Решение от 25 августа 2022 г. по делу № А82-23018/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-23018/2018
г. Ярославль
25 августа 2022 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Севстройинвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>; ОГРН <***>); Департаменту градостроительства мэрии города Ярославля (до изменения наименования - департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города) Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить договор аренды земельного участка


при участии

от истца – ФИО2, представитель по дов. от 09.04.2019

от ответчика 1 – ФИО3, представитель по дов. от 11.04.2022

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Севстройинвест" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков мэрии города Ярославля" об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:040514:13.

В связи с изменением наименования ответчиком-1 по делу является Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (далее – Агентство, ответчик-1).

К участию в деле в качестве соответчиков привлечены Департамент градостроительства мэрии города Ярославля (до изменения наименования - департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города), Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 12.04.2019 по делу №А82-23018/2018 в иске отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019 решение оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.06.2022г. (резолютивная часть от 24.05.2022г.) решение от 12.04.2019г. по делу № А82-23018/2018 отменено по новым обстоятельствам.

Представитель истца представил уточненное исковое заявление, поддержал требования, дал пояснения.

Представитель ответчика-1 (Агентство) дал пояснения, решение оставляет на смотрение суда с учетом вступившего в законную силу решения суда по делу №А82-8600/2020.

От ответчика-3 поступило аналогичное ходатайство.

Суд установил следующее.

06.04.2015 между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице Агентства (арендодатель) ООО «Севстройинвеест» (арендатор) был заключен договор №342/1-яс аренды находящегося в государственной собственности земельного участка. Предмет договора - земельный участок кадастровый номер 76:23:040514:13, площадь 1282 кв.м, категория земель: земель населенных пунктов, место нахождения: <...> в районе пересечения с ул. Б. Федоровская, вид разрешенного использования: для завершения строительства офисного здания с инженерными коммуникациями.

Срок договора аренды установлен с 17 марта 2015 года по 15 марта 2018 года.

Договор был заключен в рамках п.21 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусматривающего, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации с применением положений настоящего пункта в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости 11.03.2015 за ООО «Севстройинвеест» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 708,3 кв. м, степенью готовности 70% по адресу: <...> в районе пересечения с ул. Б.Октябрьской (запись регистрации № 76-76/023-76/001/012/2016-2351/1).

В период срока действия договора аренды строительство объекта не было завершено.

19.09.2018 истец направил в Агентство заявление о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства административного здания с инженерными коммуникациями сроком на 3 года.

Письмом №8931 от 04.10.2018 Агентство отказало истцу в заключении договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства со ссылкой на решение комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с исполнением договоров аренды земельных участков в городе Ярославле.

В настоящем деле истец сослался на следующее.

Истец считает отказ Агентства в заключении договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства незаконным по следующим основаниям.

На спорном земельном участке истцом построен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:040514:55.

По делу №А82-8600/2020 Агентство обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО «Севстройинвест» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:040514:55, расположенного по адресу: <...> в районе пересечения с ул. Б. Федоровская, путем продажи с публичных торгов, а также об установлении начальной продажной цены имущества согласно отчету № 201155-0 в сумме 18 598 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 08.04.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 02.07.2021 и постановлением Арбитражного суда ВолгоВятского округа от 11.10.2021, в удовлетворении требований отказано.

При рассмотрении иска Агентства суды установили, что постановлениями мэрии г.Ярославля от 16.09.2013 № 2117, от 19.12.2016 № 1809 и от 23.01.2020 № 54 спорный земельный участок был зарезервирован для муниципальных нужд. Пунктами 3 данных постановлений установлен запрет на возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий и сооружений на земельных участках полностью или частично расположенных в границах резервируемых земель.

Общество обращалось в мэрию по вопросу исключения спорного земельного участка из состава земельных участков, полностью или частично расположенных в границах зоны резервирования, по вопросам согласования схемы земельного участка, однако на указанные обращения был получен отказ (письма от 18.03.2016 и 21.06.2017). Резервирование земельного участка было отменено только постановлением мэрии от 11.05.2021 № 408.

С учетом изложенного, поскольку в период действия указанных постановлений ответчик не имел возможности осуществлять строительство спорного объекта, суды пришли к выводу о том, что в рассматриваемом случае орган местного самоуправления своими действиями создал препятствия застройщику в осуществлении строительства, которое не было завершено в пределах срока действия договора аренды, в связи с чем суды пришли к заключению о наличии правовых оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации для отказа в удовлетворении требования Агентства об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В период действия договора, указало Общество, оно не имело возможности ни строить, ни получить разрешительную документацию в связи с тем, что данный земельный участок был зарезервирован постановлением мэрии города Ярославль для муниципальных нужд.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Общество указало, что по причинам, указанным выше, оно не могло завершить строительство объекта на спорном земельном участке. Резервирование земель для муниципальных нужд является причиной невозможности продолжения строительства. Следовательно, Общество в рассматриваемой ситуации считается не использовавшим свое право на заключение договора в порядке п.21 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Указанное явилось основанием для обращения Общества в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав доводы сторон и представленные доказательства, суд пришел к следующему.

Согласно п.21 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Правовое значение в рамках настоящего спора имеет вопрос о возможности строительства на спорном земельном участке в период действия договора аренды.

При этом возможность осуществления строительства объекта, указанного в договоре, должна быть обеспечена со стороны арендодателя в виде надлежащего исполнения им обязательства по предоставлению участка в состоянии, объективно позволяющем начать (продолжить) такое строительство. Также возможность осуществления строительства согласно условиям договора должна существовать в течение всего периода действия договора. В этой связи сам факт заключения договора на новый срок (в данном случае – договора №342/1-яс от 06.04.2015), с учетом невозможности пролонгирования данного договора влечет за собой, с одной стороны, невозможность продолжения строительства Обществом, а равно как и получение им соответствующих документов (внесение изменений в проект, получение технических условий и прочее), так и последующее заключение договора на новый срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Участок не предоставлялся ранее в целях строительства объекта в соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации».

Из материалов дела следует, что отказ Агентства от 04.10.2018 №8931 в заключении договора аренды на новый срок обусловлен решением комиссии.

Из правовой позиции ответчика-1 следует, что строительство не могло быть завершено по вине Общества, поскольку параметры возводимого объекта не соответствуют проектной документации. Это и явилось основанием для отказа.

По сведениям ЕГРН объект построен на 70%, из переписки сторон следует, что фактически возведено 90%.

При разрешении сложившейся правовой ситуации суд основывается на выводах судов в деле №А82-8600/2020.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статями 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ « О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон №171- ФЗ), подпунктом 10 пункта 2,пунктом 5 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, суды отказали в удовлетворении требований Агентства об изъятии объекта, установив, что Общество не имело возможности осуществлять строительство объекта в связи с резервированием земельного участка постановлениями мэрии г.Ярославля от 16.09.2013 № 2117, от 19.12.2016 № 1809 и от 23.01.2020 № 54 для муниципальных нужд, отмененным только постановлением мэрии от 11.05.2021 № 408. Отклоняя ссылку Агентства о несоответствии спорного объекта проектной документации, что свидетельствует, по его мнению, о вине Общества в не завершении строительства, суды указали, что строительство объекта находится в стадии готовности 70%, невозможность получения разрешительной документации не находится в прямой связи с фактом не завершения строительства самого объекта недвижимости.

Указанные выводы поддержаны Верховным Судом Российской Федерации в Определении № 301-ЭС21-28462 от 15.02.2022 по делу №А82-8600/2020.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Учитывая состоявшиеся судебные акты по делу №А82-8600/2020, их преюдициальную связь с рассматриваемым делом, отказ в изъятии объекта, суд пришел к выводу, что Обществу со стороны уполномоченных органов не была обеспечена возможность завершения строительства по договору №342/1-яс от 06.04.2015, в связи с чем Общество не реализовало свое право на заключение договора по п.21 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В целях предоставления Обществу возможности завершения строительства объекта подлежит заключению договор на условиях договора №342/1-яс от 06.04.2015 сроком на три года.

Требования истца суд признает обоснованными.

При этом из обстоятельств дела следует, что требования обращены лишь к арендодателю, которым является ответик-1 - Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля.

Соответственно, к Департаменту градостроительства мэрии города Ярославля и Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля требования истцом не предъявлены, по возложенным функциям указанные учреждения являются ненадлежащими ответчиками в данном споре. В иске к ним суд отказывает.

Суд обязывает МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Севстройинвест" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:040514:13 на условиях договора №342/1-яс от 06.04.2015 аренды земельного участка на основании п.21 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» сроком на три года в целях завершения строительства незавершенного строительством объекта недвижимости с кадастровым номером 76:23:040514:13.

В данном споре расходы на уплату госпошлины суд считает необходимым оставить на стороне истца. Суд исходит из того, что приведенные истцом при новом рассмотрении дела доводы ранее не заявлялись как арендодателю, так и суду.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Севстройинвест" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:040514:13 на условиях договора №342/1-яс от 06.04.2015 аренды земельного участка на основании п.21 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» сроком на три года в целях завершения строительства незавершенного строительством объекта недвижимости с кадастровым номером 76:23:040514:13.

В иске к остальным ответчикам отказать.

Расходы на уплату госпошлины оставить на стороне истца.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

С.Е. Секерина