Решение от 15 декабря 2020 г. по делу № А63-13662/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ставрополь Дело №А63-13662/2020

Резолютивная часть решения объявлена 08 декабря 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 15 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

закрытого акционерного общества «Октябрьский», с. Левокумское, ОГРН <***>, ИНН <***>

к министерству имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь

о понуждении ответчика заключить с арендатором ЗАО «Октябрьский» сроком на 10 лет договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:14:080105:3,

при участии представителя истца ФИО2 по доверенности от 19.10.2020, представившей диплом о высшем юридическом образовании от 03.04.1997 № 0294170,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 16.06.2020 № 10188/09, представившего диплом о высшем юридическом образовании от 19.07.2015,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Октябрьский», с. Левокумское (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее – минимущество) о понуждении заключить с ЗАО «Октябрьский» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:14:080105:3 сроком на 10 лет.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что минимущество обязано заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:14:080105:3 на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, мотивируя это тем, что минимущество правомерно отказало обществу в заключении договора аренды на новый срок. В данном случае 25.02.2019 в адрес минимущества поступило заявление генерального директора общества Напханюка Е.Н. о заключении нового договора аренды земельного участка (вх. № 2497 от 25.02.2019). По смыслу пункта 24 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае если границы земельного участка, указанного в заявлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно кассационному определению Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.06.2020 № 38-КА20-2 действующее законодательство запрещает предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и пересекающих границы других участков, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Более того, не допускает регистрации прав на участки, границы которых совпадают с границами других ранее учтенных участков. Аналогичная правовая позиция содержится в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2016 № 305-КГ16-13407 по делу № А40-184149/2015, от 19.03.2019 №308-ЭС19-2492 по делу №А32-13610/2017. На основании изложенного, по итогам рассмотрения указанного заявления минимуществом края принято решение от 06.03.2019 №3095/05 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Указанное решение в порядке статьи 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) оспорено не было. Заявление может быто подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов. Об отказе минимущества в предоставлении земельного участка в аренду без торгов обществу стало известно в марте 2019. Доказательства наличия уважительных причин, объективно препятствующих своевременному обращению в суд с заявлением об оспаривании решения минимущества обществом не представлены..

Кроме того, исходя из буквального толкования положений статьи 39.6 ЗК РФ, автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка не предусмотрена. В части регулирования земельных отношений земельное законодательство имеет приоритет над общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Таким образом, статья 39.6 ЗК РФ выступает специальной нормой по отношению к положениям части 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределённый срок. Ввиду указанного, по смыслу статьи 39.6 ЗК РФ, части 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на момент подачи обществом заявления о заключении нового договора аренды земельного участка от 20.05.2020 № 298, от 02.07.2020 № 371, от 07.07.2020 № 378 преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок было утрачено.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, дав правовую оценку представленным доказательствам, пришел к выводу, что заявленные требования подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, общество использует на основании договора аренды земельного участка № 69-14 от 01.04.2016 (далее – договор аренды), заключенного с министерством имущественных отношений Ставропольского края земельный участок с кадастровым номером 26:14:080105:3 (единое землепользование) категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», площадью 11 166 000 кв.м. (далее – спорный земельный участок).

Спорный земельный участок по договору аренды в 2016 году предоставлен без торгов на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 31.06.2016 за номером 26-26/019-26/019/200/2016-2475/5.

Вышеназванный договор аренды заключен на срок с 01.06.2016 по 31.05.2019 (пункт 1.2 договора). По истечении установленного срока арендатор продолжил пользоваться участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

20 февраля 2019 (вх. № 2497 от 25.02.2019), то есть до истечения срока аренды общество обратилось к минимуществу с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:14:080105:3 на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Письмом от 06.03.2019 № 3095/05 минимущество указало, что согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.02.2019 границы земельного участка с кадастровым номером 26:14:080105:3 пересекают границы иных земельных участков. В соответствии с пунктом 24 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

После устранения пересечения границ общество вновь в 2020 году обратилось к минимуществу с заявлениями, в которых просило заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:14:080105:3.

В ответ на обращения направленные в адрес Губернатора Ставропольского края от 08.07.2020 № 40178, минимущества края 08.07.2020 № 9072, от 13.07.2020 № 9285, министрества сельского хозяйства от 08.07.2020 № 8081123-20 минимущество письмом от 24.07.2020 № 13117/04 сообщило следующее. Минимуществом края был подготовлен проект распоряжения Правительства Ставропольского края «О предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной собственности Ставропольского края и расположенного на территории Левокумского района Ставропольского края» на земельный участок с кадастровым номером 26:14:080105:3 (далее – проект распоряжения).

Государственно-правовым управлением Губернатора Ставропольского края и Правительства Ставропольского края было дано отрицательное заключение на проект распоряжения на основании того, что заявление о заключении нового договора аренды подано 20.02.2019. Минимуществом края на основании подпункта 24 статьи 39.16 ЗК РФ письмом от 06.3.2019 № 3095/05 было отказано в предоставлении земельного участка. Данный отказ не обжаловался. На основании изложенного, предоставление в аренду испрашиваемого земельного участка без проведения торгов не представляется возможным.

Ссылаясь на незаконность решения об отказе в заключении договора аренды на новый срок, общество обратилось с настоящим заявлением в суд.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с пунктом 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 17 июля 2019 г.) добросовестный арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными в подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка не требуется.

Исходя из буквального толкования названной нормы права данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

Как видно из материалов дела, общество использует спорный земельный участок как минимум с 2013 года и по настоящее время на основании договоров аренды, заключаемых без проведения торгов в соответствии с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства.

Заявление о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок обществом подано до истечения срока действия договора.

Довод минимущества об истечении срока договора аренды на момент повторного обращения общества с заявлением в 2020 году о заключении договора аренды на новый срок не обоснован.

Так, в соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка № 69-14 от 01.04.2016 заключен без проведения торгов.

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что минимущество имело возражения относительно дальнейшего использования земельного участка обществом, равно как и отсутствуют документы, подтверждающие, что договор был расторгнут и земельный участок возвращен арендодателю из аренды в установленном порядке. Какие-либо доказательства, подтверждающие объективную невозможность использования земельного участка в период нахождения его в аренде по вине арендодателя не представлялись, такие доводы не приводились.

Таким образом, договор аренды, заключенный в 2016 году возобновлен на неопределённый срок и на момент рассмотрения дела в суде не прекратил свое действие.

Ссылаясь на то, что общество не оспорило отказ в заключении договора аренды на новый срок выраженный в письме от 06.03.2019 № 3095/05, ответчик не учитывает, что отказ в предоставлении в аренду земельного участка в рассматриваемом случае представляет собой распорядительный акт (решение), принятый по результатам рассмотрения обоснованности требования заявителя о его предоставлении. Решение об отказе, принятое по результатам рассмотрения второго или последующего обращения заявителя, всегда представляет собой самостоятельный (иной) распорядительный акт, поскольку каждое новое обращение заявителя образует иные предпосылки (условия, обстоятельства) для принятия решения (даже если основания для удовлетворения требования заявителя, на которые он ссылается, тождественны). В этой связи возможно оспаривание любого из принятых таким органом решений об отказе в предоставлении участка в аренду.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 № 17540/11 изложен правовой подход, согласно которому отказ публично-правового образования в заключении договора аренды земельного участка на новый срок не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ. Вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Общество верно обратилось с исковым заявлением о понуждении к заключению договора аренды спорного земельного участка.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Порядок заключения договора, предусмотренный названной нормой не предусматривает обжалования незаконных действий ответчика в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В этой связи довод ответчика об обязательном обжаловании отказа в предоставлении земельного участка на новый срок, выраженного в письме от 06.03.2019 №3095/05 и пропуске процессуального срока на обращение в суд не обоснован.

В случаях, когда заключение договора является обязательным для соответствующего органа власти, оценка законности отказа в предоставления имущества в аренду может быть произведена и при рассмотрении спора по иску о понуждении к заключению соответствующего договора (абзац 13 статьи 12 ГК РФ, пункт 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11).

Таким образом, если заявитель просил предоставить земельный участок на праве собственности и земельный участок в соответствии с действующим законодательством может быть передан в аренду, то компетентный орган обязан заключить договор аренды. В случае отказа от заключения договора аренды без законных оснований, суд вправе обязать государственный заключить договор аренды.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что решение минимущества по отказу обществу в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:14:080105:3, выраженное в письме от 24.07.2020 № 13117/04 противоречит названными выше нормам земельного законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, а потому заявленные требования подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о сроке договора аренды, суд исходит из следующего.

Подпункт 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ предусматривает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства.

Общество представило проектные рекомендации на восстановление пастбищ на земельных участка общей площадью 1 638 га землепользователя ЗАО «Октябрьский» 2019 года, из которых следует использование спорного земельного участка с соблюдением всего цикла сельскохозяйственных работ (восстановления пастбищ, получения кормов и выпаса сельскохозяйственных животных) возможно при минимальном сроке 10 лет.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ к заключаемому на основании настоящего решения суда договору аренды применяется регулируемая арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

По ходатайству истца, расходы по оплате государственной пошлины, уплаченной им при обращении в суд, отнесены на ЗАО «Октябрьский» и не подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Обязать Министерство имущественных отношений Ставропольского края заключить с арендатором ЗАО «Октябрьский» с. Левокумское, ОГРН <***>, ИНН <***>, сроком на 10 лет договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:14:080105:3.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Л.В. Быкодорова