Решение от 29 марта 2023 г. по делу № А42-10277/2022

Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


город Мурманск Дело № А42-10277/2022

29.03.2023

Резолютивная часть решения вынесена 23.03.2023


Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Д.Л. Максимец, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нефедовской И.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета имущественных отношений города Мурманска (5190800019, ОГРН <***>, ул.Комсомольская, д. 10, г.Мурманск)

к обществу с ограниченной ответственностью «Аванта» (ИНН <***>, ОГРН <***>, пр-кт Лиговский, д.52, г.Санкт-Петербург)

о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, расторжении договора аренды и освобождении земельного участка,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (Управление Росреестра по Мурманской области), Министерство имущественных отношений Мурманской области,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности, служебное удостоверение,

от ответчика – ФИО2 по доверенности, паспорт, ФИО3 по доверенности, паспорт,

от третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аванта» (далее – ответчик, ООО «Аванта», Общество) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Аванта» на объект незавершенного строительства «Многоквартирный дом», кадастровый номер 51:20:0002021:698, площадью 1014,3 кв.м, расположенный по адресу: <...> строительный №20, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости 29.03.2017, регистрационная запись № 51:20:0002021:698-51/001/2017-2; расторжении договора аренды земли № 8789 от 01.08.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001010:41, расположенного по адресу: г. Мурманск, Первомайский административный округ, 6 м на юго-восток от здания № 21 по проспекту Кольскому, заключенный между Комитетом имущественных отношений города Мурманска и ООО «Аванта», и обязании ООО «Аванта» в месячный срок после вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок с кадастровым № 51:20:0001010:41, площадью 5658 кв.м, от фрагментов фундамента путем сноса, и передать земельный участок по акту приема-передачи истцу.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Мурманской области.

В судебном заседании истец на иске настаивал по доводам искового заявления и дополнений.

Ответчик в судебном заседании иск не признал по доводам отзыва и дополнений, указал, что Комитет является ненадлежащим истцом, договор аренды не содержит сроков начала строительства, а срок аренды установлен до 2054 года, на осмотр участка истец не приглашал ответчика.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, представило отзывы на исковое заявление, в котором указало, что требования истца поддерживает в полном объеме, дело по существу просило рассмотреть без участия представителя.

С учетом обстоятельств дела, мнения представителя истца, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом проведено заседание и рассмотрено дело в отсутствие представителя третьего лица по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

01.08.2006 между Комитетом имущественных отношений города Мурманска (арендодатель) и ООО «НТН Дизайн-Сервис+» (арендатор) был заключен договор аренды № 8789 земельного участка площадью 5658 кв.м, с кадастровым №51:20:0001010:41, расположенного по адресу: г. Мурманск, Первомайский административный округ, 6 м на юго-восток от здания № 21 по проспекту Кольскому на срок с 28.04.2005 по 28.04.2054 под незавершенный строительством (фундамент) 12-14 этажный жилой дом со встроенно-пристроенным учреждением обслуживания.

06.03.2017 ООО «НТН Дизайн-Сервис+» и ООО «Аванта» заключили договор № 2/17 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в связи со сменой собственника объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 5.2.с) договора аренды № 8789 арендатор принял на себя обязательства по окончании работ по строительству жилого дома со встроенно-пристроенным учреждением обслуживания: освободить земельный участок от бытовок, строительных механизмов, мусора; оформить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке; представить в комитет по территориальному планированию градостроительству администрации города Мурманска контрольно-исполнительную топографическую съемку в масштабе 1:500 в границе объемов работ; представить в комитет по территориальному планированию и градостроительству администрации города Мурманска и комитет имущественных отношений города Мурманска акт приемки объекта в эксплуатацию; зарегистрировать право собственности на объект в Управлении Федеральной регистрационной службы по Мурманской области и внести изменения в договор аренды земли, однако, до настоящего времени указанные условия договора не выполнены.

Комитет градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска на запрос истца письмом № 14-02-03/5396 от 27.09.2022 сообщил, что заявления на выдачу разрешения на строительство на вышеуказанном земельном участке не поступали.

При обследовании истцом земельного участка в 2016 и 2022 годах установлено, что часть территории представляет собой участок сквозной грунтовой дороги, часть естественный откос с зелеными насаждениями, имеются фрагменты бетонного фундамента, вросшие в землю (ж/бетонные балки), что не подтверждает наличия на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, отвечающего признакам недвижимого имущества.

По данным Комитета градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска фундамент объекта незавершенного строительства был фактически полностью демонтирован на основании заключенного между ООО «НТН Дизайн-Сервис+» и ООО «МОНОЛИТВЫСОТСТРОЙ» договора №01/10 от 13.10.2008, предметом которого являлась разборка существующих фундаментов, что подтверждается также письмом комитета по территориальному планированию и градостроительству от 20.05.2009 №14-02-10/833 и ответом на него ООО «НТН Дизайн-Сервис+» от 03.06.2009 (вх. № 1667/01-06). Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 51:20:0002021:698 прекратил свое существование, и вследствие невозможности его использования в соответствии с его функциональным назначением утратил свойства объекта гражданских прав, в связи с чем, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности ООО «Аванта» на указанный объект незавершенного строительства подлежат прекращению.

Наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности на спорное недвижимое имущество, которое перестало существовать в качестве объекта права, накладывает на истца определенные ограничения, поскольку сохранение существующей записи о праве на это имущество делает невозможной реализацию правомочий на распоряжение земельным участком. Нарушенное право в данном случае восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Государственная регистрация в ЕГРН прав на прекративший свое существование объект не соответствует законодательству и нарушает законные права истца на земельный участок, на котором был расположен спорный объект, так как создает для Комитета, как для органа, осуществляющего распоряжение земельными участками, необходимость учитывать интересы зарегистрированного правообладателя при различных формах пользования и распоряжения земельным участком.

Наличие зарегистрированного права на несуществующий объект недвижимости порождает исключительное право на земельный участок, чем нарушает права и охраняемые законом интересы публичного собственника земельного участка.

До настоящего времени (прошло более 16 лет с даты заключения договора аренды) на земельном участке так и не начато возведение жилого дома, признаков производства подготовительных или строительных работ в результате осмотра участка не выявлено, в связи с чем, указанным земельный участок не используется арендатором по целевому назначению.

28.09.2022 истцом, в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, направило ответчику претензионное письмо №15-07-01/11437, в котором предложено в добровольном порядке освободить земельный участок с кадастровым № 51:20:0001010:41, погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости на объект незавершенного строительства «Многоквартирный дом», а также снять указанный объект с государственного кадастрового учета. Кроме того, арендатору для согласования направлено соглашение о расторжении договора аренды № 8789 (получено ООО «Аванта» 06.10.2022)

Претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств, послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако избранный истцом способ защиты должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса истца.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных законодательством.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, суд заключил следующее.

Актом обследования земельного участка от 15.03.2016 и от 07.11.2022 с приложением фото материалов установлено, что часть территории представляет собой участок сквозной грунтовой дороги, а часть – естественный откос с зелеными насаждениями, имеются фрагменты бетонного фундамента, вросшие в землю (ж/бетонные балки).

Существующие на земельном участке с кадастровым номером 51:20:0001010:41 фрагменты бетонного фундамента (ж/бетонные балки) не подтверждают наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, отвечающего признакам недвижимого имущества.

Из предоставленных в материалы дела документов следует, что фундамент объекта незавершенного строительства был фактически полностью демонтирован на основании заключенного между ООО «НТН Дизайн-Сервис+» и ООО «МОНОЛИТВЫСОТСТРОЙ» договора №01/10 от 13.10.2008, предметом которого являлась разборка существующих фундаментов, что подтверждается также письмом комитета по территориальному планированию и градостроительству от 20.05.2009 №14-02-10/833 и ответом на него ООО «НТН Дизайн-Сервис+» от 03.06.2009 (вх. № 1667/01-06).

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 51:20:0002021:698 прекратил свое существование, и вследствие невозможности его использования в соответствии с его функциональным назначением утратил свойства объекта гражданских прав, в связи с чем, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности ООО «Аванта» на указанный объект незавершенного строительства подлежат прекращению.

Из содержания пункта 1 статьи 130 ГК РФ и пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В абзаце пятом пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества.

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Судом разъяснялось сторонам их право на заявления ходатайства о проведении экспертизы в силу части 1 статьи 82 АПК РФ.

Однако ходатайств о назначении экспертизы заявлено не было.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений, ответчиком таких доказательств не представлено.

Общество не представило достаточных доказательств, подтверждающих принятие им необходимых мер, направленных на восстановление/строительство спорного объекта.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации, изложенной в постановлении от 20.10.2010 № 4372/10,для определения правовых оснований для прекращения зарегистрированногоправа лица на недвижимое имущество суду следует установить обстоятельствофизической гибели объекта.

Судом установлено, что спорный объект недвижимости разобран и фактически не существует.

В случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав,исключающей возможность его использования в соответствии спервоначальным назначением, запись о праве собственности на это имуществоне может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них,содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объектамогут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица,чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о правесобственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия упоследнего иных законных способов защиты своих прав.

С учетом вышеизложенного, суд считает, что истцом доказано наличиесовокупности обстоятельств, необходимой для удовлетворения иска опризнании зарегистрированного права собственности отсутствующим, в томчисле нарушение прав истца как собственника земельного участка.

Между тем, несмотря на отсутствие объекта незавершенного строительства, остатки его строительных конструкций до настоящего момента не утилизированы ответчиком.

Договором аренды земельного участка № 8789 предусмотрена обязанность арендатора осуществить снос своими силами и за свой счет разрушенного сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости, в связи с невозможностью восстановления объекта в установленном порядке (пункт 5.1 договора), в связи с чем, ООО «Аванта» обязано освободить земельный участок с кадастровым номером № 51:20:0001010:41 путем сноса фрагментов фундамента объекта незавершенного строительства.

Пунктами 1, 3 статьи 615 ГК РФ закреплено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды также может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (подпункты 1, 2 абзаца первого статьи 619 ГК РФ).

Предметом договора аренды №8789 от 01.08.2006 выступает земельный участок с кадастровым номером 51:20:0001010:41, площадью 5658 кв.м, предоставленный в долгосрочную (на 49 лет) аренду.

По правилам пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора и т.п.

В качестве основания для расторжения договора аренды истцом указано неиспользование земельного участка в целях строительства уже более чем 16 лет, в доказательство которого представлен акт обследования земельного участка фиксирующий, что на участке хозяйственная деятельность не ведется, в границах участка находится разрушенный фундамент, строительство жилого комплекса не осуществляется и не осуществлялось.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В силу абзаца 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключение случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 № 2485-О).

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу, что истец доказал наличие основания для досрочного расторжения договора аренды №8789 от 01.08.2006

В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (подпункт 13).

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Заключив в 2017 году договор уступки прав по договору аренды земельного участка, арендатор принял на себя обязанности по использованию объекта аренды (земельного участка) в соответствии с категорией и видом разрешенного использования - для строительства жилого дома.

Вместе с тем с даты заключения договора меры по использованию земельного участка с установленной целью не приняты, доказательств проведения каких-либо мероприятий, связанных с организацией строительства, в материалы дела ответчиком не представлено, в связи с чем, общество допустило существенное нарушение условий договора аренды, которое выразилось в том, что в течение длительного времени не приступило к строительству заявленного объекта на земельном участке.

Учитывая доказанное материалами дела длительное бездействие арендатора, все доводы и возражения ответчика подлежат отклонению как несостоятельные.

Доказательств, свидетельствующих о существовании объективных препятствий к началу строительства, ответчиком не приведено.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Принимая во внимание удовлетворение требования о расторжении договора аренды, правовые основания владения и пользования арендуемым имуществом у ООО «Аванта» отсутствуют, в связи с чем, требование истца об обязании ответчика в месячный срок после вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок с кадастровым № 51:20:0001010:41, площадью 5658 кв.м, от фрагментов фундамента путем сноса, и передать земельный участок по акту приема-передачи истцу, также удовлетворяется судом.

Доводы общества о том, что Комитет является ненадлежащим истцом, подлежат отклонению, исходя из конкретных обстоятельств дела, свидетельствующих о том, что собственник земельного участка в лице уполномоченного органа действует в соответствии с предоставленными ему полномочиями.

Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доходфедерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «Аванта» на объект незавершенного строительства «Многоквартирный дом», кадастровый номер 51:20:0002021:698, площадью 1014,3 кв.м, расположенный по адресу: <...> строительный №20, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости 29.03.2017, регистрационная запись № 51:20:0002021:698-51/001/2017-2.

Расторгнуть договор аренды земли № 8789 от 01.08.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001010:41, расположенного по адресу: г. Мурманск, Первомайский административный округ, 6 м на юго-восток от здания № 21 по проспекту Кольскому, заключенный между Комитетом имущественных отношений города Мурманска и ООО «Аванта».

Обязать ООО «Аванта» в месячный срок после вступления взаконную силу решения суда освободить земельный участок с кадастровым№ 51:20:0001010:41, площадью 5658 кв.м, от фрагментов фундамента путемсноса, и передать земельный участок по акту приема-передачи истцу.

Взыскать с ООО «Аванта» в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья Максимец Д. Л.