Решение от 9 июня 2017 г. по делу № А82-14856/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-14856/2015
г. Ярославль
09 июня 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 09 июня 2017 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сотниковой И.В., помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Открытого акционерного общества «Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица: ООО «Консалтинг», ООО «Бюро оценки «Ника»

о признании недействительным пункта 1 постановления Мэрии г. Ярославля от 27.07.2015г. N 1431 «Об условиях приватизации нежилого здания с земельным участком, расположенного по адресу: <...>» в части установления рыночной стоимости нежилого имущества,

об урегулировании разногласий по договору

при участии:

от заявителя – ФИО2, представитель по доверенности от 31.12.2015 (до перерывов),

от ответчиков – ФИО3, представитель по доверенностям от 23.06.2016 (до перерывов),

от третьих лиц – не явились,

установил:

Открытое акционерное общество «Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Мэрии города Ярославля и Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании недействительным пункта 1 постановления Мэрии г. Ярославля от 27.07.2015 N 1431 «Об условиях приватизации нежилого здания с земельным участком, расположенного по адресу: <...>» в части установления рыночной стоимости нежилого 2-этажного (подземных этажей -1) здания общей площадью 490,9 кв.м, лит. А 2085 кв.м., с земельным участком из земель населенных пунктов общей площадью 490,9 кв.м с кадастровым номером 76:23:050202:16, в размере 29 145 762,71 рублей, о признании пунктов 2.1., 2.3., Договора купли-продажи от 28.07.2015 № 769/в между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля и Открытым акционерным обществом «Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района» заключенным в следующей редакции: «Пункт 2.1. Цена продажи имущества составляет 18 000 000 (восемнадцать миллионов) рублей 00 коп., без учета НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества, а именно: - стоимость здания составляет 15 050 000 руб. без учета НДС, стоимость земельного участка составляет 5 950 000 руб. без учета НДС. Пункт 2.3. оплата имущества осуществляется покупателем в рассрочку сроком на 5 лет ежемесячно равными платежами в размере 300 000 рублей не позднее 10 числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов, начисляемых в размере 2,75% годовых (1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ) согласно графику- расчету. Первым расчетным месяцем является месяц, следующий за месяцем заключения договора».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Консалтинг», ООО «Бюро оценки «Ника».

В ходе рассмотрения дела заявитель неоднократно уточнял требования в части цены выкупаемого имущества, в итоге в судебном заседании 07.02.2017 судом к рассмотрению приняты уточненные требования, основанные на рыночной цене имущества, равной 15942000,00 рублей, в том числе стоимость здания 10651000,00 рублей, стоимость земельного участка 5291000,00 рублей (т.3, л.д. 46-49).

По делу проводили судебные экспертизы:

1. Определением от 30.03.2016 назначена судебная экспертиза по вопросам: 1) соответствует ли Отчет № 19/02/15 от 22.02.2015 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - здания с земельным участком по адресу: <...>, выполненный ООО «Консалтинг», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно- правовому регулированию оценочной деятельности; 2) в случае, если Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, - определить, какова рыночная стоимость здания с земельным участком, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 22.04.2014. Проведение экспертизы поручалось эксперту ФИО4 (ЗАО «Ярославский центр недвижимости»);

2. Определением от 20.03.2017 назначена повторная судебная экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости здания с земельным участком, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 22.04.2014. Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО5 (ООО "Яр-Оценка").

В судебном заседании 16 мая 2017 года представитель заявителя поддержал требования в редакции, принятой судом к рассмотрению 07.02.2017.

Представитель обоих ответчиков настаивал на первоначальной редакции оспариваемых постановления и договора.

Представители третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

После объявленных судом перерывов представители сторон и третьих лиц не явились.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон в судебном заседании до перерывов, суд установил следующее.

02 февраля 2010 года между заявителем (арендатор) и КУМИ (арендодатель) заключен договор № 02-12/10-2 аренды недвижимого имущества, согласно которому арендатору во временное пользование предоставлено недвижимое имущество – нежилое 2-этажное здание общей площадью 490,90 кв.м., по адресу: <...> (т.1. л.д. 23-27).

22 апреля 2014 года заявитель обратился в КУМИ с заявлением о приобретении арендуемого здания в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (т.1, л.д.28).

27 июля 2015 года Мэрией издано постановление № 1431 о продаже здания заявителю по рыночной стоимости 29145762,71 рублей с рассрочкой оплаты на 5 лет (т.1. л.д. 29).

Цена выкупа определена ответчиком на основании отчета № 19/02/15 от 22.04.2015 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного ООО «Консалтинг» по состоянию на 22.04.2014 (т.1, л.д. 80-136).

В адрес заявителя 29.07.2015 направлен для подписания договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.07.2015 № 769/в, предусматривающий, среди прочего оплату приобретаемого имущества за 29145762,71 рублей, и содержащий в качестве приложения график платежей на 5 лет (т.1. л.д. 30-36).

Заявителем составлен и направлен 28.08.2015 а адрес КУМИ протокол разногласий в части цены договора, - заявитель предложил заключить договор по цене 18000000,00 рублей, что соответствовало оценке рыночной стоимости имущества, проведенной ООО «Бюро оценки НИКА» также по состоянию на 22.04.2014 (т.1, л.д. 39, 40, 44-74).

Письмом от 02.09.2015 № 5039 КУМИ отказался от заключения договора на условиях протокола разногласий, что и явилось основанием для обращения в суд с рассматриваемым заявлением (т.1. л.д. 41-42)..

Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. В соответствии с частью первой статьи 198, частью второй статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц признаются незаконными в том случае, если арбитражный суд установит, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В рассматриваемом случае право заявителя на приобретение имущества в собственность в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ, ответчиками не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 9 Федерального от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе (часть 1 статьи 82 АПК РФ).

Согласно заключению эксперта ФИО4 по итогам назначенной судом экспертизы отчет № 19/02/15 от 22.04.2015 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ООО «Консалтинг» по состоянию на 22.04.2014, признан не соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Данный вывод эксперта ФИО4, несмотря на неоднократные исправления заключения эксперта, остался неизменным, сторонами по существу не оспорен. Основания для сомнения в достоверности вывода эксперта ФИО4 по данному вопросу у суда отсутствуют.

В связи с этим постановление Мэрии г. Ярославля от 27.07.2015 № 1431 в части указания рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 29145762,71 рублей следует признать недействительным.

Вопрос об определении рыночной стоимости имущества в целях заключения договора купли-продажи разрешается в исковом порядке в соответствии в пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса РФ.

Разногласия по цене договора в данном случае переданы в суд покупателем, из правовых позиций сторон следует, что стороны намереваются урегулировать данный вопрос в судебном порядке.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Разрешая спор о цене выкупаемого имущества, суд исходит из следующего.

Как уже указано выше, в целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчета.

Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда РФ от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302.

В рассматриваемом случае недостоверность отчета ООО «Консалтинг» подтверждена в ходе судебной экспертизы. В связи с этим результаты данного отчета не могут быть применены судом для разрешения спора.

Заявитель в своем уточненном заявлении просит определить цену выкупа имущества на основании заключения эксперта ФИО4

Однако назначая 20.03.2017 повторную судебную, суд исходил из того, что экспертом ФИО4 заключение по вопросу об определении рыночной стоимости исправлялось несколько раз под влиянием замечаний сторон спора, итоговый вариант заключения также вызывает возражения у стороны ответчика.

Между тем, замечания к заключению эксперта ФИО5 от 04.04.2017 по итогам повторной экспертизы сторонами не заявлены.

Согласно заключению эксперта ФИО5 рыночная стоимость имущества по состоянию на 22.04.2014 составляет 16020500,00 рублей, в том числе стоимость здания 11225000,00 рублей, стоимость земельного участка 4795500,00 рублей (т.3. л.д. 161-241).

Основания для сомнений в достоверности указанных результатов экспертизы у суда отсутствуют.

В связи с этим, руководствуясь приведенной выше правовой позицией Верховного Суда РФ, суд считает возможным определить стоимость выкупаемого имущества на основании заключения эксперта ФИО5

Таким образом, пункт 2.1. договора купли-продажи следует изложить в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи имущества составляет 16020500,00 рублей без НДС, в том числе стоимость здания 11225000,00 рублей, стоимость земельного участка 4795500,00 рублей, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (Заключение эксперта ФИО5 от 04.04.2017)».

Разногласия по пункту 2.3. договора также обусловлены спором о цене выкупаемого имущества, поэтому суд считает возможным изложить данный пункт договора в первоначальной редакции:

«2.3. Оплата имущества осуществляется Покупателем в рассрочку сроком на 5 (пять) лет ежемесячно равными платежами не позднее 10-го числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов в размере 2,75% годовых (1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ) согласно графику-расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Первым расчетным месяцем является месяц, следующий за месяцем заключения договора. процент начисляется с учетом помесячного уменьшения суммы рассрочки за счет производимых ежемесячных платежей».

Расходы заявителя на оплату госпошлины взыскиваются с ответчиков на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать постановление Мэрии г. Ярославля от 27.07.2015 № 1431 недействительным в части цены выкупаемого имуществ, превышающей 16020500,00 рублей.

Изложить пункт 2.1. договора № 769/в от 28.07.2015 купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи имущества составляет 16020500,00 рублей без НДС, в том числе стоимость здания 11225000,00 рублей, стоимость земельного участка 4795500,00 рублей, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (Заключение эксперта ФИО5 от 04.04.2017)».

Изложить пункт 2.3. договора № 769/в от 28.07.2015 купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.3. Оплата имущества осуществляется Покупателем в рассрочку сроком на 5 (пять) лет ежемесячно равными платежами не позднее 10-го числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов в размере 2,75% годовых (1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ) согласно графику-расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Первым расчетным месяцем является месяц, следующий за месяцем заключения договора. процент начисляется с учетом помесячного уменьшения суммы рассрочки за счет производимых ежемесячных платежей».

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), в пользу Открытого акционерного общества «Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000,00 рублей в возмещение расходов на оплату госпошлины.

Взыскать с Мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), в пользу Открытого акционерного общества «Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3000,00 рублей в возмещение расходов на оплату госпошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Марусин В.А.