Решение от 22 марта 2022 г. по делу № А51-11278/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-11278/2021
г. Владивосток
22 марта 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 22 марта 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Дальнереченского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации: 15.02.2000)

к обществу с ограниченной ответственностью «Восточные поля» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации: 18.12.2015)

о расторжении договора аренды и взыскании задолженности,

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля»

к Администрации Дальнереченского городского округа

о снижении ежемесячного размера арендной платы, взыскании переплаты по арендной плате,

третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края,

при участии в заседании:

от первоначального истца: ФИО2 по доверенности № 9 от 18.01.2022, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании;

от первоначального ответчика: ФИО3 по доверенности от 16.06.2021, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании;

от Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края: ФИО4 по доверенности № 20/5 от 21.01.2022, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании.

у с т а н о в и л:

Администрация Дальнереченского городского округа (далее истец по первоначальному иску, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Восточные поля» (далее ответчик по первоначальному иску, ООО «Восточные поля») о

- взыскании с последнего задолженности по договору аренды от 07.04.2014 № 3 земельного участка с кадастровым номером 25:02:010904:25, площадью 4496136 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Дальнереченск, <...>, предоставленного для сельскохозяйственного использования, за период с 01.08.2019 г. до 30.06.2021 г. в размере 546 375 рублей 66 копеек из которых 499 400 рублей 00 копеек – сумма основного долга и 46 975 рублей 66 копеек – пени за нарушение срока внесения арендной платы за земельный участок;

- расторжении договора аренды от 07.04.2014 г. № 3 земельного участка с кадастровым номером 25:02:010904:25, площадью 4496136 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Дальнереченск, <...>.

Определением суда от 17.11.2021 принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля» к Администрации Дальнереченского городского округа о соразмерном снижении ежемесячного размера арендной платы по договору № 3 от 07.04.2014 до 4 572 рублей 05 копеек и взыскании переплаты по указанному договору в размере 910 621 рубля 01 копейки.

Определением суда от 13.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 АПК РФ привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее третье лицо, МИЗО ПК).

До начала судебного разбирательства от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, которое истец в судебном заседании 10.03.2022 поддержал в полном объеме, просил суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 07.04.2014 № 3 в размере 691 704 рубля 59 копеек, из которых 624 250 рублей 02 копейки – сумма основного долга за период с 01.04.2019 по 31.12.2021 и 67 454 рубля 57 копеек – пени за период с 03.05.2017 по 25.01.2022; расторгнуть договор от 07.04.2014 № 3 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010904:25, площадью 4496136 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Дальнереченск, <...>; обязать ответчика передать Администрации Дальнереченского городского округа земельный участок с кадастровым номером 25:02:010904:25, площадью 4496136 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Дальнереченск, <...> по акту приема-передачи в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Ответчиком заявлено ходатайство об истребовании доказательств, а именно истребовать в АО «Приморский информационно-аналитический центр геодезии и картографии» картографический материал – план земель сельскохозяйственного назначения в районе сел Грушевое, Кольцевое Дальнереченского района масштаба 1:25000 по состоянию на 1985-2014 годы.

В обоснование заявленного ходатайства ответчик пояснил, что истребуемые сведения могут подтвердить довод истца по встречному иску о непригодности части спорного земельного участка для использования в сельскохозяйственных целях.

Представитель Администрации по ходатайству ответчика возражал, в обоснование возражений, пояснил, что ответчик более четырех лет пользуется спорным земельным участком в сельскохозяйственных целях, ранее производил внесение арендной платы, о всех недостатках земельного участка арендатору было известно заблаговременно, однако никаких действий по расторжению спорного договора аренды ввиду ненадлежащего состояния земельного участка арендодателю не предъявлял.

Представитель МИЗО ПК по ходатайству ответчика возражал, полагает, что указанное ходатайство направлено на затягивание рассмотрения дела по существу, кроме того, считает, что сведения, которые могут быть получены от АО «Приморский информационно-аналитический центр геодезии и картографии» не могут иметь какого-либо отношения к рассматриваемому спору.

Рассмотрев ходатайство ответчика об истребовании доказательств, суд в порядке статьи 65, 66 АПК РФ, отказывает в его удовлетворении в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии с частью 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Исходя из данной нормы, удовлетворение ходатайства об истребовании доказательств является правом, а не обязанностью суда.

С учетом предмета заявленных требований арбитражный суд пришел к выводу о достаточности представленных в дело доказательств для оценки доводов сторон, в связи с чем отклоняет ходатайство об истребовании документов. Кроме того, в нарушение требований, установленных статьей 66 АПК РФ, заявителем не представлено доказательств невозможности получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится.

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, арбитражным судом в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлен перерыв в судебном заседании до 17.03.2022 в 15 час. 50 мин.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено в составе судьи Кобко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии в заседании лиц, присутствовавших до объявления перерыва.

Истец по первоначальному иску поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, представил суду справочный расчет с учетом произведенных ответчиком платежей и срока исковой давности.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 АПК РФ с учетом процессуальной экономии и единообразия судебной практики.

Ответчик по иску возражал в полном объеме по доводам, изложенным в отзыве, настаивал на удовлетворении встречных требований.

В обоснование встречных требований ответчик пояснил, что сумма арендной платы, подлежащей начислению за весь период действия договора, с учетом установленного размера арендной ставки, составляет 1 807 075 рублей 19 копеек, однако представленным в материалы дела актом натурного обследования №19 от 02.08.2021 подтверждается, что значительная часть земельного участка не пригодна для использования в сельскохозяйственных целях из-за переувлажненности, заболоченности, наличия в границах участка водных объектов и подверженности затопления талыми водами, в связи с чем, площадь участка, пригодного для использования в сельскохозяйственных целях, составляет 987 900,00 кв.м., в связи с чем, ООО «Восточные поля» просит снизить размер арендной платы соразмерно занимаемой площади земельного участка.

Администрация Дальнереченского городского округа Приморского края заявленные встречные требования не признает в полном объеме, полагает, что представленный истцом по встречному иску Акт натурного обследования №19 от 02.08.2021 не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку кадастровым инженером было проведено лишь натурное обследование земельного участка, ответчик по встречному иску полагает, что несмотря а утверждение общества о непригодности земельного участка для его использования в соответствии с условиями договора, истец на протяжении более четырех лет не извещал об этом арендодателя и не предпринимал мер к уменьшению арендной платы. Ответчик полагает, что арендатор при заключении дополнительного соглашения к договору замечаний к земельному участку не предъявлял, таким образом, риски в силу положений п.2 ст.612 ГК РФ относятся на арендатора.

Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края поддерживает позицию истца в полном объеме, поскольку полагает, что неисполнение арендатором его обязанности по оплате арендных платежей привело к нарушению прав муниципального образования Дальнереченского городского округа Приморского края на поступление в бюджет платы за использование земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 07.04.2014 №3.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, суд установил следующее.

Между Администрацией Дальнереченского городского округа (Арендодатель) и ООО «Восточные поля» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования № 3 от 07.04.2014 (в редакции Дополнительного соглашения от 11.07.2017), согласно условиям которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 25:02:010904:25, площадью 4496136 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Дальнереченск, <...>, для использования в целях сельскохозяйственного производства. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 10 лет с момента подписания настоящего договора с 07.04.2014 по 06.04.2024 (включительно).

Согласно пункту 4.1 договора участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 249 700 рублей в год, согласно протоколу о результатах аукциона. Внесенный задаток в размере 45 400 рублей, засчитывается в счет погашения арендной платы. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период (пункт 4.2).

Стороны договорились, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 (одной трехсотой) действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (пункт 7.2. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Уведомлением №7774 от 01.12.2020 арендодатель уведомил арендатора о наличии задолженности по арендной плате за землю в размере 361 377 рублей 09 копеек, в том числе основной долг 332 933 рубля 32 копейки, пени 28 443 рубля 77 копеек, согласно договору аренды земельного участка от 07.04.2014 № 3, в связи с чем, предлагал в течении 10 дней с момента получения настоящего уведомления оплатить образовавшуюся задолженность по указанным реквизитам.

Письмом от 30.12.2020 ответчик уведомил истца о том, что в связи с ограничительными мерами, наложенным Правительством Российской Федерации в целях борьбы с COVID-19, производственная деятельность ООО «Восточные поля» значительно усложнилась и на сегодняшний день компания находится в трудном финансовом положении, в связи с чем ответчик гарантировал полное погашение задолженности по арендной плате в первом квартале 2021 года.

Письмом №1-4/2327 от 29.03.2021 истец уведомил ответчика о том, что по состоянию на 25.03.2021 арендной платежи в счет задолженности по арендной плате в бюджет Дальнереченского городского округа не поступили, а именно сумма задолженности за январь, февраль 2021 составила 382 498 рублей 32 копейки, пени в размере 42353 рублей 06 копеек, в связи с чем, истец просил оплатить образовавшуюся задолженность по указанным реквизитам.

Указанное письмо направлено в адрес ответчика 30.03.2021 на его электронную почту.

Письмом №1-4/2327 от 29.03.2021 ответчик уведомил истца о том, что реальная возможность по оплате долга появится не ранее чем через 30-40 дней при поступлении денежных средств, полученных ООО «Восточные поля» от реализации собственных земельных участков. При получении денежных средств от одного покупателя на расчетный счет ООО «Восточные поля», задолженность по арендной плате будет полностью оплачена.

Претензией №1-4/3971 от 31.05.2021 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 27.05.2021 в размере 457 783 рубля - сумма основного долга, а также пени в размере 43 554 рубля 78 копеек, итого задолженности с учетом пени – 501 338 рублей 12 копеек, в связи с чем, истец предлагал ответчику в добровольном порядке в срок до 15.06.2021 оплатить сложившуюся задолженность.

Уведомлением №1-4/4317 от 09.06.2021 истец уведомил ответчика о намерении досрочно расторгнуть Договор аренды земельного участка №3 от 07.04.2014 в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды земельного участка по внесению арендной платы, в связи с чем потребовал в 10-дневный срок с момента получения данного уведомления в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка и освободить его, передав арендодателю по акту приема-передачи.

Указанное уведомление было получено ответчиком 16.06.2021, что подтверждается представленным в материалы дела уведомление о вручении, с проставлением даты и подписи получившего лица.

Оставление ответчиком требования истца о возврате суммы долга по арендной плате без удовлетворения, послужило основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, суд находит заявленные Администрацией Дальнереченского городского округа требования обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из Договора аренды земельного участка № 3 от 07.04.2014, которые подлежат регулированию главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), общими нормами об обязательствах и договорах ГК РФ, а также нормами земельного законодательства.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Из материалов дела следует, что истцом и ответчиком был заключен спорный договор, объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи.

В период действия договора у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в спорной сумме.

Факт пользования ответчиком в спорный период переданным в аренду имуществом подтверждается материалами дела, в том числе договорами, актами приема-передачи.

Вместе с тем, доказательств внесения арендной платы за пользование арендованным земельным участком в спорный период, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ суду не представлено.

Расчет суммы основного долга судом проверен и признан арифметически верным, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма основного долга по договору от 07.04.2014 № 3 в размере 624 250 рублей 02 копейки за период с 01.04.2019 по 31.12.2021.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы в размере 67 454 рубля 57 копеек за период с 03.05.2017 по 25.01.2022.

В силу п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 7.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежат применению нормы п.7.2 договора о взыскании суммы пени в заявленном размере.

Однако ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления настоящих требований.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен законодательством в три года, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по наступлении срока исполнения (статьи 196, 200 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Исковое заявление подано в суд 30.06.2021, а, следовательно, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности за период с 03.05.2017 по 30.05.2018.

В пункте 10 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43 указано, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Как разъяснено в пункте 15 данного постановления, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований истца о взыскании суммы пени, начисленной на задолженность по договору аренды, возникшую за период с 03.05.2017 по 30.05.2018.

Справочный расчет неустойки, представленный в материалы дела истцом, судом проверен и признан арифметически верным, произведенным с учетом положений статьи 193 ГК РФ, в связи с чем, суд считает подлежащими удовлетворение требований истца о взыскании с ответчика суммы пени в размере 64 045 рублей 56 копеек.

Истцом также заявлены требования о расторжении Договора от 07.04.2014 № 3 аренды земельного участка.

В силу пункта 2.1 договора настоящий договор действует с 07.04.2014 по 06.04.2024.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные истцом доказательства, суд считает установленным факт нарушения ответчиком условий Договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования №3 от 07.04.2014 в части исполнения обязательств по своевременной оплате арендной платы в установленном размере.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Из материалов дела следует, что Уведомлением №1-4/4317 от 09.06.2021 истец уведомил ответчика о намерении расторгнуть спорный договора аренды в связи тем, что ООО «Восточные поля» существенно нарушаются условия договора аренды земельного участка по внесению платы за аренду земельного участка

Указанное уведомление было получено ответчиком 16.06.2021, что подтверждается представленным в материалы дела уведомление о вручении, с проставлением даты и подписи получившего лица.

С учетом изложенного, суд считает заявленные требования о расторжении Договора от 07.04.2014 № 3 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010904:25, площадью 4496136 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Дальнереченск, <...> обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды расторгнут, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца об обязании ООО «Восточные поля» передать Администрации Дальнереченского городского округа земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:02:010904:25, площадью 4496136 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Дальнереченск, <...> по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу на основании статьи 622 ГК РФ.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, суд находит заявленные ООО «Восточные поля» требования необоснованным и не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В обоснование встречных исковых требований ООО «Восточные поля» о соразмерности снижения ежемесячного размера арендной платы по договору №3 от 07.04.2014 до 4 572 рублей 05 копеек, ссылается на то, что Актом натурного обследования №19 от 02.08.2021 подтверждается, что значительная часть земельного участка не пригодна для использования в сельскохозяйственных целях из-за переувлажненности, заболоченности, наличия в границах участка водных объектов и подверженности затопления талым водами, в связи с чем, площадь пригодного для использования участка в сельскохозяйственных целях составляет 987 900 кв.м.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Судом установлено, что на основании договора присоединения от 15.08.2016 правопреемником ООО «Объединенная молочная компания» является ООО «Восточные поля», о чем администрация Дальнереченского городского округа была уведомлена заявлением исх. № 1406/2 от 14.06.2017г., в котором указано, что к ООО «Восточные поля» перешли все права и обязанности по всем заключенным договорам аренды с ООО «Объединенная молочная компания», в том числе по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010904:25, в связи с чем, с ООО «Восточные поля» было подписано дополнительное соглашение от 11.07.2017 г. к договору аренды № 3 от 07.04.2014 г.

Согласно пункту 3.1 договора Участок считается переданным Арендодателем и принятым Арендатором в состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования с даты, указанной в п. 2.1 Договора. Договор является одновременно актом приема-передачи Участка. Согласно п.3.3. Договора состояние земельного участка на момент заключения Договора соответствует условиям его использования по целевому назначению. Арендатором земельный участок осмотрен, претензий к его состоянию не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом установлено, что кадастровым инженером - судебным экспертом ФИО5 составлен Акт натурного обследования №19 от 02.08.2021, из которого следует, что площадь земельного участка с кадастровым № 25:02:010904:25 пригодная для сельскохозяйственного производства составляет 987 900 кв.м. (98.7900 га), оставшаяся часть земельного участка площадью 3 508 236 кв.м. (350.8236 га) не пригодна для сельскохозяйственного использования и сельскохозяйственного производств в виду ее переувлажненности, закустаренности, подверженности подтоплению (затоплению), а также нахождению водных объектов, находящихся в собственности Российской Федерации.

Кадастровые работы выполнены кадастровым инженером - судебным экспертом ФИО5, которым в качестве исходных документов использовались: кадастровый план территории № КУВИ -002/2021-67246589 от 04.06.2021; кадастровый план территории № КУВИ -002/2021-67241830 от 04.06.2021; кадастровый план территории № КУВИ -002/2021-67247343 от 04.06.2021; выписка из ЕГРН№ 99/2021/410137491 от 10.08.2021г.

Судом установлено, что результат кадастровых работ представлен актом натурного обследования, то есть кадастровым инженером было проведено только натурное обследование земельного участка.

При этом истец по встречному иску указывает на то, что недостатки участка являются скрытыми и не могли быть выявлены в ходе визуального осмотра при подписании договора аренды, однако кадастровый инженер провел только натурное обследование земельного участка, следовательно, при присоединении к прежнему арендатору ООО «Восточные поля» знало о состоянии земельного участка, так как аукционная документация, схемы земельного участка, сельхозкарты, были доступны для всех участников аукциона.

При этом, выводы кадастрового инженера - судебного эксперта ФИО5, составившего Акт натурного обследования от 02.08.2021г. № 19 не может быть принят в качестве расчета площади участка, пригодного для использования в сельскохозяйственных целях и снижения арендной платы по договору поскольку, согласно условиям п. 1.1. договора земельный участок с кадастровым номером 25:02:010904:25 предоставлен для сельскохозяйственного производства, конкретный вид этой деятельности (выращивание зерновых культур), условиями данного договора не регламентирован; в состав переданного земельного участка площадью 4 496 136 кв.м. (449,6136) входят не только пашни, данные обстоятельства были достоверно известны не только ООО «Объединенная молочная компания» при подписании договора, но и его правопреемнику ООО «Восточные поля», что подтверждается сведениями об использовании земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, представленному в администрацию Дальнереченского городского округа исх. № 24 от 01.06.2018г., за подписью Генерального директора ООО «Восточные поля» ФИО6; не учитывается возможность использовать земельный участок для других видов сельскохозяйственного производства, а только предполагает использование пашни.

При подписании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка ООО «Восточные поля» согласилось со всеми условиями договора, приняло на себя права и обязанности по ранее заключенному договору.

Из материалов дела следует, что ООО «Восточные поля» 21.02.2018 направляло в адрес администрации Дальнереченского городского округа заявление о согласовании на вырубку, раскорчевку деревьев на арендованных земельных участках, том числе и на участке с кадастровым номером 25:02:010904:25, а также проведения других работ по очистке участка от кочки и древесно-кустарниковой растительности для увеличения площадей под севооборот.

Таким образом, суд установил, что, несмотря на утверждение общества о непригодности земельного участка для его использования в соответствии с условиями договора, ООО «Восточные поля» на протяжении более четырех лет не извещал об этом арендодателя и не предпринимал мер к уменьшению арендной платы. ООО «Восточные поля», являясь профессиональным участником рынка сельскохозяйственных услуг, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, должно было учитывать все характеристики земельного участка на стадии принятия на себя обязательств по договору.

Поскольку на момент принятия прав и обязанностей по договору ООО «Восточные поля» имело возможность осмотреть земельный участок, и в случае не согласия с условиями договора, состоянием земельного участка не принимать на себя права и обязанности по договору, не подписывать дополнительное соглашение, а расторгнуть его в добровольном порядке.

Арендатор при заключении дополнительного соглашения к договору замечаний к земельному участку не предъявлял, таким образом, риски в силу положений п. 2 ст. 612 ГК РФ относятся на арендатора.

Учитывая изложенное, суд считает, что факт невозможности использования спорного земельного участка не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, поскольку фототаблица к акту натурного обследования свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка, о неисполнении условий договора Арендатором, о неэффективном использовании Участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, разрешенным способом использования, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. В результате таких действий ухудшаются качественные характеристики земельного участка.

Согласно ч. 2 ст. 13 ЗК РФ в целях охраны земель землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по: 1) воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия; защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению мелиоративных защитных лесных насаждений, сохранению достигнутого уровня мелиорации.

Статьей 8 Федерального закона от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны: обеспечивать проведение мероприятий по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с планом проведения таких мероприятий, составленным в соответствии с частью четвертой статьи 15 настоящего Федерального закона; соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

Доводы общества о наличии существенных недостатков, препятствующих использованию земельного участка, о которых ему могло быть известно заранее перед принятием на себя прав и обязанностей по договору и подписанию дополнительного соглашения, несостоятельны.

Таким образом, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ истцом не доказаны факты наличия существенных недостатков, препятствующих использованию участка, о которых не могло быть известно при заключении договора, не представлены доказательства невозможности использовать арендованный земельный участок с указанным видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

Земли сельскохозяйственного назначения должны эффективно использоваться. Арендатор имеет право проводить в отношении участка оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями, а в случае не согласия с условиями договора и невозможностью использовать земельный участок с разрешенным использованием и в границах, который передан по договору ООО «Восточные поля» имело право расторгнуть договор в добровольном порядке.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные ООО «Восточные поля» встречные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Восточные поля" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации Дальнереченского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) сумму основного долга в размере 624 250 (шестьсот двадцать четыре тысячи двести пятьдесят) рублей 02 копейки, пени в размере 64 045 (шестьдесят четыре тысячи сорок пять) рублей 56 копеек.

Расторгнуть договор от 07.04.2014 № 3 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010904:25, площадью 4 496 136 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г.Дальнереченск, <...>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Восточные поля» передать Администрации Дальнереченского городского округа земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:02:010904:25, площадью 4 496 136 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г.Дальнереченск, <...> по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу.

В остальной части первоначальных исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Восточные поля" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 28 751 (двадцать восемь тысяч семьсот пятьдесят один) рубль.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Кобко Е.В.