Решение от 30 июня 2020 г. по делу № А53-1318/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-1318/20
30 июня 2020 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 30 июня 2020 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Новочеркасска (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не являющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, об обязании заключить договор аренды

при участии:

от истца: ФИО2 – паспорт; ФИО4 – представитель по доверенности от 19.07.2017;

от ответчика: ФИО5 – представитель по доверенности от 09.01.2020.

от третьих лиц: ФИО6 – представитель по доверенности от 19.12.2018.



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Новочеркасска, при участии в деле в качестве третьего лица, не являющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:55:0021808:160 площадью 3002 кв.м, расположенного по адресу: г. Новочеркасск, в районе ул. Харьковской, 4, сроком на 49 лет на условиях договоров аренды муниципальных земель в г.Новочеркасске на момент вынесения решения судом.

В ходе судебного заседания представитель истца изменил исковые требования порядке статьи 49 АПК РФ и проси суд обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:55:0021808:160 площадью 3002+/-19 кв.м, расположенного по адресу: г.Новочеркасск, в районе ул.Харьковской, 4, на срок 49 лет на условиях договоров аренды муниципальных земель в г.Новочеркасске, определенных в приложении №1 к Постановлению Администрации г.Новочеркасска от 03.06.2013 г. №878 «Об утверждении типовых форм договоров аренды земельного участка, договора купли-продажи земельного участка, договоров безвозмездного срочного пользования земельным участком».

Уточнение требований соответствует положениям статьи 49 АПК РФ и удовлетворяется судом.

Уточненные требования истец поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, представил отзыв на исковое заявление.

Представитель третьего лица полагает требования необоснованными по изложенным в отзыве основаниям.

В судебном заседании, назначенном на 22.06.2020 на 12 час. 15 мин., в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 23.06.2020 до 09 час. 45 мин., после которого судебное разбирательство продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска был проведен аукцион по продаже права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская обл., г.Новочеркасск, в районе ул. Харьковской, 4, вид разрешенного использования - «Для размещения объектов автотранспорта (транспортных предприятий, станций технического обслуживания и автосервиса, автомоек, стоянок легкового и грузового автотранспорта, гаражей); для размещения объектов розничной торговли» сроком на 1 год 6 месяцев, кадастровый номер земельного участка 61:55:0021808:160, общей площадью 3002 кв.м.

13.03.2017 между Комитетом по управлению имуществом города Новочеркасска и ФИО2 был заключен договора аренды № 17/014 земельного участка с кадастровым номером 61:55:0021808:160, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, в районе ул. Харьковской, 4 для использования в целях размещения объектов автотранспорта (транспортных предприятий, станций технического обслуживания и автосервиса, автомоек, стоянок легкового и грузового автотранспорта, гаражей), для размещения объектов розничной торговли.

Срок договора установлен с момента передачи земельного участка до 13 сентября 2018 года (пункт 2.1 договора).

Апелляционным определением Новочеркасского городского суда от 28.05.2019 по делу №11-35/2018 за ФИО2 признано право собственности на нежилое здание - пост охраны, площадью 8,7 кв.м, расположенное по адресу: г.Новочеркасск, в районе ул.Харьковскрой,4 на земельном участке с кадастровым номером 61:55:0021808:160.

ФИО2 обратился с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:55:0020808:160, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, в районе ул. Харьковской, 4, без проведения торгов, ссылаясь на статьи 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, об исключительном праве на приобретение земельного участка в аренду как собственник здания, сооружения, расположенного на таком земельном участке, общей площадью 3002 кв.м, как необходимую для использования и эксплуатации объекта недвижимости площадью 8,7 кв.м, расположенного на указанном земельном участке.

Письмом от 24.07.2019 г. ответчик сообщил о необходимости предоставить доказательства, подтверждающие необходимость размера подлежащего передаче в аренду земельного участка.

По заказу ФИО2 членом НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов» ФИО7 было выполнено соответствующее заключение от 18.10.2019.

С использованием интернет-сервиса Яндекс-карты, публичной кадастровой карты Росреестра и схемы градостроительного зонирования территории г.Новочеркасска экспертом разработана схема планировочной организации спорного земельного участка, функционально связанного с участком номер 61:55:0021808:160 (приложение 2 к заключению). На основе анализа указанных источников специалистом подготовлено заключение от 18.10.2019, согласно которому целый земельный участок фактической площадью 3002 кв.м, расположенные на нем здания, сооружения и предполагаемые к размещению некапитальные объекты, являются комплексом, предназначенным для функционирования автостоянки как единого объекта. Использование здания и служебных строений, находящихся на указанном земельном участке, без одновременного использования целого земельного участка фактической площадью 3002 кв.м по назначению, невозможно.

Письмом от 09.01.2020 № 57 1.4/17 предпринимателю отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

В качестве оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов указано что площадь испрашиваемого земельного участка 3002 кв. м несоразмерна расположенному на нем строению площадью 8,7 кв.м.

Обращаясь с рассматриваемым иском, истец указывает на то, что является собственником расположенного на земельном участке строения, соразмерность площади испрашиваемого земельного участка подтверждена заключение специалиста от 18.10.2019 и необходима для эксплуатации автостоянки. Обустройство автостоянки и ее регистрации как имущественного комплекса являлось невозможным по объективным причинам, в том числе наличием судебных споров с Комитетом, обустройство неустановленным лицом асфальтовой пешеходной дорожки.

Принимая решение, суд руководствуется следующим.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные разъяснения применимы при рассмотрении заявленного спора по настоящему делу.

По правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Истцом заявление с предложением заключить договор аренды подано в Комитет без проекта договора, однако в ходе рассмотрения дела истец пояснил о заключении договора аренды на условиях, определенных в приложении №1 к Постановлению Администрации г.Новочеркасска от 03.06.2013 г. №878 «Об утверждении типовых форм договоров аренды земельного участка, договора купли-продажи земельного участка, договоров безвозмездного срочного пользования земельным участком».

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований ввиду следующего.

Рассмотрение заявлений заинтересованных лиц о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

При этом следует учитывать, что ответчиком по иску о понуждении к заключению договора является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11).

В случае нарушения прав указанных лиц, последние вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации либо избрать способ защиты, предусмотренный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (о понуждении к заключению договора по правилам искового производства).

Выбранный способ защиты права путем обязания заключения договора аренды является прерогативой истца и признается соответствующим преследуемой цели и надлежащим способом защиты права.

Истец реализовал право на судебную защиту, избрав один из двух установленных законом способов восстановления нарушенного права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 № 14711/05), заявив иск об обязании Комитет заключить договор аренды земельного участка.

Такие требования подлежат разрешению с учетом правил о заключении договора в обязательном порядке (абзац седьмой пункта 4 постановления от 24.03.2005 № 11), а также предполагают обязанность истца доказать обоснованность заявленных требований по правилам статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду, он предоставляется на основании договора аренды.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 01 марта 2011 года № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

ФИО2 обратился с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:55:0020808:160 общей площадью 3002 кв.м, ссылаясь на принадлежность ему объекта недвижимости, площадью 8,7 кв. м, являющегося постом охраны.

Площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь принадлежащего заявителю на праве собственности объекта недвижимости в 300 раз.

При этом суд отмечает, что правовой квалификации строение как капитальный объект не подлежит оценке, поскольку право собственности как на оюъект недлвижимого имущества за истцом признано в судебном порядке и как объект недвижимого имущества был предметом рассмотрения в рамках дела №А53-30350/18.

В силу положений ст. ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ приведенное обстоятельство исключает предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов, поскольку объект недвижимости должен соответствовать целям использования земельного участка и его площади.

Суд первой инстанции оценил критически заключение специалиста от 18.10.2019, поскольку при расчете площади земельного участка специалист руководствовался не площадью, необходимой для эксплуатации спорного строения здания – поста охраны, а совокупной площадью иных сооружений, которые, по его мнению, должны входить в состав автостоянки – автостоянка на 94 машиноместа, здания и сооружения, в том числе предполагаемые для размещения.

При этом наличие иных объектов недвижимого имущества, кроме поста охраны, на земельном участке не имеется. Учет сооружений, тем более предполагаемых к размещению на земельном участке участке, является недопустимым для целей расчета обоснованности площади земельного участка, заявленного для предоставления в собственность или аренду на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иные объекты могут входить в комплекс автостоянки, но не в состав здания поста охраны, который, по сути, своего специального назначения не имеет.

Тот факт, что истец именовал данный объект как здание пост охраны, не придает зданию особенного назначения. Данный объект может использоваться как здание в других целях, не связанных с деятельностью автостоянки.

Суд отклоняет довод истца о намерении строительства комплекса - автостоянки в обоснование соразмерности испрашиваемой площади земельного участка.

В соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве единого недвижимого комплекса выступает совокупность объединены единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положения раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Поскольку право собственности заявителем регистрировалась именно на здание поста охраны, а не комплекс автостоянки, площадь земельного участка, подлежащая передаче на праве аренды, подлежит определению исключительно исходя из здания поста охраны.

Ссылка истца на объективные причины невозможности выполнения комплекса работ по обустройству автостоянок и ее регистрации как имущественного комплекса не исключают необходимость обоснования соразмерности площади испрашиваемого земельного участка с учетом требований статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того суд пришел к выводу о преюдициальном значении выводов, содержащихся в судебных актах при рассмотрении дела № А53-30350/18, в рамках которого комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о возврате по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 61:55:0021808:160, находящего по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, в районе ул. Харьковской, 4 (требования уточнены в порядке статьи 49 АПК РФ). Предприниматель обратился в суд со встречным заявлением к комитету о признании решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:55:0021808:160, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск в районе ул. Харьковской, 4, выраженного в письме от 25.01.2019 N 57.1.4/362, незаконным.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом данной нормы обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А53-30350/18, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции по делу № А53-30350/2018 от 28 июня 2019 года по встречному заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка суд отметил, что заявляя о сложившемся порядке землепользования, предприниматель искажает учитываемые законодателем правовые связи, причины и следствия. Так, получив в аренду участок для эксплуатации автостоянки (как основной цели), предприниматель возвел на нем обслуживающий объект (пост охраны) и ссылается на потребность во всем участке, в то время как закон предписывает учитывать потребность в земельном участке для эксплуатации объекта недвижимости. Сам по себе пост охраны с очевидностью такой площади для своей эксплуатации не требует. Истец подменяет потребность в площади для эксплуатации здания, потребностью в площади для осуществления вида деятельности. При таких обстоятельствах, судом правомерно отказано в удовлетворении встречного заявления, поскольку предприниматель не доказал наличия у него права претендовать на предоставление в собственность всего земельного участка. Отказ в удовлетворении данного требования не свидетельствует о нарушении исключительного права предпринимателя на землепользование, но означает лишь невозможность требовать получения земли, сверх установленных законом пределов.

Тем самым, несоразмерность земельного участка расположенному на нем строению установлена в рамках дела №А53-30350/18 и не подлежит доказыванию на основании статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (пункт 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 64, статьям 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Таким образом, истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества, находящихся в собственности истца.

Кроме того, истец не представил доказательств устранения или отсутствия на момент рассмотрения судом исковых требований по настоящему делу обстоятельств, послуживших основанием для отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Оценив в совокупности указанные обстоятельства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья О.П. Захарченко