Решение от 9 октября 2020 г. по делу № А79-7318/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-7318/2020
г. Чебоксары
09 октября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 06.10.2020.


Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в заседании суда дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "УК ЕСР", ОГРН <***>, ИНН <***>, 429955, <...>, каб. 27,

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 429951, <...>,

обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт", ОГРН <***>, ИНН <***>, 428024, <...>,

о признании отчета недостоверным, урегулировании разногласий по договору,

при участии:

от истца - ФИО1 по доверенности от 24.08.2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "УК ЕСР" (далее – Общество, ООО "УК ЕСР", истец) обратилось в суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (далее - Управление) и обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт" (далее - ООО "Эксперт") о признании отчета по определению рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества от 17.12.2019 № 13574, выполненного ООО «Эксперт» недостоверным; урегулировании разногласий по договору № 57 аренды земельного участка г.Новочебоксарска, с кадастровым номером 21:02:010610:122 в части определения стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35. Истец также просил взыскать расходы по составлению рецензии в сумме 7500 руб. с каждого ответчика.

Иск мотивирован следующим. 31.12.2019 между сторонами заключен договор № 57 аренды земельного участка г Новочебоксарска, с кадастровым номером 21:02:010610:122, площадью 0,7616 га, расположенный по адресу: <...>, предназначенный для содержания и эксплуатации административно-бытового производственного комплекса и холодного склада. Срок действия договора установлен с 31.12.2019 по 30.11.2024. Государственная регистрация договора произведена 29.01.2020. Земельный участок передан по акту приема-передачи 31.12.2019. Согласно условиям договора аренды размер арендной платы устанавливается на основании отчета по определению рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества от 17.12.2019 № 13574, выполненного ООО "Эксперт" и составляет 368500 руб. в год, или 30708,33 руб. в месяц. 24.05.2020 между истцом и ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" был заключен договор по проведению рецензирования Отчета № 13574 от 17.12.2019. Согласно выводам рецензии № 89-05-20Ц вышеназванный отчет следует признать не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования по доводам, изложенным в иске. На вопрос суда пояснила, что истцом регулярно вносится арендная плата, установленная договором аренды № 57 от 31.12.2019.

Остальные участники процесса, извещенные надлежащим образом, явку полномочных представителей в суд не обеспечили. В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 31.12.2019 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "УК ЕСР" (арендатор) был заключен договор № 57 аренды земельного участка г Новочебоксарска (далее – договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок с кадастровым номером 21:02:010610:122, площадью 0,7616 га, из земель населенного пункта города Новочебоксарска, расположенный по адресу: <...>, предназначенный для содержания и эксплуатации принадлежащих арендатору на праве собственности административно-бытового производственного комплекса и холодного склада.

Срок действия договора установлен с 31.12.2019 по 30.11.2024 (пункт 1.2 договора).

Государственная регистрация договора произведена 29.01.2020.

Земельный участок передан по акту приема-передачи 31.12.2019.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование земельным участком исчисляется в соответствии с подпунктом 1.4 пункта 1 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов». На основании отчета по определению рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества от 17.12.2019 № 13574, выполненного ООО "Эксперт", по состоянию на 01.12.2019 ежегодный размер арендной платы за земельный участок составляет 368500 руб. в год, или 30708,33 руб. в месяц.

Ссылаясь на то, что привлеченной истцом оценочной организацией на основании договора по проведению рецензирования отчета № 13574 от 17.12.2019 составлена рецензия № 89-05-20Ц от 08.06.2020, согласно которой вышеназванный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным участками относится к категории регулируемых цен.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Порядок).

08.09.2017 постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики №349 внесены изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, с учетом которых пункт 1.4 Порядка предусматривает, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Пунктом 2.1 заключенного сторонами договора аренды № 57 от 31.12.2019 предусмотрено, что арендная плата за пользование земельным участком исчисляется в соответствии с подпунктом 1.4 пункта 1 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов». На основании отчета по определению рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества от 17.12.2019 № 13574, выполненного ООО "Эксперт", по состоянию на 01.12.2019 ежегодный размер арендной платы за земельный

Истец просит признать отчет по определению рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества от 17.12.2019 № 13574, выполненный ООО «Эксперт», недостоверным.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

С учетом указанных разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, отчет оценщика в данном случае мог быть самостоятельно оспорен только до заключения договора аренды. Поскольку стороны заключили договор аренды № 57 от 31.12.2019, заявление обществом самостоятельного требования об оспаривании отчета по определению рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества от 17.12.2019 № 13574, выполненного ООО «Эксперт», невозможно и в данной части свидетельствует об избрании Обществом ненадлежащего способа защиты, ООО «Эксперт» является ненадлежащим ответчиком по иску.

Истец также просит урегулировать разногласия по договору № 57 аренды земельного участка г.Новочебоксарска, с кадастровым номером 21:02:010610:122 в части определения стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35.

Вместе с тем, материалами дела не подтверждается, что между ООО "УК ЕСР" и Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики имеются разногласия по договору аренды земельного участка г.Новочебоксарска, с кадастровым номером 21:02:010610:122 в части определения стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35.

В силу пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. В соответствии с пунктом 1 статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка г. Новочебоксарска № 57 от 31.12.2019 был подписан истцом без каких-либо замечаний и возражений, в том числе, в части указания в пункте 2.1 договора размера арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35 со ссылкой на отчет ООО «Эксперт» № 13574 от 17.12.2019.

Исходя из изложенного, предоставив ответчику полный и безоговорочный акцепт, истец лишился предусмотренной статьей 445 ГК РФ возможности выразить свое несогласие с каким-либо условием договора. Соответственно, истец лишен и возможности передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда.

Достоверность отчета ООО «Эксперт» № 13574 от 17.12.2019 не была оспорена истцом в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" до момента заключения договора аренды земельного участка.

Истец не представил доказательств направления ответчику протоколов разногласий до заключения договора аренды земельного участка г.Новочебоксарска № 57 от 31.12.2019, обращений с намерением представить собственный отчет об оценке, что свидетельствует о выражении Обществом воли на заключение договора аренды земельного участка в редакции, предложенной ответчиком.

Как пояснила представитель истца, Обществом регулярно вносится арендная плата, установленная договором аренды № 57 от 31.12.2019.

Таким образом, договор был подписан арендатором без протокола разногласий, сторонами исполнялся, с настоящим иском арендатор обратился спустя длительное время после заключения сделки.

В то же время, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, истец осуществлял фактическое пользование участком, и у него отсутствовала необходимость в незамедлительном подписании договора аренды на предложенных условиях.

Истец имел возможность осуществить мониторинг стоимости аренды аналогичных земельных участков, и оценить возможность выполнения принимаемых на себя обязательств, поскольку данная обязанность следует из природы осуществляемой им предпринимательской деятельности, которая согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется на свой риск.

Суд приходит к выводу о том, что истец не обосновал правомерность избранного способа защиты и не доказал обоснованность заявленных требований.

Кроме того, в данном случае с учетом установленных по делу обстоятельств, подлежат применению положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В рассматриваемой ситуации подлежит принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).

Аналогичная правовая позиция изложена, в частности, в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2019 по делу N А11-9472/2017.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

В удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине суд относит на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Е.В. Васильев