Решение от 4 февраля 2026 г. АС Иркутской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***> http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-25400/2025

«5» февраля 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена «22» января 2026 года. Полный текст решения изготовлен «5» февраля 2026 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Паламовой З.Д.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

муниципального учреждения «Администрация городского округа муниципального

образования - «Город Тулун» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 665268,

<...>)

к автономной некоммерческой организации профессионального образования

Учебно-методический центр «Перспектива» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

адрес: 665268, <...>.)

о расторжении договоров аренды нежилых помещений, находящихся в

муниципальной собственности,

при участии представителя истца ФИО1 по доверенности от 30.12.2025

(паспорт, диплом), представителя ответчика ФИО2 по доверенности от

10.12.2025 (паспорт, диплом),

установил:

иск заявлен: 1. о расторжении договора аренды от 08.09.2009 № 200-09;

2. об обязании ответчика в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда по рассматриваемому делу в силу освободить нежилые помещения № 12, 13, 14, 15, 16 общей площадью 55.9 кв. м.. расположенные в здании по адресу: <...>, в том состоянии, в котором он их получил вместе с неотделимыми улучшениями арендованного имущества, произведенными Ответчиком, с учетом нормального износа:

3. о расторжении договора аренды от 14.12.2009 № 284-09;

4. об обязании ответчика в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда по рассматриваемому делу в силу освободить нежилые помещения № 1. 2, 3 общей площадью 28,22 кв. м., расположенные в здании по адресу: <...>, в том состоянии, в котором он их получил вместе с неотделимыми улучшениями арендованного имущества, произведенными Ответчиком, с учетом нормального износа;

5. о взыскании судебной неустойки в размере 15 000 руб. 00 коп. за каждый день просрочки с момента вступления решения по настоящему спору в законную силу до момента фактического исполнения решения суда.

Истец поддержал исковые требования.

Ответчиком представлены отзывы на исковое заявление, в одном из которых заявлено ходатайство об истребовании доказательств, а именно - сведений о включении здания, в котором арендованы помещения, в реестр объектов культурного наследия; ответчик также указал на возможность урегулирования спора мирным путем при согласии истца.

Истец возражал против доводов ответчика, а также высказался против урегулирования спора мирным путем.

Рассмотрев ходатайство ответчика об истребовании доказательств, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.

Частью 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

При этом удовлетворить ходатайство об истребовании доказательств является правом, а не обязанностью суда.

В связи с тем, что запрошенные ответчиком сведения правового значения для настоящего спора не имеют, суд считает возможным рассмотреть спор по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем отклоняется ходатайство об истребовании.

Более того, согласно Перечню выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Иркутской области, утвержденному приказом службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области 14.02.2017 № 18-спр и находящемуся в открытом доступе на сайте Службы, по состоянию на 01.01.2026 здание по адресу: <...> в перечень объектов культурного наследия не входило.

Исследовав материалы дела, выслушав сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, между МО «город Тулун» в лице Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям Комитета по экономике и финансам администрации городского округа (арендодатель) и АНО ПО УМЦ «Перспектива» (арендатор) заключен договор аренды от 14.12.2009 № 284-09, по условиям которого арендатор обязуется за свой счет использовать (эксплуатировать) имущество: нежилые помещения общей площадью 28,22 кв. м. (согласно схеме: помещения №№ 1,2,3, приложение № 1 к настоящему договору), находящиеся в одноэтажном нежилом бревенчатом здании, расположенном по адресу: <...>, являющиеся объектом муниципальной собственности, и осуществлять следующую деятельность: образование для взрослых и прочие виды образования, с использованием (эксплуатацией) объекта договора, а арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату объект договора, для осуществления указанной деятельности на срок, установленный настоящим договором.

Согласно акту приема-передачи указанные помещения переданы фактически 23.12.2009 в удовлетворительном техническом состоянии.

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок его действия установлен до 22.12.2058.

Согласно пункту 4.1 договора арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование объектом договора (арендную плату).

В соответствии с пунктом 4.3 договора оплата за аренду объекта договора производится ежемесячно до 10 числа текущего месяца с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества в аренду.

Также между муниципальным учреждением "Администрация городского округа муниципального образования – "город Тулун" (арендодатель) и автономной

некоммерческой организацией профессионального образования Учебно-методический центр "Перспектива" (арендатор) заключен договор аренды от 08.09.2009 № 200-09, по условиям которого арендатор обязуется за свой счет использовать (эксплуатировать) имущество: нежилые помещения общей площадью 55,9 кв. м. (согласно схеме: помещения №№ 12,13,14,15,16, приложение № 1 к настоящему договору), находящиеся в одноэтажном нежилом бревенчатом здании, расположенном по адресу: <...>, являющиеся объектом муниципальной собственности, и осуществлять следующую деятельность: образование для взрослых и прочие виды образования, с использованием (эксплуатацией) объекта договора, а арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату объект договора, для осуществления указанной деятельности на срок, установленный настоящим договором.

Объект аренды передан в пользование арендатора по акту приема-передачи от 08.09.2009.

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок его действия установлен в течение 49 лет с момента подписания.

Согласно пункту 4.1 договора арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование объектом аренды (арендную плату).

Оплата за аренду нежилого помещения производится ежемесячно до 10 числа текущего месяца с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества в аренду (пункт 4.3 договора).

Разделом 3 договоров аренды № 284-09 от 14.12.2009 и № 200-09 от 08.09.2009 установлены обязанности арендатора, в частности: использовать (эксплуатировать) объект договора, в соответствии с его назначением, в целях и в порядке, установленных действующим законодательством и Договором; поддерживать объект договора в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт объекта договора, нести расходы на страхование, расходы, возникшие с его эксплуатацией и содержанием; произвести согласование и заключить с соответствующими организациями договоры на предоставление арендатору электроэнергии, вывозку мусора и другие эксплуатационные расходы по содержанию имущества.

В обоснование исковых требований истец указал, что ответчик пользуется арендованными помещениями, существенно нарушая требования законодательства РФ и условия заключенных договоров аренды.

Порядок предоставления муниципального нежилого фонда установлен Положением о порядке учета и предоставления в аренду имущества, находящегося в

собственности муниципального образования - «город Тулун» (утв. Решением Думы МО - «г. Тулун» от 31.08.2010 № 41 -ДГО) (далее - Положение).

В соответствии с пунктом 4.7 Положения договор на эксплуатацию и техническое обслуживание Объекта, а также на все виды коммунального обслуживания заключается Арендатором самостоятельно на основании Договора аренды Объекта с соответствующими специализированными организациями, оказывающими эти услуги, либо управляющей компанией, осуществляющей техническое обслуживание и эксплуатацию Объекта по договору на эксплуатацию.

Между тем, в соответствии с решениями Арбитражного суда Иркутской области от 22.06.2020 по делу № А19-5904/2020, от 29.10.2020 по делу № А19-14986/2020, от 13.10.2021 по делу № А19- 11820/2021 энергоснабжающей организацией с администрации взыскана задолженность за оказанные в здании, в котором расположены помещения, коммунальные услуги.

В адрес ответчика истцом были направлены претензии, в которых истец требовал возместить понесенные убытки, однако требования не исполнены до настоящего времени.

Таким образом, ответчик не заключил договоры на оказание коммунальных услуг с энергоснабжающей организацией; не осуществляет оплату коммунальных услуг, оказанных в арендуемых помещениях; не возмещает убытки, причиненные муниципальному бюджету в размере неоплаченных коммунальных услуг.

Также истцом указано, что договоры заключены по итогам проведения аукционов, и поскольку приказом Службы по охране объектов культурного наследия от 14.02.2017 № 18-спр здание, расположенное по адресу: <...>, является объектом культурного наследия (за исключением объектов археологического наследия), то в договоры, предусматривающие передачу права владения и (или) пользования выявленных объектов культурного наследия, должны быть внесены изменения, предусматривающие в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, установленных Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее – Закон № 73-ФЗ).

Так, в силу п. 10 ст. 48 Закона № 73-ФЗ договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким

имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 указанного Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Вместе с тем, согласно разъяснениям ФАС России заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Таким образом, по мнению истца, договоры аренды от 08.09.2009 года № 200-09, от 12.12.2009 года № 284- 09, заключенные на торгах, подлежат расторжению.

21.07.2021 в адрес ответчика направлено письмо исх. № 10677, в котором истец уведомил ответчика о необходимости расторжения спорных договоров, однако ответчик отказался от их расторжения.

Кроме того, истцом указано, что ответчик использует арендованные помещения не по назначению, так как фактически оказывает социальные услуги и услуги в области здравоохранения, а не услуги в сфере образования, предусмотренные пунктом 1.1 договоров; фактически оказываемые услуги предоставляет с нарушением требований санитарно-эпидемиологического законодательства.

Так, согласно заключенным договорам арендуемые помещения переданы ответчику с целью осуществления следующей деятельности: «образование для взрослых и прочие виды образования».

Вместе с тем, из содержания представления Тулунской межрайонной прокуратуры об устранении нарушений федерального законодательства от 06.10.2021 № 7-17/2021 следует, что в здании, расположенном по адресу: <...>, ответчиком предоставляется услуга «Дневное пребывание детей» несовершеннолетним детям в возрасте от 7 до 10 лет, услуги предоставляются в 2 смены в количестве 36 человек, период занятий с 8-00 до 18-00.

При этом виды деятельности ответчика по ОКВЭД (85.41, 85.23, 85.41.9, 85.42, 85.42.9) включены в «Раздел Р. Образование», тогда как вид деятельности «88.91 Предоставление услуг по дневному уходу за детьми» включен в «Раздел Q. Деятельность в области здравоохранения и социальных услуг».

15.10.2021 истцом в адрес Тулунской межрайонной прокуратуры направлено письмо с исх. № 16635, в котором истец просил провести проверку соблюдения санитарного законодательства в области предоставления ответчиком услуг по присмотру и уходу за детьми, так как арендуемые помещения не соответствуют необходимым условиям для оказания данных услуг.

В ответ на письмо истца от 15.10.2021 Тулунская межрайонная прокуратура указала, что совместно с территориальным отделом Управления Роспотребнадзора по Иркутской области в г. Тулуне, Тулунском и Куйтунском районах проведена проверка исполнения требований санитарно-эпидемиологического законодательства при оказании услуг несовершеннолетним, в ходе которой выявлены нарушения, приняты меры прокурорского реагирования.

13.01.2022 истцом в адрес ответчика направлена претензия о предоставлении информации и пояснений исх. № 453, в которой истец указал на использование арендованных помещений не по целевому назначению и требовал устранить выявленные нарушения.

В ответ на указанную претензию ответчик представил письмо исх. № 05 от 19.01.2022, в котором указал, что вид деятельности по ОКВЭД - 88.91 с 12.11.2020 внесен в список видов экономической деятельности ответчика и последний имеет право заниматься указанной деятельностью, однако пояснений по вопросу нецелевого использования арендуемых помещений ответчик не дал, выявленные нарушения условий договоров до настоящего времени не устранил.

20.01.2022 комиссия в составе сотрудников истца в присутствии заместителя председателя Думы городского округа муниципального образования - «город Тулун» ФИО3, участкового уполномоченного полиции ФИО4 и директора АНО УМЦ «Перспектива» ФИО5 провела выездную проверку помещений № 1,2, 3, 12, 13, 14, 15, 16 в здании по адресу: <...>, по итогам которой составлен акт.

Согласно указанному акту ответчик предоставил доступ только в помещения № 12, 13, 14. 16, однако в помещения № 1,2,3 ответчик доступ не обеспечил (отказался открывать входную дверь, чем нарушил условия договоров, предусмотренные пунктами 6.1; 6.2 и 6.3 (воспрепятствовал праву арендодателя на осуществление проверок за соблюдением арендатором условий договора, не обеспечил беспрепятственный доступ на объект договора).

Кроме того, в нарушение условий договоров арендатором допускаются систематические просрочки внесения арендных платежей, что подтверждено судебными актами (дела № А19-27142/2023, № А19-27143/2023, № А19-14758/2024 и т.д).

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства, допущенные арендатором нарушения условий договоров, истец 16.07.2025 направил в адрес ответчика предупреждения об устранении нарушений условий договора аренды от 08.09.2009 №

200-09 (исх. № 9153) и предупреждение об устранении нарушений условий договора аренды от 14.12.2009 № 284-09 (исх. № 9154).

В указанных предупреждениях истец предложил в течение 7 календарных дней с момента получения последних устранить выявленные нарушения. Однако в установленный срок нарушения не были устранены, уведомления об устранении нарушений арендатором не представлено.

27.08.2025 в адрес ответчика истцом направлены предложения (требования) о расторжении договоров аренды от 08.09.2009 № 200-09, от 14.12.2009 № 284-09, в которых истец предложил в течение 30 календарных дней с момента получения указанных предложений расторгнуть договоры, подписав соглашения о расторжении и передать помещения по актам приема-передачи.

Однако направленные предложения удовлетворены не были, направленные проекты соглашений о расторжении и актов приема-передачи арендатором не подписаны, истцу не возвращены.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд, исследовав и оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам.

Проанализировав условия договоров № 284-09 от 14.12.2009 и № 200-09 от 08.09.2009, суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе указанные договоры являются договорами аренды, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как установлено судом, спорные договоры заключены на срок до 22.12.2058 (договор № 284-09 от 14.12.2009) и на срок 49 лет со дня подписания (договор № 200-09 от 08.09.2009).

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Условия договоров аренды № 284-09 от 14.12.2009 и № 200-09 от 08.09.2009 являются идентичными, в том числе, по вопросам расторжения договора и обязанностей арендатора.

Так, в соответствии с пунктами 11.2, 11.3 договоров они могут быть расторгнуты досрочно по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения другой стороной условий договора, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, а также по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами.

К существенным нарушениям арендатора условий настоящего договора относятся:

а) использование (эксплуатация) объекта договора не по назначению, в целях, не установленных настоящим договором;

б) существенное ухудшение имущества;

в) не внесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

г) нарушение установленного настоящим договором порядка распоряжения объектом Договора, порядка использования (эксплуатации) объекта договора.

Разделом 3 договоров установлены обязанности арендатора, в частности:

3.1.2. на условиях, предусмотренных настоящим Договором, осуществлять деятельность, указанную в пункте 1.1. настоящего Договора;

3.1.3. осуществлять деятельность по эксплуатации объекта Договора в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации;

3.1.4. использовать (эксплуатировать) объект Договора, в соответствии с его назначением, в целях и в порядке, установленных действующим законодательством и Договором;

3.1.9. поддерживать объект договора в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт объекта договора, нести расходы на страхование, расходы, возникшие с его эксплуатацией и содержанием. Расходы по содержанию объекта договора в исправном состоянии, затраты на оплату работ по текущему ремонту арендуемого имущества и связанные с этими работами услуги сторонних организаций, расходы на страхование, расходы, возникшие с эксплуатацией объекта Договора, в стоимость арендной платы не входят.

3.1.10. в течение 5-ти дней после даты подписания акта приема - передачи имущества произвести согласование и заключить с соответствующими организациями договоры на предоставление Арендатору электроэнергии, вывозку мусора и другие

эксплуатационные расходы по содержанию имущества, являющегося предметом настоящего договора.

3.1.11. в обязательном порядке производить по дополнительным договорам с соответствующими организациями расчеты за электроэнергию, вывозку мусора и другие эксплуатационные расходы.

Истец в обоснование своих требований указывает, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договоров, более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные договорами сроки и в установленных размерах.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что решениями Арбитражного суда Иркутской области от 22.06.2020 по делу № А19-5904/2020, от 29.10.2020 по делу № А19-14986/2020, от 13.10.2021 по делу № А19-11820/2021 по искам энергоснабжающей организации с истца взыскана задолженность за оказанные в здании, в котором расположены арендованные помещения, коммунальные услуги.

Между тем, условиями договоров установлена обязанность арендатора в течение 5-ти дней после даты подписания акта приема - передачи имущества произвести согласование и заключить с соответствующей организацией договор на предоставление арендатору электроэнергии, в обязательном порядке производить по дополнительному договору с соответствующей организацией расчеты за электроэнергию (пункты 3.1.10, 3.1.11 договора).

Истец обратился к ответчику за взысканием причиненных муниципальному бюджету убытков в размере неоплаченных коммунальных услуг, однако ответчик не возместил стоимость оказанных услуг, претензии истца оставил без удовлетворения.

Таким образом, ответчик, не заключив договор на оказание коммунальных услуг с энергоснабжающей организацией, не осуществив оплату коммунальных услуг, оказанных в арендуемых помещениях, не возместив убытки, причиненные муниципальному бюджету в размере неоплаченных коммунальных услуг, нарушил условия договора и нарушил порядок использования (эксплуатации) объектов договоров.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что ответчик использует арендованные помещения не по назначению, предусмотренному пунктом 1.1 договоров (образование для взрослых и прочие виды образования), что следует из содержания

представления Тулунской межрайонной прокуратуры об устранении нарушений федерального законодательства от 06.10.2021 № 7-17/2021.

Так, из указанного акта прокурорского реагирования следует, что в здании, расположенном по адресу: <...>, ответчиком предоставляется услуга «Дневное пребывание детей» несовершеннолетним детям в возрасте от 7 до 10 лет, услуги предоставляются в 2 смены в количестве 36 человек, период занятий с 8-00 до 18-00.

При этом виды деятельности ответчика по ОКВЭД (85.41, 85.23, 85.41.9, 85.42, 85.42.9) включены в «Раздел Р. Образование», тогда как вид деятельность «88.91 Предоставление услуг по дневному уходу за детьми» включен в «Раздел Q. Деятельность в области здравоохранения и социальных услуг».

Тулунской межрайонной прокуратурой совместно с территориальным отделом Управления Роспотребнадзора по Иркутской области в г. Тулуне, Тулунском и Куйтунском районах проведена проверка исполнения требований санитарно-эпидемиологического законодательства при оказании услуг несовершеннолетним, в ходе которой выявлены нарушения, приняты меры прокурорского реагирования.

Однако условиями договоров предусмотрено, что арендатор обязан осуществлять деятельность по эксплуатации объектов договоров в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации, в соответствии с назначением, в целях и в порядке, установленных действующим законодательством и договором.

Таким образом, ответчик допустил нарушения условий 3.1.3, 3.1.4 договоров.

Более того, в нарушение условий договоров арендатором допускаются систематические просрочки внесения арендных платежей, что подтверждено судебными актами по делам № А19-27142/2023, № А19-27143/2023, № А19-14758/2024.

Из материалов указанных дел усматривается факт уклонения ответчика от уплаты арендной платы в установленном размере на протяжении нескольких лет.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что арендатором допущены существенные нарушения условий договоров, к которым в соответствии с условиями договоров относятся: использование объекта договора не по назначению, в целях, не установленных договором; невнесение арендной платы более двух раз подряд; нарушение установленного порядка использования (эксплуатации) объекта договора (пункт 11.3 договоров).

В связи с существенными нарушениями условий договоров, истец вправе требовать досрочного расторжения договоров (пункт 11.2 договоров).

Доказательств, опровергающих доводы истца о существенном нарушении арендатором условий договоров, подтверждённых документально, в материалы дела ответчиком не представлено.

Ответчик, оспаривая исковые требования, указал, что обязанность по содержанию принадлежащего администрации имущества лежит на ней как на собственнике в силу статьи 210 ГК РФ. При этом при судебных разбирательствах о взыскании задолженности за коммунальные услуги администрация не направляла возражений, не обеспечивала участие в судебных процессах, а взысканные суммы перечислила энергоснабжающей организации в бесспорном порядке из бюджета. Таким образом, по мнению ответчика, истец намерено создает такую ситуацию и отмывает муниципальные денежные средства. Ответчиком в обоснование возражений в данной части сделаны ссылки на ряд судебных актов, в которых администрация признана надлежащим ответчиком по искам о взыскании задолженности за поставленные коммунальные ресурсы.

Также ответчиком указано, что истец умышленно создал ситуацию, при которой ответчик не имеет возможности пользоваться помещениями, созданные истцом препятствия повлекли за собой: низкий температурный режим, сделали невыносимыми условия для пребывания детей, создали угрозу здоровью и жизни для детей и взрослым. Учитывая невозможность использования помещения по назначению, требования истца о внесении арендной платы в полном объеме неправомерны. Между тем, арендатор продолжает оплачивать арендные платежи в доступных для себя суммах, в связи с чем факт внесения арендных платежей в размере меньшем, чем установлено условиями договоров, не является основанием для расторжения договоров. Поскольку действия истца продолжают нарушать права арендатора, неполное внесение арендной платы является правомерной мерой, исходя из принципа соразмерного удовлетворения взаимных обязательств сторон договора.

Кроме того, ответчик оспорил доводы о том, что арендатор допустил использование объекта договора не по назначению, в целях, не установленных договором.

Так, согласно мнению ответчика, вид экономической деятельности «88.91-Предоставление услуг по дневному уходу за детьми» не требует обязательного согласования с арендодателем. Само по себе использование помещений в дополнительных целях - группа пребывания детей, не является существенным нарушением условий договора.

Суд, оценив вышеприведенные возражения ответчика, не соглашается с ними, поскольку совокупность условий договоров аренды, положений гражданского законодательства позволяет суду прийти к выводу, что ответчиком существенно

нарушены условия договоров, а также допущено систематические невнесение арендных платежей в размерах и сроки, предусмотренных договорами аренды.

Так, в соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В данном случае условиями договоров специально оговорена обязанность арендатора по заключению с соответствующей организацией договора на предоставление электроэнергии, а также обязанность арендатора производить расчеты за электроэнергию (пункты 3.1.10, 3.1.11 договора).

Вместе с тем, ответчик нарушил данные условия договора, что в свою очередь повлекло взыскание с истца задолженности за потребленную ответчиком электроэнергию.

Тем самым ответчик нарушил порядок использования (эксплуатации) объекта аренды, что в силу пункта 11.3 договора является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Также из материалов дела усматривается, что в отношении деятельности ответчика проводилась проверка надзорным органом и ответчику внесено представление Тулунской межрайонной прокуратуры об устранении нарушений федерального законодательства от 06.10.2021 № 7-17/2021, а также приняты другие акты прокурорского реагирования по итогам проверки, проведенной прокуратурой совместно с территориальным отделом Управления Роспотребнадзора.

Таким образом, ответчик допустил использование объектов аренды с нарушением действующего законодательства, что нарушает пункт 3.1.3 договора, в соответствии с которым арендатор обязан осуществлять деятельность в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации.

Кроме того, арендатором допускаются систематические просрочки внесения арендных платежей, что также в силу пункта 11.3 договора, статьи 619 ГК РФ является основанием для досрочного расторжения договора.

Ссылки ответчика на то, что неполное внесение арендной платы связано с нарушениями самого истца, выразившихся в создании препятствий для использования помещений, судом отклоняются.

Вопросы внесения арендной платы были предметом судебных разбирательств по делам № А19-27142/2023, № А19-27143/2023, № А19-14758/2024.

Так, в судебных актах по вышеуказанным делам отклонены доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы в полном объеме в заявленный истцом период, поскольку невозможность исполнения судебного акта обусловлена исключительно действиями ответчика, направленными на

воспрепятствование истцу в получении доступа в здание, что нашло отражение в определении Арбитражного суда Иркутской области от 14.03.2024 по делу № А19- 377/2022, имеющим преюдициальное значение, при этом ссылка ответчика на постановление заместителя руководителя Главного межрегионального управления ФССП от 28.05.2025 указанные выводы не опровергает.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик обязан вносить арендные платежи в полном объеме, однако ответчик вносит платежи в размере 500-1000 руб., тогда как договорами предусмотрен иной размер арендной платы, больше, чем вносится ответчиком.

Таким образом, в действиях ответчика усматривается умышленное систематическое нарушение договорных условий в части порядка внесения арендных платежей.

Более того, из открытых источников (Банк исполнительных производств) усматривается, что судебные акты о взыскании с ответчика арендных платежей, им не исполняются длительный период.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что факты существенного нарушения условий договора, систематическое невнесение арендных платежей в установленном порядке и размерах, с которыми договоры связывают право арендодателя требовать досрочного расторжения договоров в судебном порядке, доказан материалами дела.

Судом отклоняются доводы и возражения сторон относительно включения здания, в котором расположены арендованные помещения, в реестр объектов культурного наследия, поскольку установленные судом факты существенного нарушения условий договора, систематическое невнесение арендных платежей в установленном порядке и размерах являются достаточными основаниями для расторжения спорных договоров по требованию арендодателя.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указывалось судом ранее, в адрес ответчика истцом направлены предложения (требования) о расторжении договоров аренды, однако направленные предложения удовлетворены не были, направленные проекты соглашений о расторжении и актов приема-передачи арендатором не подписаны, истцу не возвращены.

Таким образом, судом установлено соблюдение истцом досудебного претензионного порядка по требованию о расторжении договоров аренды.

Суд отклоняет доводы ответчика о нарушении истцом порядка уведомления, поскольку в соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Из материалов дела усматривается, что требования о расторжении договоров направлены ответчику истцом через орган почтовой связи по юридическому адресу ответчика 27.08.2025 и вручены ответчику 02.09.2025.

Учитывая изложенное, принимая во внимание подтвержденные факты существенного нарушения условий договоров, соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, в силу положений статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договоров исковые требования о расторжении договоров аренды № 284-09 от 14.12.2009 и № 200-09 от 08.09.2009 заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлены требования об освобождении нежилых помещений, являющихся предметами договоров аренды.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктами 2.4 договоров при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами в течение 10 дней с момента окончания срока аренды по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

В связи с расторжением договоров у ответчика отсутствуют основания для удержания им предметов договора аренды.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем присуждения к исполнению обязанности в натуре. Присуждение к исполнению обязанности в натуре как способ

защиты гражданских прав заключается в понуждении должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства (договора).

При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворения требований истца о расторжении договоров аренды № 284-09 от 14.12.2009 и № 200-09 от 08.09.2009, суд находит подлежащими удовлетворению требования истца об освобождении ответчиком нежилых помещений, являющихся предметами договоров аренды.

В силу части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Суд полагает необходимым установить срок для исполнения ответчиком своих обязательств – в течение 10-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу, поскольку, по мнению суда, данный срок является разумным и обоснованным с учетом характера правоотношений сторон.

Истцом дополнительно заявлено требование о взыскании с ответчика судебной неустойки в размере 15 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со со дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, данных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья

304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

В силу пункта 31 Постановления № 7 суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 Постановления № 7).

Таким образом, целью присуждения судебной неустойки является побуждение должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, а основанием ее начисления - судебный акт о присуждении судебной неустойки.

Оценив требование истца о присуждении неустойки в размере 15 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, суд считает данный размер судебной нестойки не отвечающим принципу справедливости и соразмерности.

Кроме того, началом для начисления судебной неустойки истец просит указать момент вступления в законную силу решения суда, тогда как суд обязывает ответчика исполнить свои обязательства в течение 10-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В связи с чем суд полагает возможным присудить в пользу истца судебную неустойку за неисполнение решения суда в размере 2 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная исчисление данной неустойки по истечении 10-ти календарных дней с момента истечения установленного решением срока для исполнения обязанности.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В настоящем случае при обращении истца в суд государственная пошлина не уплачивалась, поскольку истец освобождён от ее уплаты.

Согласно пункту 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2025 № 39 "О некоторых вопросах уплаты государственной пошлины при рассмотрении дел в судах" если в заявлении, поданном в суд одним лицом, содержится несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, а также имущественного характера, не подлежащих оценке, государственная пошлина уплачивается в размере государственной пошлины, определяемом по каждому предъявленному требованию (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19, подпункт 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ). Такими требованиями, например, могут быть требования о признании недействительным электронного аукциона и признании недействительным государственного контракта, заключенного по результатам аукциона, требования о расторжении договора аренды и об обязании возвратить арендованное имущество.

Если в заявлении, поданном в суд одним лицом, содержится несколько взаимосвязанных требований имущественного и неимущественного характера, государственная пошлина уплачивается отдельно по каждому предъявленному требованию, если иное прямо не установлено законом. Например, по требованиям о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности уплачивается государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, в зависимости от стоимости имущества, подлежащего возврату (подпункт 4 пункта 1 статьи 333.19, подпункт 15 пункта 1 статьи 333.20, подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21, подпункт 8 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ).

Учитывая изложенное, в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 000 руб. (по 50 000 руб. за четыре неимущественных требования) относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета с учетом того, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № 200-09, заключенный 08.09.2009 между муниципальным образованием – «город Тулун» Иркутской области и автономной некоммерческой организацией профессионального образования Учебно-методический центр «Перспектива».

Обязать автономную некоммерческую организацию профессионального образования Учебно-методический центр «Перспектива» (ОГРН <***>) в течение 10-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилые помещения № 12, 13, 14, 15, 16 общей площадью 55.9 кв. м., расположенные в здании по адресу: <...>, являвшиеся предметом договора аренды № 200-09 от 08.09.2009, в том состоянии, в котором она их получила, с учетом нормального износа.

Расторгнуть договор аренды № 284-09, заключенный 14.12.2009 между муниципальным образованием – «город Тулун» Иркутской области и автономной некоммерческой организацией профессионального образования Учебно-методический центр «Перспектива».

Обязать автономную некоммерческую организацию профессионального образования Учебно-методический центр «Перспектива» (ОГРН <***>) в течение 10-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилые помещения общей площадью 28,2 кв. м., расположенные в здании по адресу: <...>, являвшиеся предметом договора аренды № 284-09 от 14.12.2009, в том состоянии, в котором она их получила, с учетом нормального износа.

Присудить в пользу муниципального учреждения «Администрация городского округа муниципального образования - «Город Тулун» (ОГРН <***>) судебную неустойку за неисполнение решения суда, взыскав ее с автономной некоммерческой

организации профессионального образования Учебно-методический центр «Перспектива» (ОГРН <***>) в сумме 2 000 руб. в день, начиная исчисление данной неустойки по истечении 10-ти календарных дней с момента истечения установленного решением суда срока для исполнения обязанности.

Взыскать с автономной некоммерческой организации профессионального образования Учебно-методический центр «Перспектива» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 200 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья Е.В. Рукавишникова