Постановление от 20 августа 2018 г. по делу № А45-7979/2015

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск Дело № А45-7979/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иванова О.А.,

судей Кудряшевой Е.В.,

Фроловой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузьминой В.А. с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЖСК «На Танкистов» ФИО1 (№ 07АП-12587/2015(39)) на определение от 16.05.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-7979/2015 (судья Бродская М.В.) о несостоятельности (банкротстве) Жилищно-строительного кооператива «На Танкистов» (630120, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>) по заявлению конкурсного управляющего должника о понуждении заключить дополнительное соглашение к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 108555м от 10/10/2011 от 23.01.2012 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника,

В судебном заседании приняли участие:

от ЖСК «На Танкистов» - ФИО2 (доверенность от 15.03.2018),

представитель собрания кредиторов – ФИО3 (протокол №1 первого собрания кредиторов от 25.02.2016),

кредитор ФИО3 (паспорт),

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены.



УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2015 в отношении должника – Жилищно-строительного кооператива «На Танкистов» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630120, <...>), введена процедура банкротства – наблюдение.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2015 должник - Жилищно-строительного кооператива «На Танкистов» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630120, <...>), признан застройщиком, при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016 (резолютивная часть) должник – Жилищно-строительного кооператива «На Танкистов» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано 26.03.2016 в газете «Коммерсантъ» №51.

08.02.2018 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление конкурсного управляющего должника ФИО1 о понуждении заключить дополнительное соглашение к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 108555м от 10/10/2011 от 23.01.2012, которым заявитель просит обязать Мэрию города Новосибирска заключить дополнительное соглашение к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 108555м от 10/10/2011 от 23.01.2012 с Жилищностроительным кооперативом «На Танкистов» на условиях, указанных в проекте Дополнительного соглашения №1 к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 № 108555м.

Определением от 16.05.2018 Арбитражного суда Новосибирской области отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника ФИО1 о понуждении Мэрии города Новосибирска заключить дополнительное соглашение к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 108555м от 10/10/2011 от 23.01.2012 в полном объеме.

С вынесенным определением не согласился конкурсный управляющий ЖСК «На Танкистов» ФИО1, указав в апелляционной жалобе, что просит отменить определение арбитражного суда. Ссылается на то, что Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 02.10.2017 отклонил доводы Мэрии Новосибирска на то, что заключение дополнительных соглашений к договору аренды иным способом, чем для передачи дома для достраивания созданному для этих целей кооперативу, нарушает права участников долевого строительства. Суд первой инстанции в обжалуемом определении сделал противоположный вывод. Суд не дал оценку доводу о наличии фактических арендных отношений между Мэрией г.Новосибирска и должником после истечения срока договора аренды. Суд применил ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, редакция которой не действовала на момент заключения договора аренды земельного участка. Согласно ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. ЖСК были выданы технические условия и разрешения для строительства двух жилых домов на спорном земельном участке. Строительство дома 1-ой очереди осуществлено. Строительство дома 2-ой очереди начато.

В представленном отзыве представитель собрания кредиторов поддерживает доводы апелляционной жалобы. Указывает, что Мэрия г.Новосибирска необоснованно уклоняется от заключения дополнительного соглашения. Судом первой инстанции в обжалуемом определении сделаны неправомерные и противоречивые выводы. В случае, если определение останется в силе достраивание дома будет невозможно. Участники долевого строительства останутся без квартир.

В судебном заседании представитель ЖСК «На Танкистов» поддержал апелляционную жалобу. Пояснил, что на спорном земельном участке объектов принадлежащих иным чем ЖСК лицам нет. Нет иных правообладателей земельного участка. За счет ЖСК совместными средствами дольщиков подведены коммуникации для строительства. Возможна достройка жилого дома. Разрешения на строительство нет, так как нет права аренды на земельный участок.

Представитель собрания кредиторов, кредитор ФИО3 поддержала доводы отзыва и апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени судебного заседания. На основании ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав доказательства, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с п.1 ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, согласно п.1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных ЖСК «На Танкистов» требований счел установленным, что договор аренды прекращен истечением срока его действия ещё 10.10.2014. Конкурсный управляющий, обращаясь с настоящим заявлением, намерен получить в аренду земельный участок, который находится в муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства для завершения строительства без аукциона. Такая возможность предусмотрена однократно для завершения строительства этого объекта согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Для заключения дополнительного соглашения к договору аренды, продляющего срок его действия без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент рассмотрения настоящего спора не имелось оснований, предусмотренных подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно, у должника на праве собственности отсутствовал зарегистрированный в установленном порядке на праве собственности объект незавершенного строительства на спорном земельном участке.

Арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает, что 10.10.2011 между мэрией города Новосибирска (далее - мэрия) и ФИО4 с учетом его права собственности на долю в жилом доме) был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 108555м (далее - договор аренды). Договор заключен для завершения строительства многоэтажного жилого дома. Пунктом 6.5 договора аренды стороны договорились о том, что истечение срока действия договора аренды влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора аренды не будет достигнуто соглашение о его пролонгации. Пунктом 1.5 договора аренды стороны установили срок его действия с 10.10.2011 по 10.10.2014. Затем, к договору аренды было заключено дополнительное соглашение от 03.07.2014 №2 (далее - дополнительное соглашение к договору аренды №2), в соответствии с которым из договора аренды был исключен пункт 6.5, в связи с чем, после истечения срока действия договора аренды он считался бы возобновленным на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ. Однако, по заявлению конкурсного управляющего ЖСК «На Танкистов», в рамках рассмотрения настоящего дела о банкротстве №А45-7979/2015, Арбитражным судом Новосибирской области было вынесено определение от 05.04.2017 о признании недействительными дополнительных соглашений к договору аренды №1, №2 и №3.

Таким образом, предметом спора фактически является возможность продления договора аренды ЖСК «На Танкистов» земельного участка. ЖСК «На Танкистов» был создан в целях завершения строительства многоквартирного дома.

Арбитражный суд учитывает правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженную в Определении от 17.07.2013 № ВАС-6334/13 по делу № А32-30801/2011-14/568-Б-7УТ-27. Главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков было обеспечение приоритетной защиты категории непрофессиональных инвесторов. В связи с этим применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Арбитражный суд первой инстанции верно установил, на спорном земельном участке имеется введенный в декабре 2014 года и сданный в эксплуатацию многоквартирный 11-этажный жилой дом, право собственности на квартиры в котором зарегистрировано в установленном порядке. Суд сделал вывод о том, что это препятствует предоставлению Мэрией в аренду запрашиваемый конкурсным управляющим участок, поскольку ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома, включая земельный участок. Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру земля по данным домом становится общем имуществом дома? принадлежащего в долях собственникам его квартир.

В материалы дела представлен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора №108555м от 10.10.2011. Предметом вышеуказанного договора согласно п. 1.1. являлась передача в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063145:26, расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 9 707 кв.м. Согласно п. 1.4. земельный участок передавался Арендатору для завершения строительства многоэтажного жилого дома, многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземно-надземной автостоянки и трансформаторной подстанции по ул. Танкистов, 4 стр. Также представлено соглашение от 23.01.2012 о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора №108555м от 10.10.2011. На указанное соглашение было получено согласие Мэрии города Новосибирска, оно было зарегистрировано (в ЕГРП зарегистрирована запись №54-11/019/2012-319 от 04.02.2012 года).

Письмом №31-389/31 от 17.01.2012 Мэрия г.Новосибирска согласовала передачу земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26 в субаренду ЖСК «На Танкистов».

08.02.2012 года ЖСК «На танкистов» УАСИ Мэрии города Новосибирска было выдано разрешение на строительство №Ru 54303000-374 от 21.09.2007 года с изменениями №Ru 54303000-374/1-и1. 17.12.2014 года должнику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта в части 1 этапа строительства. 22.10.2015 года в отношении должника введена процедура банкротства – наблюдение, применены правила параграфа 7 Главы IX Закона о банкротстве.

Заключенные дополнительные договоры №1, №2 и №3 признаны Арбитражным судом Новосибирской области недействительными.

Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом определении не учел, что по ул. Танкистов, 4 стр. предполагалось строительство многоквартирного дома из двух очередей строительства 11-ти этажного и 16-ти этажного.

Судебными актами Арбитражного суда Новосибирской области в рамках дела о банкротстве должника установлено, что ЖСК «На танкистов» является правопреемником ООО ЭСК «Альянс-Строй» в части завершения строительства 11-этажного дома (1 этап строительства) и 16-этажного дома (2 этап строительства), строительство которых осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063145:26.

Таким образом, земельный участок предоставлялся для использования в интересах строительства многоквартирного дома из двух очередей строительства 11-ти этажного и 16-ти этажного, ввод в эксплуатацию первой очереди строительства не означает невозможности использования его для строительства второй очереди и не лишает прав участников строительства второй очереди. Иное означало бы установление неравного положения участников строительства. Тот факт, что строительство первой очереди осуществлено, а второй очереди нет, не препятствует предоставлению Мэрией в аренду запрашиваемого конкурсным управляющим земельного участка.

Действительно, ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома, включая земельный участок. Однако, земельный участок предоставлялся не только под строительство первой очереди.

Арбитражный суд первой инстанции указывает, что действие договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора №108555м от 10.10.2011 прекратилось в связи с истечением его срока.

Действительно, согласованным сторонами срок договора истек.

Однако, строительство второй очереди жилого дома не завершено, на земельном участке имеются коммуникации, проведенные в интересах осуществления строительства, техническая возможность достройки жилого дома не утрачена.

Не представлено доказательств наличия прав иных лиц на спорный земельный участок.

Апелляционный суд считает ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что для заключения дополнительного соглашения к договору аренды, продляющего срок его действия без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент рассмотрения настоящего спора не имелось оснований, предусмотренных подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно, у должника на праве собственности отсутствовал зарегистрированный в установленном порядке на праве собственности объект незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающий право на продление договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

При этом суд учитывает, что арендные отношения сторон возникли 10.10.2011, а примененная судом норма закона введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Она регламентирует порядок заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

ЖСК «На Танкистов» просит заключить дополнительное соглашение к уже имевшемуся договору аренды.

Апелляционный суд учитывает, что ЖСК «На Танкистов» и после истечения срока договора продолжал пользоваться земельным участком. Представленная переписка в отношении подключения коммуникаций свидетельствует о том, что такие коммуникации прокладывались в интересах как 11-ти этажного дома, так и в отношении 16-ти этажного. Имеются общие тепло- и энерго- узлы. ЖСК «На танкистов» является правопреемником по обеим очередям строительства. Доказательств обратного не представлено.

Таким образом, ЖСК «На танкистов» имеет право на заключение дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора №108555м от 10.10.2011 без проведения торгов.

Представленная редакция дополнительного соглашения не противоречит действующему законодательству. Апелляционный суд считает возможным обязать Мэрию г.Новосибирска заключить дополнительное соглашение к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 108555м от 10.10.2011 с Жилищно-строительным кооперативом «На Танкистов» на условиях, указанных в проекте Дополнительного соглашения №1 к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 № 108555м.

Обжалуемое определение Арбитражного суда Новосибирской области вынесено при нарушении норм материального права и подлежит отмене на основании п. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с вынесением нового судебного акта по существу спора.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

определение от 16.05.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-7979/2015 отменить.

Вынести по делу новый судебный акт.

Обязать Мэрию г.Новосибирска заключить дополнительное соглашение к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 108555м от 10.10.2011 с Жилищно-строительным кооперативом «На Танкистов» на условиях, указанных в проекте Дополнительного соглашения №1 к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 № 108555м.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.


Председательствующий О.А. Иванов

Судьи Е.В. Кудряшева

Н.Н. Фролова