Решение от 3 августа 2025 г. по делу № А51-24006/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-24006/2024
г. Владивосток
04 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  24 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  04 августа 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Клевер» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка,

третье лицо: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики»,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, по доверенности от 23.12.2024, служебное удостоверение, диплом;

от ответчика: Спесивый А.Ю., по доверенности от 05.02.2025, паспорт, диплом,

в качестве слушателя: ФИО2, паспорт,

у с т а н о в и л:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – истец, УМС г.Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Клевер» (далее – ответчик, ООО «Клевер»), в котором просило:

- расторгнуть договор от 22.04.2019 №28-Ю-23851 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010008:2525, площадью 4029 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 4 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: гостиничное обслуживание; обслуживание автотранспорта, цель предоставления, для реализации инвестиционного проекта «Строительство апарт-отеля в г. Владивостоке»

- обязать ООО «Клевер» освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:010008:2525, площадью 4029 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 4 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: гостиничное обслуживание; обслуживание автотранспорта, цель предоставления, для реализации инвестиционного проекта «Строительство апарт-отеля в г. Владивостоке», и передать Управлению муниципальной собственности города Владивостока данный земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению, в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики».

В судебном заседании истец просит приобщить к материалам дела акт осмотра, который в порядке статьи 66 АПК РФ приобщен судом к материалам дела. 

Представители сторона дали суду пояснения относительно исковых требований.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

22.04.2019 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Клевер» (арендатор) заключен договор №28-Ю-23851 аренды земельного участка (далее – спорный договор), по условиям которого Арендодатель на основании обращения, в соответствии с пп. 33 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, главой34 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:010008:2525 площадью 4029 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 4 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...> (далее Участок), разрешенное использование: гостиничное обслуживание; обслуживание автотранспорта, цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта «Строительство апарт-отеля в г. Владивостоке», в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках: и зарегистрированных правах на объект недвижимости (Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктом 1.3 договора срок аренды установлен с момента подписания по 12.10.2085.

Разделом 2 договора сторонами согласовано, что за указанный в п.1.1 настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 110307 руб. 7 коп. в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания Договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания Договора.

22.04.2019 участок был передан арендатору по акту приема-передачи, а 08.05.2019 спорный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись государственной регистрации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 30.08.2023 по делу №А51-17606/2021 с ООО «Клевер» в пользу УМС г. Владивостока взыскано 274 4071 рубль 80 копеек основного долга, 283 554 рубля 67 копеек пени по спорному договору аренды.

Претензией №28/28098-исх от 13.09.2024 истец проинформировал ответчика о нарушении последним условий спорного договора в части внесения арендной платы, в связи с чем предложил ему расторгнуть договор по соглашению сторон, направив в его адрес проект соглашения о расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка.

Неисполнение ООО «Клевер» требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения Управления в суд с настоящим иском.

Ответчик в своем отзыве на иск указал на невозможность использования земельного участка по целевому назначению ввиду имеющихся ограничений, предложил истцу заключить мировое соглашение

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:

- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, в связи с особым объектом регулирования нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление №11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 30.08.2023 по делу №А51-17606/2021 подтверждается, что арендатором не вносились ежемесячные арендные платежи в установленном договором порядке более двух раз подряд.

Указанные обстоятельства в силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ считаются признанными ответчиком, поскольку они им прямо не оспорены, несогласие с такими обстоятельствами из иных доказательств не вытекает.

При этом обществом не представлены доказательства устранения своего существенного нарушения договора в разумный срок после получения требования Управления о погашении образовавшейся задолженности по договору в добровольном порядке, изложенного в претензии №28/28098-исх от 13.09.2024.

Довод ответчика о невозможности использования земельного участка по целевому назначению ввиду имеющихся ограничений подлежит отклонению как неподтвержденный соответствующими доказательствами.

Так, пунктом 3.4.3 на арендатора возложена обязанность соблюдать условия использования участка, связанные с его особым правовым режимом. В частности, данным пунктом указано, что на всем земельном участке права арендатора ограничены, в связи с нахождением участка в зоне ограничения застройки с нижней границей на высоте 280 м; 303 м; 304 м; 310 м; 325 м; 326 м; 335 м; 360 м, в объединенной зоне охраны объектов культурного наследии, на территориях, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций техногенного характера (зона химического заражения). На части земельного участка площадью 217 кв.м. права арендатора ограничены, в связи с нахождением участка в водоохранной зоне.

Следовательно, арендатор на момент заключения договора был осведомлен обо всех ограничениях, установленных в отношении арендуемого участка, и путем подписания договора согласился на аренду такого участка применительно к данным условиям.

При этом частью 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации установлено, что в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

Постановление Губернатора Приморского края от 02.02.1998 №34 «Об утверждении схемы временных зон охраны памятников исторического центра города Владивостока» содержит запрет на строительство новых объектов при условии нарушения исторической объемно-планировочной структуры и масштаба исторической застройки, не соответствующих по архитектуре характеру исторической среды.

Таким образом, перечисленными нормами не запрещается строительство на земельном участке объектов рекреационного назначения, допускаемых в соответствии с видом разрешенного использования, при соблюдении определенных условий, следовательно, оснований полагать невозможным использование земельного участка для тех целей, для которых он был предоставлен в аренду, не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии в рассматриваемых правоотношениях самостоятельного основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а именно: невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (статья 619 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается (список внутренних почтовых отправлений от 16.09.2024), что претензией №28/28098-исх от 13.09.2024 Управление обратилось в адрес общества с предложением о расторжении договора аренды по соглашению сторон, однако такое предложение было оставлено ответчиком без ответа.

Следовательно, истец надлежащим образом исполнил предусмотренную пунктом 2 статьи 452 ГК РФ обязанность досудебного порядка досрочного расторжения договора.

При изложенных обстоятельствах требование истца о расторжении спорного договора аренды признаются арбитражным судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Относительно требований о возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи суд установил следующее.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Принимая во внимание факт удовлетворения требования о расторжении спорного договора аренды и, как следствие, отсутствие правовых оснований у ответчика для дальнейшего занятия арендованного участка (доказательств наличия иных законных оснований такого занятия представлено не было), требование истца об освобождении ответчиком земельного участка и его передачи по акту приема-передачи также подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела суд полагает необходимым установить срок для освобождения и передачи данного участка – один месяц с момента вступления решения суда в законную силу, в связи с этим в остальной части иска суд отказывает.

Намерения ответчика урегулировать спор посредством заключения мирового соглашения не принимаются судом в силу следующего.

Как предусмотрено статьей 138 АПК РФ арбитражный суд принимает меры для примирения сторон, содействует им в урегулировании спора, руководствуясь при этом интересами сторон и задачами судопроизводства в арбитражных судах (пункт 1).

Примирение сторон осуществляется на основе принципов добровольности, сотрудничества, равноправия и конфиденциальности (пункт 2).

Стороны пользуются равными правами на выбор примирительной процедуры, определение условий ее проведения, а также кандидатуры посредника, в том числе медиатора, судебного примирителя. По указанным вопросам сторонами может быть заключено соглашение (пункт 3).

Согласно разъяснениям пункта 18 постановления Пленума ВАС РФ от 18.07.2014 №50 «О примирении сторон в арбитражном процессе» (далее – постановление №50), если стороной заявлено ходатайство об утверждении мирового соглашения и арбитражный суд при рассмотрении данного ходатайства установит, что воля обеих сторон на заключение такого соглашения не выражена и названное ходатайство явно направлено на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта (например, к ходатайству не приложен проект мирового соглашения, проект мирового соглашения не подписан сторонами или подписан только одной из сторон), то суд не рассматривает вопрос об утверждении мирового соглашения. В связи с этим определение об отказе в утверждении мирового соглашения (часть 9 статьи 141 АПК РФ) не выносится; суд на основании части 5 статьи 159 АПК РФ отказывает в удовлетворении названного ходатайства.

Из вышеуказанных норм и разъяснений следует, что для мирного урегулирования спора необходимо согласие обеих сторон, участвующих в процессе, в связи с чем само по себе указание одной из сторон на намерение урегулировать спор мирным путем недостаточно.

При таких условиях, учитывая отсутствие воли истца на мирное урегулирование спора (в том, числе путем заключения мирового соглашения), суд в силу разъяснений пункта 18 постановления №50 не усматривает правовых оснований для удовлетворения ходатайства ответчика об утверждении мирового соглашения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 100 000 рублей относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Расторгнуть договор от 22.04.2019 №28-Ю-23851 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010008:2525, площадью 4029 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 4 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: гостиничное обслуживание; обслуживание автотранспорта, цель предоставления, для реализации инвестиционного проекта «Строительство апарт-отеля в г. Владивостоке»

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Клевер» осободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:010008:2525, площадью 4029 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 4 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: гостиничное обслуживание; обслуживание автотранспорта, цель предоставления, для реализации инвестиционного проекта «Строительство апарт-отеля в г. Владивостоке», и передать Управлению муниципальной собственности города Владивостока данный земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению, в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Клевер» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 100 000 рублей.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в 2 А51-18879/2024 Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


            Судья                                                                                      Чжен Е.Е.