Постановление от 22 августа 2024 г. по делу № А53-39331/2023

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-39331/2023
город Ростов-на-Дону
23 августа 2024 года
15АП-10269/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мельситовой И.Н., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чекуновой А.Т.,

при участии:

от ответчика: представитель ФИО1 по доверенности от 19.09.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 29.05.2024 по делу № А53-39331/2023

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 

о расторжении договора аренды, обязании возвратить имущество, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.10.2022, обязании возвратить арендованное имущество, взыскании убытков за несвоевременный возврат арендованного имущества в размере 200 000 рублей за период с сентября 2023 года по январь 2024, взыскании убытков за несвоевременный возврат арендованного имущества в размере 200 000 рублей в месяц с февраля 2024 года до момента фактического возврата (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 29.05.2024 в иске отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Договор аренды является заключенным и исполнялся сторонами. Вывод суда о незаключенности сторонами договора аренды является необоснованным.

В судебном заседании представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 28.11.2011 в единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о нежилом здании, наименование «мельница», площадью 3032 кв. м, по адресу: <...>, с кадастровым номером 61:58:0002521:164 (л.д. 69).

Из технического плана от 03.03.2010, выполненного МУП «Бюро технической инвентаризации» города Таганрога, следует, что здание состоит из литеров «Ш», «Ш1», Ш2» и «Ш3», которые в свою очередь состоят из нежилых помещений, различного назначения (л.д. 66).

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0002521:159, площадью 4021 кв. м (л.д. 71).

Здание с кадастровым номером 61:58:0002521:164 и земельный участок с кадастровым номером 61:58:0002521:159 находятся в долевой собственности (по 1/2 доли) у истца и ответчика.

Право собственности ответчика зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости в 2011 года, а истца в 2016 году.

Между сторонами 01.01.2020 заключен договор аренды (л.д. 58), по условиям которого истец передал в аренду ответчику нежилое здание площадью 1516 кв. м и право аренды на прилегающий земельный участок площадью 2010,5 кв. м, сроком по 01.12.2020, с установлением арендной платы в размере 65 000 рублей в месяц.

После истечения указанного договора, 02.12.2020 между истцом и ответчиком заключен договор аренды (л.д. 61), по условиям которого истец передал в аренду ответчику нежилое здание площадью 1516 кв. м и право аренды на прилегающий земельный участок площадью 2010,5 кв. м, сроком по 31.10.2021, с установлением арендной платы в размере 57 000 рублей в месяц.

Также 01.10.2022 между сторонами заключен договор аренды (л.д. 43), по условиям которого истец передал в аренду ответчику нежилое помещение площадью 1516 кв. м и право аренды на прилегающий земельный участок сроком по 31.08.2023, с установлением арендной платы в размере 160 000 рублей в месяц.

Истец 10.07.2023 направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды от 01.10.2022 после истечения его срока - 31.08.2023.

Повторно 10.09.2023 истцом направлено ответчику письмо, в котором указано, что письмом от 10.07.2023 арендодатель отказался от договора аренды после 31.08.2023. Также предложено заключение нового договора со стоимостью оплаты в месяц - 200 000 рублей и необходимость доплаты разницы в размере 40 000 рублей за сентябрь 2023 года (л.д. 51).

Указывая, что истец отказался от договора аренды, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В информационном письме ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (вопрос N 1) дано разъяснение о том, что если в договоре аренды не идентифицирована часть здания передаваемая в аренду (без указания конкретных помещений, этажей), а лишь указана общая площадь, то такой договор аренды является незаключенным.

Обобщая изложенные выше нормы права и разъяснения ВАС РФ, следует, что часть нежилого здания может выступать в гражданском обороте, в том числе быть предметом договора аренды, только в том случае, если ее можно идентифицировать (обособить) из общего состава здания.

В предмете спорного договора аренды от 01.10.2022 объект аренды обозначен как нежилое помещение площадью 1516 кв. м (то есть по факту половина площади всего здания). При этом какого-либо описания помещений, графического отображения или иной идентификации нет.

Из анализа технического паспорта от 2010 года следует, что в составе нежилого здания отсутствует нежилое помещение площадью 1516 кв.м.

В определении от 16.04.2024, суд первой инстанции предложил сторонам дать пояснения относительно того определяли ли стороны конкретные помещения из состава здания, переданные в аренду (л.д. 55).

Истец по данному вопросу в суд пояснений не представил, ответчик указал, что такие помещения не определялись.

С учетом изложенного, судом первой инстанции сделан вывод, что договор аренды от 01.10.2022 является незаключенным.

Так как спорный договор является незаключенным, то не может быть расторгнут.

Кроме того, незаключенный, ввиду несогласованности по объекты аренды договор, не может порождать ни факты надлежащей передачи имущества в пользовании, ни обязательств вернуть такое имущество.

Судом отмечено, что режим долевой собственности предполагает возможность обособления доли путем установления порядка пользования с закреплением за каждым из сособственников определенного объема помещений (стать 247 Гражданского кодекса РФ).

Такой порядок пользования между сторонами не согласовывался, помещения за каждым из долевых собственников не закреплялись.

Кроме того учтено, что в Арбитражном суде Ростовской области рассматривается иск об определении порядка пользования спорным зданием в рамках дела N А53-5931/2024.

Как верно указано судом первой инстанции, с учетом незаключенности спорного договора аренды, до момента определения порядка пользования каждый из сособственников обладает равным объемом пользования в отношении здания и устранение нарушения прав одного из них, сопряженных с утратой возможности пользования, должны разрешаться путем предъявления иска о нечинении препятствий в пользовании.

Истцом также заявлено требование о взыскании убытков: за период с сентября 2023 года по январь 2024 года в виде разницы во внесенной ответчиком платы и коммерческим приложением истца (200 000 рублей - 160 000 рублей х 5 месяцев); за период с февраля 2024 года до момента возврата арендованного имущества в размере коммерческого предложения, то есть 200 000 рублей в месяц.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу положений которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательств, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.

При этом, причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками:

1) причина предшествует следствию,

2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (статьи 246, 247 Гражданского кодекса РФ).

Передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности.

Из указанного следует, что сособственник вправе распорядиться своей долей в праве, либо при наличие согласия на то второго сособственника, либо без получения такого согласия при наличии соглашения о порядке пользования - тем объемом здания которое будет определено соглашением.

Поскольку истец не согласовывал вопрос о передачи своей доли в праве третьему лицу с ответчиком и между ними не заключалось соглашение о порядке пользования, то заключения договора аренды с третьим лицом не возможно и коммерческое предложение не может порождать для истца возникновение убытков в виде разницы в стоимости.

Убытки, заявленные в иске, основаны лишь на данном коммерческом предложении, иных доказательств возникновения убытков на стороне истца не представлено.

Кроме того, судом учтено, что в судебном заседании 21.05.2024 представитель истца пояснил, что после истечения срока договора ответчик вносит истцу плату в размере 160 000 рублей ежемесячно, вплоть до апреля 2024 года плата внесена, поступившие платежи истец не возвращает ответчику.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требования истца о взыскании убытков в рассматриваемом случае не имеется.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не подтверждают нарушений норм материального и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу, повторяют позицию истца по спору, не опровергают выводы суда, основаны на ином толковании положений законодательства, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2024 по делу № А53-39331/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов


Судьи                                                                                             И.Н. Мельситова


                                                                                                        О.А. Сулименко