Постановление от 25 марта 2019 г. по делу № А40-208864/2018

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-434/2019

Дело № А40-208864/18
г. Москва
05 марта 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2019 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Кораблевой М.С.,при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "НОВОМОЛЛ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 декабря 2018г. по делу № А40-208864/18 принятое судей Васильевой И.А. по иску ООО "ТАМИ И КО" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО "НОВОМОЛЛ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 28.08.2018;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 10.12.2018;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «ТАМИ и КО» обратилось в суд с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Новомолл» о взыскании обеспечительного платежа по Предварительному договору от 29.05.2013 о заключении договора аренды Помещения № 29 ПДА/ГН в размере 3 085 838 руб. 95 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17декабря 2018 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что судом первой инстанции не учтено, что заключенный сторонами долгосрочный договор аренды №305-ДДА/ГН от 18.04.2017 года не связан с исполнением Предварительного договора, а кроме того, судом не дана оценка обстоятельствам уклонения истца от исполнения Предварительного договора.

Представитель ответчика, в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца, в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу, в котором просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решения суда первой инстанции оставить без изменения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 29 мая 2013г. между обществом с ограниченной ответственностью «ТАМИ и КО» и обществом с ограниченной ответственностью «Новомолл» заключен Предварительный договор о заключении договора аренды Помещения № 29 ПДА/ГН в Многофункциональном торгово-развлекательном комплексе по адресу: <...>, с намерением заключить в будущем Краткосрочный договор аренды Помещения (КДА) и Долгосрочный договор аренды (ДДА).

Сторонами согласовано подписание КДА не позднее 01 октября 2016г. и заключение ДДА не позднее 01 октября 2017г.

08 июня 2015г. общество с ограниченной ответственностью «Новомолл» направило обществу с ограниченной ответственностью «ТАМИ и КО» Уведомление №818 об отказе от Предварительного договора № 29 ПДА/ГН от 29.05.2013 о заключении договора аренды помещения.

В качестве оснований для отказа от Предварительного договора указано на неисполнение обществом с ограниченной ответственностью «ТАМИ и КО» условий Предварительного договора, а именно пунктов 3.3., 3.12., 3.13.1., 3.13.7., что в свою очередь влечет возложение штрафных санкций в размере суммы обеспечительного платежа в соответствии с п. 5.4.Предварительного договора.

Полагая, что удержание суммы обеспечительного платежа в размере 3 085 838 руб. 95 коп. проведено безосновательно, общество с ограниченной ответственностью «ТАМИ и КО» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Пунктом 1 статьи 429 ГК РФ закреплено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, правовая конструкция предварительного договора предполагает, что стороны обязуются в будущем вступить друг с другом в гражданско-правовые отношения, то есть заключить основной договор и в установленный им срок восполнить отсутствие условий, необходимых для заключения основного договора.

Как уже указывалось, правоотношения между сторонами возникли на основании предварительного договора аренды нежилого помещения № 29-ПДА/ГН от 29.05.2013, предметом которого являлось обязательство сторон заключить в будущем договор аренды в отношении помещения, расположенного в многофункциональном торгово-развлекательном комплексе «НОВОМОЛЛ» в г. Новосибирске.

На момент заключения предварительного договора № 29-ПДА/ГН от 29.05.2013 строительство торгового центра еще не было завершено строительством.

Согласно преамбуле Предварительного договора дата официального открытия торгового центра заявлена арендодателем на 01 октября 2014г.

В дальнейшем, согласно Дополнительному соглашению № 2 от 13 апреля 2014г., Уведомлению арендодателя исх. № 1139 от 03 декабря 2014г., открытие Торгового центра отложено до 15 декабря 2014г.

Согласно п. 5.4. Предварительного договора у арендодателя возникает право отказаться от исполнения Предварительного договора и заключения КДА и ДНА в одностороннем порядке при нарушении арендатором сроков, предусмотренных пунктами 3.3., 3.6., 3.12., 3.13.1., 3.13.6., 3.13.7., 3.21., 3.23., 4.2.1., 4.2.2., 4.2.4. более чем на 10 рабочих дней. В таком случае обеспечительный платеж удерживается арендодателем в качестве неустойки.

Исходя из смысла и по взаимосвязи условий Предварительного договора, обеспечительный депозит может быть удержан арендодателем только при совокупном нарушении арендатором всех пунктов, перечисленных в п. 5.4., поскольку за нарушение арендатором пунктов, указанных в Уведомлении - пунктов 3.3., 3.12., 3.13.1., 3.13.7. предусмотрены самостоятельные санкции.

При этом как правомерно установлено судом первой инстанции исполнение арендатором п. 3.13.7. зависело исключительно от предварительных действий арендодателя по передаче проектной документации.

Согласно п. 3.13.6. договора арендатор обязан подписать КДА не позднее, чем за 1 (один) день до официального открытия при условии предоставления арендодателем окончательного текста КДА за 10 (десять) календарных дней до даты открытия торгового центра.

В соответствии с п. 3.23. Предварительного договора арендатор обязан подписать полученный от арендодателя КДА и Акт приема-передачи помещения в аренду и вернуть арендодателю в течение 10 дней. Фактически же, арендодатель направил в адрес арендатора только Акт передачи помещения для выполнения работ от 15 октября 2014г. При этом, Краткосрочный договор аренды арендодателем своевременно и в соответствии с условиями ПДА (п. 3.13.6.) арендатору не передавался, арендатор от заключения КДА не уклонялся

Таким образом, судом первой инстанции правомерно установлены и подтверждены доказательствами, имеющимися в материалах дела, те обстоятельства, что арендатором не допущено совокупного нарушения всех пунктов, перечисленных в п. 5.4., а именно, п.п. 3.3., 3.6., 3.12., 3.13.1., 3.13.6., 3.13.7., 3.21., 3.23., 4.2.1., 4.2.2., 4.2.4. Предварительного договора, что исключает право арендодателя на удержание суммы обеспечительного платежа.

На основании указанного, арбитражный апелляционный суд, проверив выводы суда первой инстанции, считает их законными и соответствующими фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Довод ответчика касающийся правомерности отказа от исполнения договора в соответствии с п.5.4 Договора и ссылкой на то, что при полном бездействии истца исполнять обязательства по договору ответчик был бы лишен возможности сдавать помещение в аренду иным арендаторам несостоятелен исходя из следующего.

В силу положений п.5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ ответчик не был лишен права обратиться в судебные органы с требованием о понуждении к заключению основного договора в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Однако, ответчиком принято решение об отказе от исполнения договора до наступления срока для подписания основного договора и на основании п.5.4. Предварительного договора.

Судом установлено, что по смыслу и взаимосвязи условий предварительного договора, обеспечительный депозит может быть удержан арендодателем только при совокупном нарушении арендатором всех пунктов, перечисленных в п. 5.4., поскольку за нарушение арендатором пунктов, указанных в уведомлении - пунктов З.З., 3.12., 3.13.1., 3.13.7. предусмотрены самостоятельные санкции.

По условиям предварительного договора (п.4.3) обеспечительный платеж обеспечивает обязательство арендатора только по заключению КДА и ДДА, по уплате платы за пользование, а также обязательство по компенсации убытков, причиненных арендатором арендодателю. Только в случае отказа или уклонения арендатора от заключения КДА и/или ДДА, за исключением случая, предусмотренного п 5.11 Предварительного договора, а также за исключением случаев, когда отказ или уклонение от подписания КДА и/или ДДА происходят по причинам, за которые несет ответственность арендодатель, арендатор обязан уплатить штрафную неустойку в размере обеспечительного платежа. При этом под уклонением арендатора от подписания КДА или ДДА понимается просрочка подписания арендатором, соответственно, КДА или ДДА более 10 (десяти) рабочих дней с учетом п.3.13.6 договора.

В свою очередь, согласно п. 3.13.6 договора арендатор обязан подписать КДА не позднее, чем за 1 (один) день до официального открытия при условии предоставления арендодателем окончательного текста КДА за 10 (десять) календарных дней до даты открытия торгового центра.

Между тем, ответчиком в указанный срок окончательный текст КДА не был предоставлен.

Согласно 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В пункте 45 вышеуказанного постановления отмечено, что по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

В спорных правоотношениях по рассматриваемому делу лицом, профессионально осуществляющим деятельность в арендных правоотношениях, является ответчик, проект предварительного договора представлен ответчиком.

Согласно условиям предварительного договора ответчику подлежало передать истцу окончательный проект договора и в случае отказа истца от подписания обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора на основании ст. 429 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, в срок до 13.12.2014 он обязан был направить арендатору 3 подписанных, со своей стороны экземпляра договора. Указанную обязанность ответчик не исполнил.

Довод ответчика о том, что после получения уведомления об отказе от исполнения договора истец бездействовал, опровергается письменными доказательствами. Стороны до момента заключения основного договора (18.04.2017) вели переговоры, проводили конференции с участием президентов компаний, составили протокол встречи и согласования изменений, что подтверждается перепиской и протоколом (Приложение 1 - 8).

Указанная переписка свидетельствует о том, что истец имел твердые намерения заключить основной договор и не утратил интерес к договору аренды. Кроме того, в ходе переговоров была достигнута договоренность о замене обеспечительного платежа банковской гарантией, что отражено в вышеуказанном протоколе (п. 13). Из переписки усматривается, что стороны согласовали подписание дополнительного соглашения, проект которого, должен был быть предоставлен ответчиком. Однако, такое дополнительное соглашение фактически предоставлено не было.

В материалах дела также находится претензия истца №07/14-4396 от 22.03.2016 с описью отправки и отчетом почты России, согласно которой он просит осуществить возврат суммы обеспечительного платежа, взысканного в результате отказа ответчика от исполнения предварительного договора.

Иные доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения судом первой инстанции, которым им была дана оценка, с которой согласился апелляционный суд.

Остальные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, исследованы апелляционным судом, оценены и не принимаются апелляционным судом во внимание в силу их безосновательности, а также в связи с тем, что, по мнению суда, они не могут повлиять на результат рассмотрения дела.

Заявитель апелляционной жалобы не доказал наличия оснований для отмены решения по настоящему делу.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены решения.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 декабря 2018г. по делу № А40-208864/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судьяА.И. Проценко


Судьи:Е.Б. Алексеева

М.С. Кораблева