Решение от 27 ноября 2017 г. по делу № А32-30784/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32 сайт: http: //krasnodar.arbitr.ru/ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-30784/2017
г. Краснодар
27 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения вынесена 20.11.2017. Полный текст решения изготовлен 27.11.2017.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лаюк И.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОАО «Краснодарводстрой», Краснодарский край,

к администрации Тимашевского городского поселения Тимашевского района, Краснодарский край,

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:31:0302000:211,

третьи лица: администрация Краснодарского края, департамент имущественных отношений Краснодарского края,

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО1 по доверенности, от администрации - ФИО2 по доверенности, от администрации Краснодарского края - ФИО3 по доверенности,

от департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО4 по доверенности,

У С Т А Н О В И Л :

ОАО «Краснодарводстрой» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Тимашевского городского поселения Тимашевского района об обязании в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:31:0302000:211, площадью 16 145 кв.м.,, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Тимашевский, г/п Тимашевское, <...> с установлением выкупной стоимости в размере 406 914 (четыреста шесть тысяч девятьсот четырнадцать) рублей 54 копейки (2,5% от кадастровой стоимости

земельного участка, содержащейся в Государственном кадастре недвижимости по состоянию на момент подачи заявления о выкупе).

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав доводы представителей истца, ответчика и третьих лиц, исследовав материалы дела, суд считает, что требования не подлежат по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что согласно договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 25.03.2004 № 3100004312 арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:31:0302000:211, площадью 16 14 5 кв.м.,, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Тимашевский, г/п Тимашевское, г. Тимашевск, ул. Гибридная, 41 А, является ОАО «КРАСНОДАРВОДСТРОЙ».

Общество обратилось с заявлением от 26.12.2016 в администрацию Тимашевского городского поселения Тимашевского района о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:31:0302000:211.

Администрация подготовила и подписала проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:31:0302000:211, указав выкупную стоимость земельного участка 23:31:0302000:211 в размере 100% его кадастровой стоимости.

Общество, не согласившись с ценой приобретения земельного участка 23:31:0302000:211, подготовило и направило в адрес администрации протокол разногласий, указав цену выкупа земельного участка равной 2,5% кадастровой стоимости такого земельного участка.

Письмом от 26.04.2017 № 141-1323/17-31-038 администрация отказала в подписании протокола разногласий.

Общество считает отказ администрации в установлении выкупной стоимости земельного участка с применением льготы, предусмотренной ст.2 ФЗ от 25.10.2001 № 137- Ф3 «О введении в действие ЗК РФ» (далее - Закон № 137-Ф3) неправомерным, что и явилось причиной обращения истца с исковым заявлением в арбитражный суд в защиту нарушенного права.

При решении вопроса о законности и обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

Суд рассматривает спор по правилам искового производства, поскольку администрация Тимашевского городского поселения Тимашевского района не препятствуют обществу в выкупе земельного участка, а спор между сторонами возник относительно размера выкупной стоимости земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Спор между сторонами возник относительно выкупной стоимости земельного участка необходимого для эксплуатации и обслуживания зданий, строений, и сооружений, расположенных на земельном участке.

Суд при рассмотрении вопроса о заключении договора купли-продажи земельного участка находящегося в публичной собственности и заключаемого в силу положений Земельного кодекса РФ, вправе высказаться о его ничтожности, в связи с нарушением правил установленных земельным законодательством.

В силу ст.ст.167, 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании постановления главы администрации города Тимашевска Краснодарского края «О выдаче государственного акта на право пользования землей Передвижной механизированной колонне № 22 АООТ «Краснодарводстрой» № 2762 от 05.10.1995, был выдан государственный акт КК-2 № 501000434 в соответствии с которым в постоянное бессрочное пользования был передан земельный участок площадью 47 141 кв.м.

В свою очередь АООТ «Краснодарводстрой» является правопреемником Арендного предприятия «Краснодарводстрой», согласно плану приватизации, зарегистрированного 30.03.1994.

Постановлением главы администрации Тимашевского городского округа Тимашевского района Краснодарского края от 12.07.1099 № 717 отменено постановление главы администрации города Тимашевска от 05.10.1995 № 2762 «О выдаче государственного акта на право пользования землей Передвижной механизированной колонне № 22 АООТ «Краснодарводстрой» право постоянного бессрочного пользования изменено на право аренды сроком на 49 лет на земельный участок общей площадью 49659 кв.м.

Между администрацией Тимашевского района и ОАО «Краснодарводстрой» на основании постановления главы Тимашевского района от 16.03.2004 № 457 заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 25.03.2004 № 3100004312 (с дополнительными соглашениями от 18.12.2013 № 128, от 29.01.2014 № 4).

Истец обратился в администрацию с заявлением о продаже земельного участка с кадастровым номером 23:31:0302000:211, площадью 16 145 кв.м., на котором расположены два объекта недвижимости с кадастровыми номерами 23:31:0302000:656, Литер А производственно-лабораторный корпус, площадью 868,20 кв.м.; 23:31:0302000:657, Литер Г2, мастерская, площадью 1066,40кв.м.

Статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей с 01.03.2015 редакции (далее - Земельный кодекс) предусмотрено предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в частную собственность за плату на основании договора купли-продажи. По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Одним из исключений из названного правила является предусмотренная подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса возможность продажи без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, их собственникам с установленными статьей 39.20 Земельного кодекса особенностями. Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса установлено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на 4 таких земельных участках зданий, сооружений. Исключительность данного права заключается в том, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в порядке межведомственного информационного взаимодействия. В пункте 6 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1, значатся документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, или на испрашиваемый земельный участок, если право на них не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров, кадастровый паспорт земельного участка (кадастровая выписка), кадастровый паспорт объекта, расположенного на участке, выписка из Единого государственного реестра прав о правах на приобретаемый участок и расположенных на нем объектов (уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав запрашиваемых сведений), а также выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о юридическом лице, являющемся заявителем.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В целях выяснения обстоятельств нахождения на земельном участке объектов недвижимости, в том числе самовольно возведенных, суд предлагал решить вопрос о коллегиальном (с участием администрации – предварительно направив ему приглашение для участия в осмотре) осмотре территории для установления обстоятельств: наличие на участке соответствующих объектов, их индивидуализация с приложением документов, подтверждающих право собственности.

В материалы дела представлен акт осмотра спорного земельного участка кадастровым номером 23:31:0302000:211, согласно которому в ходе осмотра от 13.09.2017 было установлено, что земельный участок состоит из двух контуров: контур (3) площадью 13055 кв.м. и контур (2) 3090 кв. м.

В пределах контура (3) расположены следующие здания и постройки:

№ п/п

Литера

Назначение

Площадь,

кв.м.

1.

АподА

Производственно-лабораторный корпус

868,2

2

Г2

Сборно-разборная мастерская

1066,4

3

Г6

Пункт охраны

24,7

4

Г7

Сборно-разборная мастерская (сварочный цех)

31,4

5

Г8

Сборно-разборная мастерская (кузнечный

39,1

цех)

6

Г9

Навес

63,9

7

Г10

Навес

115,3

8

Г11

Навес

9

Г12

Сборно-разборная мастерская (гараж)

69,2

10

Г13

Навес

57,6

11

Г14

Сборно-разборная мастерская (гараж)

86,1

12

Г15

Навес

64,2

13

Г16

Сборно-разборная мастерская (гараж)

51

14

Г22

Служебно-бытовое помещение

33,4

15

Г23

Навес

61,5

16

I

Мощение

12535

В пределах контура (2) расположены здание и постройка:

17

Г18

АЗС

25,8

18

Г19

Навес

11,5

Однако истец в своем заявлении о выкупе земельного участка указывает, что на спорном земельном участке расположены всего два строения, принадлежащие ему на праве собственности с кадастровыми номерами: 23:31:0302000:656, литера А, производственно-лабораторный корпус, площадью 868,20 кв.м.; 23:31:0302000:657, литера Г2, мастерская, площадью 1066,40кв.м.

Следовательно, заявитель при обращении в администрации не указал полный перечень объектов расположенных на земельном участке.

Таким образом администрацией при подготовке и подписании спорного договора купли-продажи земельного участка осмотр земельного участка не проводился, наличие иных строений расположенных на земельном участке, кроме как указанных в заявлении, не устанавливалось.

В судебном заседании представитель администрации подтвердил данное обстоятельство.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 12.01.2015 № 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, так, согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ должны быть представлены документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и прилагаемые к заявлению о приобретении прав на земельный участок: документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН, документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок), сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке), выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (о здании и (или) сооружении, расположенном(ых) на испрашиваемом земельном участке), выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (о помещении в здании, сооружении, расположенном на испрашиваемом земельном участке, в случае обращения собственника помещения), выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем, выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) об индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем.

В судебном заседании установлено, что у истца отсутствуют зарегистрированные права на строения расположенные на земельном участке.

Согласно п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что администрацией Тимашевского городского поселения Тимашевского района был подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:31:0302000:211 при наличии на нем капитальных строений, на которых у покупателя земельного участка отсутствуют правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы.

Суд считает, что Администрацией ненадлежащим образом предоставлена муниципальная услуга, а именно предоставление земельного участка со строениями и сооружениями, на которые права не зарегистрированы, что является безусловным основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка.

Таким образом, заключаемая сторонами сделка имеет признаки ничтожной сделки.

На основании изложенного в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Доводы истца о том, что у него ранее возникшее право на строения не может реанимировать спорную сделку, так как истец обязан должным образом оформить и зарегистрировать право собственности на строения.

Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина распределению не подлежит. Руководствуясь ст.ст.167-170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В. Семушин