Постановление от 19 января 2022 г. по делу № А53-1114/2020

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-1114/2020
город Ростов-на-Дону
19 января 2022 года
15АП-18604/2021


Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 20.07.2021;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 29.12.2021;

от ФИО4: представитель ФИО5 по доверенности от 07.10.2020;

иные лица, участвующие в деле, представителей не направили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области; ФИО4

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 31 августа 2021 года по делу № А53-1114/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Факел" (ИНН <***>)

к ответчику : Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области,

при участии третьих лиц : открытого акционерного общество "Издательско-Полиграфическая фирма "Малыш", индивидуального предпринимателя ФИО6, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, публичного акционерного общества "Коммерческий банк "Центр-Инвест", общества с ограниченной ответственностью "Перспектива", ФИО13, ФИО4,

о признании незаконным отказа в заключении соглашения о присоединении к договору аренды, об оспаривании решений и действий Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Факел" (далее – общество "Факел") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – управление), в котором просило:

- признать незаконным решение территориального управления, выраженное в письме от 16.12.2019 N 12-10506/03, в части отказа обществу в заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 N 25747 (далее также - отказ от 16.12.2019),

- обязать территориальное управление в течение 30-ти дней с момента вступления в законную силу решения направить обществу проект соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 N 25747,

- признать незаконными действия территориального управления по разделу земельного участка площадью 45 024 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010201:7 и образование 3-х земельных участков, расположенных по адресу: <...>, а именно: площадью 19 344 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010201:7; площадью 4 065 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010201:286; площадью 21 615 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010201:287,

- обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области погасить в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) регистрационные записи от 05.12.2019 N 61:44:0010201:286-61/001/2019-1 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010201:286) и N 61:44:0010201:287-61/001/2019-1 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010201:287).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены: открытое акционерное общество "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" (далее - ОАО "ИПФ "Малыш", полиграфическая фирма "Малыш"), временный управляющий ОАО "ИПФ "Малыш" ФИО14 (далее - временный управляющий), индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее - предприниматель) и управление Росреестра (т. 1, л.д. 1 - 3, 136 - 138, т. 2, л.д. 107 - 108).

Решением от 07.07.2020, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 29.10.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.02.2021 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

В целях правильного рассмотрения дела суду первой инстанции согласно указаниям суда кассационной инстанции надлежит установить следующее.

Суду необходимо:

- установить обстоятельства приобретения заявителем объектов недвижимости, расположенных на спорном участке; момент и предусмотренные законодательством Российской Федерации последствия перехода к обществу права собственности на указанные объекты;

- определить круг всех собственников недвижимости, расположенной на арендованном по договору от 08.07.2004 земельном участке, и обеспечить их участие в рассмотрении настоящего спора;

- оценить действительность соглашения о расторжении с 04.12.2019 договора аренды земельного участка от 08.07.2004, заключенного территориальным управлением только с одним из собственников расположенной на исходном земельном участке недвижимости;

- проверить наличие согласия указанных в пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации лиц на произведенный территориальным управлением раздел земельного участка;

- дать правовую оценку отсутствию такого согласия со стороны ООО "Факел"; либо проверить наличие в рассматриваемой ситуации случая, при котором соответствующее согласие не требуется;

- проверить наличие у ОАО "ИПФ "Малыш" права на выполнение схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории и обращение за ее утверждением в территориальное управление, исходя из требований статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации;

- разрешить вопрос о необходимости назначения по делу судебной экспертизы;

- оценить письмо территориального управления от 16.12.2019 на предмет содержания в нем отказа в заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка от 08.07.2004 N 25747; проверить возможность понуждения обществом территориального управления к заключению соглашения о присоединении к указанному договору аренды заявленным в рамках настоящего дела способом;

- установить содержание и характер регистрационных записей, о погашении которых заявлено обществом "Факел"; правовые основания для возложения на управление Росреестра такой обязанности в рамках настоящего спора, в отсутствие каких-либо требований заявителя непосредственно к регистрирующему органу;

- исследовать обстоятельства, связанные с наличием и исполнением решения арбитражного суда от 02.09.2010 по делу N А53-17796/2007, соответствием оспариваемых действий территориального управления данному судебному акту;

- выявить преследуемый обществом в рамках рассматриваемого заявления материально-правовой интерес, при наличии такой необходимости – предложить заявителю уточнить заявленные требования.

При новом рассмотрении определением от 19.05.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, публичное акционерное общество коммерческий банк «Центр-Инвест», ФИО13, общество с ограниченной ответственностью «Перспектива», ФИО4.

Определением от 23.06.2021 удовлетворено ходатайство общества об уточнении требований; к участию в деле в качестве соответчика по требованию о признании незаключенным соглашения от 23.12.2019 о расторжении договора аренды привлечено открытое акционерное общество «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш».

Окончательно сформулированные исковые требования общества (т. 8 л.д. 11):

- признать незаконным решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, выразившееся в письме от 16.12.2019 №12-10506 в части отказа обществу с ограниченной ответственностью «Факел» в заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №25747 от 08.07.2004;

- обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Факел» проект соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №25747 от 08.07.2004;

- признать незаконными действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области по разделу земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 024 кв.м и образованию земельных участков: с кадастровым номером 61:44:0010201:286 площадью 4 065 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м и с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 19 344 кв.м.;

- признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 024 кв.м.

Применить последствия признания незаконного раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7. Снять с государственного кадастрового учета земельные участки: с кадастровым номером 61:44:0010201:286 площадью 4 065 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м. Прекратить право собственности Российской Федерации в отношении земельных участков: с кадастровым номером 61:44:0010201:286 площадью 4 065 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м. Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:44:010201:7, существовавшие до раздела данного земельного участка с указанием всех индивидуализирующих признаков, в том числе площади участка 45 024 кв.м.

- признать незаключенным соглашение от 23.12.2019 о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №25747 от 08.07.2004.

Решением от 31.08.2021 иск удовлетворен полностью.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области; ФИО4 обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили в иске отказать.

Апелляционные жалобы содержат сходные доводы и мотивированы следующим. Заявление ОАО "ИПФ "Малыш" об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории подано заинтересованным правомочным лицом, соответствовало нормам действующего законодательства, в связи с чем основания для отказа в утверждении схемы, указанные в п. 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствовали.

Соглашение от 23.12.2019 о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №25747 от 08.07.2004 заключено с тем же лицом, с которым подписан договор аренды, поэтому основания для признания его незаключенным отсутствуют.

Земельный участок, в отношении которого заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №25747 от 08.07.2004, на момент заключения соглашения уже не существовал.

Общество «Факел» не является землепользователем, упомянутым в п. 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку не обладает соответствующим титулом. С момента приобретения объектов недвижимости (2016 год) с требованием об оформлении договора аренды общество «Факел» не обращалось, платежи за пользование земельным участком не вносило.

Общество «Факел» обратилось с заявлением о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №25747 от 08.07.2004 уже после состоявшегося раздела земельного участка, в связи с чем основания к удовлетворению заявления отсутствовали. Тем не менее, общество имеет право на заключение договора аренды в порядке подп. 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 по делу № А53-17796/2007 преюдициальным для рассмотрения настоящего спора не является. Территориальное управление в деле № А53-17796/2007 не участвовало.

В апелляционной жалобе ФИО4 дополнительно указано на следующее.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 по делу № А53-17796/2007 исполнено не было. Наличие указанного судебного акта не препятствует совершению раздела в административном порядке, предусмотренном статьей 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации. Действия по разделу земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 не противоречат обстоятельствам, установленным судебными актами по делам №№ А53-3740/2018, А53-27814/2016, А53-42362/2018.

Площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих обществу «Факел» объектов недвижимости, не зависит от размера исходного земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу общество «Факел» просит оставить решение без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В судебном заседании представители общества «Факел», управления и ОАО "ИПФ "Малыш" дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивали на доводах апелляционных жалоб и отзыва на них. Обществом «Факел» представлены дополнительные пояснения в соответствии с определениями апелляционного суда от 10.11.2021 и 08.12.2021.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, дополнительно представленные документы и пояснения, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14 ноября 2019 года ООО «Факел» обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области с заявлением о присоединении к договору аренды земельного участка и последующим утверждением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Согласно заявлению от 14.11.2019 ООО «Факел» просило ТУ Росимущества в Ростовской области о присоединении к договору от 08.07.2004 № 25747 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора общей площадью 45024 кв.м с кадастровым номером 61:44:0010201:7 и последующем утверждении схемы раздела земельного участка в соответствии со схемой. В результате раздела земельного участка должно было образоваться 2 земельных участка, площадью 4428 кв.м и 40 596 кв.м.

Письмом от 16.12.2019 №12-10506/03 обществу сообщено, что после проведения управлением мероприятий, направленных на определение рыночной стоимости права аренды земельного участка, получения положительного включения (экспертизы) отчета рыночной стоимости права аренды земельного участка, будет направлен для подписания проект долгосрочного договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, под объектом недвижимого имущества, принадлежащим ООО Факел» на праве собственности.

ООО Факел», не согласившись с решением управления, выраженным в письме от 16.12.2019 №12-10506/03, указывая, что ему 15.01.2020 стало известно, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010201:7, общей площадью 45 024 кв.м, по адресу: <...>, разделен на 3 земельных участка с кадастровыми номерами 61:44:0010201:7 площадью 19344 кв.м, 61:44:0010201:286 площадью 4065 кв.м, 61:44:0010201:287 площадью 21615 кв.м. При этом на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010201:7 находится здание Литер А, в котором у ООО «Факел» имеются нежилые помещения с кадастровыми номерами 61:44:0010201:277, 61:44:0010201:283, 61:44:0010201:284, а на земельном участке 61:44:0010201:286 находится здание Литер В кадастровый номер 61:44:010201:176, принадлежащее на праве собственности ООО «Факел»; однако границы земельного участка 61:44:010201:286 не совпадают с границами согласно схеме раздела земельных участков, приложенных к заявлению ООО «Факел» о присоединении к договору аренды и последующему разделу земельного участка; при этом запись за номером 61-01/44-268/2004-12 от 30.09.2004 имеется только в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:00010201:7 о регистрации сделки и ограничении (обременении) в виде аренды на основании договора (примерный) аренды земельного участка на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 25747 от 08.07.2004; при этом регистрация дополнительных соглашений к договору аренды в соответствии с выпиской из ЕГРП от 15.01.2020 отсутствует; полагая, что оснований для погашения записей об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:010201:286, 6:44:010201:287 у ТУ Росимущества в Ростовской области не имелось, фактически при разделе земельного участка осуществлено погашение записи о наличии арендных отношений относительно земельного участка с номерами 61:44:010201:286, 6:44:010201:287, считая, что ООО «Факел» вправе требовать внесения изменений в действующий договор аренды с множественностью на стороне арендатора № 25747 от 08.07.2004 посредством включения его в состав арендаторов, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Земельным кодексом Российской Федерации допускается образование земельных участков при разделе исходных земельных участков (пункт 1 статьи 11.2).

В силу пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В соответствии со ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 этой статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно пункту 6 названной статьи, при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Процедура образования новых земельных участков может проводиться для целей последующей реализации собственниками недвижимого имущества своего исключительного права на приобретение в собственность или аренду занятых такими объектами участков в соответствии с требованиями к образуемым и измененным земельным участкам, установленными статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

В частности, статья 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; образование земельных участков приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Из системного толкования приведенных норм земельного законодательства следует, что образование новых земельных участков из состава имеющегося участка для целей, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел, и как следствие, формирование из него новых участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Пункты 2 - 11 указанной нормы регулируют вопросы пользования земельными участками, раздел которых невозможен, указывая на то, что неделимость земельного участка является основанием для установления права общей долевой собственности или заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении таких участков.

Статья 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает административный порядок раздела земельного участка. При этом данная статья не запрещает раздел земельного участка в судебном порядке в случае наличия спора о причинах такого раздела или о площади и (или) границах образуемых в результате раздела земельных участков. Возможность раздела земельного участка в судебном порядке прямо предусмотрена подпунктом 2 пункта 4 статьи 11.2, статьей 64 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11, при наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости.

Судом установлено, что 15.08.2019 в адрес ТУ Росимущества в Ростовской области поступило заявление ОАО «ИПФ «Малыш» - арендатора по договору аренды от 08.07.2004 №25747 земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45024 кв.м - об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

Согласно п. 7 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен, в данном случае, на праве аренды, исполнительный орган государственной власти или орган местною самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.

Поскольку правовые основания для отказа в утверждении схемы отсутствовали, ТУ Росимущества в Ростовской области, действующим на основании Положения, утвержденного приказом Росимущества от 05.03.2009 № 63, являясь уполномоченным органом на территории Ростовской области, издано распоряжение от 29.08.2019 № 1748-р об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образовав из земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 (площадью 45024 кв.м) два земельных участка площадью 21615 кв.м и площадью 4065 кв.м, сохранив исходный земельный участок в измененных границах площадью 19 344 кв.м.

По заявлению ТУ Росимущества в Ростовской области от 31.10.2019 образованные земельные участки 05.12.2019 поставлены на кадастровый учет и на них в соответствии с п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

ООО «Факел» обратилось в адрес ТУ Росимущества в Ростовской области 14.11.2019 с заявлением о присоединении к договору аренды от 08.07.2004 № 25747 земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45024 кв.м и последующем утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, когда решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 уже принято (распоряжение от 29.08.2019), заявление о постановке на кадастровый учет и государственной регистрации прав на образованные земельные участки находилось на рассмотрении в Управлении Росреестра по Ростовской области, земельные участки поставлены на кадастровый учет 05.12.2019.

Соглашением между ТУ Росимущества в Ростовской области и ОАО «ИПФ «Малыш» договор аренды земельного участка от 08.07.2004 № 25747 расторгнут с 04.12.2019.

Вместе с тем, поскольку у ООО «Факел» в собственности имеются объекты недвижимости на двух образованных земельных участках, общество имеет право на предоставление указанных земельных участков в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и в связи с проводимыми мероприятиями по оценке рыночной стоимости права аренды указанных земельных участков обществу ТУ Росимущества в Ростовской области направлен ответ от 16.12.2019 № 12-10506/03 о том, что после проведения указанных мероприятий с ним будет заключен договор аренды земельных участков под принадлежащими обществу объектами недвижимости.

По мнению ООО «Факел», в силу прямого указания пункта 4 статьи 11.2 ЗК Российской Федерации раздел исходного земельного участка был возможен только при наличии письменного согласия ООО «Факел» как собственника объектов недвижимости на таком участке, и землепользователя. Общество не было уведомлено о разделе и согласия на осуществление данных действий не давало. Действия управления по разделу спорного земельного участка осуществлены с очевидным нарушением закона и нарушают имущественные интересы общества. В результате незаконных действий по разделу спорного участка, общество лишилось доли в праве аренды исходного земельного участка в размере 3738,8 кв.м.

Кроме того, до спорного раздела общество имело долю в праве аренды исходного участка площадью 45 024 кв.м, после этого раздела у общества осталось право на долю в аренде только двух участков площадью 19 344 кв.м и 4065 кв. м (с кадастровыми номерами 61:44:0010201:7 и 61:44:0010201:286). В то же время, индивидуальный предприниматель ФИО7, являющаяся собственником объектов недвижимости (гаражи) значительно меньшей площади, приобрела полное право аренды земельного участка площадью 21 615 кв.м. Управление еще до осуществления спорного раздела знало о правах ООО «Факел» на пользование земельным участком, что подтверждается судебными актами по делу № А53-3740/2018. Доказательством нарушения прав общества является и заключение от 26.06.2020. Названным заключением в соответствии с требованиями пунктов 4, 6 статьи 11.9 ЗК РФ, определены необходимые размеры и площадь земельного участка, на котором размещается здание; им же подтверждено, что в результате раздела исходного земельного участка, площадь образованного участка стала недостаточной для нормальной эксплуатации объекта. Общество также указывает, что необходимо учесть имеющие преюдициальное значение для настоящего дела обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 по делу № А53-17796/2007 о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7. Истцом по делу № А53-17796/2007 являлось общество с ограниченной ответственностью «Профессионал», как предыдущий собственник объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Факел». В настоящем деле участвуют правопреемники лиц, участвовавших в рассмотрении дела № А53-17796/2007. Раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 возможен в соответствии с вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 02.09.2010 по делу № А53-17796/2007.

Суд первой инстанции с указанными доводами согласился и указал, что в результате незаконных действий управления была уменьшена площадь выделяемого ему земельного участка под литер В. Раздел земельного участка произведен в противоречии с требованиями закона, без получения согласия общества на раздел, и в противоречии с ранее вынесенным решением суда.

Доводы апелляционных жалоб о том, что общество «Факел» не является землепользователем, упомянутым в п. 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку не обладает соответствующим титулом, судебная коллегия отклоняет.

Общество «Факел» как обладатель вещных прав на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке, имеет право пользования земельным участком под принадлежащими ему объектами недвижимости и частью участка, которая необходима для эксплуатации принадлежащих ему объектов, а потому по правилам пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации раздел участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 возможен только при наличии письменного согласия собственников расположенных на нем объектов недвижимости либо по решению суда.

Доводы об обратном основаны на неверном толковании норм права.

Собственники объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, не были уведомлены о разделе земельного участка и не давали согласия на его раздел.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно исходил из того, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0010201:286 и 61:44:0010201:287 были образованы с нарушением требования пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, когда согласование границ предшествует формированию земельного участка и является одним из условий постановки его на кадастровый учет, с момента которого этот участок рассматривается в качестве объекта гражданских прав.

При оценке существа произведенного раздела суд первой инстанции учитывал решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 по делу № А53-17796/2007. Указанным судебным актом удовлетворены исковые требования ООО «Профессионал» о разделе земельного участка и предоставлении ООО «Профессионал» отдельного земельного участка. Разделен земельный участок 61:44:0010201:0007, расположенный по адресу: <...>, в следующем порядке: ООО «Профессионал» предоставлен земельный участок №1, расположенный в западной, юго-западной частях земельного участка, площадью 13355,606 кв.м, в границах: по границе с земельным участком №2 - 95,55 м, 25,67 м, 11,83 м, 7,50 м, 6,495 м, 57,54 м, 4,0 м, 0,42 м, 28,67 м, 29,65 м, 2,22 м, 13,335 м, 2,89 м, 18,31 м, 32,395 м, 14,83 м, 66,73 м, 1,0 м, 1,0 м, 2,54 м, 2,34 м, 4,325 м, 3,505 м, 17,62 м, 6,975 м, 9,0 м, 7,765 м, 9,16 м, 5,245 м; по границе с пр. Королева - 0,70 м, 51,10 м, 53,00 м, 13,88 м, 9,52 м, 8,20 м, 4,5 м, 11,90 м, 10,165 м; в совместное пользование собственникам недвижимого имущества предоставлен земельный участок №2, площадью 31594,247 кв.м, в границах: по границе с земельным участком №1 - 95,55 м, 25,67 м, 11,83 м, 7,50 м, 6,495 м, 57,54 м, 4,0 м, 0,42 м, 28,67 м, 29,65 м, 2,22 м, 13,335 м, 2,89 м, 18,31 м, 32,395 м, 14,83 м, 66,73 м, 1,0 м, 1,0 м, 2,54 м, 2,34 м, 4,325 м, 3,505 м, 17,62 м, 6,975 м, 9,0 м, 7,765 м, 9,16 м, 5,245 м; по границе с пр. Королева - 83,90 м; по границе с ул. Добровольского и по наружному абрису литеры «А3» - 58,20 м; по границе с пр. Королева - 62,10 м; по границе с ул. Добровольского - 48,30 м; 61,773 м, 42,00 м; по северной границе земельного участка с соседними территориями - 302,600 м; по западной границе земельного участка с соседними территориями - 15,00 м, 151,00 м; - по границе с пр. Королева - 20,835 м.

Предоставление ООО «Профессионал» земельного участка №1 в единоличное пользование обусловлено тем, что в его границах расположено нежилое здание (инженерный корпус) площадью 1592,4 кв.м., Литер В, находящийся по адресу: <...> №7в, с кадастровым номером 61:44:0010201:176, которое в полном объеме принадлежало ООО «Профессионал» на праве собственности.

При этом на земельном участке №2 расположены: Литер А - нежилое здание (административный бытовой корпус) площадью 23842,4 кв.м., находящегося по адресу: <...> №7/19, с кадастровым номером 61:44:0010201:176; Литер Б - нежилое здание (сторожка) площадью 7,4 кв.м., находящегося по адресу: <...> №7/19, с кадастровым номером 61:44:0010201:59; Литер Г – нежилое здание (сторожка) площадью 11,3 кв.м., находящегося по адресу: <...> №7/19, с кадастровым номером 61:44:0010201:58; Литер Д - нежилое здание площадью 200,9 кв.м., находящегося по адресу: <...> №7/19, с кадастровым номером 61:44:0010201:62; Литер Е - нежилое здание площадью 361,2 кв.м., находящегося по адресу: <...> №7/19, с кадастровым номером 61:44:0010201:61.

Учитывая общую площадь нежилых помещений, суд предоставил участок №2 в совместное пользование собственникам недвижимого имущества, которых расположено в его границах в следующих долях: ООО «Профессионал» - 125/1000 доли; ОАО «КБ «Центр-Инвест» - 16/1000 доли; ООО ИК «Развитие» - 52/1000 доли; ОАО «ИПФ «Малыш» - 807/1000 доли.

В последующем, ООО «Профессионал» произвело отчуждение недвижимого имущества, расположенного на земельном участке № 1 и № 2, собственником которого стало ООО «Факел».

В настоящий момент ООО «Факел» принадлежит на праве собственности следующее недвижимое имущество, расположенное на земельных участках №1 и №2: нежилое здание (инженерный корпус) Литера В, площадью 1592,4 кв.м., находящееся по адресу: <...> №7в, с кадастровым номером 61:44:0010201:176; нежилое помещение Литера А площадью 1279 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0010201:277; нежилое помещение Литера А площадью 759,1 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0010201:284; нежилое помещение Литера А площадью 2458,9 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0010201:277.

ООО «Факел» приобрело все свои объекты недвижимости у ООО «Профессионал», что подтверждается выписками из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровыми номерами: 61:44:0010201:176, 61:44:0010201:52, 61:44:0010201:277, 61:44:0010201:240, 61:44:0010201:228, 61:44:0010201:283, 61:44:0010201:284, 61:44:0010201:281, 61:44:0010201:279, 61:44:0010201:266, 61:44:0010201:242, 61:44:0010201:264, 61:44:0010201:239, 61:44:0010201:278.

Из указанного видно, что ООО «Факел» принадлежит в полном объеме нежилое здание Литер В и часть нежилых помещений в лит. А, ранее принадлежащие ООО «Профессионал».

Соответственно, общество «Факел» полагает, что выводы суда по настоящему делу в отношении соразмерности площади не могут противоречить ранее сделанным выводам суда по делу № А53-17796/2007.

Раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 в соответствии с решением суда по делу № А53-17796/2007 не производился, срок для принудительного исполнения к настоящему моменту истек.

Вместе с тем, в рамках данного дела требование о разделе земельного участка не заявлено.

Суд правомерно признал незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 как произведенный в отсутствие согласования с собственниками объектов недвижимости и в порядке применения последствий признания незаконным раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 постановил снять с государственного кадастрового учета земельные участки: с кадастровым номером 61:44:0010201:286 площадью 4 065 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м., прекратить право собственности Российской Федерации в отношении земельных участков: с кадастровым номером 61:44:0010201:286 площадью 4 065 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м., и восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:44:010201:7, существовавшие до раздела данного земельного участка с указанием всех индивидуализирующих признаков, в том числе площади участка 45 024 кв.м.

Кроме того, суд признал незаключенным соглашение от 23.12.2019 о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №25747 от 08.07.2004; признал незаконным решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, выразившееся в письме от 16.12.2019 №12-10506 в части отказа обществу с ограниченной ответственностью «Факел» в заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №25747 от 08.07.2004.

Общество как собственник объектов недвижимости имеет безусловное право на присоединение к договору аренды земельного участка.

Согласно договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747 в аренду сроком по 02.06.2052 передан земельный участок с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 025 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Довод апелляционных жалоб о том, что на момент обращения общества «Факел» к управлению земельный участок с кадастровым номером 61:44:010201:7 не существовал в связи с его разделом, а потому заявление о заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №25747 от 08.07.2004 не могло быть удовлетворено, судебной коллегией не принимается ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

По смыслу приведенной нормы права при образовании нового участка взамен переданного в аренду или безвозмездное срочное пользование, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор.

Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

Верховный суд в Обзоре судебной практики № 3 (2019) дал следующее толкование пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в ранее действовавшей и актуальной редакции.

Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Указанная позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17 ноября 2015 г. N 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судом при разрешении аналогичных споров.

В развитие толкования приведенного выше законоположения, Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов" (далее - Закон N 341-ФЗ) в п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.

Так, в соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в редакции Закона N 341-ФЗ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом ни положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Закона N 341-ФЗ), ни нормы ГК РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Таким образом, раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 к прекращению договора аренды с множественностью лиц не привел.

Кроме того, суд указал, что соглашение от 04.12.2019 о расторжении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747 является незаключенным, так как подписано не со всеми лицами выступающими арендаторами по договору аренды, что не отражает волю всех участников арендных правоотношений, в частности ООО «Факел», что не соответствует требованию п. 1 ст. 450 ГК РФ.

При установленных выше обстоятельствах у Управления Росимущества отсутствовали правовые основания для раздела исходного земельного участка, а также для отказа обществу «Факел» в присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к аналогичному выводу о том, что оспариваемое решение и действия Управления Росимущества противоречат действующему законодательству и нарушают права и законные интересы общества «Факел» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

Основания для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Ростовской области отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2021 по делу № А53-1114/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.А. Сулименко


Судьи Р.А. Абраменко


В.В. Галов