Решение от 14 октября 2024 г. по делу № А40-7208/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-7208/24-6-56
14 октября 2024 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 14 октября 2024 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ "ТСЖ ВАНДЕР ПАРК" (121552, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КУНЦЕВО, РУБЛЁВСКОЕ Ш., Д. 101, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2023, ИНН: <***>)

к ответчикам: 1. АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МОНЕТЧИК" (123242, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.11.2002, ИНН: <***>)

2. АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "АКТИВ-РЕСУРС" (115432, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ДАНИЛОВСКИЙ, ПРОЕКТИРУЕМЫЙ 4062-Й ПР-Д, Д. 6, СТР. 1, ПОМЕЩ. 2Б/5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.08.2023, ИНН: <***>)

о признании незаконной сделки по отчуждению нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0004005:13258, площадью 193,1 кв.м; изъятии помещения из незаконного владения; признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома

третье лицо: Управление Росреестра по Москве

при участии:

от истца – не явился, извещен

от ответчиков – 1. ФИО1 по дов. от 13.04.2022г. (дип. от 01.07.2006г.), 2. ФИО2 по дов. от 02.02.2024г. (дип. от 22.06.2018г.)

от третьего лица – не явился, извещен



УСТАНОВИЛ:

ТСН "ТСЖ ВАНДЕР ПАРК" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МОНЕТЧИК", АО "АКТИВ-РЕСУРС" (далее – ответчик) о признании сделки по отчуждению расположенного на 1-м этаже многоквартирного жилого дома, нежилого помещения, кадастровый номер 77:07:0004005:13258, общей площадью 193,1 кв.м., с номером регистрации в ЕГРН 77:07:0004005:13258-77/051/2023-3 незаконной; изъятии из незаконного владения АО "АКТИВ-РЕСУРС" нежилого помещения расположенного на 1-м этаже многоквартирного жилого дома, кадастровый номер 77:07:0004005:13258, общей площадью 193,1 кв.м; признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, на общее имущество: нежилое помещение расположенное на 1-м этаже многоквартирного жилого дома, кадастровый номер 77:07:0004005:13258, общей площадью 193,1 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Москве.

Дело рассматривалось в отсутствие представителей истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представители ответчиков против удовлетворения заявленных требований возражали по доводам отзывов на иск.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, многоквартирный жилой дом по адресу: <...> передан в управление ТСН "ТСЖ ВАНДЕР ПАРК".

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости за ответчиком (2) в указанном многоквартирном доме зарегистрировано право собственности на нежилое помещение 1-го этажа общей площадью 193.1 кв.м., кадастровый номер 77:07:0004005:13258 (запись о регистрации права № 77:07:0004005:13258-77/051/2023-3 от 15.11.2023).

Основанием регистрации права собственности АО "Актив-Ресурс" на спорные помещения является договор купли-продажи от 27.09.2023г. № б/н, заключенный с АО "Специализированный застройщик "Монетчик".

Согласно раздела проекта Архитектурные решения 1009-00-АР2.1. план первого этажа в нежилом помещении с кадастровым номером 77:07:0004005:13258, находится структурированная система мониторинга и управления инженерными системами (СМИС), система связи и управления в кризисных ситуациях (СУКС), автоматизированная система управления диспетчеризацией (АСУД) жилого дома, в связи с чем действия ответчиков по регистрации права собственности на общее имущество, и последующий переход прав на объект противоречат действующему законодательству.

Исковые требования истец мотивирует тем, что спорные помещения являются общим имуществом всех собственников помещений, поскольку они являются техническими.

В соответствии с п. 1 ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

В силу части 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Исходя из пункта 8 статьи 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Предъявляя в арбитражный суд иск, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09.

В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Вместе с тем, соответствующее решение собственников помещений МКД истцом в материалы дела не представлено.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу подп. «а» п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений многоквартирного жилого дома.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим технических помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 13391/09 от 02.03.2010, если на дату приватизации первой квартиры в доме спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

В Определении ВАС РФ № ВАС-10188/11 от 12.09.2011 также изложена правовая позиция, в соответствии с которой формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение кадастрового номера; согласие на принятие в собственность и принятие на себя бремени расходов по содержанию общего долевого имущества предусматривается при приватизации или приобретении в собственность ранее приватизированных помещений. Отказ от права общей долевой собственности в данном случае законом не предусмотрен.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Сведения о приватизация первой квартиры многоквартирного жилого дома по адресу: <...> в материалах делах отсутствуют и истцом не представлены.

Доказательств, подтверждающих, что спорные помещения являются техническими (вспомогательными) и функционально предназначены исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома ни на момент приватизации первой квартиры в доме, ни позднее, материалы дела также не содержат.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы истцом не заявлено. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в помещении или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истцом не приведено оснований для признания оспоримой сделки недействительной и не обоснованно каким образом возврат помещений первоначальному собственнику приведет к восстановлению нарушенных прав.

В связи с изложенным, заявленный иск удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в иске расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 11, 12, 289, 290, 291, 304 ГК РФ, и руководствуясь ст. ст. 4, 65, 75, 110, 123, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд




Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья Е.В. Коршикова