Решение от 5 октября 2017 г. по делу № А56-46971/2016

676/2017-485475(1)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-46971/2016
06 октября 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2017 года. Полный текст решения изготовлен 06 октября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «СКАНДИ» (адрес: Россия 190020, <...> лит.А, ОГРН:1067847076494);

ответчик: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191186, Санкт- Петербург, ул.Гороховая д.2/6,лит.А, ОГРН: );

третье лицо: ООО «Городской центр оценки» (адрес: Россия 190020, <...>, лит. А, к.2, оф.104, ОГРН: )

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, при участии - от истца: ФИО2 (доверенность от 01.02.2016), - от ответчика: ФИО3 (доверенность от 15.06.2017), - от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СКАНДИ» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, далее – Росимущество) о признании недостоверной величины рыночной стоимости аренды земельного участка, площадью 7 343 кв.м кадастровый № 78:15:0008070:3062, расположенного по адресу: <...>, лит. Б (далее – земельный участок), определенной на основании отчета от 21.09.2015 № 215/1-2015-Н; обязании принять пп.1 пункта 3.4 договора аренды от 10.11.2015 № 05/ЗД-0319 в редакции протокола разногласий от 18.01.2016.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Городской центр оценки» (далее – третье лицо).

При рассмотрении спора судом перед сторонами был поставлен вопрос относительно необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Федерального государственного бюджетного учреждения науки «Институт аналитического приборостроения Российской академии наук» (далее – Институт), как соарендатора по спорному договору.

Однако стороны пояснили, что в соответствии с положениями статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

В данном случае у истца и ответчика возникли разногласия по пункту договора, определяющему размер арендной платы, подлежащей внесению исключительно истцом. Какие-либо разногласия между сторонами по делу и Институтом в данной части отсутствуют, права и законные интересы Института решением суда не затрагиваются, на взаимоотношения сторон по делу с Институтом данное решение не повлияет.

С учетом изложенного суд не усмотрел необходимости в привлечении Института к участию в деле в качестве третьего лица.

В последующем Общество в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнило заявленные требования и просило урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды земельного участка, изложив подпункт 1 пункта 3.4 договора от 10.11.2015 № 05/ЗД-0319 в следующей редакции:

«Для Арендатора 1: Sпом.=6 239,9 кв.м., Sз/у=7 343 кв.м., Sзд=6 271,2 кв.м., Сап=701,35 за 1 кв.м. в год, Ап=((6239,9*73430/6271.2)*701.35=5 124 308,98

Размер арендной платы в год составляет 5 124 308,97 руб. в год, 1 281 077,24 руб. в квартал».

Уточнение требований принято арбитражным судом.

Третье лицо, извещенное о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с процессуального законодательства, явку представителей в суд не обеспечило, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

В судебном заседании судом был допрошен эксперт ФИО4.

После заслушивания пояснений эксперта истец поддержал заявленные требования.

Ответчик возражал на иск, полагая, что экспертное заключение содержит погрешности, которые не позволяют признать установленную экспертом рыночную стоимость арендной платы, достоверным доказательством по делу.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

09.09.2005 между Обществом и Росимуществом был заключен инвестиционный договора № 1-и, в соответствии с условиями которого Обществом осуществлялось проектирование и строительство корпуса аналитического приборостроения.

Положения пунктов 3.5.5.1 и 3.5.5.2 этого договора предусматривали , что после ввода объекта в эксплуатацию 30,2% от общей площади объекта инвестирования

передаются в собственность Российской Федерации, а 69,8% площадей инвестируемого объекта остаются в собственности Общества.

В соответствии с пунктами 3.6.2.2 и 3.6.3 договора в аренду Обществу сроком на 49 лет передавался также земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта инвестирования, ориентировочной площадь. 7 400 кв.м.

14.09.2011 подписан акт о завершении строительства (реконструкции), в соответствии с которым в эксплуатацию введен объект, состоящий из здания института аналитического приборостроения с кадастровым номером 78:8070:3:17, площадью 2 668,3 кв.м.; и двух зданий бизнес-центра, кадастровыми номерами 78:8070:3:18 и 78:8070:3:19, площадью 4 923,4 кв.м. и 1 347,8 кв.м. соответственно.

В соответствии с условиями договора в собственность Российской Федерации передано здание института, а в собственность Общества – здания бизнес-центров.

В целях заключения договора аренды земельного участка Росимущество направило Обществу проект договора от 10.11.2015 № 05/ЗД-0319, в соответствии с условиями которого размер арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ивана Черных, д.31-33, лит.Б, площадью 7 343 кв.м., для Общества составила 10 206 970,95 руб. в год, и рассчитывалась по следующей формуле, приведенной в подпункте 1 пункта 3.4 договора:

«1. Для Арендатора 1: Sпом.=6 239,9 кв.м., Sз/у=7 343 кв.м., Sзд=6 271,2 кв.м.,

Сап=1 397 руб. за 1 кв.м. в год, на основании отчета № 215/1-2015-Н «Об оценке

рыночной стоимости имущественных прав пользования и владения недвижимым

имуществом в Санкт-Петербурге» от 21.09.2015, с учетом мотивированного мнения

Росимущества от 23.10.2015 № 6905-15/2 на отчет. Ап=(( Sпом* Sз/у)/ Sзд)* Сап=((6239,9*73430/6271.2)*1 397 =10 206 970,95»

Посчитав предложенную в договоре рыночную стоимость аренды завышенной, Общество провело собственную оценку, согласно результатам которой рыночная арендная плата за участок составила 4 026 743 руб. в год.

В связи с изложенным Общество 19.02.2016 направило в Росимущество письмо № 15 о несогласии с предложенным размером арендной платы и с предложением заключить договор аренды с учетом протокола разногласий.

В ответ на это письмо Росимущество уведомило Общество об отказе от подписания договора аренды на предложенных истцом условиях и предложило оспорить установленную экспертом цену в судебном порядке, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что возведенные Обществом объекты недвижимости, два из которых принадлежат самому Обществу, расположены на земельном участке с кадастровым номером 78:15:0008070:3062, находящемся в собственности Российской Федерации.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Как указано в статье 37 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в

соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение установлены статье 39.20 ЗК РФ. В соответствии с положениями указанной нормы если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом, как указано в пункте 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Таким образом, положениями земельного законодательство предусмотрена обязанность уполномоченного органа заключить с собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, договор аренды. При этом основные принципы определения размера арендной платы по таким договорам устанавливаются законодательством.

Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в федеральной собственности, установлен Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной

собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила определения размера арендной платы, Правила).

Согласно пункту 2 Правил определения размера арендной платы, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

- на основании кадастровой стоимости земельных участков; - по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

- в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

- на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями пунктов 3-6 Правил ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного следует признать, что Росимущество обязано заключить с Обществом договор аренды земельного участка, на котором расположены принадлежащие Обществу объекты и при этом размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, ответчик во исполнение приведенных положений законодательства направил истцу для подписания проект договора аренды земельного участка, указав в подпункте 1 пункта 3.4 договора размер арендной платы, установленной на основании отчета независимого оценщика - ООО «Городской центр оценки».

Несогласие Общества с этой оценкой стало поводом для обращения в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора в отношении цены аренды.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что спор касается размера арендной платы за земельный участок. При этом сторонами в материалы дела представлены отчет ООО «Городской центр оценки» о рыночной стоимости арендной платы, в соответствии с которым размер арендной платы составил 10 206 970,95 руб. в год; отчет ООО «Аналитик» от 24.02.2016 № 03/2016-НЗ, в соответствии с которым арендная плата составила 4 026 743 руб. в год.

То есть, представленные в материалы дела отчеты содержат принципиально разные сведения о рыночной арендной плате за спорный земельный участок.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как указано в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Ввиду разногласий относительно размера арендной платы суд по ходатайству сторон назначил экспертизу по определению рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 10.09.2015, а также на текущий момент.

Определением суда от 19.07.2017 проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки «Аспект» ФИО4.

22.08.2017 в материалы дела поступило экспертное заключение № 0211/2017, согласно которому рыночная стоимость арендной платы по состоянию на 10.09.2015 составляет 5 000 000 руб., а рыночная стоимость арендной платы по состоянию на настоящее время (11.08.2017) составляет 5 150 000 руб.

На указанное заключение ответчиком был представлен ряд замечаний, которые, по мнению указанных лиц, существенно повлияли на результат оценки. В частности,

Росимущество указывало, что из экспертного заключения не усматривается, какие критерии были использованы экспертом для подбора объектов-аналогов; учитывались ли экспертом при оценке особенности земельных участков (конфигурация, ограничения, коммуникации, строения), также ответчик указывал на то, что экспертом в заключении используются показатели (средняя арендная плата), достоверность которых не обоснована.

Согласно положениям части 2 и 3 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В связи с наличием у сторон вопросов по заключению в судебное заседание был приглашен эксперт ФИО4, который на основании статьи 86 АПК РФ дал пояснения по представленному заключению.

Так эксперт указал, что критерии подбора объектов-аналогов отражены на странице 10 заключения, где указано, что в выборку включены участки, расположенные в Санкт-Петербурге, относящиеся к землям населенных пунктов и землям поселений, исключая участки под промышленную и жилую застройку, а также земли сельскохозяйственного назначения. Также эксперт указал, что с учетом местоположения оцениваемого участка, им не рассматривались земельные участки, расположенные в центральных районах и на окраине Санкт-Петербурга. Относительно показателя средней цены размера арендной платы, использованного в заключении, эксперт указал, что этот показатель является статистическим, данные о нем приведены в приложении № 1 к заключению и являются официальными сведениями о средней рыночной арендной плате по Санкт-Петербургу, определенной с учетом заданных критериев. При этом эксперт пояснил, что возможность использования статистических данных при проведении оценки, а также возможность самостоятельного определения методик, предусмотрены пунктом 14 Федеральных стандартов оценки № 1 и статьей 14 Закона об оценке. Отклоняя доводы ответчика о необоснованно неиспользовании при проведении оценки конкретных сведений об объектах-аналогах в отношении конфигурации земельных участков, а также их обременениях, эксперт указал, что поскольку им проводилась ретроспективная экспертиза, возможность установить конкретные характеристики объектов-аналогов, кроме как на основании данных, указанных в объявлениях о продаже, у него отсутствует. Таким образом, при проведении оценки эксперт исходил из тех данных, которые были в его распоряжении.

Заслушав пояснения эксперта и доводы сторон, суд считает, что заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости аренды. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены в соответствии с требованиями законодательства об оценке. Доводы Росимущества не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости арендной платы и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Также при оценке экспертного заключения судом учтены иные имеющиеся в материалах дела доказательства.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости арендной платы. Следовательно, с учетом уточненного иска, размер арендной платы за спорный земельный участок составляет 5 124 308,97 руб. в год, вследствие чего подпункт 1 пункта 3.4 договора подлежит изложению в следующей редакции:

« Для Арендатора 1: Sпом.=6 239,9 кв.м., Sз/у=7 343 кв.м., Sзд=6 271,2 кв.м., Сап=701,35 за 1 кв.м. в год, Ап=((6239,9*73430/6271.2)*701.35=5 124 308,98

Размер арендной платы в год составляет 5 124 308,97 руб. в год, 1 281 077,24 руб. в квартал».

Что касается распределения судебных расходов по делу.

Истцом при обращении с иском в суд уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб., а также понесены судебные расходы на оплату экспертизы в размере 115 000 руб. и 29 000 руб.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В статье 106 АПК РФ указано, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с общим правилом, изложенным в статье 110 АПК РФ судебные расходы взыскиваются с проигравшей стороны.

Вместе с тем, преддоговорная природа спора предполагает установление судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу. Данный факт подтверждается положениями статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора аренды по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны. Более того, необходимо учитывать, что в соответствии с положениями действующего законодательства рыночная стоимость аренды устанавливается государственным собственником на основании заключения привлеченного оценщика и изменение этой цены самим Росимуществом, кроме как на основании решения суда, невозможно.

С учетом изложенного суд полагает, что судебные расходы по делу, в полном объеме должны быть отнесены на Общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении

договора аренды, изложив подпункт 1 пункта 3.4 договора от 10.11.2015

№ 05/ЗД-0319 в следующей редакции: «1. Для Арендатора 1: Sпом.=6 239,9 кв.м., Sз/у=7 343 кв.м., Sзд=6 271,2 кв.м., Сап=701,35 за 1 кв.м. в год, Ап=((6239,9*73430/6271.2)*701.35=5 124 308,98

Размер арендной платы в год составляет 5 124 308,97 руб. в год, 1 281 077,24 руб. в квартал».

2. Судебные расходы по делу оставить на истце.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный

суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.