Решение от 8 февраля 2024 г. по делу № А33-10020/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

08 февраля 2024 года


Дело № А33-10020/2023

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 08 февраля 2024 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Полищук Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Винтех» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярск (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании незаконным и отмене решения

в присутствии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – представителя, действующего на основании доверенности от 01.04.2023, личность удостоверена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом.

от ответчика: ФИО2 – представителя, действующей на основании доверенности от 26.12.2023 № 159, личность удостоверена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО3, с использованием аудиозаписи,



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Винтех» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярск о признании незаконным и отмене уведомления об отказе в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения № 533, площадью 263,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700188:1925 (договор аренды от 15.09.2021 № 14147) вынесенное 14.03.2023 за исх. № 4376ж.

Определением от 14.04.2023 заявление оставлено судом без движения.

Представитель заявителя требования поддержал по основаниям, указанным в заявлении, дал дополнительные пояснения на вопросы суда.

Представитель ответчика требования заявителя оспорил по основаниям, изложенным в отзыве, ответил на вопросы суда.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между заявителем (арендатор) и ответчиком (арендодатель) от 12.09.2006 № 10067 подписан договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилые помещения в жилом 5-ти этажном доме гостиничного типа реестровый №СТР08124, общей площадью 452,9 кв.м, в том числе подвальное помещение площадью 197,6 кв.м., расположенные в г. Красноярске по адресу: ул. Семафорная, 183, для использование под обслуживание жилищного фонда. За аренду нежилого помещения арендатор уплачивает арендную плату, согласно расчету (приложение №2). Договор аренды заключен на срок с 14.08.2006 по 14.07.2007. Дополнительными соглашениями срок договора аренды продлялся на срок менее года, продлен до 30.06.2020. Дополнением № 12 от 20.06.2011 внесены изменения в предмет договора аренды, указаны нежилое помещение № 533 площадью 263,7 кв.м, нежилое помещение № 534 площадью 198,5 кв.м, общей площадью 462,2 кв.м для использования под обслуживание жилищного фонда.

23 сентября 2020 года Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска издан приказ № 1180 следующего содержания: «В связи с отсутствием обособленного входа в нежилое подвальное помещение № 534 (доступ только через помещение № 533), преобразовать без проведения реконструкции — объединить:

нежилое помещение № 533 площадью 263,7 кв. метра с кадастровым номером 24:50:0700188:1925, расположенное на первом этаже по адресу: <...>;

нежилое помещение № 534 площадью 230,3 кв. метра с кадастровым номером 24:50:0700188:1924 расположенное в подвале по адресу: <...>.».

Подготовлен технический план на объединенные объекты, внесены соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Нежилые помещения № 533 площадью 263,7 кв.м с кадастровым номером 24:50:07:00:188:1925 и № 534 площадью 230,3 кв.м с кадастровым номером 24:50:0700188:1924 сняты с кадастрового учета 11.12.2020 в связи с образованием нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:0700188:17821.

11.12.2020 зарегистрировано право Муниципального образования город Красноярск на нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0700188:17821, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 504 кв.м.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Красноярского края от 26.05.2021 по делу № А33-26874/2020 об урегулировании разногласий при заключении договора аренды между ООО «Винтех» и к Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярск между указанными лицами заключен договор аренды №14147 от 15.09.2021, согласно которому арендодатель обязуется передать Арендатору по акту приема-передачи, а Арендатор обязуется принять во временное пользование следующие объекты недвижимости:

нежилое помещение общей площадью 263,7 кв. м (1 этаж) с кадастровым номером 24:50:0700188:1925, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Семафорная, д. 183, пом. 533;

часть нежилого помещения (комнаты № 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16) общей площадью 198,5 кв.м (подвал) с кадастровым номером 24:50:0700188:1924, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Семафорная, д. 183, пом. 534, итого общей площадью 462,2 кв. м (далее именуемые - помещение), для использования под обслуживание жилищного фонда.

После подписания договора аренды от 15.09.2021 № 14147 Департамент обратился в Управление Росреестра по Красноярскому краю для осуществления регистрационных действий, однако, в государственной регистрации договора аренды отказано в связи со снятием с регистрационного учета нежилых помещений № 533 площадью 263,7 кв.м с кадастровым номером 24:50:07:00:188:1925 и № 534 площадью 230,3 кв.м с кадастровым номером 24:50:0700188:1924 и образованием нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:0700188:17821.

17 февраля 2023 года ОО «ВинТех» обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, в котором сообщил о своем намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Красноярский край, Свердловский район, ул. Семафорная, дом. 183, пом. 533 (1 этаж), площадью 263,7 кв. м., кадастровый номер 24:50:0700188:1925, используемого в соответствии с договором аренды от 15.09.2021 № 14147.

Уведомлением от 14.03.2023 № 4376ж ответчик отказал в реализации преимущественного права на приобретение объекта. В основании отказа ответчик, ссылаясь на пункты 4 и 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, указал, что с 11.12.2020 зарегистрировано право Муниципального образования город Красноярск на нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0700188:17821, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 504 кв. м. Нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0700188:1925, расположенное по адресу: <...>, площадью 263,7 кв. м, в качестве объекта права муниципальной собственности отсутствует. Следовательно, совокупность условий, предусмотренная статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ для реализации преимущественного права, на выкуп ООО «ВинТех» нежилого помещения, арендуемого по договору от 15.09.2021 № 14147, отсутствует.

Департаментом в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера об отнесении (не отнесении) нежилых помещений к местам общего пользования жильцов многоквартирного дома (нежилые помещения) от 06.03.2023, в котором указано следующее. Объект исследования: нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0700188:17821, расположенный по адресу: <...>. В результате натурного обследования установлено, что объект представляет единое помещение и расположен на первом этаже и в подвале многоквартирного дома. В помещениях объекта размещаются офисные и служебные помещения юридического лица – арендатора объекта. Помещения общего пользования отсутствуют. При этом, доступ в подвальную часть объекта осуществляется через часть объекта, расположенную на первом этаже. Отдельный доступ к помещениям общего пользования в подвальную часть объекта – отсутствует. Также установлено, что через подвальную часть объекта транзитом проходят общедомовые инженерные сети, обслуживающие многоквартирный дом по ул. Семафорная, 183.

Заявитель представил в материалы дела заключение кадастрового инженера от 13.07.2023 на объект исследования: часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, д. 183, площадью 263,7 кв.м Результаты обследования: часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, д. 183, площадью 263,7 кв.м, расположена в нежилом помещении. Через данное помещение осуществляется вход в подвал. Отдельного входа в подвал (через улицу) нет. Вход осуществляется через ту часть нежилого помещения, которая по своему функциональному назначению является местами общего пользования. Вывод: часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 263,7 кв.м, возможно выделить в отдельный самостоятельный, обособленный объект, с возможностью постановки на государственный кадастровый учет, без производства строительных работ.

Заявитель представил в материалы дела заключение кадастрового инженера от 22.09.2023 на объект исследования: часть нежилого помещения № 533, 534, кадастровый номер: 24:50:0700188:17821, расположенного по адресу: <...>, площадью 263,7 кв.м, первый этаж. Результаты обследования: часть нежилого помещения № 533, 534, кадастровый номер 24:50:0700188:17821, расположенного по адресу: <...>, площадью 263,7 кв.м расположена в нежилом помещении на первом этаже. Через данное помещение осуществляется вход в подвал. Отдельного входа в подвал (через улицу) нет. Вход осуществляется через ту часть нежилого помещения, которая по своему функциональному назначению является местами общего пользования. Вывод: часть нежилого помещения № 533, 534, кадастровый номер: 24:50:0700188:17821, расположенного по адресу: <...>, площадью 263,7 кв.м, на первом этаже, возможно выделить в отдельный самостоятельный, обособленный объект, с возможностью постановки на государственный кадастровый учет, без производства строительных работ.

Полагая, что уведомление об отказе в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения № 533, площадью 263,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700188:1925 (договор аренды от 15.09.2021 № 14147), вынесенное 14.03.2023 за исх. № 4376ж противоречит требованиям нормативных актов и нарушает его права, заявитель обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Основной задачей судопроизводства в арбитражных судах в силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно статье 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства, возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, дела об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законны интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется нормами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Срок на обращение с настоящими требованиями заявителем соблюден.

Из части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно положениям статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Как следует из материалов дела, в ответ на заявление ООО «ВинТех» о предоставлении ему преимущественного права выкупа на приобретение арендуемого имущества Департаментом муниципального имущества и земельных отношений уведомлением от 14.03.2023 № 4376ж указано, что с 11.12.2020 зарегистрировано право Муниципального образования город Красноярск на нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0700188:17821, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 504 кв. м. Нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0700188:1925, расположенное по адресу: <...>, площадью 263,7 кв. м, в качестве объекта права муниципальной собственности отсутствует. Следовательно, совокупность условий, предусмотренная статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп ООО «ВинТех» нежилого помещения, арендуемого по договору от 15.09.2021 № 14147, отсутствует.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии со статьей 1 Закона № 178-ФЗ под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Пунктом 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности их участия в приватизации арендуемого имущества регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции на дату обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 05.11.2009 № 134 разъяснил, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (далее - право на приобретение), при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В соответствии с п. 5 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из пункта 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды.

На основании изложенного возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является именно договор аренды.

Между тем, согласно части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом № 178-ФЗ.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 № 16662/11, устанавливая для субъектов малого и среднего предпринимательства особенности условий и порядка приватизации арендуемого им государственного и муниципального имущества, заключающиеся в обязательности его продажи публичными властями по желанию арендатора, Федеральный закон № 159-ФЗ не расширяет круга разрешительных к приватизации объектов недвижимости. Реализация прав преимущественного выкупа, предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь по имуществу, приватизации которого допускается Федеральным законом № 178-ФЗ, и при соблюдении предусмотренных им ограничений.

Как следует из материалов дела, 17 февраля 2023 года ОО «ВинТех» обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, в котором сообщил о своем намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Красноярский край, Свердловский район, ул. Семафорная, дом. 183, пом. 533 (1 этаж), площадью 263,7 кв. м., кадастровый номер 24:50:0700188:1925, используемого в соответствии с договором аренды от 15.09.2021 № 14147.

Уведомлением от 14.03.2023 № 4376ж ответчик отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого отказа незаконным в силу следующего.

Ответчиком не оспаривается факт наличия арендных отношений между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО ВинТех» в отношении нежилого помещения № 533 площадью 263,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, ранее присвоенный кадастровый номер 24:50:0700188:1925.

Отказывая обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, департамент, ссылаясь на пункты 4 и 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, указал, что с 11.12.2020 зарегистрировано право Муниципального образования город Красноярск на нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0700188:17821, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 504 кв. м. Нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0700188:1925, расположенное по адресу: <...>, площадью 263,7 кв. м, в качестве объекта права муниципальной собственности отсутствует. Следовательно, совокупность условий, предусмотренная статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на выкуп ООО «ВинТех» нежилого помещения, арендуемого по договору от 15.09.2021 № 14147, отсутствует.

Согласно пункту 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как следует из материалов дела, между заявителем (арендатор) и ответчиком (арендодатель) от 12.09.2006 № 10067 подписан договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилые помещения в жилом 5-ти этажном доме гостиничного типа реестровый №СТР08124, общей площадью 452,9 кв.м, в том числе подвальное помещение площадью 197,6 кв.м., расположенные в г. Красноярске по адресу: ул. Семафорная, 183, для использование под обслуживание жилищного фонда. За аренду нежилого помещения арендатор уплачивает арендную плату, согласно расчету (приложение №2). Договор аренды заключен на срок с 14.08.2006 по 14.07.2007. Дополнительными соглашениями срок договора аренды продлялся на срок менее года, продлен до 30.06.2020. Дополнением № 12 от 20.06.2011 внесены изменения в предмет договора аренды, указаны нежилое помещение № 533 площадью 263,7 кв.м, нежилое помещение № 534 площадью 198,5 кв.м, общей площадью 462,2 кв.м для использования под обслуживание жилищного фонда.

23 сентября 2020 года Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска издан приказ № 1180 следующего содержания: «В связи с отсутствием обособленного входа в нежилое подвальное помещение № 534 (доступ только через помещение № 533), преобразовать без проведения реконструкции — объединить:

нежилое помещение № 533 площадью 263,7 кв. метра с кадастровым номером 24:50:0700188:1925, расположенное на первом этаже по адресу: <...>;

нежилое помещение № 534 площадью 230,3 кв. метра с кадастровым номером 24:50:0700188:1924 расположенное в подвале по адресу: <...>.».

Подготовлен технический план на объединенные объекты, внесены соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Нежилые помещения № 533 площадью 263,7 кв.м с кадастровым номером 24:50:07:00:188:1925 и № 534 площадью 230,3 кв.м с кадастровым номером 24:50:0700188:1924 сняты с кадастрового учета 11.12.2020 в связи с образованием нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:0700188:17821.

11.12.2020 зарегистрировано право Муниципального образования город Красноярск на нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0700188:17821, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 504 кв.м.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Красноярского края от 26.05.2021 по делу № А33-26874/2020 об урегулировании разногласий при заключении договора аренды между ООО «Винтех» и к Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярск между указанными лицами заключен договор аренды №14147 от 15.09.2021, согласно которому арендодатель обязуется передать Арендатору по акту приема-передачи, а Арендатор обязуется принять во временное пользование следующие объекты недвижимости:

нежилое помещение общей площадью 263,7 кв. м (1 этаж) с кадастровым номером 24:50:0700188:1925, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Семафорная, д. 183, пом. 533;

часть нежилого помещения (комнаты № 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16) общей площадью 198,5 кв.м (подвал) с кадастровым номером 24:50:0700188:1924, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Семафорная, д. 183, пом. 534, итого общей площадью 462,2 кв. м (далее именуемые - помещение), для использования под обслуживание жилищного фонда.

После подписания договора аренды от 15.09.2021 № 14147 Департамент обратился в Управление Росреестра по Красноярскому краю для осуществления регистрационных действий, однако, в государственной регистрации договора аренды отказано в связи со снятием с регистрационного учета нежилых помещений № 533 площадью 263,7 кв.м с кадастровым номером 24:50:07:00:188:1925 и № 534 площадью 230,3 кв.м с кадастровым номером 24:50:0700188:1924 и образованием нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:0700188:17821.

Как следует из пункта 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное. Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае указание департаментом в качестве основания отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на то обстоятельство, что 11.12.2020 зарегистрировано право Муниципального образования город Красноярск на нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0700188:17821, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 504 кв. м. Нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0700188:1925, расположенное по адресу: <...>, площадью 263,7 кв. м, в качестве объекта права муниципальной собственности отсутствует, не может служить препятствием для реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого с 2006 года нежилого помещения, поскольку при соблюдение всех условий для приватизации и добросовестности арендатора внесение изменений в кадастровый учет не может само по себе служить основанием отказа как препятствующее в реализации преимущественного права арендатора на реализацию им права на выкуп арендуемого нежилого помещения. Заключая договор аренды от 15.09.2021№ 14147, департамент достоверно знал о том, что указанные в данном договоре нежилые помещения № 533 и № 544 сняты с кадастрового учета как самостоятельные объекты и объединены в одно нежилое помещение. При этом, отсутствие отдельного входа в подвальное помещение не является безусловным основанием для объединения помещений № 533 и № 544 в одно помещение при наличии иных вариантов кадастрового учета.

Вместе с тем, судом установлено, что основания для принятия департаментом положительного решения по заявлению общества о реализации преимущественного права на выкуп помещения № 533 площадью 263,7 кв.м отсутствовали в связи с невозможностью формирования данного помещения как обособленного объекта.

В соответствии с пунктами 1 и 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

В пункте Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из представленных в материалы дела планов расположения помещений №№ 533 (1 этаж), 534 (подвал), исследованных судом в судебном заседании с участием сторон, спорное нежилое помещение № 533 площадью 263,7 кв.м расположено на первом этаже в жилом 5-ти этажном доме гостиничного типа (ранее общежитие) и состоит из нескольких помещений, в числе которых в его состав входит место общего пользования – холл и лестница, через которые осуществляется вход с улицы и доступ в иные комнаты помещения № 533, а также вход в подвал. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются и подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, в том числе заключениями кадастрового инженера, представленными заявителем и департаментом.

Департаментом в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера об отнесении (не отнесении) нежилых помещений к местам общего пользования жильцов многоквартирного дома (нежилые помещения) от 06.03.2023, в котором указано следующее. Объект исследования: нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0700188:17821, расположенный по адресу: <...>. В результате натурного обследования установлено, что объект представляет единое помещение и расположен на первом этаже и в подвале многоквартирного дома. В помещениях объекта размещаются офисные и служебные помещения юридического лица – арендатора объекта. Помещения общего пользования отсутствуют. При этом, доступ в подвальную часть объекта осуществляется через часть объекта, расположенную на первом этаже. Отдельный доступ к помещениям общего пользования в подвальную часть объекта – отсутствует. Также установлено, что через подвальную часть объекта транзитом проходят общедомовые инженерные сети, обслуживающие многоквартирный дом по ул. Семафорная, 183.

Заявитель представил в материалы дела заключение кадастрового инженера от 13.07.2023 на объект исследования: часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, д. 183, площадью 263,7 кв.м Результаты обследования: часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, д. 183, площадью 263,7 кв.м, расположена в нежилом помещении. Через данное помещение осуществляется вход в подвал. Отдельного входа в подвал (через улицу) нет. Вход осуществляется через ту часть нежилого помещения, которая по своему функциональному назначению является местами общего пользования. Вывод: часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 263,7 кв.м, возможно выделить в отдельный самостоятельный, обособленный объект, с возможностью постановки на государственный кадастровый учет, без производства строительных работ.

Указанное заключение не может быть принято в качестве надлежащего доказательства по делу в связи с отсутствием в нем номеров помещений, отсутствием надлежащего обоснования сделанных кадастровым инженером выводов.

Заявитель представил в материалы дела уточненное заключение кадастрового инженера от 22.09.2023 на объект исследования: часть нежилого помещения № 533, 534, кадастровый номер: 24:50:0700188:17821, расположенного по адресу: <...>, площадью 263,7 кв.м, первый этаж. Результаты обследования: часть нежилого помещения № 533, 534, кадастровый номер 24:50:0700188:17821, расположенного по адресу: <...>, площадью 263,7 кв.м расположена в нежилом помещении на первом этаже. Через данное помещение осуществляется вход в подвал. Отдельного входа в подвал (через улицу) нет. Вход осуществляется через ту часть нежилого помещения, которая по своему функциональному назначению является местами общего пользования. Вывод: часть нежилого помещения № 533, 534, кадастровый номер: 24:50:0700188:17821, расположенного по адресу: <...>, площадью 263,7 кв.м, на первом этаже, возможно выделить в отдельный самостоятельный, обособленный объект, с возможностью постановки на государственный кадастровый учет, без производства строительных работ.

Таким образом, из указанных заключений следует, что через часть помещения № 533 площадью 263,7 кв.м осуществляется вход в подвал, в котором согласно пояснениями сторон расположены общедомовые коммуникации жилого дома, то есть указанная часть помещения № 533 (холл и лестница) по своему функциональному назначению является местами общего пользования,. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Вывод кадастрового инженера о том, что помещение № 533, площадью 263,7 кв.м возможно выделить в отдельный самостоятельный, обособленный объект, с возможностью постановки на государственный кадастровый учет, без производства строительных работ, не соответствует содержанию заключения кадастрового инженера, и представленным в материалы дела доказательствам и пояснениям сторон. Представленные в материалы дела доказательства позволяют суду сделать вывод о том, что спорное помещение №533 площадью 263,7 кв.м невозможно сформировать как обособленный объект с учетом наличия в его составе мест общего пользования (холл и лестница), через которые осуществляется доступ в подвал, где транзитом проходят общедомовые инженерные сети, обслуживающие многоквартирный дом по ул. Семафорная, 183, что может служить препятствием для доступа в подвальное помещение и для обслуживания инженерных коммуникаций многоквартирного дома.

Следовательно, указанное заключение вопреки доводам заявителя, подтверждает невозможность соблюдения условий, необходимых для реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого помещения № 533 площадью 263,7 кв.м, в связи с невозможностью формирования данного помещения как обособленного объекта.

Доводы заявителя о том, что общество не возражает против исключения из состава помещения № 533 мест общего пользования, через которые осуществляется доступ в подвал, не могут быть приняты судом, поскольку предметом настоящего спора является конкретный отказ департамента, вынесенный по конкретному заявлению общества.

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства, а также приведенное правовое регулирование, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ, вынесенный по результатам рассмотрения заявления ООО «ВинТех» прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности не нарушает, основания для признания его незаконным у суда отсутствуют.

В силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом результатов рассмотрения дела расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края



РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.


Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

Е.В. Полищук