.

Арендатором 20.10.2016 внесен платеж в размере 310 891,74 руб.

Плата за пользование участками в 2017 г. составляла 37 980 руб.28 коп. в квартал итого 151 921,12 руб. за год.

Арендатором 16.02.2018 внесен платеж в сумме 3 269 355,02 руб.

Плата за пользование участками в 2018г. составляла 31 069,15 руб. в квартал, итого за два квартала - 62 138,30 руб.

Таким образом, за период с 3 квартала 2016 года по 2 квартал 2018 года за пользование участками подлежала внесению сумма в размере 301 523 руб. 58 коп., арендатором в этот же период внесена сумма в размере 3 580 246, 76 руб.

При данных обстоятельствах оснований для вывода о наличии у ответчика задолженности за пользование земельными участками в указанный истцом период, у суда не имеется.

Помимо этого судебная коллегия отмечает, следующее.

При сравнении справочного расчета задолженности, представленного истцом в суд апелляционной инстанции, со справочным расчетом, содержащимся на листах дела 91, 93 тома № 2, следует, что истцом произведен перерасчет задолженности с учетом подлежащей применению формулы: АП = П x Кс x К/100, лишь за спорный период с 3 квартала 2016 года по 2 квартал 2018 года, тогда как перерасчет платы за пользование участками в более ранние

периоды с учетом подлежащего применению норматива, регламентирующего порядок определения платы за землю, истцом не произведен.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о несоответствии содержащихся в справочном расчете сведений о размере платы, подлежащей внесению в периоды, предшествующие спорному, и соответственно, о недоказанности обстоятельств наличия у ответчика задолженности по оплате пользования за более ранние периоды.

Истцом так же заявлены требования о взыскании пени в размере 1/300 ставки рефинансирования центрального банка Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 настоящего Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно ч. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если

иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку обстоятельство наличия задолженности за указанный в иске период не нашло подтверждения в судебном заседании, требования истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами так же не подлежат удовлетворению.

При названных обстоятельствах решение суда подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.02.2019 по

делу № А07-21355/2018 отменить.

В удовлетворении исковых требований администрация городского округа

город Нефтекамск Республики Башкортостан отказать.

Взыскать с администрация городского округа город Нефтекамск

Республики Башкортостан в пользу государственного унитарного предприятия

«Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» 3000 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.П. Ермолаева

Судьи И.Ю. Соколова

Г.Н. Богдановская