Решение от 17 февраля 2022 г. по делу № А55-14090/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-14090/2019
17 февраля 2022 года
г. Самара




Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2022 года

Полный текс решения изготовлен 15 февраля 2022 года


Арбитражный суд Самарской области


в составе судьи

Михайловой М.В.


при ведении протокола судебного заседания при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания – ФИО1,


рассмотрев в судебном заседании 03 февраля 2022 года, 10 февраля 2022 года дело по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара


к Обществу с ограниченной ответственностью "СамРЕМО"

об освобождении земельного участка


третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области


при участии в заседании


от истца – ФИО2, доверенность от 22.12.2021, диплом,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 05.04.2021, диплом,

от третьих лиц - не явился, извещен,

Установил:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СамРЕМО" в котором просит обязать ООО «СамРемо» освободить земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 3 130 кв.м, расположенный по адресу г. Самара, Промышленный район, ул. Солнечная, кадастровый квартал 63:01:0704003, используемого под размещение автостоянки, путем демонтажа металлического забора, за счет собственных средств, в течении месяца с момента вступления решения в законную силу, в указанных в исковом заявлении точках координат (с учетом уточнения заявленных требований, принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 10.12.2019).

Определением суда от 19.06.2019 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А55-21610/2018.

Определением от 13.08.2020 произведена замена судьи Ануфриевой А.Э., по делу №А55-14090/2019 на судью Михайлову М.В.

Определением суда от 05.09.2019 производство по делу возобновлено.

Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик исковые требования не признал по доводам изложенным в отзыве.

Ответчик заявил ходатайство о назначении экспертизы.

Суд в порядке ст. 82 АПК РФ не находит оснований для удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени, которого извещены надлежащим образом.

В судебном заседании согласно ст.163 АПК РФ объявлялся перерыв с 03.02.2022 до 15 час. 40 мин. 10.02.2022, после чего судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, представленные сторонами доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, обществу «СамРЕМО» на основании постановления Главы города Самары от 30.03.1995 № 397 предоставлен в аренду без права выкупа земельный участок площадью 0,323 га фактически занимаемый автостоянкой по улице Солнечной в Промышленном районе.

Постановлением Главы города Самары от 09.12.1999 № 828 срок аренды вышеуказанного земельного участка продлен на три года, в связи с чем 17.03.2000 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и обществом «СамРЕМО» (арендатор) заключен договор аренды № 004701з земельного участка площадью 3230 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Солнечная, угол ул. Аминева, на срок до 08.12.2002.

Согласно условиям договора аренды земельного участка № 004701з земельный участок предоставляется ООО «СамРЕМО» под автостоянку (п. 1.2.). Срок действия договора установлен с 11 апреля 1998 года по 8 декабря 2002 года (п. .3.1., 3.2. договора). Стороны, ДУИ г.о. Самара (арендодатель) и ООО «СамРЕМО» (арендатор) пришли к соглашению о том, что в случае передачи прав собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на участке, арендатор обязан в десятидневный срок направить об этом арендодателю письменное уведомление (п.6.1.8. договора)

11.12.2005 земельный участок ориентировочной площадью 3230 кв.м был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:01:0705003:524

03 марта 2008 г. распоряжением № 179 Департамента управления имуществом городского округа Самара утвержден проект границ земельного участка площадью 3230 кв.м, занимаемого автомобильной стоянкой, расположенного по адресу: ул. Солнечная в Промышленном районе.

Решением ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области от 13.03.2013 земельный участок площадью 3230 кв.м поставлен на государственный кадастровый учет по результатам проведенного межевания с присвоением кадастрового номера 63:01:0704003:1225

Аналогичные обстоятельства установлены Арбитражным судом Самарской области при рассмотрении дела № А55-3645/2014 по иску общества «СамРЕМО» к Администрации городского округа Самары с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица Управления Росреестра по Самарской области о признании права собственности на объект недвижимости – двухэтажное здание общей площадью 85 кв.м, кадастровый номер 63:01:0704003:1208, расположенное по адресу: <...> во 2-ом микрорайоне жилого района «Солнечный» Промышленного района.

Также Арбитражным Судом Самарской области при рассмотрении дела А55-21610/2018 по иску общества «СамРЕМО» к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконными действий, выразившихся в снятии с учета (аннулировании) земельного участка с кадастровым номером 63:01:0704003:1225; об обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить восстановление записи о земельном участке с кадастровым номером 63:01:0704003:1225.

ООО «СамРЕМО» на праве собственности принадлежит объект капитального строительства - двухэтажное здание, общей площадью 85 кв.м, поставленное на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке, имеющее кадастровый номер 63:01:0704003:1208, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0704003:1225 площадью 3230 кв.м.

Право собственности ООО «СамРЕМО» на объект капитального строительства – двухэтажное нежилое здание общей площадью 85 кв.м имеющее кадастровый номер 63:01:0704003:1208 расположенное на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0704003:1225 площадью 3230 кв.м. признано решением Арбитражного суда Самарской области от 14 мая 2014 года по делу А55-3645/2014.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как установлено судом, срок действия договора аренды земельного участка № 004701з истек 09 декабря 2002 года, в связи с тем, что отношения сторон по исполнению условий договора продолжались, ООО «СамРЕМО» использовало земельный участок, ДУИ г.о. Самара принимало арендную плату, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств по договору и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статья 619 ГК РФ предусматривает право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды при определенных условиях, которое может быть реализовано им только в судебном порядке, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Перечень оснований для досрочного одностороннего расторжения в порядке, предусмотренном вышеуказанным Федеральным законом, является закрытым, расширительного толкования не предусматривает.

Из материалов дела следует, что истец 26.11.2018 года претензией уведомил ответчика о выявлении факта нарушения условий договора аренды земельного участка № 004701з выраженные в использовании земельного участка не в соответствии с установленным видом разрешенного использования – под нежилое здание.

Этой же претензией истец сообщил ответчику о необходимости в добровольном порядке оплаты штрафа, в случае не выполнения претензии указал на возможность рассмотрения вопроса расторжения договора аренды земельного участка от 17.03.2000 № 004701з.

Письмом от 05.12.2018 года ответчик выразил свое несогласие с выявленным нарушением, ввиду того, что решением Арбитражного суда Самарской области по делу А55-3645/2014 признано право собственности ответчика на капитальное строение расположенное на спорном земельном участке, что предполагает законность его (капитального строения) нахождения на земельном участке.

Истцом 06.12.2018 г. в адрес ответчика направлено уведомление об отказе от договора с 15.03.2019 года (№ 15-07-30/42462)

Уведомлением от 29.01.2019 года № 15-07-30/2678 истец уведомил ответчика о рассмотрении его обращения о незаконном расторжении договора аренды, при этом указал, что согласно подпункта 2 п. 9.3. договора аренды арендодатель вправе требовать расторжение договора в одностороннем порядке в случаях предусмотренных законом, а также в случае неиспользования земельного участка в соответствии с его назначением, предусмотренным п. 1.2. договора. Учитывая невыполнение условий претензии, истцом с учетом ст. 610 ГК РФ в адрес ответчика 06.12.2018 г. направлено уведомление об отказе от договора с 15.03.2019 г.

Согласно картотеки арбитражных дел, судом установлено, что 28.03.2019 года ДУИ г.о. Самара в Арбитражный Суд Самарской области (дело А55-8584/2019) подано исковое заявление к ответчику – ООО «СамРЕМО» о взыскании с последнего 705 805,06 рублей штрафа, за использование ЗУ не в соответствии с установленным видом разрешенного использования – под нежилое здание (согласно претензии от 26.11.2018 г. № 15-07015/40743).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2019 года по делу А55-8584/2019 (вступило в законную силу, не обжаловано) в удовлетворении исковых требований ДУИ г.о. Самара о взыскании штрафа с ООО «СамРЕМО» отказано. При этом суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств противоправного поведения ответчика, которое можно было бы квалифицировать как нарушение условий договора аренды, выраженного в использовании земельного участка не в соответствии с установленным видом разрешенного использования (абзац 8 стр. 3 решения, абзац 1 стр. 4 решения). Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.05.2014 по делу №А55- 3645/2014 за Обществом с ограниченной ответственностью "СамРЕМО" признано право собственности на объект недвижимости - двухэтажное здание общей площадью 85 кв.м, кадастровый номер 63:01:0704003:1208, расположенное по адресу: <...> во 2-ом микрорайоне жилого района «Солнечный» Промышленного района. Данным судебным актом установлено, что в 1991 году Кооперативом «РЕМО» было завершено строительство открытой автостоянки для личного автотранспорта на 129 машиномест и будки охраны общей площадью 85 кв.м для использования в качестве павильона сторожа (сторожевого поста). Актом государственной приемочной комиссии Промышленного районного СНД г.Самары от 28.05.1991 была осуществлена приемка законченного строительством объекта в эксплуатацию. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества.

Таким образом, судом при рассмотрении настоящего спора установлено на наличие судебного акта по делу А55-8584/2019, согласно которого фактически установлены неправомерные доводы ДУИ г.о. Самара о нарушении условий договора аренды земельного участка № 004701з ООО «СамРЕМО» заключающиеся в использовании земельного участка под размещение объекта капитального строения – нежилого здания площадью 85 кв.м., что фактически и явилось основанием для отказа ДУИ г.о. Самара от договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что в нарушение положений ст. 10 ГК РФ, Департамент Управления Имущество г.о. Самара злоупотребляет своим правом, поскольку немотивированный отказ последнего от исполнения договора аренды земельного участка фактически препятствует осуществлению ответчиком своих прав как собственника недвижимого имущества. Так, на спорном земельном участке расположен объект капитального строения (принадлежащий ответчику на праве собственности) – нежилое здание площадью 85 кв.м. используемое ответчиком как офисное помещение, помещение для ремонта транспортных средств, пост охраны, о чем в материалы дела представлены доказательства.

Доказательств того, что спорный участок необходим для использования территории под государственные или муниципальные цели, суду истцом представлено не было. При этом, не было представлено доказательств наличия факта существенного нарушения арендатором договорных обязательств. Аналогичный подход изложен в решении Останкинского районного суда г. Москвы от 23 августа 2016 года по делу № 2-4170/16.

Пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" от 22.11.2016 г. № 54 установленно при осуществлении права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения следует (исходя как из общих, так и специальных положений общей части обязательственного права – п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1. ГК РФ) действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Конкретизируются последствия его нарушения. Указывается, что нарушение обязанности действовать добросовестно при осуществлении названных прав может повлечь отказ в судебной защите соответствующих прав полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ). Соответствующие критерии добросовестности отражены в выводах, содержащихся в постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 16.02.2011 по делу А-17-1604/2010; от 30.11.2020 по делу А43-6329/2010; ФАС Поволжского округа от 22.07.2010 по делу А49-2271/2009.

Анализ судебной практики показывает, что нередки случаи, когда немотивированный отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может быть рассмотрен как злоупотребление правом. Основная часть подобной категории дел касается отказов арендодателей от договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в случаях, когда действия арендодателя направлены исключительно на недопущение использования арендатором предоставленного ему законом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества (Определение Верховного суда РФ от 22.11.2018 г. № 308-ЭС17-10134 по делу А32-8/2016)

В соответствии со ст. 49 АПК РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Таким образом, арбитражный процессуальный кодекс обязывает суд рассматривать только те требования, которые заявлены стороной в споре, не выходя за рамки заявленного.

Как следует из искового заявления ДУИ г.о. Самара, последний просит освободить земельный участок с кадастровым номером 63:01:0704003:1225 площадью 3230 кв.м. за исключением площади земельного участка – 103 кв.м. занятого объектом капитального строения – нежилого здания принадлежащего ООО «СамРЕМО» на праве собственности с кадастровым номером 63:01:0704003:1208 путем демонтажа металлического забора за счет собственных средств.

Согласно представленного в материалы дела экспертного заключения № 51 от от 27 июня 2021 года минимальная площадь участка необходимая для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0704003:1208 составляет 614 кв.м.

В соответствии с градостроительным обоснованием, представленным в материалы дела, выполненное фирмой ООО «ПМ «Рекон», противопожарное расстояние от нежилого здания составляет 15 м, в соответствии со СП 4.13130.2013, на основании которого кадастровым инженером ФИО4 составлена схема раздела земельного участка, с учетом необходимого для эксплуатации здания противопожарного расстояния, согласно ей площадь земельного участка составляет 1008 кв.м., указаны поворотные точки Х и Y.

Ответчиком в материалы дела представлен проект мирового соглашения, согласно которого последний готов освободить земельный участок с кадастровым номером 63:01:0704003:1225 площадью 3230 кв.м., но за исключением земельного участка площадью 1008 кв.м. (согласно прилагаемой схеме и точкам координат) необходимого для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0704003:1208. Истец доказательств согласования условий мирового соглашения не представил.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. В иске следует отказать.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по государственной пошлине относятся на истца, который освобожден от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.


Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
М.В. Михайлова