Решение от 20 марта 2023 г. по делу № А32-46738/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-46738/2020
г. Краснодар
20 марта 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2023 года. Полный текст решения изготовлен 20 марта 2023 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: ФИО1, ФИО2, ФИО3

о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 от 20.01.2012 № 7700002155 заключенного между Межрегиональным территориальным управлением и обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Актив»;

о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14310 от 20.01.2012 № 7700002160 заключенного между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Актив»;

о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14311 от 20.01.2012 № 7700002161 заключенного между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Актив»;

о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14313 от 20.01.2012 № 7700002163 заключенного между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Актив»;

о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14314 от 20.01.2012 № 7700002164 заключенного между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Актив»;

о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14316 от 20.01.2012 № 7700002166 заключенного между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Актив»;

об указании в резолютивной части решения суда, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды общества с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0107001:14305, 23:43:0107001:14310, 23:43:0107001:14311, 23:43:0107001:14313, 23:43:0107001:14314, 23:43:0107001:14316,

при участии в заседании представителя ответчика ФИО4, установил следующее.


В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 от 20.01.2012 № 7700002155 заключенного между управлением и обществом; о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14310 от 20.01.2012 № 7700002160 заключенного между управлением и обществом; о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14311 от 20.01.2012 № 7700002161 заключенного между управлением и обществом; о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14313 от 20.01.2012 № 7700002163 заключенного между управлением и обществом; о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14314 от 20.01.2012 № 7700002164 заключенного между управлением и обществом; о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14316 от 20.01.2012 № 7700002166 заключенного между управлением и обществом; об указании в резолютивной части решения суда, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0107001:14305, 23:43:0107001:14310, 23:43:0107001:14311, 23:43:0107001:14313, 23:43:0107001:14314, 23:43:0107001:14316.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО3.

Представители истца и третьих лиц в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск.

В судебном заседании судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 27.02.2023 в 17-00 час.

После перерыва судебное заседания было продолжено.

Спор рассматривается по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 12.01.2012 № 14-р «О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации с кадастровым номером 23:43:0107001:13» ООО «Центр-Актив» в аренду предоставлены следующие земельные участки:

– площадью 637 236 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, использование для целей жилищного строительства, срок аренды участка устанавливается по 26.10.2056 года (договор аренды № 7700002155 от 20.01.2012);

– площадью 6 448 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14310, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, использование для целей жилищного строительства, срок аренды участка устанавливается по 26.10.2056 года (договор аренды № 7700002160 от 20.01.2012);

– площадью 5 000 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14311, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, использование для целей жилищного строительства, срок аренды участка устанавливается по 26.10.2056 года (договор аренды № 7700002161 от 20.01.2012);

– площадью 5 000 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14313, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, использование для целей жилищного строительства, срок аренды участка устанавливается по 26.10.2056 года (договор аренды № 7700002163 от 20.01.2012);

– площадью 5 000 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14314, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, использование для целей жилищного строительства, срок аренды участка устанавливается по 26.10.2056 года (договор аренды № 7700002164 от 20.01.2012);

– площадью 5 000 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14316, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, использование для целей жилищного строительства, срок аренды участка устанавливается по 26.10.2056 года (договор аренды № 7700002166 от 20.01.2012);

Положениями пунктов 3.6, 5.2.2 данных договоров аренды установлено, что арендатор (ООО «Центр-Актив») обязан вносить арендную плату не позднее 10 числа начала каждого квартала в полном размере.

Истец, указывает на то, что по договору аренды: № 7700002155 от 20.01.2012, № 7700002160 от 20.01.2012, № 7700002161 от 20.01.2012, № 7700002163 от 20.01.2012, № 7700002164 от 20.01.2012, № 7700002166 от 20.01.2012 у ООО «Центр-Актив» имеется задолженность, в связи с чем, истцом в адрес ООО «Центр-Актив» было направлено соглашение о расторжении данных договоров. Однако ответа от ООО «Центр-Актив» на указанное письмо не последовало.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

5 апреля 2021 года на основании договоров купли-продажи арестованного недвижимого имущества: № 2/15, 2/17, 2/18, 2/19 управление в лице ООО «Торг Инвест», в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании устава, государственного контракта № 100014975121100006 от 04.02.2021, заключенного с истцом, доверенности к нему № 23-СМ-06/2457 от 11.02.2021 реализовало гр. ФИО1 право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами: 23:43:0107001:14313 (договор аренды № 7700002163 от 20.01.2012), 23:43:0107001:14316 (договор аренды № 7700002166 от 20.01.2012), 23:43:0107001:14310 (договор аренды № 7700002160 от 20.01.2012), 23:43:0107001:14314 (договор аренды № 7700002164 от 20.01.2012).

На основании пункта 6.1 договоров купли-продажи право аренды на земельные участки, указанные в пункте 1.1 договора, переходят к ФИО1 с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Договоры купли-продажи прошли государственную регистрацию: 05.05.2021, 13.05.2021, 14.05.2021, 29.06.2021.

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу положений статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, уступка права требования предполагает полную замену арендатора в обязательстве.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 389.1 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются настоящим Кодексом и договором между ними, на основании которого производится уступка.

Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

03.12.2021 на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 7700002163 от 20.01.2012 (к/н з/у 23:43:0107001:14313), осуществлена переуступка прав и обязанностей арендатора от ФИО1 к ФИО3

17.01.2022 на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка: № 7700002166 от 20.01.2012 (к/н з/у 23:43:0107001:14316), № 7700002160 от 20.01.2012 (к/н з/у 23:43:0107001:14310), № 7700002164 от 20.01.2012 (к/н з/у 23:43:0107001:14314), осуществлена переуступка прав и обязанностей арендатора от ФИО1 к ФИО2

По условиям договоров цессии ФИО1 уступает все свои права и обязанности по договорам аренды, а ФИО3 и ФИО2 обязуется перечислить ФИО1 денежные средства за уступку права (пункт 1.1).

На основании пунктов 1.3, 7.4 договора цессии от 03.12.2021 и от 17.01.2022, право аренды на земельные участки, указанные в пункте 1.1 договора, а также иные права и обязанности по договору аренды переходят от ФИО1 к ФИО3 и к ФИО2 с момента государственной регистрации уступки права аренды на земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Договоры уступки прошли государственную регистрацию на ФИО3 14.12.2021, а на ФИО2 19.01.2022, следовательно, арендатором по договору аренды № 7700002163 от 20.01.2012 (к/н з/у 23:43:0107001:14313) является ФИО3, а арендатором по договору аренды: № 7700002166 от 20.01.2012 (к/н з/у 23:43:0107001:14316), № 7700002160 от 20.01.2012 (к/н з/у 23:43:0107001:14310), № 7700002164 от 20.01.2012 (к/н з/у 23:43:0107001:14314) является ФИО2

У ООО «Центр-Актив» осталось в пользовании два земельных участка с кадастровым номером: 23:43:0107001:14305 (договор аренды № 7700002155 от 20.01.2012) и 23:43:0107001:14311 (договор аренды № 7700002161 от 20.01.2012).

Спорные правоотношения по своей правовой природе возникают из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат правовому регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специальному отраслевому законодательству.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку договоры аренды № 7700002155 от 20.01.2012 и № 7700002161 от 20.01.2012 заключены после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, к правоотношениям сторон, заключившим данные договоры, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный нормативными актами Российской Федерации.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим Федеральным законом.

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как было указано выше существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2 статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалы дела представлены доказательства оплаты задолженности по арендной плате за спорный период в полном объеме. Ответчик задолженности по внесению оплаты по договорам не имеет, наоборот, присутствует переплата.

Ответчиком представлен детализированный расчет арендных платежей по договору аренды от 20.01.2012 № 7700002155 и № 7700002161.

Истцу было предоставлено достаточное время для опровержения расчета ответчика.

Истцом указанные расчеты не оспорены, контррасчет истцом не представлен, что является его правом по смыслу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Тождественный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, в котором указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме и поступления соответствующего земельного участка в долевую собственность иных лиц, орган местного самоуправления (иной орган, осуществляющий публичные полномочия) утрачивает право на распоряжение им.

Возникновение указанного права на земельный участок в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

При разрешении спора судом установлено, что ответчиком на части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 (договор аренды № 7700002155 от 20.01.2012) уже возведены и введены в эксплуатацию жилые многоквартирные дома, помещения в которых приобретены гражданами в собственность. Следовательно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирных домах, договор аренды в части земельного участка, занятой многоквартирными домами, прекращает свое действие, вне зависимости от того, что земельные участки под такими домами еще не сформированы. В связи с достижением цели аренды, указанной в договоре № 7700002155 от 20.01.2012 (жилищное строительство), общество не имеет обязанности по внесению арендных платежей за ту часть земельного участка, которая уже застроена жилыми многоквартирными домами. Поэтому из общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 подлежат исключению площади, необходимые для эксплуатации и обслуживания существующих (введенных в эксплуатацию и заселенных) многоквартирных жилых домов.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.10.2021 по делу № А32-48812/2020, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.08.2021 по делу № А01-1171/2020, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.06.2019 по делу № А32-30661/2016, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2019 по делу № А32-27241/2016, в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2021 по делу N А32-53872/2020, в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 N 15АП-2967/2016 по делу N А32- 30866/2014.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (абзац 1 пункт 1 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

По смыслу статей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации, 35 Земельного Кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Аналогичный вывод содержится в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 года.

При таких обстоятельствах при переходе права собственности на объект недвижимости (котельную) к АО «АТЭК» перешли права арендатора на часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 (договор аренды № 7700002155 от 20.01.2012) в силу закона, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Поэтому из общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 подлежит исключению площадь, необходимая для эксплуатации и обслуживания данной котельной.

Аналогичный вывод сделан в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2018 года № 18-КГ18-160.

Учитывая, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором, формальное наличие условий, предусмотренных статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае не может быть признано достаточным основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договоров.

Суд также учитывает особенности расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, установленные пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения спора ответчик устранил допущенные нарушения в части внесения арендных платежей, требования истца об оплате задолженности исполнены. Данный факт подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.

Других оснований для досрочного расторжения договора истцом не названо.

Доказательства наличия иных нарушений условий договора аренды, в том числе ненадлежащего использования ответчиком земельного участка, ухудшения качественных характеристик земель, в деле отсутствуют.

В данном случае из поведения общества следует, что оно предпринимало меры, направленные на устранение нарушений и уплату задолженности по арендной плате, то есть следует явное намерение на сохранение договорных отношений.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии заинтересованности со стороны ответчика в сохранении арендных правоотношений, а также об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.01.2023 по делу № А32-7523/22, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.11.2022 по делу № А32-46368/2020, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.03.2022 по делу № А32-46362/2020, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.08.2021 по делу № А32-37780/2020, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2021 по делу № А22-4169/2019, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 02.06.2020 по делу № А41-10692/2019, в определение ВС РФ от 23.12.2021 № 308-ЭС21-23953, Определение ВС РФ от 03.12.2020 № 305-ЭС20-18616.

Доводы истца о том, что общество нарушило сроки и порядок внесения арендных платежей более двух раз, чем существенно нарушило условия договоров аренды и права управления, а также о том, что общество уплатило задолженность не в порядке досудебного урегулирования спора, а в ходе судебного разбирательства, подлежат отклонению, поскольку допущенные обществом нарушения сроков внесения арендной платы не носят неустранимый характер и не лишают арендодателя того, на что он рассчитывал при заключении договоров аренды. Нарушения одного из договорных обязательств само по себе не служит основанием для расторжения договоров аренды от 20.01.2012 № 7700002155 и 7700002161 в условиях устранения обществом данного нарушения до вынесения решения судом.

Кроме того, внесение обществом арендной платы в ходе судебного разбирательства суд оценивает как сохранение обществом договорных отношений. В данном случае расторжение договора является крайней мерой, которая может быть применена к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Вместе с тем, истцом не предоставлено доказательств того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы повлекло для него существенный ущерб.

Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, удовлетворение иска управления нарушит баланс интересов сторон, а также имущественные права арендатора по долгосрочным договорам аренды от 20.01.2012 № 7700002155 и 7700002161.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Также определением суда от 06.11.2020 года по делу № А32-46738/2020 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять действия по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации прав и обременении в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0107001:14305, 23:43:0107001:14310, 23:43:0107001:14311, 23:43:0107001:14313, 23:43:0107001:14314, 23:43:0107001:14316, расположенных в г. Краснодар.

Пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» определено, что, исходя из части 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований управления, суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением суда от 06.11.2020 по данному делу.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются со стороны, виновной в возникновении спора.

Истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины за рассмотрение иска.

Следовательно, в силу приведенных норм основания для взыскания с истца в доход федерального бюджета государственной пошлины отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 156, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2020 по делу № А32-46738/2020, отменить.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.


Судья О.Б. Куликов