Решение от 8 февраля 2017 г. по делу № А57-9340/2016

269/2017-23070(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39; http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-9340/2016
город Саратов
09 февраля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2017 года Полный текст решения изготовлен 09 февраля 2017 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Ваниной И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Товарищества собственников недвижимости «Алмаз», Саратовская область, г. Энгельс, ОГРН <***>

к Обществу с ограниченной ответственностью «Тепловые системы», Саратовская область, г. Энгельс, ОГРН <***>,

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов

Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, г. Энгельс,

Жилищно-строительный кооператив «Уютный дом-3», Саратовская область, г. Энгельс, ФИО2, г. Энгельс Саратовской области, ФИО3, г. Энгельс Саратовской области, ФИО4, г. Саратов,

Общество с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис-2», г. Энгельс Саратовской области,

о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании права общей долевой собственности,

при участии:

представителей истца – председателя ФИО5, действующей на основании протокола общего собрания № 3 от 09.07.2015 г.; ФИО6, действующего на основании доверенности от 10.08.2015 г. № 1;

представителя ответчика – ФИО7, действующей на основании доверенности от 04.05.2016 г.;

представителя ЖСК «Уютный дом-3» – ФИО7, действующей на основании доверенности от 04.08.2016 г.;

остальные участники процесса – не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось Товарищество собственников недвижимости «Алмаз» с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью

«Тепловые системы» о признании зарегистрированного права собственности у ООО «Тепловые системы» на объект недвижимости – нежилое здание котельной, расположенной по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Рабочая 125-а – отсутствующим; об истребовании из незаконного владения у ООО «Тепловые системы» чужого имущества - помещение котельной к многоквартирному дому № 125-а по ул. Рабочая в г. Энгельсе Саратовской области вместе с находящимся в нём оборудованием газовой котельной; о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме № 125-А по ул. Рабочая в г. Энгельсе Саратовской области на помещение котельной площадью 43 кв.м. по адресу: Саратовская область, г. Энгельс дом № 125-А и находящимся в нем оборудованием газовой котельной.

Определениями арбитражного суда от 19.05.2016, 27.06.2016 и 29.07.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области и Жилищно-строительный кооператив «Уютный дом-3» соответственно.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом также привлечены: определением от 29.08.2016 года – ФИО2, ФИО3, определением от 29.09.2016 – ФИО4.

Определением арбитражного суда от 19.05.2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис-2».

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил суд признать зарегистрированное право собственности у ООО «Тепловые системы» на объект недвижимости – нежилое здание котельной, расположенной по адресу: <...> – отсутствующим; истребовать из незаконного владения у ООО «Тепловые системы» чужое имущество - помещение котельной почтовый адрес: <...> как объект обеспечения к многоквартирному дому № 125-а по ул. Рабочая в г. Энгельсе Саратовской области вместе с находящимся в нём оборудованием газовой котельной; признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме № 125-А по ул. Рабочая в г. Энгельсе Саратовской области на помещение котельной площадью 43 кв.м. (по тех.паспорту БТИ) по адресу: Саратовская область, г. Энгельс дом № 125-б и находящимся в нем оборудованием газовой котельной. Указанные уточнения приняты судом.

Представители истца в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, уточнениях к нему, возражали против проведения экспертизы.

Представитель ответчика и третьего лица ЖСК «Уютный дом-3» в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, дополнительных пояснениях, заявил ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы.

Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил отзыв на иск.

Третьи лица ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, согласно представленным отзывам на иск, просят удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Третье лицо Полторацкий А.Е. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, согласно представленному в материалы дела отзыву на иск, просит в иске отказать.

Представитель третьего лица ООО «Строй-Сервис-2» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, согласно представленному в материалы дела отзыву на иск просит в иске отказать.

Определением суда от 08.02.2017 года в удовлетворении ходатайства ООО «Тепловые системы» о назначении судебной землеустроительной экспертизы по настоящему делу отказано.

Информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 01.02.2017 объявлялся перерыв до 11 часов 30 минут 02.02.2017, о чем вынесено протокольное определение. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанных лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67,68,75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав письменные доказательства, выслушав участников процесса, руководствуясь принципом состязательности сторон, закрепленным статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, суд исходит из следующего.

Как видно из материалов дела, ООО «Тепловые Системы» является собственником пристроенного к жилому многоквартирному дому № 125а по ул. Рабочая в г. Энгельсе Саратовской области, нежилого здания - котельной, расположенной по адресу: <...>, площадью 43 кв.м., включая: оборудование котельной.

Вышеуказанный адрес: <...>, завершенному строительством зданию (назначение: нежилое) с кадастровым номером 64:50:010725:1314, местоположением: <...>, присвоен на основании постановления администрации Энгельсского муниципального района от 16.06.2016 № 2179.

Товарищество собственников недвижимости «Алмаз» считает, что указанное нежилое помещение (котельная), включая оборудование, относится к общему имуществу в многоквартирном доме и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, поскольку дом проектировался и вводился в эксплуатацию вместе с пристроенной котельной, предназначенной исключительно для

обслуживания (отопления) иных помещений названного дома и не может использоваться самостоятельно, поскольку имеет только вспомогательное назначение.

Судом установлено, что многоквартирный жилой дом № 125а по адресу: <...> является объектом долевого строительства, который проектировался и вводился в эксплуатацию как единый объект недвижимости с пристроенной котельной, что подтверждается Разрешением на строительство от 13 июля 2009г. № RU 64538101-09-20/54, выданным администрацией муниципального образования город Энгельс и Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28 декабря 2012г. № RU 64538101-54.

Согласно пояснений представителей ответчика и ЖСК «Уютный дом-3» пристроенная котельная к многоквартирному дому, как вновь созданный объект недвижимости не могла быть передана участникам долевого строительства по причине того, что ее строительство и монтаж внутреннего оборудования осуществлялись за счет собственных средств ООО «Тепловые системы» без привлечения денежных средств других участников долевого строительства и находится на другом земельном участке с кадастровым номером 64:50:010725:1273. Дольщики не произвели никаких затрат на строительство данной котельной, проектной документацией, получившей положительное заключение государственной экспертизы, предусмотрено теплоснабжение многоквартирного дома от существующей котельной по адресу: <...>.

Нежилое помещение (котельная) площадью 43 кв.м., и оборудование котельной, зарегистрировано в Едином государственном в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, под условным номером 64-64/017-64/017/005/2015-450/1 за ответчиком ООО «Тепловые сети», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 64/180/4077/2016-7239, выданной 10 августа 2016г. филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области.

ТСН «Алмаз» считая, что ООО «Тепловые Системы» незаконно владеет нежилым помещением (котельная), общей площадью 43,0 кв.м., обратился в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся в арбитражный суд, избирает самостоятельно.

В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (статья 291 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ (пункт 41 вышеуказанного Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

В данном случае, обращаясь в суд с настоящим требованием, истец должен доказать то обстоятельство, что спорные помещения относятся к общему имуществу, то есть предназначены для обслуживания более одного помещения в здании.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Данное право согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 04.09.2007г. № 3039/07, от 28.04.2009г. по делу № 15148/08 если истец, считающий себя собственником спорной недвижимости, не обладает на нее зарегистрированным правом и фактически ею не владеет, то вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отражена правовая позиция относительно вопросов, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам.

Согласно пункту 2 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в

собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Исходя из пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

В связи с этим правоспособность Товарищества как юридического лица является специальной и предполагает обладание только теми правами и исполнение только тех обязанностей, которые соответствуют установленным целям деятельности товарищества как юридического лица.

Права и обязанности товарищества собственников жилья установлены, в частности, в частях 1 и 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, содержащих закрытый перечень прав, в рамках которых товарищество собственников жилья вправе осуществлять свою деятельность. Данный перечень допускаемых Жилищным кодексом Российской Федерации действий товарищества означает невозможность совершения товариществом каких-либо иных действий, не предусмотренных данной статьей и не соответствующих целям и задачам созданного товарищества.

Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

Согласно статье 145 Жилищного кодекса Российской Федерации высшим органом управления товарищества является общее собрание членов товарищества собственников жилья.

В соответствии с указанной нормой права, к компетенции общего собрания членов товарищества собственников недвижимости относится, в том числе, и предоставление товариществу права на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности. Аналогичные положения содержатся в пунктах 11.1-11.4 Устава товарищества.

Статья 47 Жилищного кодекса Российской Федерации в качестве одной из форм общего собрания называет заочное голосование, представляющее собой передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Как следует из материалов дела, в соответствии с разделом 12 Устава товарищества, статьями 145, 146 Жилищного кодекса Российской Федерации было проведено общее собрание членов ТСН «Алмаз» в форме очно-заочного голосования по вопросу предоставления товариществу права на обращение в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности на пристроенную котельную к жилому многоквартирному дому № 125а по адресу: <...>

Общее собрание членов товарищества большинством голосов – 51,38% приняло решение о предоставлении товариществу права на обращение в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорную котельную.

Таким образом, истец по настоящему делу обладает правом на предъявление виндикационного иска и оспаривание оснований возникновения права собственности ответчика на спорный объект недвижимости.

Как следует из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Следовательно, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) (пункты 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Как усматривается из материалов дела, в жилом доме, к которому пристроена спорная котельная, и на момент проектирования и на момент сдачи в эксплуатацию указанное помещение котельной было предусмотрено.

По мнению представителей истца, жилой многоквартирный дом № 125а по адресу: <...> проектировался и вводился в эксплуатацию как единый объект недвижимости с пристроенной котельной, строительство спорной котельной, как самостоятельного объекта недвижимости, не производилось.

Истцом представлен рабочий проект 2009 года, в котором предусматривается котельная БКУ-2600В, площадь застройки - 67,10 кв.м., а также представлена рабочая документация 2012 года, Раздел: отопление и вентиляция, в которой источником теплоснабжения жилого дома указывается пристроенная котельная.

Данный факт подтверждается также представленными в материалы дела разрешением на строительство и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с проектной документацией и фактическим назначением и использованием, спорная котельная, включая помещение и оборудование, предназначена исключительно для обслуживания иных помещений названного дома и не может использоваться самостоятельно, поскольку не имеет самостоятельного назначения и относится к общему имуществу дома.

Указанное обстоятельство также подтверждается письмом заместителя главы администрации по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству, топливно- энергетическому комплексу, транспорту и связи от 12.12.2014 № 1158/04-01-03, в котором указано, что блочную котельную БКУ-2600В, расположенную на земельному участке по адресу: г. Энгельс, ул. Рабочая, д. 125А, возможно отнести к объекту капитального строительства вспомогательного использования, необходимого для теплоснабжения многоквартирного жилого дома, расположенного по указанному адресу, в связи с чем, выдача разрешения на строительство данного объекта не требуется.

Данное письмо было представлено ООО «Тепловые системы» в регистрирующий орган при проведении государственной регистрации права собственности на нежилое здание, площадью 43 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010725:1314.

В соответствии со статьей 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с разрешением на строительство разрешено строительство 9-ти этажного 3-х блок-секционного каркасно-монолитного жилого дома со встроено- пристроенными помещениями общественного назначения, в том числе вместе с котельной.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

По своему назначению котельная является объектом вспомогательного использования, составной частью проекта строительства жилого дома, а также частью инженерно- технического обеспечения, служащего для его теплоснабжения.

Согласно техническому паспорту Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 16.08.2013 года, представленному ответчиком в материалы дела, нежилое здание, литера К, площадью 43 кв.м., по адресу: <...> года постройки.

В соответствии с требованиями положений пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на момент окончания строительства (декабрь 2012 года) котельная располагалась на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010725:0042, площадью 5740 кв.м., принадлежащим застройщику – ЖСК «Уютный дом-3» на праве собственности, впоследствии указанный земельный участок был разделен застройщиком на два земельных участка.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными по запросу суда из Энгельсского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Саратовской области документами, послужившими основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010725:1248; поступившим из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области межевым планом от 15.10.2013, на основании которого земельный участок с кадастровым номером 64:50:010725:0042, разделен на два земельных участка: с кадастровым номером 64:50:010725:1247, площадью 50 кв.м., с видом разрешенного использования: сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения, а также с кадастровым номером 64:50:010725:1248, площадью 5690 кв.м., разрешенное использование: под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома с помещениями социально-бытового назначения.

Поскольку котельная является объектом вспомогательного использования по отношению к многоквартирному дому, то в соответствии с требованиями пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача отдельного разрешения на ее строительство не требуется.

В соответствии с правовой позицией Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 19.05.2009г. № 489-О-О если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из имеющихся в материалах дела технической и проектно-сметной документации на многоквартирный дом, документов о его приемке в эксплуатацию следует, что жилой многоквартирный дом № 125а по адресу: <...> был введен в эксплуатацию 28.12.2012г. с пристроенной котельной, проектирование, расчет мощности и состав внутреннего оборудования которой были направлены на обеспечение тепловой энергией 3-х блок секций жилого многоквартирного дома № 125а.

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. № 491 (в редакции, действующей на момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию) предусмотрено, что в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Из представленного в материалы дела письма и.о. главы администрации Энгельсского муниципального района от 13.07.2016 № 814/01-01-13 следует, что по информации ООО

«Энгельс Тепло Сервис» котельная расположенная по адресу: г. Энгельс, ул. Рабочая, 125б, общей мощностью 2,6 МВт (2,236 Гкал/час), принадлежит на праве собственности ООО «Тепловые системы». Котельная располагает технической возможностью подключения 2-х и более многоквартирных домов с целью поставки тепловой энергии. В настоящее время к котельной подключен многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Энгельс, ул. Рабочая, 125а, присоединенная нагрузка которого составляет 0,99776 Гкал/час, что составляет менее 45% общей мощности котельной. Кроме того, вышеуказанный многоквартирный жилой дом может быть подключен к любому иному источнику тепла, при условии соблюдения порядка, предусмотренного действующим законодательством.

Вместе с тем, доказательств проектирования котельной для обслуживания теплом каких-либо иных объектов, в материалы дела не представлено. Теоретическая возможность спорной котельной обслуживать другие многоквартирные дома тепловой энергией не влияет на тот факт, что застройщиком данная котельная была построена именно для обеспечения теплом многоквартирного дома по адресу: <...>.

Таким образом, помещение котельной необходимо для функционирования теплоисточника жилого дома, то есть необходимо для эксплуатации жилого дома № 125а по ул. Рабочая в г.Энгельсе Саратовской области.

Согласно представленной ответчиком проектной декларации, организации осуществляющие основные строительно-монтажные и другие работы:

- Застройщик ЖСК «Уютный дом-3»; - Проектировщик ООО «Строй-Сервис-2»; - Генеральный подрядчик ООО «Строй-Сервис-2».

Кроме собственных средств, договоров долевого участия денежные средства по иным договорам и сделкам не привлекаются (Том 2, л.д. 61).

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003г. № 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, подлежат защите путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

В своих возражениях ответчик указывает, что на момент строительства теплоснабжение планировалось производить от существующей котельной по адресу: <...>. В разделе 4.3.1 Положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий отражено, что теплоснабжение жилого дома согласно ТУ за № 112 от 05.02.2008г. МУП «Энгельсские городские тепловые сети Энгельсского муниципального образования Саратовской области» запроектировано от существующей котельной, подлежащей реконструкции в части котельно- вспомогательного оборудования, по адресу: ул. Рабочая, 115.

Вместе с тем, данный довод опровергается представленными истцом в материалы дела изменениями в Рабочий проект «Раздел: Архитектурные решения», изменения внесены от 30.12.2011г. согласно технического задания (в связи с пристройкой котельной). А также рабочей документацией «Раздел: отопление и вентиляция», в которой источником теплоснабжения жилого дома предусматривается пристроенная котельная. Автоматической регулирование температуры теплоносителя в зависимости от температуры наружного воздуха осуществляется в котельной.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество выбыло из его владения помимо его воли.

Ответчик в подтверждение права собственности на спорную котельную представил договор подряда от 10.12.2012г., заключенный между ООО «Строй-Сервис-2» (подрядчик) и

ООО «Тепловые системы», а также заключенный между теми же лицами договор купли- продажи оборудования от 14.01.2013г.

22.07.2014г. между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (арендодатель) и ООО «Тепловые системы» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 11489/1, по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 64:50:010725:1273, площадью 44 кв.м., расположенный по адресу: <...> район дома 125а, для использования «сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения».

Впоследствии 06.02.2015 года ООО «Тепловые системы» зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 64:50:010725:1314, площадью 43 кв.м., по адресу: <...>. Документами, представленными в регистрирующий орган для регистрации права собственности ответчика, послужили договор аренды земельного участка от 22.07.2014 № 11489/1, декларация об объекте недвижимого имущества от 23.01.2015, письмо от 12.12.2014 № 1158/04-01-03.

Из представленных третьими лицами ФИО2, ФИО3, ФИО4, а также ответчиком договоров долевого участия в строительстве следует, что застройщик ЖСК «Уютный дом-3» заключил с участниками долевого строительства договоры, согласно которым обязался построить своими силами или с привлечением других лиц (подрядчиков) 9-ти этажный 3-х блок-секционный каркасно-монолитный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <...> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного дома, передать объект долевого строительства Участнику, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Одним из качественных параметров подлежащей передаче Участнику квартиры является монтаж системы отопления (п. 1.4. договора). В соответствии с пунктом 2.2.3 договора с момента принятия квартиры по акту приема-передачи и в соответствии с пунктом 2.5 договора Участник полностью несет расходы по оплате коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение и т.д.).

Таким образом, ООО «Строй-Сервис-2» не являясь ни участником долевого строительства, ни застройщиком, не вправе было осуществлять строительство котельной для какой-либо иной организации, кроме ЖСК «Уютный дом-3» в рамках строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

Кроме того, регистрация права собственности ответчика на спорную котельную 02.02.2015 года не свидетельствует о том, что строительство котельной осуществлялось Обществом в период после ввода дома в эксплуатацию и что дольщики не произвели затрат на строительство дома вместе с котельной, поскольку рабочая документация, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и технический паспорт свидетельствуют об обратном.

Материалами дела установлено, что имущество выбыло из владения собственников помещений в многоквартирном доме, зарегистрировано за ООО «Тепловые системы» на праве собственности.

Указанные фактические обстоятельства, повлекшие выбытие имущества из владения лица, учитываются судом при разрешении вопроса о возможности удовлетворения виндикационного иска против ответчика, являющегося добросовестным приобретателем имущества по возмездной сделке.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что истец в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащими доказательствами подтвердил наличие полномочий на обращение в арбитражный суд с настоящим иском, а также то, что спорная котельная относится к общему имуществу дома, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании права общей долевой собственности и об истребовании имущества из чужого незаконного

Истцом также заявлено требование о признании зарегистрированного ООО «Тепловые системы» права собственности отсутствующим.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», указано, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Из анализа пункта 52 постановления N 10/22 и пункта 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" следует, что иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

При этом правом на такой иск обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в реестре. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в реестре о принадлежности имущества.

Таким образом, в удовлетворении требования истца о признании зарегистрированного права отсутствующим следует отказать.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В пункте 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 № 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" указано, что по смыслу пункта 1 части 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации при объединении в заявлении, поданном в арбитражный суд, нескольких взаимосвязанных требований неимущественного характера оплате государственной пошлиной подлежит каждое самостоятельное требование.

Таким образом, при подаче искового заявления ТСН «Алмаз» уплатило государственную пошлину по трем заявленным требованиям.

Учитывая изложенное, в связи с частичным удовлетворением исковых требований, уплаченная ТСН «Алмаз» государственная пошлина подлежит взысканию с проигравшей стороны пропорционально размеру двух удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Товарищества собственников недвижимости «Алмаз», город Энгельс Саратовской области – удовлетворить частично.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме № 125а по ул. Рабочая в г. Энгельсе Саратовской области на помещение котельной площадью 43 кв.м., по адресу: <...> и находящееся в нем оборудование газовой котельной.

Истребовать из чужого незаконного владения Общества с ограниченной ответственностью «Тепловые системы», город Энгельс Саратовской области, имущество - помещение котельной, почтовый адрес: <...>, как объект обеспечения к многоквартирному дому № 125а по ул. Рабочая в г. Энгельсе Саратовской области вместе с находящимся в нем оборудованием газовой котельной.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тепловые системы» (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Энгельс Саратовской области, в пользу Товарищества собственников недвижимости «Алмаз» (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Энгельс Саратовской области, расходы по оплате государственной пошлины в размере 12000 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда Саратовской области И.Н. Ванина