Решение от 27 октября 2021 г. по делу № А79-9983/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-9983/2020
г. Чебоксары
27 октября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 21.10.2021.


Арбитражный суд в составе судьи Цветковой С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в заседании суда дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест", ОГРН:1172130010810 ИНН:2130190910, 428003, <...>

к Администрации города Шумерля Чувашской Республики, ОГРН:1022103028837 ИНН:<***>, 429120, <...>

об урегулировании преддоговорных разногласий,

треть лицо - муниципальное унитарное предприятие "Теплоэнерго" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, 429124, Чувашская Республика - Чувашия, <...>),

от истца – директора ФИО2,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" (далее – Общество, истец) обратилось в суд с иском к Администрации города Шумерля Чувашской Республики (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка № 42 от 10.08.2020 между Обществом и Администрацией, в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просит

- пункт 3.4 Договора изложить в редакции: "Сумма арендной платы в год за указанный в пункте 1.1 договора участок устанавливается в сумме 54 180 руб.

Сумма арендной платы в месяц составляет 4 515 руб. Сроком исполнения обязательств по оплате арендных платежей является момент поступления арендной платы на расчетный счет, ежемесячно, равными долями за каждый месяц вперед, до 10 числа текущего месяца на лицевой счёт № <***> в Отделении - НБ Чувашская Республика г. Чебоксары, БИК 049706001, ИНН <***>, КПП 212501001, ОКТМО 97713000, на КБК 90311105012040001120 "Арендная плата за землю";

- пункт 4.4.3 Договора изложить в следующей редакции: "Ежемесячно в полном объеме уплачивать установленную Договором арендную плату";

- пункты 3.2, 3.9, 5.2, 5.3, 8.4.1, 8.4.2, 8.4.3 исключить.

Исковые требования мотивированы следующим.

16.10.2019 между истцом и МУП "Теплоэнерго" заключен договор купли – продажи комплекса имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 21:05:010144:2 по адресу <...>, находящемся в муниципальной собственности.

Ответчик направил в адрес истца проект договора аренды данного земельного участка. Истец, не согласившись с предложенной в договоре суммой арендной платы и отдельными положениями, для установления рыночной величины арендной платы обратился к оценщику ООО "ЭКОС", после получения отчёта истец подписал договор с протоколом разногласий от 08.09.2020, который Администрацией был отклонен.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие "Теплоэнерго", оценщик ФИО3

Определением от 21.12.2020 по делу по ходатайству истца назначена судебная экспертиза для определения соответствия Отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка № ЗУ147-07/20 от 27.07.2020, выполненный оценщиком ФИО3., установленным требованиям и, в случае недостоверности указанной в отчете стоимости, определения годового размера арендной платы, проведение которой поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО4

15.03.2021 в суд поступило заключение эксперта от 09.03.2021 №СЭ/21-015, определением суда от той же даты производство по делу возобновлено.

Определением от 20.07.2021 по делу по ходатайству истца назначена дополнительная судебная экспертиза для определения рыночной величины арендной платы с учетом срока действия договора аренды, проведение которой поручено тому же эксперту.

10.08.2021 в суд поступило заключение эксперта от 09.08.2021 №СЭ/21-045, производство по делу возобновлено определением от 06.09.2021.

Представитель истца иск с учетом уточнения поддержал по приведенным в нем мотивам, просил определить размер арендной платы в соответствии с заключением эксперта.

Ответчик и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили.

Третьим лицом оценщиком ФИО3 представлены письменные возражения в отношении выводов эксперта.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 14.10.2021 по 21.10.2021 для представления экспертом пояснений по доводам, изложенным в письменных возражениях оценщика.

20.10.2021 в суд поступили письменные пояснения эксперта на возражения оценщика относительно выводов эксперта.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из пункта 1 статьи 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая, что в результате обмена проектами договоров стороны не достигли соглашения по имеющим для них существенное значение условиям договора, в том числе по размеру арендной платы, правам и обязанностям сторон договора, они на основании статей 445, 446 ГК РФ вправе передать данные разногласия на рассмотрение суда. Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

На основании договора купли-продажи от 15.10.2019, заключенному с МУП "Теплоэнерго", истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, входящие в состав производственной базы по адресу: <...>, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 21:05:010144:2. Государственная регистрация права собственности истца на объекты недвижимости произведена 20.01.2020.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, имеют исключительное право на приобретение таких участков в собственность или в аренду.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов. Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора аренды в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

Письмом от 12.08.2020 № 5506 Администрация по результатам рассмотрения заявления ответчика направила для подписания три экземпляра договора аренды № 42 от 10.08.2020 земельного участка с кадастровым номером 21:05:010144:2 площадью 3979 кв.м с видом разрешенного использования "склады".

Проект договора аренды подписан истцом с протоколом разногласий от 08.09.2020.

Письмом № 6479 от 25.09.2020 администрация города Шумерля отклонила предложенную редакцию договора, что явилось мотивом обращения истца в суд с требованием по настоящему делу.

Спор между сторонами возник по следующим условиям проекта договора, направленного Администрацией: по пункту 3.4, устанавливающего размер арендной платы; по пункту 4.4.3 в части установления обязанности арендатора по представлению арендодателю копий платежных документов об уплате арендной платы; по пункту 3.2 в части ссылки на отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка № ЗУ147-07/20 от 27.07.2020, выполненный оценщиком ФИО3., как на основание для определения размера арендной платы; по пункту 3.9, предусматривающему право арендодателя на зачисление текущих платежей в счет погашения предыдущей задолженности без согласования с арендатором; по пунктам 5.2 и 5.3, устанавливающим ответственность арендатора в виде пени за просрочку внесения арендных платежей; по пунктам 8.4.1, 8.4.2, 8.4.3, устанавливающим порядок передачи земельного участка в субаренду.

В силу статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер.

На основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 (далее - Порядок), в редакции постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 08.09.2017 N 349 "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 г. № 148", механизм расчета размера ежегодной арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, согласно пункту 1.4 Порядка с 11.12.2017 предусматривает определение размера арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В связи с изложенным Администрация рассчитала размер арендной платы за пользование спорным земельным участком на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка № ЗУ147-07/20 от 27.07.2020, выполненный оценщиком ФИО3 Согласно названному отчету рыночная стоимость годовой арендной платы составила 716 220 рублей.

В обоснование несогласия с предлагаемым Администрацией размером арендной платы истец ссылается на то, что отчет об оценке от 27.07.2020 является недостоверным, поскольку величина стоимости аренды земельного участка завышена, в подтверждение его представил отчет № 1186-20 по определению величины годовой арендной платы недвижимого имущества, выполненный ООО "Экос" 05.09.2020. Согласно указанному отчету рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком по состоянию на 25.08.2020 составила 206 710 рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В статье 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки и соответствия отчета № ЗУ147-07/20 от 27.07.2020 нормативным актам по делу назначена судебная экспертиза.

В результате проверки отчета № ЗУ147-07/20 от 27.07.2020, эксперт общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" (далее - ООО "Институт оценки и консалтинга") в заключении от 09.03.2021 № СЭ/21-015 выявил отсутствие информации обо всех привлеченных к исследованию лицах, неточности в описании объекта оценки, недостатки обоснования выбора метода, использование неподтвержденной информации об объектах-аналогах и пришел к выводу о том, что отчет не соответствует Закону об оценочной деятельности. Эксперт определил рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:05:010144:2 площадью 3979 кв.м при сроке аренды не более года по состоянию на 07.07.2020 в размере 280 432 руб.

Принимая во внимание, что срок аренды в соответствии с проектом договора аренды составляет 49 лет (пункт 2.1), истец ходатайствовал о назначении дополнительной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды, исходя из указанного срока аренды земельного участка.

По ходатайству истца по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту.

Согласно заключению эксперта № СЭ/21-045 от 26.07.2021 годовой размер арендной платы земельного участка, определенной как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды земельного участка по состоянию на 07.07.2020 при сроке аренды на 49 лет составляет 54 179 руб. 72 коп. (т. 3, л.д. 96).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе представленные отчеты оценщиков и результаты судебной экспертизы ООО "Институт оценки и консалтинга", суд установил, что отчет № ЗУ147-07/20 от 27.07.2020, выполненный оценщиком ФИО3, не соответствует необходимым требованиям, а определенная в нем рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок является недостоверной.

Оценив заключения судебной экспертизы от 09.03.2021 и дополнительной судебной экспертизы от 26.07.2021 (с учетом пояснения эксперта от 20.10.2021 на возражения оценщика), суд признает их соответствующими требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем условие договора в части пункта 3.4, устанавливающего размер арендной платы, определяется в соответствии с экспертным заключением из расчета годового размера арендной платы 54 179 руб. 72 коп., пункт 3.2 в редакции подготовленного Администрацией проекта договора, содержащий ссылку на отчет № ЗУ147-07/20 от 27.07.2020, подлежит исключению

Согласно пункту 3.9 договора аренды, в предложенной ответчиком редакции, арендодателю предоставлено право зачисления поступивших от арендатора денежных средств в счет погашения имеющейся задолженности без согласования с арендатором.

Между тем, правила распределения платежей содержатся в статье 319.1 ГК РФ. Так, в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения (пункт 1 статьи 319.1 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований (пункт 3 статьи 319.1 ГК РФ).

Таким образом, в случае указания арендатором назначения поступивших денежных средств законом получателю денежных средств не предоставлено право на изменение их назначения, истец возражает против предоставления ответчику такого права в рамках договора аренды.

Следовательно, учитывая отсутствие у арендатора обязанности предоставить Администрации подобное право, суд не установил оснований для сохранения в договоре аренды спорного пункта 3.9.

Также между сторонами имеют место разногласия, касающиеся содержащейся в пункте 4.4.3 обязанности арендатора по предоставлению арендодателю платежных документов в подтверждение уплаты арендной платы. Законодательством, регулирующим арендные отношения, не предусмотрена такая обязанность. Арендодатель имеет возможность самостоятельно установить факт поступления от арендатора денежных средств в счет исполнения обязательств по договору аренды. Соглашения о дополнительном предоставлении арендатором платежным документов сторонами не достигнуто, в связи с чем оснований для включения в пункт 4.4.3 части, содержащей соответствующее условие, не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка, как один из способов обеспечения исполнения обязательства, представляет собой меру, влекущую наступление негативных последствий для лица, в отношении которого она применяется. Применение такой меры носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне убытки, возникшие в результате просрочки исполнения денежного обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) денежного обязательства в будущем.

Исходя из положений статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности. Арендатор против включения в договор условий о неустойке пунктами 5.2 и 5.3 возражает. Нормативный правовой акт, предусматривающий включение данного условия в договор, ответчиком не указан, в связи с чем оснований для включения в договор данных пунктов не имеется.

Кроме того, истцом выражено несогласие с включением в договор положений, регламентирующих порядок передаче земельного участка в субаренду:

- пункт 8.4.1: "При рассмотрении вопроса о согласовании передачи арендуемого земельного участка в субаренду производится сравнение используемых при расчете размера арендной платы арендатора и потенциального субарендатора",

- пункт 8.4.2: "Если размер арендной платы потенциального субарендатора не превышает размер арендной платы арендатора, то разрешение на передачу арендуемого земельного участка (его части) в субаренду оформляется письмом арендодателя в адрес арендатора",

- пункт 8.4.3: "Если размер арендной платы потенциального субарендатора превышает размер арендной платы арендатора, то сумма арендной платы по договору подлежит перерасчету исходя из размера потенциального субарендатора".

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Учитывая, что срок аренды в соответствии с пунктом 2.1 подготовленного Администрацией проекта договора составляет 49 лет, установление для арендатора обязанности по получению согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду противоречит приведенным положениям закона.

Таким образом, требование истца об исключении из договора пунктов 8.4.1-8.4.3, регламентирующих порядок согласования арендодателем передачи земельного участка в субаренду, является обоснованным. Кроме того, условие о возможности пересмотра арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы (пункт 8.4.3) противоречит законодательно определенному механизму определения цены за пользование земельным участком, которая в данном случае является регулируемой.

На основании изложенного иск подлежит удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине и оплате судебной экспертизе относятся на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия между Администрацией города Шумерля Чувашской Республики и обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест", возникшие при заключении договора аренды земельного участка № 42 от 10.08.2020:

- пункт 3.4 Договора изложить в редакции: "Сумма арендной платы в год за указанный в пункте 1.1 договора участок устанавливается в сумме 54 180 руб.

Сумма арендной платы в месяц составляет 4 515 руб. Сроком исполнения обязательств по оплате арендных платежей является момент поступления арендной платы на расчетный счет, ежемесячно, равными долями за каждый месяц вперед, до 10 числа текущего месяца на лицевой счёт № <***> в Отделении - НБ Чувашская Республика г. Чебоксары, БИК 049706001, ИНН <***>, КПП 212501001, ОКТМО 97713000, на КБК 90311105012040001120 "Арендная плата за землю";

- пункт 4.4.3 Договора изложить в следующей редакции: "Ежемесячно в полном объеме уплачивать установленную Договором арендную плату";

- пункты 3.2, 3.9, 5.2, 5.3, 8.4.1, 8.4.2, 8.4.3 исключить.

Взыскать с Администрации города Шумерля Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" 55 000 (Пятьдесят пять тысяч) руб. расходов по оплате судебной экспертизы, 6 000 (Шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.



Судья

С.А. Цветкова