Решение от 16 ноября 2022 г. по делу № А79-806/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации




Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-806/2022
г. Чебоксары
16 ноября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.11.2022.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Цветковой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

публичного акционерного общества "Т Плюс", ОГРН: <***>, ИНН: <***>, г.о. Красногорск, Московская область, Автодорога Балтия, тер. 25 км, Бизнес-Центр Рига-Ленд стр.3, оф. 506;

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН:1022101150037 ИНН:2126003194, 428000, <...>

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

третье лицо - Муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>) 428017, <...>.

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 08.06.2022,

от ответчика и третьего лица – ФИО3 по доверенностям от 12.05.2022 № 29/01-3748 и от 05.05.2022 № 972/01,

установил:

публичное акционерное общество "Т Плюс" (далее – ПАО "Т Плюс", Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация г. Чебоксары, ответчик), в котором (с учетом неоднократного изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) просит урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:24 площадью 355 кв.м с видом разрешенного использования "служебные гаражи" по адресу: Чувашская Республика, Марпосадское шоссе, 4, изложив условия, по которым сторонами не было достигнуто соглашение в следующей редакции:

п. 2.3 Договора изложить в следующей редакции: "Договор аренды земельного участка от 16.12.2016 № 205/5473-К считается прекращенным в соответствии с действующим законодательством. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения с 24.09.2018".

абзац 8 (ранее ошибочно указано 7) пункта 4.2 Договора исключить.

пункта 5.1 Договора изложить в следующей редакции: "Согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. за пользование земельными участками уплачивается арендная плата.

Согласно пункту 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.06.2013 № 347 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов" арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, исходя 1,6% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. При этом арендная плата не может превышать предельных ставок арендной платы в отношении земельных участков предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Арендная плата на 2021 год рассчитана, исходя из предельной ставки 4 руб. за кв.м, и составляет 1420 руб. (1420 руб. НДС не облагается согласно подпункту 17 пункта 2 статьи 149 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендная плата за 2021 г. уплачивается Арендатором в срок до 10.12.2021, за последующие периоды ежегодно до 31 января текущего года, при этом расчет на последующий календарный год предоставляется Арендодателем не позднее 31 декабря текущего года".

Требование в этой части обосновано положениями приказа Минэкономразвития от 18.06.2013 № 347 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов", согласно которому для земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, ставка арендной платы установлена в размере 1,6% кадастровой стоимости.

Пункт 5.2 Договора изложить в следующей редакции: "Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка в результате массовой переоценки кадастровой стоимости земельных участков. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение/применение новой кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится.

В случае пересмотра кадастровой стоимости земельного участка путем подачи заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости/суд заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости определение размера арендной платы/выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная комиссией/судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (в этом случае индексация арендной платы с учетом уровня инфляции, в котором был произведен перерасчет, не проводится".

В обоснование указанной редакции истец ссылается на абзац 2 пункта 2.1 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее – Постановление № 148).

Пункты 5.3-5.7 Договора исключить.

Пункты 6.2,6.3 Договора исключить.

Дополнить договор пунктом 6.4 в следующей редакции: "При исполнении своих обязательств по настоящему договору Стороны, их аффилированные лица, работники или посредники не осуществляют действия, квалифицируемые применимым для целей настоящего Договора законодательством как дача/получение взятки, коммерческий подкуп, а также действия, нарушающие требования применимого законодательства и международных актов о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем.

Каждая из Сторон настоящего Договора отказывается от стимулирования каким-либо образом работников другой Стороны, в том числе путем предоставления денежных сумм, подарков, безвозмездного выполнения в их адрес работ (услуг) и другими, не поименованными в настоящем пункте способами, ставящего работника в определенную зависимость и направленного на обеспечение выполнения этим работником каких-либо действий в пользу стимулирующей его Стороны.

Под действиями работника, осуществляемыми в пользу стимулирующей его стороны, понимаются:

предоставление неоправданных преимуществ по сравнению с другими контрагентами;

предоставление каких-либо гарантий;

ускорение существующих процедур;

- иные действия, выполняемые работником в рамках должностных обязанностей, но идущие вразрез с принципами прозрачности и открытости взаимоотношений между Сторонами.

В случае возникновения у Стороны подозрений, что произошло или может произойти нарушение каких-либо антикоррупционных условий, соответствующая Сторона обязуется уведомить другую Сторону в письменной форме. После письменного уведомления соответствующая Сторона имеет право приостановить исполнение обязательств по настоящему Договору до получения подтверждения, что нарушение не произошло или не произойдет. Это подтверждение должно быть направлено в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты направления письменного уведомления.

В письменном уведомлении Сторона обязана сослаться на факты или предоставить материалы, достоверно подтверждающие или дающие основание предполагать, что произошло или может произойти нарушение каких-либо положений настоящего Соглашения контрагентом, его аффилированными лицами, работниками или посредниками, выражающееся в действиях, квалифицируемых применимым законодательством как дача или получение взятки, коммерческий подкуп, а также действиях, нарушающих требования применимого законодательства и международных актов о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем.

Стороны настоящего Договора признают проведение процедур по предотвращению коррупции и контролируют их соблюдение. При этом Стороны прилагают разумные усилия, чтобы минимизировать риск деловых отношений с контрагентами, которые могут быть вовлечены в коррупционную деятельность, а также оказывают взаимное содействие друг другу в целях предотвращения коррупции. При этом Стороны обеспечивают реализацию процедур по проведению проверок в целях предотвращения рисков вовлечения Сторон в коррупционную деятельность.

Стороны признают, что их возможные неправомерные действия и нарушение антикоррупционных условий настоящего Договора могут повлечь за собой неблагоприятные последствия - от понижения рейтинга надежности контрагента до существенных ограничений по взаимодействию с контрагентом, вплоть до расторжения настоящего Договора.

Стороны гарантируют осуществление надлежащего разбирательства по представленным в рамках исполнения настоящего Договора фактам с соблюдением принципов конфиденциальности и применение эффективных мер по устранению практических затруднений и предотвращению возможных конфликтных ситуаций.

Стороны гарантируют полную конфиденциальность при исполнении антикоррупционных условий настоящего Договора, а также отсутствие негативных последствий как для обращающейся Стороны в целом, так и для конкретных работников обращающейся Стороны, сообщивших о факте нарушений".

пункт 8.1 Договора исключить.

Дополнительно включить в договор пункт 9.6 в следующей редакции: "При отсутствии возражений со стороны Арендодателя или Арендатора договор с истекшим сроком аренды считается заключенным на неопределенный срок и действующим со всеми остальными его условиями".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики (далее – МКУ "Земельное управление").

Представитель истца иск с учётом уточнения исковых требований поддержал.

Представитель ответчика и третьего лица иск не признал, мотивы несогласия изложил в письменном отзыве и дополнениях к нему, в частности, возражал против включения в договор пункта 2.3, предусматривающего распространение его действия на ранее возникшие отношения сторон, поскольку соответствующее соглашение сторонами не достигнуто, а также против включения пункта 6.4, содержащего антикоррупционную оговорку, по мотиву того, что законом не предусмотрено обязательное его включение в договор аренды земельного участка, поведение сторон в этой части регулируется специальным законодательством. Полагает, что основания для применения льготного размера арендной платы отсутствуют, поскольку вид разрешенного использования земельного участка – служебные гаражи, что не соответствует определению тепловой станции и обслуживающих её сооружений и объектов. Полагает, что установленные для федеральных земель ставки неприменимы при расчете платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Порядок индексации размера аренной платы в пункте 5.2 соответствует постановлению Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148. Возразил против исключения пунктов 5.3-5.7 договора, регулирующих порядок изменения и уплаты арендной платы со ссылкой на то, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора в соответствии с пунктом 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Также возражал против исключения из договора пункта 6.2, устанавливающего размер пени за нарушение арендатором срока внесения арендной платы, со ссылкой на позицию, приведённую в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 14386/10, просил определить размер пени 0,1% суммы невнесенного платежа, поскольку данная ставка является обычно применяемой при заключении договоров аренды на территории города Чебоксары, распоряжение которыми осуществляется администрацией города Чебоксары. Просил не включать в договор пункт 9.6 в предлагаемой истцом редакции, предусматривающей возобновление договора с истекшим сроком аренды на неопределенный срок при отсутствии возражений сторон, поскольку соответствующая законодательная норма носит диспозитивный характер, и её применение может быть ограничено сторонами. Разрешение требований истца об исключении пункта 8.1 о распространении прав и обязанностей арендатора на ранее возникшие отношения, абзаца 7 пункта 4.2 о допуске представителей государственного и муниципального контроля и пункта 6.3 об установлении штрафа за несвоевременный возврат земельного участка оставил на усмотрение суда.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 21:01:030302:24 площадью 355 +/-7 кв.м согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 23.05.2022 (т. 1, л.д. 96) относится к категории земель населённых пунктов и имеет вид разрешённого использования "служебные гаражи". Сведения о правообладателе в ЕГРН отсутствуют, имеется запись об ограничении (обременении) объекта недвижимости в виде аренды, установленном в пользу истца на основании договора от № 205/5473-К от 16.12.2016 сроком с 24.12.2016 по 23.09.2018.

По договору № 205/5473-К аренды земельного участка от 16.12.2016 (т. 1, л.д. 75-77) Администрация г. Чебоксары (арендодатель) передала, а ПАО "Т Плюс" (арендатор) приняло во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населённых пунктов, с кадастровым номером 21:01:030302:24 общей площадью 355 кв.м для завершения строительства зданий. Срок аренды в соответствии с пунктом 2.1 договора установлен с 24.09.2015 по 23.09.2018.

Ранее тот же земельный участок передавался истцу в аренду по договору № 345/4778-К от 29.10.2010 на срок с 27.12.2009 по 25.12.2010 с тем же целевым назначением – для завершения строительства зданий.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 12.07.2019 по делу № А79-4414/2019 за ПАО "Т Плюс" признано право собственности на размещённый на указанном земельном участке объект недвижимости – нежилое кирпичное одноэтажное здание площадью 264 кв.м (литера 26), состоящее из 9 гаражей (ранее являвшееся объектом незавершённого строительства с кадастровым номером 21:01:030302:145), по адресу: <...>. Суд указал, что по данным технического паспорта незавершенного строительства от 17.07.2001 объект возведен без разрешительных документов правопредшественником истца – ОАО "Чувашэнерго". По данным технического плана здания от 02.04.2019 представляет собой готовое одноэтажное кирпичное здание, состоящее из 9 гаражных боксов. В соответствии с заключением строительно-технической экспертизы № 2019-Э от 30.04.2019 построенный объект находится внутри огороженной территории Чебоксарской ТЭЦ-2.

По данным ЕГРН (т. 1, л.д. 94) за истцом зарегистрировано право собственности на здание одноэтажного кирпичного гаража на 9 гаражных боксов площадью 264 кв.м, с кадастровым номером 21:01:030302:604 по адресу: <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030302:24.

Помимо здания гаража на данном участке расположены высоковольтные кабельные сети (кадастровый номер 21:01:030302:468 – т. 1, л.д. 102).

07.07.2021 МКУ "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики письмом № 1004/04 направило в адрес истца проект договора аренды земельного участка, в соответствии с которым Администрация г. Чебоксары (арендодатель) сдает, а Общество принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:030302:24 площадью 335 кв.м, расположенный в границах участка, ш. Марпосадское, дом 4 с видом разрешенного использования "служебные гаражи" и предоставленный в соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации".

В проекте договора спорные условия указаны в следующей редакции:

- пункт 2.3: "Договор аренды земельного участка от 16.12.2016 № 205/5473-К считать прекращенным в соответствии с действующим законодательством",

- абзац 8 пункта 4.2 (Арендатор обязан): "обеспечить арендодателю, органам государственного и муниципального контроля свободный доступ на участок, в расположенные на участке здания и сооружения, свободный проход (проезд) через участок по имеющимся дорогам".

- пункт 5.1: "Согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации за пользование земельным участком уплачивается арендная плата. Арендная плата рассчитывается в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка",

- пункт 5.2: "Размер арендной платы ежегодно корректируется с учетом изменения среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год",

- пункт 5.3: "Арендная плата начисляется и уплачивается Арендатором в размерах и сроки, указанные в расчете размера арендной платы (приложение к договору)",

- пункт 5.4: "Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке Арендодателем в соответствии с Порядком, утверждённым постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов",

- пункт 5.5: "Размер и сроки внесения арендной платы на последующий календарный год в пределах срока аренды устанавливаются отдельным расчетом, произведенным с учетом изменений, указанных в пункте 5.4 Договора",

- пункт 5.6: "Арендная плата перечисляется на единый централизованный счет Управления федерального казначейства по Чувашской Республике в размере и сроки, указанные в Расчетах размера арендной платы (приложения к договору), и оформляется платёжным документом",

- пункт 5.7: "Размер и сроки внесения арендной платы на последующий календарный год в пределах срока аренды устанавливаются отдельным расчетом, произведенным с учетом изменений, указанных в пункте 5.4 Договора",

- пункт 6.2: "В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы невнесённого в срок платежа за каждый день просрочки на счёт, указанный в Расчетах размера арендной платы",

- пункт 6.3: "В случае несвоевременного возвращения арендуемого земельного участка после истечения срока договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за весь период просрочки возврата арендуемого земельного участка и штраф в размере 5: годовой суммы арендной платы за каждый день просрочки возврата имущества",

8.1: "Права и обязанности Арендатора, оговоренные настоящим договором, распространяются на ранее возникшие отношения".

Пункты 6.4 и 9.6 в редакции истца в указанном проекте договора отсутствуют.

Согласно приложению № 1 к проекту договора предлагаемый Арендодателем размер арендной платы определен исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка за один год 36 986 руб. и составила 21 684 руб. 62 коп. за период с 01.06.2021 по 31.12.2021, подлежащих внесению равными частями с 10.08.2021 до 10 числа каждого последующего месяца.

Письмом от 06.10.2021 Общество уведомило МКУ "Земельное управление" о подписании договора с протоколом разногласий с приложением подписанного договора и протокола разногласий, заявив разногласия относительно редакции преамбулы, пунктов 2.1, 2.2, 2.3, 3.1.3, абзаца 8 пункта 4.2, пунктов 5.1, 5.2, 5.3, 6.2, 6.3, 8.1 и раздела о реквизитах договора, а также предложив дополнительно включить пункты 6.4, 9.6, 9.7.

Согласно протоколу урегулирования разногласий к договору ответчик согласовал редакцию истца в части следующих положений договора:

- абзац 2 преамбулы: "Публичное акционерное общество "Т плюс" (ПАО "Т Плюс") в лице директора филиала "Марий Эл и Чувашии" ФИО4, действующего на основании доверенности от 28.10.2019, зарегистрированной в реестре за № 77/406-е/77-2019-2-1069",

- пункт 2.1: "Срок аренды по настоящему договору устанавливается до 01.06.2026, начиная с 01.01.2021",

- пункт 2.2: "Настоящий договор вступает в силу и распространяет своё действие на отношения сторон с 01.01.2021",

- включить пункт 6.4 (в редакции, указанной в иске),

- пункт 8.1: "Права и обязанности Арендатора, оговоренные настоящим договором, распространяются на ранее возникшие отношения с 01.01.2021",

- включить пункт 9.6 (в редакции, указанной в иске),

- реквизиты арендатора изложить в редакции Общества (пункт 11).

Разногласия сторонами не были урегулированы, поэтому истец предъявил в суд иск.

Как усматривается из искового заявления в уточнённой редакции, истцом наряду с условиями, в отношении которых были заявлены разногласия в протоколе разногласий, в исковое заявление дополнительно включены требования в отношении пунктов 5.4-5.7, ранее в протокол разногласий не включённых, а также заявлены требования об урегулировании спора в части пунктов 6.4, 8.1 и 9.6, которые в протоколе урегулирования разногласий согласованы арендодателем в редакции арендатора, однако в ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком оспорены.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с этим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 кодекса, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 данного кодекса, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

К таким объектам отнесены объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения (подпункт 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из направленного ответчиком проекта договора аренды земельного участка, целевым использованием передаваемого в аренду земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:24 с учётом вида разрешённого использования является эксплуатация служебных гаражей. Фактическое использование земельного участка по данному назначению подтверждено сведениями из ЕГРН и актом осмотра объекта от 12.07.2022.

В соответствии с представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права от 17.09.2015 (т. 1, л.д. 83) истцу на праве собственности принадлежит промышленная площадка ТЭЦ-2 по адресу нахождения спорного участка: <...>.

В пункте 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Правила № 582), определено, что арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов, включая земельные участки для размещения тепловых станций, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод.

В пункте 1 Приказа Минэкономразвития РФ от 18.06.2013 № 347 (далее – Приказ № 347) установлена ставка арендной платы в размере 1,6% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.

В пункте 2 названного приказа установлено, что ставка арендной платы, утвержденная пунктом 1 данного приказа, не должна превышать прилагаемых предельных ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.

В приложении 3 к указанному приказу предельная ставка для земельных участков, расположенных в Чувашской Республике, предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их объектов и сооружений и объектов, определена в размере 4 руб. за 1 кв. м.

Согласно позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2017 № 306-ЭС16-16522 и от 23.11.2017 № 305-ЭС17-12788, в Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 (2015), поскольку в пункте 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в действие с 01.03.2015, установлены случаи, при наличии которых размер арендной платы за некоторые виды публичных земель не может превышать размер арендной платы, установленной в отношении федеральных земель, данная норма Кодекса подлежит применению с указанной даты при определении арендной платы за все публичные земли независимо от того, какие правила установлены нормативными правовыми актами субъектов или муниципальных образований.

В пункте 3 Приказа № 347 установлено, что предельные ставки арендной платы, предусмотренные пунктом 2, изменяются согласно пункту 8 Правил № 582, согласно которому арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Таким образом, размер арендной платы не может превышать значение предельной ставки (увеличенной на размер уровня инфляции), установленной для земельных участков федеральной собственности, в случае, если на участках размещены объекты, предусмотренные подпунктом 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пусковой комплекс водогрейных котлов станционный № 7 и № 8 по Марпосадскому шоссе, 4 и 7 г. Чебоксары, входящий в состав расширения второй очереди ТЭЦ-2, принят в эксплуатацию на основании акта Государственной приемочной комиссии, утвержденным распоряжением Администрации г. Чебоксары Чувашской Республики от 29.11.2001 № 2745-р, включает ряд подсобных сооружений, в том числе гараж-мастерскую.

Истец является теплоснабжающей организацией, организующей подачу потребителям через присоединённую сеть тепловой энергии в горячей сетевой воде.

В пункте 6.10 СП 124.13330.2012 предусмотрено, что для бесперебойного функционирования СЦТ должны быть предусмотрены - аварийно-восстановительные службы (АВС), численность персонала и техническая оснащенность которых должны обеспечивать полное восстановление теплоснабжения при отказах на тепловых сетях в сроки.

Указанные функции предполагают, в том числе наличие дежурного автотранспорта.

Согласно акту осмотра от 12.07.2022 находящийся на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030302:24 объект недвижимости с кадастровым номером 21:01:030302:604 является служебным автогаражом на 9 боксов, который используется для обслуживания транспортных средств, принадлежащих истцу, предназначенных для осуществления деятельности Чебоксарской ТЭЦ-2, в том числе дежурного транспорта (т. 1, л.д. 146).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что земельный участок, в отношении которого при заключении договора аренды у сторон возникли разногласия, используется для размещения объекта, относящегося к сооружениям, обслуживающим тепловую станцию, в связи с чем арендная плата по договору устанавливается в размере 1,6% кадастровой стоимости земельного участка с учетом предельного размера, указанного в приложении № 3 к Приказу № 347.

На основании пункта 9 Правил № 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, в таком договоре предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

Аналогичная норма содержится в абзаце 3 пункта 2.1 Постановления № 148.

Пункт 5.2 договора, предусматривающий порядок индексации арендной платы, подлежит изложению в соответствии с приведенными положениями действующего законодательства.

Требования истца о включении в указанное условие договора положений о пересмотре арендной платы в случае пересмотра заявления в комиссию по урегулированию споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости оставляется судом без удовлетворения, поскольку срок, с которого подлежит применению кадастровая стоимость, установленная в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, устанавливается абзацем четвертым части 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не требует дополнительного регулирования в заключаемом сторонами договоре.

Пункт 5.3 договора в части установления срока внесения арендной платы суд полагает необходимым изложить в соответствии с пунктом 7 Постановления № 148, которым предусмотрено, что арендная плата за пользование земельными участками (за исключением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена) перечисляется арендатором ежемесячно, равными долями за каждый месяц вперед, до 10 числа текущего месяца, в республиканский бюджет Чувашской Республики в полном объеме в соответствии с договором аренды.

С учетом установления в пунктах 5.1-5.3 договора порядка определения размера и сроков уплаты и пересмотра размера арендной платы дополнительного регулирования отношений сторон в этой части в пунктах 5.4, 5.5, 5.7 договора не требуется, соответственно, указанные условия подлежат исключению из текста договора.

Принимая во внимание уточнение редакции вышеуказанных пунктов, пункт 5.6 суд считает необходимым изложить в следующей редакции: "Арендная плата перечисляется на единый централизованный счет Управления федерального казначейства по Чувашской Республике в размере и сроки, установленные договором, и оформляется платёжным документом".

В отношении пункта 2.3 проекта договора о прекращении ранее действовавшего договора аренды, который истец просит дополнить условием о применении заключаемого договора к отношениям, возникшим до его заключения, с 24.09.2018, а также пункта 8.1 проекта, устанавливающего распространение прав и обязанностей арендатора на ранее возникшие отношения, суд отмечает, что обязанность сторон по включению указанных условий в договор аренды земельного участка законом не предусмотрена.

В силу пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространение заключенного договора на отношения, возникшие до его заключения, в данном случае является правом сторон.

Принимая во внимание, что соглашения о ретроактивном действии договора сторонами не достигнуто, указанные пункты подлежат исключению.

Аналогично законом не предусмотрена обязанность по включению в договор аренды земельного участка антикоррупционной оговорки (пункт 6.4). С учетом возражений ответчика, а также принимая во внимание, что соответствующие обязанности сторон регламентируются антикоррупционным законодательством, необходимость включения указанного пункта в договор аренды земельного участка отсутствует.

Также, как не предусмотренное законом, по требованию истца подлежит исключению из договора условие о беспрепятственном доступе на участок специалистов государственного и муниципального контроля (абзац 8 пункта 4.2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При оценке изложенного в пункте 6.2 проекта договора спорного условия об установлении пени за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы, в частности по размеру предлагаемой неустойки (согласно протоколу разногласий и первоначальной редакции искового заявления) суд учитывает, что, несмотря на отсутствие в данном случае законодательно установленной ответственности, её включение в договор в предлагаемом истцом размере 0,1% суммы долга за каждый день просрочки соответствует условиям иных аналогичных договоров, заключаемых с землепользователями, а также ставкам, обычно применяемым в деловом обороте. Включение указанного условия будет способствовать реализации обеспечительной функции неустойки в отношениях использованию публичных земель.

Вместе с тем, включение в договор (пункт 6.3) условия об установлении штрафа за несвоевременное возвращение арендуемого земельного участка после истечения срока договора суд признаёт неправомерным, поскольку, будучи собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости, арендатор не несет обязанности по возврату земельного участка арендодателю по истечении срока аренды.

Требование истца о включении в договор пункта 9.6, предусматривающего его возобновление на неопределенный срок по истечении срока аренды в связи с заявленными арендодателем возражениями оставляется судом без удовлетворения. Необходимость включения данного условия в договор законом не предусмотрена. Порядок возобновления договора аренды по истечении срока его действия регламентирован пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и не требует дополнительного регулирования.

Ввиду удовлетворения требования истца об урегулировании преддоговорных разногласий расходы по государственной пошлине относятся на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между публичным акционерным обществом "Т Плюс" и администрацией города Чебоксары Чувашской Республики при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:24 площадью 355 кв.м с видом разрешенного использования "служебные гаражи" по адресу: Чувашская Республика, Марпосадское шоссе, 4, изложив спорные условия в следующей редакции:

Пункт 2.3 Договора исключить.

Абзац 8 пункта 4.2 исключить.

Пункт 5.1 Договора: "Согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 за пользование земельными участками уплачивается арендная плата. Арендная плата определяется на основании Приказа Минэкономразвития России от 18.06.2013 № 347 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов" в размере 1,6% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка с учетом предельных ставок арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов".

Пункт 5.2 Договора: "Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы не проводится".

Пункт 5.3 Договора: "Арендная плата за пользование земельными участками подлежит перечислению арендатором ежемесячно, равными долями за каждый месяц вперед, до 10 числа текущего месяца, в полном объеме в соответствии с договором аренды".

Пункты 5.4, 5.5 Договора исключить.

Пункт 5.6 Договора: "Арендная плата перечисляется на единый централизованный счет Управления федерального казначейства по Чувашской Республике в размере и сроки, установленные договором, и оформляется платёжным документом".

Пункт 5.7 исключить.

Пункт 6.2 Договора: "В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы невнесённого в срок платежа за каждый день просрочки ".

Пункт 6.3 исключить.

Пункт 8.1 исключить.

Взыскать с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу публичного акционерного общества "Т Плюс" 6 000 (Шесть тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

С.А. Цветкова